在台北市信義、大安、中山、松山、內湖、南港、士林、北投、文山等區規劃長照機構，真正的關鍵不是單看坪數，而是先確認土地使用分區、原使用執照、建築物使用類組、預定長照服務型態、消防、防火避難、無障礙、電梯、機電、照護動線及主管機關設立條件能否整體成立。
依《長期照顧服務法》，長照機構分為居家式、社區式、機構住宿式及綜合式等類型，長照機構的設立、擴充、遷移原則上都必須事先申請主管機關許可。台北法規網 台北市衛生局目前也設有住宿式長照機構設立及變更申請資料，並提供《長期照顧服務機構設立許可及管理辦法》與《長期照顧服務機構設立標準》等相關法規。臺北市政府衛生局
建築面則必須同步依《建築法》第73、74條及《建築物使用類組及變更使用辦法》檢討。若涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上須辦理變更使用；但一定規模以下案件仍須依台北市現行規定個案判斷。台北法規網
因此，台北長照建築規劃應採取土地評估 → 既有建築調查 → 長照類型確認 → 用途變更 → 消防與無障礙 → 建築設計 → 主管機關審查 → 施工 → 合法營運的完整方式處理。
一、台北長照機構用途變更，第一關是確認「這棟建築能不能改」
台北長照案件常見的投資方向，包括：
- 商辦改長照
- 既有旅館改長照
- 舊建築改日照中心
- 醫療空間轉型長照
- 既有老人福利設施重新規劃
- 新建住宿式長照機構
- 既有合法建築用途調整
- 原有長照機構擴充、遷移或重新配置
但建築物「樓地板面積很大」並不代表可以直接作為長照機構。
第一階段至少要取得：
- 建築物完整地址。
- 土地地號及使用分區。
- 建物謄本。
- 原使用執照及竣工圖說。
- 原核定使用類組。
- 預定長照服務類型。
- 預計服務人數或住宿床數。
- 預定使用樓層。
- 現況平面及現場照片。
- 預計改建、增建或室內裝修內容。
尤其是老建築，不能只看現在實際怎麼使用，而必須比對**「原核准用途」與「現在想做的用途」**。
中央現行規定也明確要求，建築物應依核定使用類組使用；原使用執照若沒有登載使用類組，在申請變更使用時，主管建築機關也會依現行規定確認類別、組別。台北法規網
二、台北長照用途變更，不是只有「使用類組」一個問題
長照機構的特殊性，在於使用者可能包含高齡者、失能者、失智者或行動不便者，因此建築規劃必須同時符合建築安全與照護使用需求。
1. 土地使用條件
先確認基地所在都市計畫使用分區、土地使用管制及預定長照類型是否相容。
台北市不同區域的土地與建築條件差異很大，不能因鄰近已有長照機構，就推論另一個物件也一定可以申請。
2. 原使用執照
例如：
辦公室 → 長照
旅館 → 長照
住宅 → 長照
醫療設施 → 長照
每一種轉型都可能涉及不同的建築法規檢討。
3. 防火避難
應檢查：
- 防火區劃
- 走廊
- 直通樓梯
- 安全梯
- 避難出口
- 消防設備
- 緊急照明
- 火警警報
- 防焰及相關安全設備
尤其住宿式長照有夜間住宿情境，不能用一般辦公室的使用邏輯直接套用。
4. 無障礙
長照建築應從：
基地入口 → 建築入口 → 電梯 → 走廊 → 居室 → 廁所 → 活動空間 → 戶外活動區
連續檢查。
內政部國土管理署近期針對住宿型長照的無障礙問題也指出，長照機構設立標準要求建築物應符合建築法規，並顧及長照使用者的無障礙環境及特殊需求。國家語言事務所
5. 機電與照護設備
住宿式長照尤其需要重新檢查：
- 電力容量
- 給排水
- 熱水
- 空調
- 通風
- 緊急電源
- 照護設備
- 醫療照護空間
- 廚房及餐飲後勤
- 洗衣及清潔空間
因此，既有建築改長照不是「重新隔房間」這麼簡單。
三、台北住宿式長照與日照中心，建築規劃重點不同
住宿式長照
住宿式機構必須把「生活」與「照護」同時納入建築設計。
常見空間包括：
- 住宿居室
- 衛浴
