南投市、草屯、埔里、竹山、名間、集集、水里、魚池、鹿谷、國姓、仁愛、信義等地，擁有大量老屋、透天、店面、商辦、廠房、旅館、農舍及其他既有建築。當屋主、地主或投資人準備將既有建築重新利用時，真正需要處理的往往不是「重新裝潢」，而是土地能不能使用、原建築是否合法、原使用執照核准什麼用途、現在想改成什麼用途，以及消防、無障礙、停車、結構、機電與室內裝修是否能配合。

南投既有建築改造可從住宅、老店面、商辦、廠房、旅館等不同類型出發，進一步轉型為商業空間、辦公、診所、長照、旅宿或其他合法用途。但每一棟建築的土地、原始圖說、使用執照及現況不同，不能只用「老屋可以改」直接判斷。

因此，完整的南投既有建築改造應採取：

現況調查 → 原使用執照 → 土地使用 → 建築合法性 → 預定用途 → 使用類組 → 消防／避難 → 無障礙 → 停車 → 結構／機電 → 用途變更 → 室內裝修 → 工程 → 完工查驗 → 合法使用

的整合方式。

一、南投老屋改造，第一步不是裝潢，而是先確認「能不能改」

很多屋主手上的老房子，可能已經使用數十年。

外觀看起來可以正常使用，但實際查核後可能發現：

• 原使用執照用途與現在不同
• 現況隔間與原核准圖說不一致
• 存在未核准增建
• 土地使用條件與預定用途不同
• 消防設備不足
• 無障礙條件不足
• 法定停車空間需要重新檢討
• 機電設備老舊
• 結構條件不適合新的使用需求

