宜蘭、基隆商辦室內裝修建築師｜商辦空間規劃、用途變更、消防、室內裝修與合法化完整流程｜周嘉源建築師事務所

宜蘭、基隆的商辦室內裝修，不能只從「辦公室怎麼設計」開始，而應先確認原使用執照、建築物使用類組、土地使用條件、室內裝修範圍、消防、避難、無障礙及實際營業用途。尤其羅東、宜蘭市、礁溪，以及基隆仁愛、中正、信義、安樂等地，既有商辦、店面與老建築條件差異大，裝修前若忽略合法使用與公共安全，可能發生「裝修完成卻無法合法營業」的問題。

宜蘭縣政府的變更使用申辦資料明確包含使用執照、原核准圖說、土地使用分區、消防文件、室內裝修相關文件及建築師簽證等資料；基隆市政府建築管理科則將變更使用執照、室內裝修許可、建築師管理及建築物公共安全列為建築管理業務。我的E政府 因此，商辦裝修真正完整的流程應是：

現況調查 → 使用合法性 → 用途判斷 → 建築法規 → 消防／避難 → 室內裝修 → 圖說審查 → 施工 → 竣工查驗 → 合法使用

一、宜蘭、基隆商辦室內裝修，第一步不是畫平面圖

很多企業租到辦公室後，第一個想法是：

「隔幾間主管室、做會議室、設開放辦公區，再開始裝修。」

但建築師真正應先確認的是：

• 原建築物核准用途是什麼？
• 現在實際準備做什麼？
• 是否屬於辦公使用？
• 是否涉及用途變更？
• 裝修是否涉及防火區劃？
• 是否涉及逃生動線？
• 是否涉及分間牆、天花板或主要設備？
• 消防設備是否需要調整？
• 建築物是否屬於應辦理室內裝修許可的類型？
• 是否同時需要辦理變更使用？

因此，商辦室內裝修與一般住宅裝潢最大的差別，就是建築合法性與公共安全必須同步處理。

如果是既有商辦活化、老辦公室重新使用，也可以搭配既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，先判斷「保留、改造、用途調整」哪一種方式最適合。

二、第一次找商辦室內裝修建築師，要準備哪些資料？

宜蘭或基隆的企業主、地主、房東及承租人，在第一次諮詢時，建議準備：

如果是老辦公室，還應特別確認現況是否與原核准圖說一致。

宜蘭縣政府辦理變更使用時，即要求提供使用執照、原核准圖說、現況照片、土地使用分區、消防設備相關文件等資料，這也反映出既有建築案件不能只看室內空間。我的E政府

三、宜蘭商辦室內裝修｜宜蘭市、羅東、礁溪要注意什麼？

宜蘭的商辦案件，不應只集中在「室內漂亮不漂亮」，而要先看建築物本身的合法條件。

宜蘭市

宜蘭市的辦公空間可能分布在既有商業建築、透天店面、集合式建築及舊有辦公空間，因此要先確認：

原使用用途 → 現況用途 → 預定用途 → 裝修範圍 → 消防 → 公共安全

尤其舊市區既有建築，如果原始圖說與現況已有差異，更應先完成現況調查，再決定裝修方案。

羅東

羅東是宜蘭重要商業與服務機能集中區域，辦公室可能與店面、商業空間混合使用。若企業準備承租既有店面改成辦公室，不能只看租賃面積，而應確認建築物原核准用途及實際使用條件。

礁溪

礁溪除了觀光服務，也有企業辦公、服務業及商業空間需求。若既有建築同時具有其他用途，更應先釐清使用類組，再進行空間配置。

宜蘭縣政府目前的建築管理流程，也將變更使用、室內裝修、消防及建築師簽證等資料納入相關案件審查，因此商辦規劃宜在設計初期就同步檢查。我的E政府

四、基隆商辦室內裝修｜仁愛、中正、信義、安樂區差異

基隆的商辦空間具有明顯的既有建築特性，因此「老商辦重新整理」與「新式辦公空間規劃」不能使用同一套方法。

仁愛區

仁愛區商業活動集中，店面、商業空間及辦公用途交錯。若是店面轉辦公、辦公空間重新配置或商業用途調整，應先檢查使用執照及使用類組。

中正區

中正區包含港區及既有市區建築環境，企業辦公、商業空間若涉及既有建物改造，除了室內設計，更需要注意消防、避難及建築物公共安全。

信義區

信義區的商辦、店面及企業服務空間，若涉及公司營運空間重新規劃，應同步處理會議室、接待區、員工空間、機電與消防。

安樂區

安樂區存在不同型態的既有建築及商業使用，若辦公空間位於舊建築，更應先進行現況與合法性調查，再決定是否裝修。

基隆市政府建築管理科目前明列室內裝修許可及變更使用執照等業務；消防局也明確區分建造、變更使用及室內裝修的消防安全設備圖說審查。master.klcg.gov.tw

