台北變更使用執照，是既有建築從原核定用途轉換成新用途時，確認土地使用、建築物使用類組、消防、防火避難、無障礙、停車、主要構造、室內裝修及目的事業法規是否符合的重要程序。

依《建築法》第73條，建築物應依核定使用類組使用；涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合者，原則上應辦理變更使用執照，但符合一定規模免辦條件者除外。

因此，商辦改診所、辦公室改長照、店面改補習班、舊建築改醫療、宗教空間變更、既有商業空間轉型等案件，真正的第一步不是裝修，而是先確認：

原來核准做什麼？現在要做什麼？土地允不允許？建築能不能符合？究竟應辦變更使用，還是符合免辦條件？

一、台北變更使用執照，到底是在變更什麼？

簡單來說就是：

原核定使用 → 預計新用途 → 建築法規重新檢討 → 申請相關程序 → 取得合法變更使用文件

例如：

所以，變更使用執照並不是單純「換一個用途名稱」，而是確認新的使用方式是否讓建築物產生新的安全、設備及法規要求。

二、台北變更使用執照申請流程

第1階段｜基地與原使用資料調查

建築師首先需要取得：

• 建築物地址
• 地號
• 建號
• 原使用執照
• 原核准圖說
• 建物權利資料
• 土地使用分區
• 現況照片
• 建築物現況
• 預定變更用途

這一步是整個案件的基礎。

因為如果連原使用執照及核准用途都沒有確認，就無法正確判斷後續使用類組及變更程序。

第2階段｜確認土地使用與新用途是否可行

建築師接著建立：

土地使用分區 → 容許使用 → 新用途 → 建築物使用類組

這個順序不能顛倒。

例如在信義、大安、中山、松山等區域，即使某棟大樓目前可以合法作辦公室，也不代表可以直接改成診所、補習班、長照、宗教或其他特殊用途。

如果土地使用條件本身不允許，單純申請變更使用執照並不能解決土地使用問題。

第3階段｜判斷「應辦」還是「免辦」變更使用

這是建築師非常重要的工作。

台北市有一定規模以下建築物免辦理變更使用執照制度，因此並非每一種用途調整都一定需要申請變更使用執照。

但也不能反過來認為：

「坪數小，所以一定不用辦。」

實際上仍要檢查：

• 原使用類組
• 新使用類組
• 樓地板面積
• 建築物規模
• 變更項目
• 防火避難
• 消防
• 停車
• 主要構造
• 目的事業主管機關要求

因此可能出現三種結果：

① 應申請變更使用執照
② 符合免辦變更使用執照，但仍需其他行政審查
③ 符合相關條件，可依規定處理

不能只看坪數判斷。

三、建築師工作內容①｜使用類組判斷

建築師會把：

原用途＋預定新用途＋樓層＋面積＋實際使用方式

放在一起判斷。

例如：

「辦公室改診所」與「辦公室改住宿式長照」

雖然都是既有建築轉型，但兩者對於使用需求、防火避難、無障礙、設備及營運空間的要求可能完全不同。

因此建築師真正的工作不是替業主「填一個新用途」，而是建立完整的法規判斷架構。

四、建築師工作內容②｜建築現況調查

台北有大量既有商辦、店面及老舊建築，實際調查時常會發現：

• 現況隔間與原核准圖不符
• 樓梯位置曾經修改
• 未核准增改建
• 防火區劃不完整
• 消防設備不足
• 無障礙條件不足
• 停車空間與原核准資料不一致
• 室內裝修未完成合法程序