- 護理／照護站
- 活動空間
- 餐廳
- 廚房及後勤
- 交誼空間
- 工作人員空間
- 儲藏及清潔空間
- 無障礙通行空間
因此需要從床位規模反推樓地板需求，而不能先租一個空間，再勉強塞入床位。
日間照顧中心
日照中心則應更加重視：
- 長者接送
- 上下車區
- 入口等候
- 活動空間
- 用餐
- 休息
- 無障礙廁所
- 照護人員動線
- 緊急疏散
- 家屬接送與訪客動線
如果基地位於松山、內湖、南港等辦公與住宅混合區域，接送車輛及停車動線尤其需要在建築設計初期處理。
四、台北哪些區域適合規劃長照？
信義區、大安區
商業、辦公與住宅密度高，交通便利，但既有大樓管理、公共空間、電梯、消防及原使用用途需要仔細檢查。
中山區、松山區
既有辦公及商業建築較多，老建築改造機會相對值得評估，但屋齡、電梯、防火避難與機電條件往往是關鍵。
內湖區、南港區
企業、辦公及住宅發展並存，規劃日照或其他社區型長照服務時，可以同步評估服務人口、接送、停車與機電容量。
士林區、北投區
住宅及社區生活圈完整，規劃長照時可從高齡人口、社區醫療、交通及既有建築條件切入。
文山區
住宅及山坡地環境特色較明顯，除長照需求外，基地道路、地形、無障礙及消防救援條件更需要提前確認。
真正適合的物件，不一定是需求最高的行政區，而是「土地允許、建築可改、消防可行、無障礙能成立、長照設立條件也能通過」的物件。
五、台北長照機構用途變更流程
第一階段｜土地與基地評估
確認地址、地號、都市計畫使用分區、土地使用管制、道路及基地條件。
第二階段｜既有建築調查
檢查原使用執照、竣工圖、樓層、樓梯、電梯、防火區劃、消防、無障礙、停車及機電。
第三階段｜長照類型與規模確認
確定是：
住宿式長照／日照中心／社區式長照／綜合式長照
並確認服務人數、床位數、使用樓層及營運模式。
第四階段｜用途變更與建築設計
依原核定用途與預定用途判斷是否需要變更使用執照、一定規模以下變更程序或其他申請。
《建築法》第74條規定，變更使用執照申請涉及原使用執照或謄本、變更用途說明；變更供公眾使用者，另涉及結構計算及室內裝修、設備圖說等文件。台北法規網
第五階段｜目的事業主管機關審查
長照機構本身並非單純建築用途問題。依《長期照顧服務法》第23條，長照機構的設立、擴充及遷移須事先申請主管機關許可。台北法規網
台北市衛生局也提供住宿式長照機構籌設許可、設立及變更相關申請文件。臺北市政府衛生局
第六階段｜施工與合法使用
依核准圖說進行施工，並整合消防、室內裝修、無障礙及相關竣工程序，最後銜接長照機構設立許可。
六、台北「免辦變更使用執照」不等於不用審查
這是長照物件評估中特別容易誤解的一點。
台北市現行《一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法》明定，部分符合附表條件的建築物可以免辦變更使用執照；但其中部分長照相關H-1使用，例如一定條件下的長期照顧機構，仍須檢具相關文件，送目的事業主管機關轉送都市發展局審查建築管理事項，並經目的事業主管機關許可後才能變更使用。台北法規網
因此：
免辦變更使用執照 ≠ 不用申請 ≠ 不用檢查消防、建築及長照設立條件。
而且台北市現行規定對一定規模以下的主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備及停車空間等變更，也另設有申請程序。台北法規網
這也是為什麼長照物件最好在租賃、購買或投資決策前，就由建築師先進行完整法規檢討。
七、商辦、旅館、住宅、醫療建築改長照，評估方向不同
| 原建築 | 主要評估重點 |
|---|---|
| 商辦改長照 | 樓層、電梯、消防、無障礙、機電、公共區域 |
| 旅館改長照 | 房間配置、防火避難、無障礙、衛浴、機電 |
| 住宅改長照 | 使用分區、原用途、樓梯、消防、鄰里及改建程度 |
| 醫療建築改長照 | 既有機電、無障礙、醫療空間與新照護需求 |