因此，南投老屋改造不能從「我要怎麼裝潢」開始。

應該先回答：

這棟建築目前合法做什麼？

我要把它改成什麼？

中間有哪些法規與工程差距？

最後能不能合法使用？

這四個問題確認後，才進入真正的建築設計。

二、南投既有建築可以改成什麼？

不同地區的產業與生活需求不同，因此南投既有建築再利用也具有多種方向。

住宅、透天 → 商業／辦公

南投市、草屯及其他既有市街區域，可能出現住宅一樓或整棟透天重新規劃為：

店面、辦公室、工作室、商業服務空間。

但仍須先確認土地及建築使用條件。

老店面 → 餐飲／商業空間

老店面重新營業時，不能只看原本「以前就是店面」。

若預計改成餐飲、特殊商業服務或其他用途，仍應重新檢查建築、消防、避難及裝修條件。

商辦 → 診所／醫療空間

如果準備將南投既有辦公空間改成診所，應進一步檢查使用類組、消防、無障礙、室內裝修及醫療設備需求。

若屬醫療空間，可再銜接周嘉源建築師事務所的醫院診所建築師完整規劃，從物件評估一路進入用途變更與開業前建築條件確認。

商辦、住宅 → 長照

南投具有高齡化與照護需求，既有建築轉型長照或日照時，除了建築用途，更要同步檢討：

無障礙、電梯、消防、避難、照護動線、機電及機構設立條件。

長照案件不能單純把房間隔出來就視為完成。

老屋 → 旅宿

埔里、魚池、日月潭、清境、鹿谷等地具有觀光與旅宿發展特色，老屋轉型旅宿時，更需要同步確認：

土地 → 建築 → 使用執照 → 消防 → 避難 → 停車 → 旅宿相關規定。

尤其是既有建築轉旅館或其他住宿型用途，前期可行性評估非常重要。

三、南投不同區域，既有建築改造需求也不同

南投市｜老屋、店面與商業空間再利用

南投市既有市街建築較常遇到老店面、透天、辦公空間重新使用。

常見需求包括：

店面重新營業、住宅一樓商業使用、辦公空間轉型、老屋翻修與用途調整。

重點仍是先確認原使用執照與現況。

草屯｜既有建築與商業空間轉型

草屯人口與商業活動集中，既有店面、透天及商業建築重新利用時，可能涉及餐飲、零售、辦公、服務業等不同需求。

如果涉及用途改變，應在裝修前完成建築條件評估。

埔里｜住宅、商業、觀光與既有建築活化

埔里具有住宅、商業、觀光及地方產業等多元需求。

老屋可能轉型：

商業空間、旅宿、餐飲、工作室、辦公或其他用途。

但不同土地條件不能直接套用都市型商業建築的模式。

竹山｜既有產業建築與觀光空間並存

竹山除了既有市街與產業建築，也涉及南雲產業園區等產業發展。

因此既有建築改造可能同時出現：

工廠、倉儲、商業、辦公及產業空間升級等不同需求。

名間、集集、水里、魚池、鹿谷

這些地區的土地使用、地形、產業及觀光條件各有差異。

尤其魚池、鹿谷等觀光區域，老屋改旅宿或商業空間時，更需要將土地與建築條件放在第一階段檢討。

四、南投老屋用途變更｜「免辦變更」不代表可以直接裝修

南投縣目前針對一定規模以下建築物設有免辦理變更使用執照的相關認定機制，符合條件的案件可能不必依一般程序申請變更使用執照。

但這並不代表：

不用查土地、不用查建築、不用查消防、不用管室內裝修。

是否屬於免辦變更，仍應依：

原用途、預定用途、規模、樓層、構造、消防、土地使用及實際改造內容

進行判斷。

所以比較正確的觀念是：

先判斷是否需要變更使用 → 再判斷是否符合免辦條件 → 同時檢查其他建築及消防要求。

不能因為聽到「免辦變更」就直接進場拆牆裝修。

五、南投老屋改造完整流程

如果屋主準備重新利用既有建築，可以依照以下流程：

① 現場調查

確認建築現況、樓層、隔間、增建及使用情況。

② 調閱原始建築資料

確認：

使用執照、竣工圖、原核准用途及相關建築資料。

③ 土地使用確認

檢查：

使用分區、使用地類別及預定用途是否相容。

④ 建築合法性盤點

釐清：

合法建築、未登記增建、違建及現況與圖說不符部分。

⑤ 確認預定用途

例如：

住宅、辦公、商業、餐飲、診所、長照、旅宿、廠房或其他用途。

⑥ 法規檢討

包含：

使用類組、消防、避難、無障礙、停車、結構與機電。

⑦ 判斷用途變更程序

確認是否：

免辦變更、申請變更使用執照、室內裝修或其他程序。

⑧ 建築與室內設計

完成平面、立面、設備、消防及室內裝修規劃。

⑨ 工程施工

依核准內容及設計圖說進行施工。

⑩ 完工查驗及合法使用

完成相關查驗與後續程序。

這套流程的核心就是：

先確認能不能改，再決定怎麼改。

六、南投老廠房、舊商辦也是既有建築活化的重要市場

既有建築活化不只包含住宅與老屋。

南投也有不少企業持有：

舊廠房、倉庫、商辦及閒置產業建築。

當企業準備改造時，可能希望：

舊廠房 → 新產線

廠房 → 倉儲

廠房 → 辦公

商辦 → 新商業用途

閒置建築 → 產業空間

這類案件首先要確認原使用執照與土地條件，再判斷新用途。

若涉及工廠或產業建築，可進一步搭配南投廠房新建、擴建、改建與產業建築規劃，把「既有建築改造」與「企業產業需求」一起納入評估。

七、南投老屋改診所、長照、旅宿，更需要前期評估

以下三種案件尤其不適合直接裝修：

老屋改診所

需要檢查：

使用類組＋消防＋無障礙＋室內裝修＋醫療設備＋醫療營運流程。

可參考醫院、診所、醫美、牙醫醫療空間完整建築規劃，再依南投實際建築條件進行個案判斷。

老屋改長照

需要處理：

照護動線、無障礙、電梯、消防、避難、機電及機構設立條件。

周嘉源建築師事務所已有桃園八德住宿式長照200床、新北瑞芳長照等相關實務規劃經驗，長照案件應以實際建築條件及機構需求進行整合。

老屋改旅宿

南投埔里、魚池、日月潭、清境、鹿谷等地涉及觀光需求時，應將：

土地使用、建築用途、消防、避難、停車及旅宿相關規定

一次納入評估。

八、實績與相關實務規劃經驗｜既有建築改造不是單純重新裝潢

周嘉源建築師事務所長期處理既有建築再利用、用途調整、合法化與大型建築轉型相關實務。

相關規劃經驗涵蓋：

桃園八德住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓，以及六都既有建築、廠房、商辦與特殊用途建築規劃。