五、商辦室內裝修最重要的「用途」問題

「辦公室」不是看到空間有桌椅就能直接判斷。

實務上必須區分：

土地使用分區

與

建築物使用類組

以及：

實際營業使用

三個層次。

例如：

住宅 → 辦公室
店面 → 公司辦公室
商業空間 → 企業總部
辦公室 → 訓練中心
辦公室 → 教室
辦公室 → 診所
辦公室 → 工作室

每一種情況所涉及的建築、消防、無障礙、停車及主管機關條件都可能不同。

因此，如果案件不只是單純辦公室整理，而是原用途改成新的使用用途，應先進行用途判斷。宜蘭縣政府也明確說明，建築物若發生使用類組變更，或涉及防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上應依規定辦理變更使用。我的E政府

六、商辦室內裝修與變更使用，不能混為一談

這是業主最容易搞混的地方。

室內裝修主要處理建築物室內空間的合法裝修，例如分間牆、天花板及相關裝修工程。

變更使用則是在建築物原核准用途與實際使用條件產生變化時，依案件性質檢討是否需要申請。

兩者甚至可能同時發生。

例如：

「原本辦公室 → 新公司進駐 → 重新隔間」

可能主要是室內裝修問題。

但如果是：

「原本住宅 → 改成辦公」

或：

「原本辦公 → 改成其他公共使用」

就應進一步檢討建築物使用類組及相關法規。

如果是基隆案件，市府建築管理系統也直接提供「室內裝修施工許可」案件查詢；而基隆消防局對室內裝修消防圖說另有審查與竣工查驗要求。master.klcg.gov.tw

七、消防與避難，是商辦裝修不能省略的核心

商辦空間不是單純把隔間做好即可。

建築師通常要同步檢討：

• 逃生動線
• 樓梯
• 安全梯
• 防火區劃
• 防火門
• 避難方向
• 排煙
• 消防設備
• 緊急照明
• 出入口
• 無障礙動線
• 電梯
• 廁所
• 人員容量

尤其企業辦公室如果增加大量座位、會議空間或訓練區，空間配置可能進一步影響避難及消防條件。

基隆消防局目前對室內裝修消防圖說審查，要求檢附主管機關核准室內裝修文件、原使用執照或變更使用執照、消防圖說等資料；竣工時也要進行消防設備查驗。客家文化資源網

八、宜蘭、基隆老商辦，更要先做現況調查

很多商辦裝修失敗，不是設計不好，而是原建築物資料與現況不一致。

常見問題包括：

• 過去自行隔間
• 未依核准圖說施工
• 頂樓或外部增建
• 防火區劃遭破壞
• 安全門被封閉
• 管線重新配置
• 消防設備被移動
• 天花板遮蔽設備
• 過去裝修沒有完整文件

因此，老商辦在設計前最好先做：

原圖說調閱 → 現場丈量 → 現況拍照 → 合法性比對 → 消防檢查 → 裝修範圍確認

基隆市公共安全申報資料也要求檢附使用執照、室內裝修證明或相關文件，反映出建築物使用與室內裝修並非完全分開處理。法務部網站

九、宜蘭、基隆商辦室內裝修完整流程

可以將案件整理成以下十二個階段：

① 提供地址與地號
↓
② 使用執照及原核准圖說調查
↓
③ 現場丈量與現況調查
↓
④ 土地使用及建築用途確認
↓
⑤ 判斷是否涉及變更使用
↓
⑥ 室內裝修法規檢討
↓
⑦ 消防／避難／無障礙檢討
↓
⑧ 商辦平面與機能設計
↓
⑨ 裝修圖說與相關申請
↓
⑩ 消防及主管機關審查
↓
⑪ 工程施工與現場管理
↓
⑫ 竣工查驗及合法使用

