一、桃園既有建築用途變更，第一步不是裝修

桃園區、中壢、平鎮、八德、龜山、蘆竹、大園、楊梅、觀音等地，都存在既有建築轉型需求，例如：

• 住宅 → 辦公室
• 住宅／店面 → 診所
• 店面 → 餐廳
• 辦公室 → 補習班
• 商辦 → 商業空間
• 工廠 → 倉儲
• 廠房 → 長照或機構
• 倉庫 → 物流使用
• 既有建築 → 醫療、社福用途

但「業主想做什麼」與「建築物依法可以做什麼」是兩個不同問題。

建築法第73條的制度核心，是建築物原則上應依核定使用類組使用；若涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上就要進一步辦理變更使用。桃園市政府開放資料平台

因此，先判斷、後設計；先確認合法性、再投入裝修，是桃園既有建築用途變更最重要的前置原則。

二、桃園既有建築用途變更完整流程

STEP 1｜調查土地與基地條件

首先確認：

• 土地地號
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 都市計畫及土地使用管制
• 基地面積
• 建築線
• 道路與臨路條件
• 建蔽率、容積率
• 建築物目前用途

新用途首先必須符合土地使用管制，不能因為建築物已經存在，就認定任何產業或營業用途都能進駐。

STEP 2｜取得原使用執照及核准圖說

建議取得：

• 原使用執照
• 原核准竣工圖
• 建築物謄本
• 樓層及面積資料
• 原核准用途
• 原使用類組
• 原核准停車數量
• 其他相關核准文件

接著進行現場丈量。

這一步非常重要，因為**「有使用執照」不代表現況一定完全等於核准狀態**。

如果現場另有增建、違規隔間、用途不符或其他既有問題，就不能只處理新的營業用途，而忽略原有建築問題。

STEP 3｜確認原用途與新用途

必須把兩件事情定義清楚：

原來合法做什麼？

現在準備做什麼？

例如：

住宅 → 診所
辦公室 → 餐廳
店面 → 補習班
工廠 → 倉儲
商辦 → 長照
倉庫 → 物流

不同使用類組涉及的建築、防火避難、設備及其他條件不同，因此必須逐案判斷。

現行中央法規也明確規定，建築物變更使用類組時，除土地使用管制外，還須依建築物變更使用原則表進行檢討。全國法務資訊中心

STEP 4｜判斷是否需要變更使用執照

這是整個案件最核心的一步。

實務上需要先判斷：

① 必須申請變更使用執照

或：

② 符合桃園一定規模以下免辦變更使用執照

桃園市有專門的「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」，符合規模與使用類組條件的案件才可能適用免辦制度。桃園市政府公告網

而且「免辦」並不是單純看樓地板面積。桃園市政府也以住宅區餐廳為例說明，是否能免辦變更使用，要同時檢查面積、樓層及都市計畫土地使用管制等條件。桃園市政府開放資料平台

所以不能看到「免辦變更使用」幾個字，就直接認定可以施工營業。

STEP 5｜建築法規與防火避難檢討

如果涉及用途改變，可能需要檢討：

• 防火區劃
• 避難動線
• 直通樓梯
• 安全梯
• 出入口
• 廊道
• 防火門
• 採光與通風
• 防火構造
• 樓地板及空間配置
• 其他與新用途相關的建築要求