既有建築改造真正需要整合的是：

土地 → 原建築 → 使用執照 → 建築合法性 → 新用途 → 消防 → 無障礙 → 機電 → 室內裝修 → 工程。

因此，南投老屋如果要改成新的營業或特殊用途，不能只問：

「裝潢大概要多少錢？」

更應該先問：

「這棟建築依法能不能改成我要的用途？」

九、南投既有建築改造服務｜從南投在地到全台建築規劃

周嘉源建築師事務所提供：

老屋改造
既有建築活化
土地可行性評估
建築現況調查
使用執照調查
用途變更
變更使用執照
室內裝修
消防檢討
無障礙檢討
建築補照
合法化評估
長照建築規劃
診所建築規劃
旅宿建築規劃
商業空間規劃
廠房改建與產業建築規劃

從南投市、草屯、埔里、竹山、名間，到魚池、鹿谷、集集、水里、國姓、仁愛、信義等地，依不同土地及建築條件進行個案規劃。

十、南投服務據點｜在地既有建築規劃

周嘉源建築師事務所南投服務據點

南投縣埔里鎮中山路三段224號

服務重點包括：

南投市、草屯、埔里、竹山、名間、魚池、鹿谷、集集、水里、國姓、仁愛、信義等地。

如果手上已經有老屋、店面、透天、商辦、廠房、旅館或其他閒置建築，最適合在：

購買前、租賃前、改造前、裝修前、用途改變前

先進行建築可行性評估。

十一、南投既有建築改造 FAQ

Q1｜南投老屋可以直接改成店面嗎？

不一定。必須先確認土地使用、原使用執照、建築使用類組及預定營業內容。

Q2｜老屋改造一定要變更使用執照嗎？

不一定。部分符合條件的案件可能適用免辦變更使用執照規定，但仍需符合土地、建築、消防、室內裝修等相關要求。

Q3｜老屋有違建還能改造嗎？

應先確認違建的位置、性質及當地相關處理規定。不能把違建面積直接視為合法樓地板使用。

Q4｜南投老屋可以改診所嗎？

必須檢查土地、使用執照、使用類組、消防、無障礙、室內裝修及醫療使用需求，不能只看坪數。

Q5｜老屋可以改長照或旅館嗎？

有可能，但必須依個案檢查土地、建築、消防、無障礙、停車及目的事業主管機關規定。

Q6｜什麼時候最適合找建築師？

買之前、租之前、裝修之前。

尤其是準備投入大量裝修費用的案件，更應先確認建築可行性。

十二、南投老屋、舊建築改造，先評估再投入工程

如果您手上有：

南投老屋、透天、店面、商辦、廠房、旅館、農舍或閒置建築，

準備改成：

住宅、辦公、商業、餐飲、診所、醫療、長照、旅宿、民宿、產業空間或其他用途，

建議先提供：

① 建築地址
② 土地段號
③ 現況用途
④ 預計改造用途
⑤ 建築面積
⑥ 樓層
⑦ 現況照片
⑧ 使用執照或既有圖面

由建築師先確認：

土地能不能用 → 建築是否合法 → 想改的用途能不能成立 → 是否需要用途變更 → 消防及無障礙要改善什麼 → 室內裝修如何進行 → 最後能否合法使用。

周嘉源建築師事務所｜南投服務據點

南投縣埔里鎮中山路三段224號

手機：0926-699485

南投老屋改造真正重要的，不是把舊房子「裝漂亮」，而是讓既有建築在土地、建築、法規與實際營運條件都能成立的前提下，重新產生使用價值。