宜蘭老屋改建建築師推薦｜舊建築整修、用途轉型、違建合法化與建照申請完整攻略｜周嘉源建築師事務所

宜蘭老屋改建不是單純重新裝潢，而是要先確認土地條件、原始建築資料、使用執照、現況合法性、結構安全與預計用途，再決定應採修繕、改建、增建、用途變更、室內裝修、補辦建照或拆除重建。無論是宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳或大同，老屋案件都應依個別地號、原核准圖說與現況逐案判斷。宜蘭縣政府建設處目前將建造執照、使用執照變更、室內裝修、無障礙、違章建築及建築物公共安全分別納入建築管理與使用管理業務，老屋改建最好在施工前就完成完整檢查。宜蘭縣政府-建設處

一、宜蘭老屋改建，第一步不是裝潢，而是先確認「這棟房子現在是否合法」

很多屋主看到老屋，就直接找裝潢公司丈量、拆除、重新配置，但老屋真正的第一個問題其實是：

原本核准蓋的是什麼？現在實際存在的是什麼？未來又想做什麼？

建議先建立三份資料：

1. 原始建造執照與核准圖說
2. 使用執照及建物相關資料
3. 現況測繪與現場照片

再把三者逐一比對。

例如宜蘭市、中山路周邊老屋、羅東市區店面，可能涉及騎樓、後方增建、夾層或用途改變；礁溪則可能出現住宅、旅館、商業空間與觀光使用需求；五結、冬山、員山等地則可能涉及農舍或非都市土地相關條件。

因此，老屋改建真正重要的不是「裝潢多少錢」，而是先確認哪些空間可以保留、哪些必須調整、哪些部分不能直接納入合法使用面積。

如果是購買老屋後準備重新開發，也可以先參考宜蘭建築師核心規劃方向，從土地、既有建築與未來用途一起判斷。

二、宜蘭老屋改建前，應先準備哪些資料？

第一次找建築師，不需要先完成室內設計，但建議盡量準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 建物謄本
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准平面圖
• 原核准立面及相關圖說
• 現況照片
• 各樓層實際使用情形
• 既有增建、夾層、頂樓加蓋資料
• 預計改建用途
• 預計保留或拆除的空間

如果文件不完整，也不是不能評估，而是應先進行建築資料調閱、現況測繪與合法性比對。

尤其是老屋買賣案件，不能只依賣方口述「這間房子以前就是這樣」，而應以正式建築資料與現況核對。

三、宜蘭老屋哪些工程，可能已經不是一般裝修？

宜蘭縣政府建設處明確將建造執照、拆照、雜照、室內裝修許可、使用執照變更等納入建築管理科業務。宜蘭縣政府-建設處

宜蘭縣政府也說明，依建築法第9條，增建、改建及一定程度的修建，都屬建造行為；涉及相關建造行為時，原則上應依規定申請建築許可。宜蘭縣政府-建設處

因此，以下案件不能只用「重新裝潢」四個字概括：

因此，工程名稱叫「裝修」，不代表法律上就一定只是裝修。

四、宜蘭老屋用途轉型，最重要的是使用執照與使用類組

老屋改建常見的轉型包括：

住宅 → 店面

住宅 → 診所

辦公室 → 商業空間

老旅館 → 其他營業用途

既有建築 → 長照或照護空間

廠房 → 新產業用途

這些案件不能只看室內格局。

實務上需要同步檢查：

• 原使用執照
• 原使用類組
• 土地使用分區
• 建築物使用條件
• 防火區劃
• 避難逃生
• 樓梯
• 無障礙
• 廁所
• 消防設備
• 停車
• 機電
• 室內裝修

宜蘭縣政府建設處目前將「使用執照及變更使用申請」列為建築管理的獨立類別，也公布「宜蘭縣建築物免辦理變更使用執照辦法」及「建築物變更使用執照涉及違建部分處理原則」等相關規範。宜蘭縣政府-建設處