因此建築師必須把原核准圖與現況建築逐項比對。

如果原建築本身就存在合法性問題，便要判斷是否需要同步進行補照、改善或其他合法化程序。

五、建築師工作內容③｜防火避難與消防檢討

用途改變後，如果新用途對公共安全要求提高，就必須重新檢討。

包括：

• 防火區劃
• 防火門
• 直通樓梯
• 避難出口
• 走廊
• 排煙
• 消防設備
• 緊急照明
• 避難動線
• 室內裝修材料

因此，變更使用執照與消防通常是高度連動的。

例如中山、大安、信義、松山等既有商業區，如果老辦公室要轉型成醫療、教育或照護空間，不能只看室內裝修，而要重新確認整體避難及消防條件。

六、建築師工作內容④｜無障礙與停車檢討

如果新用途屬於對外服務或公眾使用，建築師還要檢查：

入口 → 通行 → 電梯 → 樓層 → 廁所 → 停車

是否符合相關無障礙要求。

另一方面，用途改變也可能影響停車需求，因此要確認：

原核准停車數量 → 新用途停車需求 → 現有停車條件 → 是否需要增設

停車問題不能等到正式送件後才發現。

七、建築師工作內容⑤｜製作變更使用申請圖說

完成前期調查後，依案件需求製作：

• 位置圖
• 現況圖
• 變更前平面圖
• 變更後平面圖
• 面積計算表
• 建築配置圖
• 防火避難檢討
• 消防相關圖說
• 停車檢討
• 無障礙檢討
• 結構安全相關資料
• 室內裝修圖說

台北變更使用案件的圖說不是「畫一張新平面圖」而已，而是要讓主管機關能夠判斷變更前後的建築條件與安全差異。

八、建築師工作內容⑥｜送件、審查、補正

正式送件後，建築師的工作仍然持續。

一般流程為：

送件 → 審查 → 審查意見 → 補正 → 再審 → 核准

如果主管機關要求修改圖說、補充資料或重新檢討建築法規，建築師需要依審查意見進行調整。

因此選擇變更使用執照建築師時，不宜只比較「畫圖價格」，更應確認服務是否包含：

前期法規判斷＋圖說製作＋申請送件＋審查回覆＋補正＋竣工查驗整合

九、取得同意變更文件後，才進入必要工程

這是用途變更非常重要的一個觀念。

如果案件不需要施工，經審查符合規定後，可以依程序核發變更使用執照或相關核准文件。

如果案件需要施工，則應依核准內容及現行程序辦理，不應先自行裝修、完成營業空間後才回頭申請。

因此正確順序應是：

法規評估 → 建築圖說 → 申請 → 審查／同意 → 必要施工 → 竣工查驗 → 取得變更使用文件

而不是：

先裝修 → 先營業 → 出問題後再補辦

中央《建築物使用類組及變更使用辦法》對須施工案件也訂有施工及展期相關規定，實際期限仍應依核准文件及現行法規確認。

十、竣工查驗才是最後一關

如果案件涉及工程，完工後還要進行竣工查驗。

依案件性質可能涉及：

• 原同意變更文件
• 修改竣工圖
• 消防審查相關文件
• 建築竣工照片
• 施工勘驗資料
• 室內裝修合格證明

經查驗與核准圖樣相符後，才完成最後的變更使用程序。

所以：

取得同意變更 ≠ 案件全部完成。

真正完成是：

核准 → 施工 → 竣工 → 查驗 → 取得最終合法文件

十一、台北變更使用執照完整流程圖

基地地址／地號確認
↓
調閱原使用執照及核准圖
↓
土地使用分區確認
↓
現況建築調查
↓
確認原用途與新用途
↓
使用類組判斷
↓
判斷應辦或免辦變更使用
↓
消防／防火避難／無障礙／停車／結構檢討
↓
建築師製作申請圖說
↓
送主管機關審查
↓
補正／修正
↓
取得同意變更文件
↓
必要工程及室內裝修
↓
竣工查驗
↓
取得變更使用執照或核准變更使用文件