現行中央規定也要求，使用類組變更原則上以整層為之；符合特定防火區劃及連接避難設施等條件時，才可能進行局部範圍變更。全國法務資訊中心

因此，住宅改診所、辦公室改餐廳、商辦改長照，不能以一般住宅裝修標準直接套用。

三、消防、無障礙、停車與結構要同步檢討

1. 消防

用途變更常見的重要問題包括：

• 火警警報設備
• 滅火設備
• 避難逃生
• 防火區劃
• 消防設備
• 消防通道
• 防火門及相關改善

尤其餐廳、診所、補習班、長照、日照等用途，其使用人員及避難需求可能與一般住宅不同。

因此不宜先裝修完成，再回頭處理消防。

2. 無障礙

依案件用途與建築條件，可能需要檢討：

• 無障礙出入口
• 坡道
• 通行空間
• 無障礙廁所
• 電梯及相關動線

醫療、長照、日照等案件尤其需要在設計初期就同步處理。

3. 停車

用途改變後，停車需求可能與原核准使用不同，因此應重新檢查：

原核准停車 → 新用途需求 → 現有車位 → 是否需要補足或調整

4. 結構

如果用途變更伴隨大量設備、隔間、機電系統或其他載重改變，也應同步進行結構安全檢討。

四、用途變更與室內裝修應該一起規劃

最常見的錯誤流程是：

找裝潢公司 → 開始拆裝 → 最後才問建築師

比較合理的流程則是：

現況調查 → 用途判定 → 法規檢討 → 消防／無障礙／停車 → 室內裝修設計 → 申請 → 施工 → 完工查驗

桃園市的免辦變更使用規定也明確指出，符合免辦條件的使用變更，消防安全與室內裝修仍須依相關法規辦理。桃園市政府公告網

因此：

免辦變更使用 ≠ 不用處理消防
免辦變更使用 ≠ 不用處理室內裝修
有使用執照 ≠ 所有用途都能直接營業

如果案件涉及商辦、店面、診所、企業總部或其他室內空間轉型，可同步參考桃園室內裝修建築師｜室內裝修許可、用途變更與消防完整規劃。

五、桃園用途變更申請流程

如果判斷案件需要辦理變更使用執照，通常可依以下架構進行：

① 基地與土地資料調查

確認地號、土地使用分區及相關使用限制。

② 原使用執照調查

取得原使用執照及核准圖說。

③ 現況測繪

確認現況是否與核准圖說一致。

④ 原、新使用類組判定

確認原用途與預計用途。

⑤ 建築法規檢討

檢查防火避難、樓梯、出入口、區劃等。

⑥ 消防、無障礙、停車與結構整合

依實際用途與規模進行專業檢討。

⑦ 建築圖說及申請文件

依案件內容準備變更使用相關文件。

⑧ 主管機關審查及補正

依審查意見修正相關圖說或資料。

⑨ 必要改善工程

完成核准要求的改善或施工。

⑩ 完工查驗及後續使用

確認建築、用途及實際營運條件一致。

最終目的不是單純「拿到變更使用執照」，而是讓土地、建築、用途、消防、室內裝修與實際營運彼此一致。

六、桃園既有建築用途變更常見錯誤

錯誤一｜房子是自己的，就可以自由改用途

所有權與合法使用是不同概念。

錯誤二｜先裝修，之後再辦用途變更

如果裝修完成後才發現新用途無法符合建築或消防條件，可能需要重新修改已完成的工程。

錯誤三｜有使用執照，就代表任何用途都可以

使用執照是依核准的建築用途與條件核發，不代表所有營業用途都能直接使用。

錯誤四｜免辦變更使用就什麼都不用做

桃園市政府的規定明確要求，免辦變更使用仍須符合土地使用、建築、消防及室內裝修等相關規定。桃園市政府公告網

錯誤五｜只處理新用途，卻忽略既有違規

如果現況與原核准圖說不一致，應先盤點既有問題，再決定用途變更及合法化處理方向。

七、桃園既有建築用途變更需求矩陣

其中工廠、倉儲、長照、醫療等案件，除了建築端之外，還可能涉及其他目的事業主管機關的要求，因此應在前期一併確認。

八、桃園既有建築用途變更｜實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所具備桃園既有建築用途變更、變更使用執照、廠辦、商辦、店面、工廠及既有建築合法化等相關實務規劃經驗。

實務上並不是單純協助業主「送變更使用」，而是依案件建立：

原使用執照 → 現況調查 → 使用類組 → 土地使用 → 新用途 → 建築法規 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 室內裝修 → 申請審查 → 改善施工 → 完工查驗

如果是桃園工廠、廠辦或倉儲用途變更，更應進一步確認土地使用、原建築合法性、消防、設備及相關產業規定，再決定是用途變更、合法化、改善或改建。

如果案件同時涉及既有廠房，也可進一步參考桃園廠房建築師｜廠房改建、增建、合法化與既有建築整合規劃。

九、桃園在地長期服務｜既有建築用途變更完整串聯

周嘉源建築師事務所桃園服務據點：

桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
服務電話｜0926-699485

長期服務桃園區、中壢、平鎮、八德、龜山、蘆竹、大園、楊梅、觀音及其他桃園地區，提供：

土地條件評估｜既有建築調查｜用途變更｜變更使用執照｜建築合法化｜消防整合｜無障礙檢討｜停車檢討｜室內裝修｜建築設計｜建照申請｜施工監造｜使用執照

如果案件還在購地階段，可先從桃園建築師事務所｜土地開發、住宅、商辦、廠房與建照完整規劃了解土地與建築的整體判斷方式。

如果已經確定要進行住宅、店面、辦公室、商辦、診所、餐廳、補習班、長照、日照、工廠或倉儲用途調整，則應直接進入原使用執照＋現況＋新用途的個案檢查。

十、桃園既有建築用途變更 FAQ

Q1：桃園住宅可以直接改成辦公室嗎？

不能只看建築物本身，必須確認土地使用、原使用類組、新用途及相關建築規定後判斷。

Q2：店面改餐廳一定要變更使用執照嗎？

不能一概而論。桃園有一定規模以下免辦制度，但必須符合相應的使用類組、規模及土地使用管制條件。桃園市政府也曾針對住宅區餐廳提供具體說明，因此仍應依個案判斷。桃園市政府開放資料平台

Q3：工廠改倉庫只要辦變更使用就可以嗎？

不一定。除建築用途外，還可能涉及土地使用、消防、設備及其他產業相關規定。

Q4：免辦變更使用是不是就可以直接營業？

不是。免辦變更使用執照只是其中一項程序判斷，仍須符合土地使用、建築、消防、室內裝修及其他適用法規。桃園市政府公告網

Q5：既有建築已經裝修完成，才發現用途不合法怎麼辦？

應先停止擴大使用或繼續施工，重新檢查原使用執照、現況、新用途及土地條件，再由建築師判斷後續應採變更使用、免辦程序、改善或其他合法處理方式。

Q6：用途變更前要準備什麼？

建議準備：

建築物地址＋土地地號＋原使用執照＋建築物謄本＋原核准用途＋現況照片＋預計新用途

若已有原核准竣工圖，也一併提供，可以更快建立案件判斷基礎。

桃園既有建築用途變更核心流程

土地使用確認 → 原使用執照 → 現況調查 → 原使用類組 → 新用途判定 → 變更使用判斷 → 建築法規 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 結構 → 室內裝修 → 申請審查 → 改善施工 → 完工查驗 → 合法使用

桃園既有建築用途變更真正重要的，不只是「換一個用途」，而是確認：

土地允不允許、建築能不能使用、使用類組是否符合、消防能不能改善、室內裝修是否合法，以及最後能否依核准用途正常營運。

因此，如果您正在桃園購買既有建築，或準備將住宅、店面、辦公室、商辦、工廠、倉庫轉型成新的營業或機構用途，建議在簽約、裝修或投入大量設備成本之前，先提供建築物地址、土地地號、原使用執照及預計用途，由建築師從土地、建築與新用途一起進行完整可行性評估。