因此，若老屋準備用途轉型，建議先參考宜蘭用途變更與變更使用執照規劃，再由建築師依實際用途判斷申請程序。

五、宜蘭老屋有違建，不能直接當作合法樓地板使用

宜蘭老屋常見：

• 頂樓加蓋
• 後方鐵皮增建
• 陽台外推
• 騎樓封閉
• 一樓後側擴建
• 夾層
• 雜物間或倉庫增建

這些空間即使已經存在多年，也不能因此直接視為合法建築面積。

宜蘭縣政府建設處目前設有違章建築專區，並公布違建查報、結案、即報即拆、補辦建築執照評估及既存違建處理等資料。宜蘭縣政府-建設處

因此老屋改建前，應先做：

原圖說調閱 → 現況測繪 → 合法範圍確認 → 違建判斷 → 公共安全檢查 → 後續處理方案

而不是先把所有空間都納入新的設計圖。

尤其宜蘭縣目前也有「建築物擅自建造補辦建築執照申請辦法」及「舊有違章建築修繕辦法」等地方規範，個案是否具有處理空間，仍須依建築年代、位置、構造、現況及法規逐案判斷。宜蘭縣政府-建設處

六、宜蘭老屋改建還要檢查結構安全

老屋最容易被忽略的是「看不到的問題」。

外觀看起來可以使用，不代表結構狀況適合直接改建。

建築師前期應依案件需要檢查：

• 梁柱
• 承重牆
• 樓板
• 屋架
• 基礎
• 裂縫
• 漏水
• 屋頂
• 增建結構
• 既有管線
• 地震後損傷

如果準備拆牆、改樓梯、增加設備、變更空間用途，更應先確認對原結構的影響。

宜蘭縣政府建設處目前也將建築物耐震健檢列為使用管理業務之一。宜蘭縣政府-建設處

因此老屋改建不是「設計師把格局畫漂亮」就完成，而是要讓建築、結構、消防、機電與實際使用一起成立。

七、宜蘭市、羅東、礁溪到五結，老屋需求各有不同

宜蘭市、羅東

市區既有建築密度較高，老透天、店面及住宅用途轉型較常需要處理原使用執照、騎樓、建築線、消防與現況合法性。

礁溪、頭城

若涉及旅宿、商業空間、觀光服務或既有建築重新利用，應將土地條件、使用用途及相關公共安全要求一起檢討。

五結、冬山、員山、三星

若涉及農舍、農業建築或既有產業空間，不能直接套用都市住宅老屋改建模式，應同步確認土地使用與農業相關規定。宜蘭縣政府建設處目前也將農舍、農業設施及休閒農業等列為建築管理法規分類。宜蘭縣政府-建設處

蘇澳、南澳、大同

基地條件、地形、道路及個別土地管制可能對改建方式產生較大影響，應以地號及現況進行專案判斷。

所以即使兩棟房子都稱為「宜蘭老屋」，實際可採用的改建方式仍可能完全不同。

八、宜蘭老屋改建完整流程

真正完整的老屋改建流程，可以整理成：

① 現場勘查
↓
② 土地及建築資料調閱
↓
③ 使用分區及土地條件確認
↓
④ 使用執照與原核准圖說核對
↓
⑤ 現況測繪及合法性檢查
↓
⑥ 結構安全評估
↓
⑦ 消防、避難、無障礙檢討
↓
⑧ 確認修繕／改建／增建／重建方向
↓
⑨ 用途變更與室內裝修需求判斷
↓
⑩ 建築設計與申請文件
↓
⑪ 建照／變更使用／室內裝修等申請
↓
⑫ 工程施工
↓
⑬ 竣工查驗與後續使用

宜蘭縣政府建設處目前提供建築執照申請進度查詢，並將建築管理、使用管理、建築物公共安全及無障礙等相關資訊集中於建設處體系，屋主可以先從官方資料掌握申請架構。宜蘭縣政府-建設處

