高雄市早期透天、街屋、店面、住宅、廠房及其他既有建築，常會遇到「沒有使用執照」、「建築資料不完整」、「只有房屋稅籍」、「現況與原始圖說不同」等問題。尤其鹽埕、前金、新興、苓雅、三民、鼓山、左營、前鎮，以及鳳山、楠梓、岡山、橋頭、路竹、大寮等地，建築年代與土地使用條件差異大，不能只憑單一文件判斷整棟房屋是否合法。

高雄市建築管理自治條例第65、66條，針對特定早期建築物設有申請核發使用執照的規定；第67條涉及供公眾使用建築物的防火避難及消防設備，第68條則要求用途符合都市計畫、非都市土地使用管制及相關法令。換句話說，老屋合法性、使用執照、合法建築範圍與未來用途，必須分開確認。 高雄市政府主管法規共用系統

一、高雄合法房屋證明，第一步不是申請，而是先查清楚房屋

屋主常問：

「房子有房屋稅、有水電、有門牌，能不能證明合法？」

實務上不能直接這樣判斷。

建議先建立「既有建築合法性調查」，至少整理：

• 土地登記謄本及地號
• 土地使用分區
• 建築物謄本
• 建造執照
• 使用執照
• 原核准圖說
• 房屋興建年代
• 門牌及歷史資料
• 房屋稅籍
• 水電資料
• 航照圖、地形圖等歷史圖資
• 現況樓層及建築面積
• 後續增建、加蓋、改建
• 現況使用用途

真正需要確認的是：

這棟房屋什麼時候興建？當時是否已實施建築管理？原始合法範圍在哪裡？現況是否增加建築面積？現在又準備拿來做什麼？

二、高雄早期老屋可以申請使用執照嗎？

高雄市建築管理自治條例第65條規定，都市計畫發布實施前，或實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前，已建築完成而未領有建築執照的建築物，符合規定者得申請核發使用執照；其中涉及違章建築的部分，仍須依違章建築規定處理。

第66條則針對特定早期、已領有建造執照的建築物，另設申請核發使用執照的規定。 高雄市政府主管法規共用系統

因此，高雄老屋最重要的不是先問「有沒有使照」，而是先確認：

① 建築完成年代
② 當時所在地是否已實施建築管理
③ 是否曾領有建造執照
④ 現況是否與原始建築一致
⑤ 是否存在後續違章或增建。

三、有房屋稅，不等於整棟房屋都是合法建築

房屋稅、門牌、水電、戶籍等資料，都可能成為調查老屋歷史的重要資料，但不能簡化為：

有房屋稅＝整棟房屋合法。

尤其一棟早期透天可能原本具有合法建築範圍，但多年後增加頂樓加蓋、後側增建、鐵皮屋或其他擴建。

因此應將：

原有合法建築＋後續增建＋現況使用

分開檢查。

高雄歷史老屋保存再發展制度也要求申請案件提出「經建築主管機關確認原建築物為合法建築物及其範圍」的證明，並非只證明建築物曾經存在即可。 高雄市政府主管法規共用系統

四、高雄合法房屋相關案件，建築師可以協助哪些工作？

1．建築資料調查

從既有建築檔案開始，確認是否存在：

建照、使照、竣工圖、建物謄本及其他歷史文件。

2．現況測量

針對既有建築進行現場丈量，確認：

樓層、面積、格局、建築位置及現況使用範圍。

3．合法範圍比對

將歷史資料、原核准圖說與現況測量成果互相比對，區分：

原有建築｜後續增建｜改建部分｜待釐清部分。

4．申請路徑判斷

依屋主目的判斷究竟需要處理：

合法建築相關證明 → 使用執照 → 補照 → 變更使用 → 室內裝修 → 後續改建

而不是所有「沒有使照」案件都採取同一種處理方式。

5．後續建築規劃

若屋主下一步要買賣、增建、改建、危老、都市更新、營業使用或用途變更，就要同步檢討土地與建築條件。

五、高雄不同區域，老屋合法性檢查重點也不同

鹽埕、前金、新興、苓雅

早期市區街屋、透天、店面及混合使用建築較多。若老屋準備重新利用，除了合法範圍，也應確認現況用途及後續修繕需求。

高雄市文化局近年亦持續推動鹽埕老建築修繕與歷史街區相關工作，顯示老屋案件除了建築合法性之外，也可能涉及文化資產及歷史環境條件。 高雄文化資產網

三民、鼓山、左營、前鎮

住宅、透天、商業空間及既有建築類型多元。若準備出租營業、改建或用途轉型，應先確認原核准用途及現況使用是否一致。

鳳山、楠梓、大寮

既有住宅、商業及產業建築並存，案件除了確認建築合法範圍，也應同步檢查都市計畫與土地使用條件。

岡山、橋頭、路竹

若涉及廠房、倉庫、產業空間或較早期建築，土地使用分區、建築用途與現況使用的比對尤其重要。

六、合法房屋認定之後，還能不能改建或變更用途？

這是高雄老屋最重要的觀念之一：

「確認合法」與「未來可以怎麼使用」是兩件不同的事情。

例如一棟老屋具有合法建築範圍，不代表就可以直接改成：

• 診所
• 餐廳
• 補習班
• 辦公室
• 長照機構
• 商業空間
• 其他特定使用

若下一步涉及用途改變，仍應依實際用途檢討：

土地使用分區｜建築物使用類組｜防火區劃｜避難逃生｜消防｜無障礙｜停車｜機電｜室內裝修｜變更使用程序。

尤其高雄市建築管理自治條例第67條、第68條，已針對依早期規定申請使用執照的建築物，分別涉及供公眾使用建築物的防火避難、消防設備，以及建築用途應符合相關土地與建築法規的要求。 高雄市政府主管法規共用系統