| 舊建築改日照 | 出入口、接送、活動空間、廁所及避難 |
| 新建長照 | 基地、容積、樓層、床位、照護流程及完整機能 |
若正在評估台北舊建築轉型，可以同步參考既有建築活化建築師規劃，從建築現況、功能調整與合法使用一起評估；若案件涉及使用執照變更，也可參考台北變更使用執照建築師完整規劃。
八、實績與相關實務規劃經驗
周嘉源建築師事務所具備長照、醫療長照及既有建築轉型相關實務規劃經驗。
新北瑞芳醫療長照大樓
相關規劃案例為地下1層、地上10層的醫療長照建築，1至3樓為醫院，4樓規劃日間照顧相關空間，具備醫療與長照機能整合的實務規劃經驗。
桃園八德住宿式長照
另具備既有廠房轉型住宿式長照、200床規模的相關實務規劃經驗，可作為既有建築轉型長照時，從原建築條件、照護機能、消防、無障礙及空間配置進行整合的實務參考。
台北案件則仍須依實際基地、原使用執照、建築現況、預定床位及長照服務類型逐案檢討，不能直接以其他地區案例取代台北市的法規審查。
九、周嘉源建築師事務所｜台北長照建築規劃在地服務
台北長照機構規劃，建議把建築師介入時間提前到找地、買樓或簽租約之前。
周嘉源建築師事務所可協助整合：
- 長照基地可行性評估
- 土地使用分區檢討
- 既有建築使用執照調查
- 建築物使用類組判斷
- 商辦改長照
- 旅館改長照
- 既有建築改日照中心
- 住宿式長照建築規劃
- 長照用途變更
- 變更使用執照
- 建築設計
- 消防與防火避難
- 無障礙空間
- 電梯與垂直動線
- 機電、給排水及空調
- 室內裝修
- 主管機關申請與審查整合
- 施工及合法使用銜接
周嘉源建築師事務所 台北分所服務據點
台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
手機｜0926-699485
服務範圍涵蓋信義、大安、中山、松山、內湖、南港、士林、北投、文山、中正、萬華等行政區，並依案件條件提供跨區建築專業服務。
十、台北長照機構常見 FAQ
Q1：台北商辦可以改成住宿式長照嗎？
不能只看坪數判斷。必須先確認土地使用、原使用執照、使用類組、樓層、消防、防火避難、無障礙、機電及長照設立條件。
Q2：台北旅館改長照是不是比較容易？
旅館原有房間、衛浴及垂直動線可能提供部分轉型條件，但仍須重新檢討長照用途、防火避難、無障礙、機電及長照設立標準，不能直接視為可以轉型。
Q3：長照機構一定要辦變更使用執照嗎？
不一定。應依預定用途、建築物現況、面積及台北市現行免辦變更使用規定逐案判斷；即使符合免辦條件，部分H-1長照場所仍須經相關主管機關及建築管理程序審查。台北法規網
Q4：買長照物件前最重要的是什麼？
先做建築可行性評估。
至少確認地址、地號、原使用執照、樓層、面積、預定長照類型及床位規模，再決定是否購買或簽約。
Q5：日照中心與住宿式長照可以用同一套平面配置嗎？
不建議。兩者服務時間、照護模式、空間需求、接送方式及建築條件不同，應依實際服務型態重新規劃。
十一、台北長照投資與用途變更，建議先做完整評估
如果您正在評估台北市的住宿式長照、日照中心、商辦改長照、旅館改長照、醫療空間轉長照、既有建築改建或長照機構擴充，建議在投入租金、購屋成本及裝修費用前，先完成建築可行性檢討。
初步可提供：
- 建築物地址
- 土地地號
- 土地／建物面積
- 原使用執照
- 原核定用途
- 預計長照類型
- 預計樓層
- 預計床位或服務人數
- 現場照片
- 原有平面圖
- 預計改建內容
由周嘉源建築師事務所從土地與建築可行性 → 原使用執照 → 長照服務型態 → 用途變更 → 消防防火 → 無障礙 → 建築與照護空間 → 室內裝修 → 主管機關審查 → 施工 → 合法使用逐階段整合。
先確認「能不能做」，再決定「要不要投資」，通常比進場裝修後才發現用途、消防或無障礙條件不符更能控制整體成本與風險。