桃園從桃園區、中壢區、八德、平鎮，到龜山、蘆竹、楊梅、大園、觀音等地，都存在不同年代的透天、老公寓、早期住宅與既有建築。老屋重新使用，真正需要處理的往往不只是室內裝修，而是土地條件、原始建築資料、建築合法性、結構安全、既有增建、屋頂與外牆、管線、消防、無障礙、停車，以及改建、增建或重建的法規條件。

桃園目前也推動內政部「老宅延壽機能復新計畫」，針對符合資格的30年以上合法住宅提供結構安全性能評估及部分修繕補助；但老宅修繕、老屋改建、增建、重建與違建處理屬於不同層次的程序，不能混為一談。桃園市政府建築管理處目前也明確將建造執照、使用執照用途變更、室內裝修、建築工程規劃設計查核、耐震及無障礙改善等納入建築管理業務。桃園市政府開放資料平台

因此，桃園老屋改建建築師的核心工作，不是單純畫室內配置，而是先判斷：

土地能不能開發 → 建築是否合法 → 現況能不能保留 → 哪些部分可以修繕 → 哪些涉及改建或增建 → 是否需要建照 → 是否適合重建 → 改完之後能否合法使用。

桃園老屋改建，第一步不是拆牆，而是先確認「這棟房子到底能怎麼改」

很多桃園老屋屋主會直接從「重新裝潢」開始，但老屋最容易出現的問題，往往藏在裝修之前。

例如：

• 原始使用執照與現況不同
• 頂樓存在既有加蓋
• 後方存在增建
• 一樓或騎樓被改變使用
• 原始圖說已經找不到
• 樑柱、樓板或牆體出現問題
• 水電管線老舊
• 屋頂漏水
• 外牆磁磚剝落
• 原本的停車空間已經改作其他用途
• 屋主希望增加電梯或樓層空間

這些問題彼此可能互相影響。

所以老屋改建應採取：

土地資料 → 建築資料 → 現場丈量 → 合法性 → 結構 → 改建需求 → 建築許可 → 設計 → 工程

而不是「先找工班報價，再想辦法合法」。

桃園各行政區老屋改建需求並不相同

桃園區｜既有街廓與老公寓、透天更新

桃園區部分既有街廓發展時間較早，老公寓、透天住宅及既有商住空間並存。

老屋改建常見需求包括：

室內空間重新配置、樓梯改善、衛浴更新、屋頂防水、管線更新、停車改善、電梯增設，以及整棟重新規劃。

如果土地價值及開發條件已經改變，也可能需要從單純修繕進一步評估拆除重建。

中壢區｜住宅更新與既有透天整合

中壢部分既有住宅區、早期街廓與透天建築，常見自住、出租、三代同堂或企業使用等不同需求。

因此老屋改建不只是「變漂亮」，更重要的是重新處理：

動線、採光、通風、停車、樓梯、衛浴、房間配置及未來家庭使用需求。

桃園市目前的老宅延壽說明也將中壢列為巡迴說明場次，反映老舊住宅改善確實具有地方需求。桃園市政府開放資料平台

八德、平鎮｜透天老屋與家庭空間重新配置

八德、平鎮部分既有住宅區存在早期透天及住宅建築，屋主可能同時希望：

• 三代同堂
• 增加房間
• 增設衛浴
• 改善採光
• 增加停車
• 增設電梯
• 整理屋頂
• 更新水電
• 改善無障礙

這些需求涉及不同建築層級，不能全部以室內裝修處理。

龜山、蘆竹｜住宅更新與產業人口帶動的空間需求

龜山、蘆竹受到都市發展與產業人口影響，既有住宅可能出現自住、出租、工作空間及企業使用等轉型需求。

如果住宅老屋未來要改成其他使用型態，更要同步確認土地使用及建築物使用類組，而不是直接施工。

楊梅、大園、觀音｜土地與既有建築條件一起判斷

楊梅、大園、觀音的既有建築分布與基地條件差異較大。

老屋案件除了看建築本身，也應一起檢查：

土地使用分區、建築線、道路條件、建蔽率、容積、既有建築合法性，以及未來是否適合改建或重建。

老屋「修繕、改建、增建、重建」到底差在哪裡？

① 修繕｜以維持或改善既有建築為主

例如：

• 屋頂防水
• 外牆修繕
• 管線更新
• 防墜改善
• 室內機能改善
• 部分設備更新

桃園目前的老宅延壽計畫，補助對象包括符合條件的30年以上合法4至6樓集合住宅及6樓以下透天住宅，項目包括公共區域管線、立面與外牆、屋頂防水、昇降設備、無障礙等。115年度桃園市受理期限已於2026年8月20日截止，後續年度仍應依最新公告判斷。桃園市政府開放資料平台