七、如果真正目的是「補照」，就不能只辦合法房屋證明

高雄早期建築案件可能涉及不同處理路徑。

例如：

早期無照建築
→ 調查建築完成年代
→ 確認當時建築管理狀況
→ 確認土地及建築資料
→ 檢討合法範圍
→ 判斷是否符合第65條等相關規定
→ 再決定使用執照申請方式。

如果原有合法建築之外還存在增建或違章部分，也必須另行處理，不能因為原建築符合早期條件，就把所有現況面積一起視為合法。第65、66條本身也明定涉及違章建築部分應另依違章建築規定辦理。 高雄市政府主管法規共用系統

八、歷史老屋、合法建築與後續活化也要分開看

高雄另有「歷史老屋保存再發展自治條例」。

依該自治條例，所稱歷史老屋，是指非文化資產保存法所稱文化資產，而經高雄市政府文化局認定具有歷史文化及保存再生價值的五十年以上合法建築物。相關建築發展行為可以包括修建、改建、重建及增建。 高雄市政府主管法規共用系統

因此，若老屋具有歷史文化價值，案件可能不只是「補照」問題，而可能進一步涉及：

合法建築範圍確認 → 文化價值認定 → 歷史老屋保存再發展 → 建築設計及審議。

高雄歷史老屋保存再發展審議文件也明列，申請時需要提出合法建築物及其範圍的證明、土地及建物謄本等資料。 高雄市政府主管法規共用系統

九、實務規劃經驗｜從合法性確認一路銜接後續建築

周嘉源建築師事務所具備建築管理相關實務經驗，處理高雄既有建築案件時，可依案件目的從：

土地條件 → 建築年代 → 歷史資料 → 建築檔案 → 現況測量 → 合法範圍 → 圖說整理 → 申請程序 → 後續建築規劃

進行整體檢查。

如果老屋後續還要進行補照、改建、增建、用途變更、變更使用執照、室內裝修或既有建築活化，建議不要只處理眼前的一份證明，而應先確認：

「現在合法到哪裡？」

以及：

「未來準備怎麼使用？」

兩個問題一起處理，才能避免取得文件後，又重新發現建築用途或現況範圍需要重新處理。

十、高雄在地服務｜周嘉源建築師事務所

高雄分所／苓雅服務據點

高雄市苓雅區中華四路47號9樓之2
服務電話：0926-699485

長期提供高雄各行政區既有建築相關服務，包括：

合法建築相關證明規劃｜老屋合法認定｜建築資料調查｜現況測量｜合法範圍檢討｜建築師簽證｜使用執照｜老屋補照｜增建｜改建｜用途變更｜變更使用執照｜室內裝修｜既有建築活化

服務範圍涵蓋：

鹽埕、前金、新興、苓雅、三民、鼓山、左營、前鎮、鳳山、楠梓、岡山、橋頭、路竹、大寮及高雄其他行政區。

如果案件還涉及土地開發、廠房、商業空間、宗教建築或既有建築轉型，也應依實際土地與使用需求進一步檢討。

FAQ｜高雄合法房屋證明申請

Q1：高雄沒有使用執照，可以申請使用執照嗎？

部分符合高雄市建築管理自治條例第65、66條條件的早期建築，可以依相關規定申請核發使用執照，但仍須先確認建築年代、所在地、原始資料及現況。 高雄市政府主管法規共用系統

Q2：有房屋稅籍就代表房屋合法嗎？

不代表。房屋稅籍只是可能的歷史資料之一，仍需確認原有合法建築範圍及現況。

Q3：老屋後來有頂樓加蓋，會一起被認定合法嗎？

不能直接認定。原有建築與後續增建應分別調查，高雄早期使用執照規定也明確將涉及違章建築部分另行處理。 高雄市政府主管法規共用系統

Q4：合法房屋相關證明可以直接辦用途變更嗎？

不能直接等同。用途變更仍須依土地使用、建築物使用類組、消防、防火避難及其他相關規定檢討。

Q5：如果是五十年以上老屋，可以申請高雄歷史老屋制度嗎？

不一定。高雄歷史老屋保存再發展自治條例所稱歷史老屋，還需要經文化主管機關認定具有歷史文化及保存再生價值，並且是合法建築物。 高雄市政府主管法規共用系統

高雄合法房屋證明申請建築師｜先查清楚，再決定怎麼辦

如果您在鹽埕、前金、新興、苓雅、三民、鼓山、左營、前鎮、鳳山、楠梓、岡山、橋頭、路竹、大寮等高雄地區持有早期房屋，準備辦理合法建築相關證明、使用執照、補照、買賣、改建或用途變更，建議先準備：

房屋地址＋土地地號＋現況照片＋房屋稅資料＋建物謄本＋既有建照／使照（如有）＋歷史資料＋預計使用用途。

再由建築師依序確認：

① 建築年代
② 當時是否已實施建築管理
③ 歷史資料是否足夠
④ 原有合法建築範圍
⑤ 現況是否存在增建
⑥ 是否涉及違章建築
⑦ 應採使用執照、補照或其他程序
⑧ 未來是否需要改建、增建或用途變更

高雄老屋真正需要解決的，往往不是「有沒有一張證明」，而是把土地、建築年代、合法範圍、現況使用與未來建築需求一次釐清。