十二、哪些台北案件特別需要先找建築師？

商辦轉型

商辦 → 診所／醫療／長照／補習班

店面轉型

店面 → 餐飲／補習班／服務業

老屋活化

舊辦公室 → 新商業用途

特殊用途

宗教／醫療／長照／社福／教育

工業或特殊建築轉型

廠房 → 其他用途

這些案件的法規條件差異很大，不能只依照「別人同一棟大樓可以做」就認定自己的案件也一定可以。

十三、信義、大安、中山、松山、士林、北投用途變更重點

信義區

商辦及企業辦公空間密集，辦公用途轉醫療、商業服務等案件，應特別檢查原使用類組、公共區域、消防、電梯及大樓管理條件。

大安區

住宅、商辦、店面及混合使用建築多，應優先確認土地分區與原核准用途，再判斷新用途。

中山區

既有商辦、店面及老舊建築較多，常見問題是現況與原圖不符、消防、防火避難及室內裝修合法性。

松山區

商辦、店面與既有建築混合，用途轉型時應檢查原核准使用、公共設施及停車條件。

士林區

基地及建築型態較多元，若涉及教育、醫療、長照等用途，應從土地、建築、消防及目的事業法規同步檢討。

北投區

若涉及醫療、照護及既有建築活化，除土地及建築條件外，也應重視無障礙、消防、停車及特殊用途要求。

因此台北變更使用不能只套一個標準答案，而必須回到：

地址＋土地＋建築＋原用途＋新用途

逐案判斷。

十四、實績與實務規劃經驗｜變更使用與既有建築活化

周嘉源建築師事務所具備變更使用執照、既有建築活化、建築用途轉型及合法化相關實務規劃經驗。

面對既有商辦、店面、老舊建築或特殊用途建築，規劃重點不是只製作「變更後平面圖」，而是依序處理：

土地使用 → 原使用執照 → 現況合法性 → 新用途 → 使用類組 → 防火避難 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 室內裝修 → 變更使用 → 竣工查驗

如果案件屬於宗教空間，也具有新北市泰山區天主教教堂會館改建、用途變更、教會禮拜堂合法化、變更使用執照、補照與宗教建築規劃相關實務經驗。

對台北既有建築而言，真正重要的是把法規判斷、建築設計、行政申請與工程改善放在同一套流程中。

十五、台北在地服務｜變更使用執照建築師

周嘉源建築師事務所 台北分所服務據點｜台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
手機｜0926-699485

長期服務台北市信義、大安、中山、松山、士林、北投、中正、文山等行政區，協助既有建築進行：

變更使用執照｜用途變更｜建築合法化｜商辦改醫療｜商辦改長照｜店面用途變更｜補習班建築規劃｜宗教用途變更｜既有建築活化｜室內裝修｜建照

相關案件可先參考台北用途變更完整條件解析，先釐清土地、原使用執照、新用途及是否涉及免辦變更，再決定正式申請路徑。

台北市目前設有一定規模以下建築物免辦變更使用執照制度，因此每一個案件都應依原用途、新用途、樓層、面積及建築條件個別判斷，而不是一律認定「一定要辦」或「一定不用辦」。

FAQ｜台北變更使用執照申請

Q1：台北變更使用執照要多久？

時間會受到用途複雜程度、是否施工、消防、室內裝修、其他專業審查及補正次數影響，因此不能用單一固定天數判斷。

Q2：一定要建築師申請嗎？

涉及變更使用執照的建築圖說、法規檢討及依法需要的建築師簽證時，應由依法開業建築師及相關專業人員依案件辦理。

Q3：用途變更一定要施工嗎？

不一定。案件可能屬於無須施工，也可能因消防、防火避難、無障礙、室內裝修或其他條件而需要工程改善。

Q4：已經裝修好的建築還能辦變更使用嗎？

可以先評估，但應先調查現況是否與原核准圖說一致，以及既有裝修是否涉及違建、消防、防火避難或其他合法性問題。

Q5：台北用途變更最容易出問題的是什麼？

最常見的關鍵包括：

原使用執照與現況不一致、土地使用不符、消防及防火避難不足、無障礙不足、停車不足，以及忽略目的事業主管機關的額外要求。

台北變更使用執照｜建築師不只是送件，更重要是前期判斷

如果您準備在台北買房、租辦公室、承租店面、改建老屋，或將既有建築轉換成：

診所｜醫療｜長照｜補習班｜商業｜宗教｜社福｜教育｜其他特殊用途

最重要的不是先問「申請費多少」，而是先確認：

這個地址能不能合法做我要做的用途？

建議先提供：

地址／地號＋原使用用途＋使用執照＋樓層及面積＋現況照片＋預計新用途

由建築師先判斷土地能不能用、建築能不能改、是否需要變更使用執照、消防能否符合、是否涉及室內裝修，以及後續需要哪些申請程序。

周嘉源建築師事務所從台北在地基地條件出發，將土地、建築、用途變更、消防、無障礙、室內裝修、建照、變更使用執照及竣工查驗整合在同一套規劃流程中，降低先簽約、先裝修，最後才發現用途無法合法使用的風險。

台北用途變更，先做可行性判斷，再進入申請與工程，通常比事後補救更有效率。