九、老屋改建前，先決定「保留、改建、轉型還是重建」

建築師真正要協助屋主做的，不只是畫圖，而是比較不同方案。

這也是為什麼宜蘭老屋案件不能只詢問「裝潢一坪多少」，而應先問：

這棟建築最適合採哪一種開發方式？

十、相關實務規劃經驗｜從既有建築合法性到用途轉型

周嘉源建築師事務所長期處理既有建築的建築規劃、使用執照、用途變更、室內裝修、合法性檢討與改建案件。

對老屋而言，核心工作不是把舊房子「重新包裝」，而是先把：

土地 → 原建築 → 現況 → 合法性 → 結構 → 用途 → 消防 → 無障礙 → 設計 → 申請 → 工程

串成完整流程。

如果是老商辦、店面、廠房或其他既有建築準備重新利用，也可搭配既有建築活化與用途轉型規劃，先判斷「改建」是否真的比「重建」更符合土地與投資條件。

十一、宜蘭老屋改建建築師服務｜從現場勘查一路做到申請與工程

周嘉源建築師事務所針對宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳、大同等地老屋案件，提供從前期判斷到建築申請的整合服務。

服務內容包括：

現況調查｜建築資料調閱｜土地與法規檢討｜使用執照核對｜違建合法性評估｜老屋改建｜增建｜重建｜用途變更｜室內裝修｜消防｜無障礙｜結構整合｜建照申請｜工程規劃

宜蘭縣政府建設處目前明確將建造執照、使用執照變更、室內裝修許可、無障礙竣勘等列為建築管理業務，老屋案件若涉及這些程序，越早由建築師介入，越能避免設計與申請方向走錯。宜蘭縣政府-建設處

宜蘭服務據點

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點：宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號

手機｜0926-699485

十二、宜蘭老屋改建 FAQ

Q1：宜蘭老屋重新裝潢，一定要申請建照嗎？

不一定，要依實際工程內容判斷。如果涉及建築法所稱的新建、增建、改建或修建等建造行為，就可能需要依法申請建築許可。宜蘭縣政府也明確說明相關建造行為應依規定申請。宜蘭縣政府-建設處

Q2：老屋沒有原始圖說怎麼辦？

可以先調閱建築執照、使用執照及相關核准資料，再進行現況測繪與合法性比對，不宜直接依現況畫新圖。

Q3：老屋有頂樓加蓋，還可以改建嗎？

必須先確認其法律性質、位置、年代及是否涉及公共安全，再判斷拆除、修繕、補辦或其他適法處理方式。不能直接把違建當成合法樓地板使用。宜蘭縣政府目前也設有違章建築專區提供相關處理規範。宜蘭縣政府-建設處

Q4：宜蘭住宅改成店面或診所，一定要變更使用嗎？

不能一概而論。應依原使用執照、預計用途、建築物使用類組及適用法規判斷，再決定是否涉及變更使用及其他申請程序。

Q5：老屋改建前最應該準備什麼？

建議先準備地址、地段地號、土地面積、使用執照、原核准圖說、現況照片、建物謄本及預計用途。如果是買屋後準備改建，也應盡量在交易或正式施工前完成評估。

宜蘭老屋改建，真正重要的是先確認「能怎麼改」

老屋改建最怕的不是房子舊，而是沒有先把原建築、現況合法性與未來用途查清楚，就直接投入裝修與工程成本。

真正完整的宜蘭老屋改建，應從：

現況調查 → 建築資料 → 土地與用途 → 合法性 → 結構 → 消防與無障礙 → 改建方案 → 用途變更／室內裝修 → 建築申請 → 工程

逐步判斷。

如果您在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、員山、三星、蘇澳、南澳或大同持有老屋，準備重新使用、改建、增建、合法化或用途轉型，可先提供土地地址／地號＋土地及建物資料＋現況照片＋預計用途，由建築師從現況與法規條件開始評估，避免先施工、後補救，讓老屋真正轉化成可以合法使用、可以申請、也能符合未來需求的建築空間。