修繕不等於改建。

② 改建｜建築物本身進行較大幅度調整

如果工程涉及主要構造、建築空間或建築物整體重新規劃，就不能單純視為裝修。

這時需要進一步判斷工程是否涉及建築法規所稱建築行為，以及是否需要申請建造執照或其他許可。

③ 增建｜增加原本沒有的建築面積或樓層

例如：

三層透天增加樓層、後方增加建築空間、增加樓地板面積等。

增建前應先檢查土地及建築條件，不能因為基地還有空間就直接蓋。

④ 重建｜拆除後重新興建

如果老屋結構、格局、合法性或土地利用條件已不適合繼續使用，就可能需要評估拆除重建。

此時重點已經從「老屋怎麼修」轉為：

這塊土地重新蓋，能蓋多少？怎麼配置？需要什麼建築許可？

如果案件已進入土地重新開發階段，可進一步參考 桃園建築師事務所｜土地開發、自地自建、住宅與商辦建築完整規劃，從土地條件重新判斷建築規劃方向。

桃園老屋改建完整八大評估流程

Step 1｜調閱土地與建築資料

先取得：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 建築物謄本
• 使用執照
• 竣工圖
• 原始建築圖說
• 相關歷次申請資料

先確認「合法核准的是什麼」。

Step 2｜現場丈量

將現況與原始圖說比對，確認：

建築面積、樓層、增建、夾層、屋頂、隔間及實際使用範圍。

Step 3｜合法性盤點

老屋存在多年，不代表所有現況都合法。

尤其是：

頂樓加蓋、後方增建、夾層、騎樓封閉、用途改變

都應逐項確認。

桃園市違章建築處理規定將民國85年8月15日以前興建完成的原桃園縣轄內違建定義為「舊違章建築」；桃園另訂有舊違章建築修繕處理辦法，但這是針對特定修繕情形的制度，不能直接理解為既有違建因此取得一般合法建築資格。桃園市政府都市發展局

Step 4｜結構與耐震評估

檢查：

• 樑柱
• 樓板
• 承重牆
• 屋架
• 基礎
• 裂縫
• 沉陷
• 漏水造成的結構問題

必要時再安排專業結構安全評估。

Step 5｜確認改建需求

把屋主真正需求具體化：

增加房間？增加停車？增加電梯？改善採光？增加衛浴？改成工作空間？還是整棟重建？

Step 6｜判斷建築許可

依工程內容判斷是否涉及：

• 建造執照
• 增建
• 改建
• 拆除
• 使用執照
• 用途變更
• 室內裝修

桃園市建築管理處目前的業務範圍即包含建造、拆除、使用執照用途變更及室內裝修等事項。桃園市政府開放資料平台

Step 7｜建築、消防與無障礙整合

若涉及整體空間調整，不能只看平面配置，也應同步檢討：

防火、避難、消防、樓梯、無障礙、昇降設備及相關設備條件。

Step 8｜設計、申請與工程

完成前期判斷後，再進入：

建築設計 → 相關申請 → 工程 → 竣工 → 合法使用

避免「先拆了再問」、「先蓋了再補照」。

桃園老屋改建最常見的八種需求

桃園老屋改建，不要只看「房子」，還要看「土地」

如果老屋位於桃園、中壢、八德、平鎮、龜山、蘆竹或楊梅等既有發展區域，屋主應該思考一個更重要的問題：

這棟老房子值得修，還是這塊土地更適合重新規劃？

例如原本三層透天，可能希望：

• 增加電梯
• 增加停車
• 三代同堂
• 改善無障礙
• 增加房間
• 改善採光通風
• 整合後方土地
• 增加樓地板
• 改變使用型態
• 拆除後重新興建

如果只是單純翻新，可能不需要重新思考土地利用；但如果已經涉及增建、改建、用途轉型或重建，就應該把土地條件一起納入。

若核心是既有建築重新利用，也可銜接 桃園建築空間轉型｜既有建築重新規劃與企業空間完整規劃，從既有建築的現況條件延伸到未來使用需求。

老屋有違建，不能直接當成合法空間使用

這是桃園老屋改建非常重要的一個環節。

有些屋主會認為：

「這個頂樓加蓋已經30年了。」

「這個後方增建以前就有。」

「鄰居也都是這樣。」

但存在時間與合法性是不同問題。

桃園目前確有針對特定舊違章建築提供修繕制度，符合民國85年8月15日以前興建完成等條件者，可以依規定提出修繕申請；然而制度處理的是特定「修繕」，不是把所有既有違建直接變成合法建築。桃園市政府開放資料平台