基隆市建築師公會相關作業資料也顯示，室內裝修案件涉及圖說審核、消防核可、開工、竣工查驗等程序，因此不宜等到工程完成後才回頭補文件。基隆市政府

十、商辦空間應該怎麼規劃？

建築師不只是協助「畫隔間」，而應將企業使用需求轉換成建築條件。

一般辦公室

重點包括：

工作區＋主管室＋會議室＋茶水間＋檔案區＋機房＋廁所＋動線

企業總部

需要進一步加入：

接待＋會議＋主管層＋員工區＋教育訓練＋機電＋資訊設備＋訪客動線

店面型辦公空間

應注意：

入口形象＋對外營業空間＋後勤＋辦公＋消防＋人員動線

老商辦更新

則應優先判斷：

保留 → 改造 → 用途調整 → 全面更新

如果既有建築已經出現用途與現況不一致問題，可搭配變更使用執照建築師推薦｜老飯店、商辦、廠房改建與用途轉型完整規劃，先確認是否需要用途調整，再決定裝修。

十一、宜蘭、基隆商辦室內裝修建築師，應該怎麼選？

真正值得比較的，不只是「室內設計費多少」，而是建築師能不能處理完整流程。

建議比較：

基隆市政府目前的建築管理業務本身就涵蓋建照、使照、變更使用、室內裝修及建築師管理，因此商辦案件最好由熟悉完整建築流程的專業團隊從前期介入。基隆市政府

十二、周嘉源建築師事務所｜宜蘭、基隆商辦室內裝修服務

周嘉源建築師事務所針對宜蘭、基隆商辦及既有商業空間，提供從現況調查、合法性判斷、用途確認、建築法規、室內裝修、消防整合、變更使用、工程規劃到竣工的整合服務。

宜蘭地區可依案件所在地延伸至宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、蘇澳、三星、員山、壯圍等地；基隆則涵蓋仁愛、中正、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等行政區。

如果是企業租賃商辦，建議在簽約前就先提供建築物地址及預計用途；如果是地主或房東，則可進一步提供使用執照、原核准圖說及現況照片。這樣才能先判斷「這個空間到底能不能合法做成企業真正需要的辦公場所」。

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
周嘉源建築師事務所 基隆分所服務據點｜基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

十三、宜蘭、基隆商辦室內裝修 FAQ

Q1：商辦重新隔間一定要找建築師嗎？

不一定每一種輕微調整都涉及相同程序，但只要涉及室內裝修許可、公共安全、防火區劃、用途調整或其他法定事項，就應先由建築專業人員判斷。

Q2：原本就是辦公室，重新裝修還要辦變更使用嗎？

不一定。應先確認原使用執照、使用類組、裝修內容及實際使用是否改變，再判斷是單純室內裝修或同時涉及用途變更。

Q3：基隆老商辦可以直接裝修嗎？

建議不要直接施工。應先比對使用執照、原核准圖說與現況，並檢查消防、避難及公共安全條件。

Q4：宜蘭商辦從店面改辦公室可以嗎？

不能只看「商業區」三個字判斷。仍應確認土地使用條件、原使用執照、建築物使用類組及實際使用內容。

Q5：商辦裝修最怕什麼？

最常見的風險不是設計不好，而是裝修後才發現用途、消防、避難或原建築合法性有問題，造成追加工程、補件甚至無法依原計畫使用。

宜蘭、基隆商辦裝修，先確認合法性，再開始設計

商辦室內裝修真正的核心，不是把辦公室做得多漂亮，而是讓企業需求、建築法規、消防安全與實際空間同時成立。

對宜蘭、羅東、礁溪及基隆仁愛、中正、信義、安樂等地的商辦案件而言，最穩妥的方式是：

地址／地號 → 使用執照 → 現況調查 → 用途判斷 → 法規檢討 → 消防 → 室內裝修 → 申請 → 施工 → 竣工

如果您準備在宜蘭或基隆租用、購買、改造既有商辦，可以直接準備：

建築物地址＋地段地號＋室內面積＋使用執照＋現況照片＋預計辦公用途＋預計裝修內容

由建築師先進行前期判斷，再決定是否需要變更使用、室內裝修許可、消防審查及其他程序，才能降低「先裝修、後發現不能合法使用」的開發風險。我的E政府