因此，如果老屋同時有：

頂樓加蓋＋後方增建＋用途不符＋原始圖說缺失

就應先由建築師整體盤點，再決定哪些可以保留、哪些需要改善、哪些涉及申請或拆除。

桃園老屋改建與老宅延壽，也要分清楚

「老宅延壽」主要是針對符合資格的老舊合法住宅進行機能改善，並不是所有老屋都能直接套用。

桃園市政府目前公告的計畫對象，包括屋齡30年以上、符合條件的4至6樓集合住宅及6樓以下透天住宅，補助項目包含管線、立面、屋頂防水、昇降設備、無障礙等。桃園市政府開放資料平台

所以屋主應先判斷：

我是單純修繕？

還是：

我要改建？

或者：

我要增建？

甚至：

我要拆除重建？

這四種方向的規劃邏輯完全不同。

實績與實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所具備桃園既有建築、住宅、自地自建、改建、增建及建築合法化相關實務規劃經驗。

老屋案件並不以「屋齡」單獨判斷，而是從：

土地 → 建築 → 合法性 → 結構 → 空間 → 法規 → 許可 → 工程

進行整體分析。

若現況條件適合保留，就以整建、修繕或改建思考；如果土地與建築條件已不適合原有使用，則進一步評估增建、拆除重建或土地重新規劃。

桃園在地老屋改建建築師服務

周嘉源建築師事務所長期服務桃園地區，涵蓋：

桃園區｜中壢｜八德｜平鎮｜龜山｜蘆竹｜楊梅｜大園｜觀音

針對不同類型老屋，提供：

• 老屋現況調查
• 土地與建築可行性評估
• 使用執照與原始圖說調查
• 老屋整建規劃
• 透天改建
• 老屋增建評估
• 建築物合法性盤點
• 既有違建處理方向評估
• 建造執照
• 拆除與重建規劃
• 使用用途調整
• 室內裝修
• 消防與無障礙整合
• 電梯及機能改善
• 既有建築活化
• 自地自建與土地重新規劃

桃園服務據點：桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
諮詢電話：0926-699485

FAQ｜桃園老屋改建常見問題

Q1：桃園30年以上老屋可以直接改建嗎？

不能只用屋齡判斷。應先確認土地條件、建築合法性、原始圖說、現況、結構及預計工程內容。

Q2：老屋有頂樓加蓋，可以一起改建嗎？

應先確認該部分的合法性及現況，再判斷能否保留、改善、拆除或納入其他合法處理程序。

Q3：老屋改建一定要申請建照嗎？

要依工程內容判斷。涉及建築法規所稱的建築行為時，應確認相應許可，不宜以「只是老屋翻新」概括處理。

Q4：老屋只有漏水，需要建築師嗎？

單純局部維修可依工程性質處理；但若同時涉及屋頂、外牆、主要構造、增建、改建或整棟重新規劃，就建議先做專業評估。

Q5：老屋沒有原始圖說怎麼辦？

可以先調查使用執照、建築物謄本及主管機關留存資料，再進行現況丈量與圖說重建，依實際資料判斷後續規劃。

Q6：老屋想加電梯可以嗎？

要看基地空間、建築結構、無障礙、法規及工程條件，不能只看「有沒有位置放電梯」。

Q7：桃園老宅延壽是不是所有30年以上房屋都能申請？

不是。現行計畫有住宅類型、合法性、樓層、使用比例及其他資格條件，且補助受理時間也依年度公告辦理。桃園115年度受理已於2026年8月20日截止。桃園市政府開放資料平台

桃園老屋改建評估｜先判斷「修、改、增、建」，再投入工程

桃園老屋真正困難的地方，不是把房子重新裝潢，而是判斷：

這棟老屋還能不能用？

哪些部分可以保留？

哪些部分需要改善？

能不能增建？

能不能改建？

既有違建怎麼處理？

如果重建，土地可以怎麼利用？

因此，無論是桃園區老公寓、中壢透天、八德住宅、平鎮老屋、龜山既有住宅、蘆竹老宅、楊梅透天、大園或觀音既有建築，都建議在施工前先完成土地、建築、合法性與工程需求的整體判斷。

如果您正在規劃桃園老屋改建，可準備：

① 房屋地址
② 土地地號
③ 建築物謄本
④ 使用執照
⑤ 原始圖說（如有）
⑥ 現況照片
⑦ 屋齡
⑧ 預計改建、增建或重建需求

由建築師先判斷土地與建築條件，再決定應走修繕、改建、增建、用途調整、合法化或拆除重建的方向，讓後續設計、申請與工程更有依據。