在花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、玉里鎮經營店面、餐飲、零售、美容美髮、辦公室、診所、補習教學或其他商業空間，真正重要的第一步不是裝潢，而是先確認土地能不能使用、建築物原本核准什麼用途、現在的營業內容是否合法，以及是否需要辦理變更使用、室內裝修、消防或其他申請。

花蓮縣政府已明確提醒，實際營業場所的合法性與商業登記並不是同一件事，營業場所仍須符合土地使用管制、建築管理、消防、衛生及目的事業主管機關等規定；業者也可在設立或遷址前，透過營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢，先確認地址條件。臺灣政府服務網

花蓮縣建築管理資訊網目前也提供建築執照存根、使用執照、免辦理變更使用執照及相關建築申請書表，代表營業場所從「地址判斷」到「合法使用」本身就是一套完整的建築程序。花蓮縣建築管理資訊網

因此，花蓮營業場所用途變更建築師真正應該處理的是：

土地使用分區 → 原使用執照 → 現況建築 → 預定營業用途 → 使用類組 → 變更使用判斷 → 消防／避難／無障礙 → 室內裝修 → 申請與合法營業。

一、花蓮營業場所用途變更，第一步不是裝潢，而是確認「這個地址能不能做這門生意」

很多店家實際遇到的問題是：

先簽租約 → 再找設計師 → 開始裝潢 → 最後才發現用途、消防或建築條件不符合。

如果遇到這種情況，可能已經投入租金、裝修費、設備費，才發現原本想做的營業項目需要進一步申請。

比較完整的流程應該是：

地址／地號確認
↓
土地使用分區及使用管制
↓
原使用執照及核准圖說調查
↓
現況建築調查
↓
預定營業用途確認
↓
使用類組及建築條件比對
↓
判斷是否免辦變更或申請變更使用
↓
消防、避難、無障礙檢討
↓
室內裝修及必要改善
↓
相關申請
↓
合法營業

花蓮縣政府也提供實際營業場所合法性查詢方向，並明確區分商業登記與土地、建築物合法使用問題。臺灣政府服務網

二、花蓮營業場所用途變更，業主第一次找建築師要準備什麼？

如果準備在花蓮市、吉安、壽豐或玉里租店面、買店面或重新經營既有空間，建議至少準備：

如果是老店面、老透天或早期建築，還應特別注意使用執照遺失、原圖說不足、現況增建、用途不符及未登記建築等問題。

花蓮縣建築管理資訊網目前提供建築執照存根及使用執照等查詢與書表資源，因此老建築應先從原始建築資料查起，而不是直接開始裝修。花蓮縣建築管理資訊網

三、土地使用分區，是花蓮營業場所能不能成立的第一道門檻

「有一間房子」不等於「可以做任何生意」。

建築師在花蓮營業場所用途變更案件中，應先確認：

土地使用分區 → 土地使用管制 → 建築用途 → 使用類組 → 預定營業內容。

例如業主可能想做：

• 咖啡廳
• 餐飲店
• 零售店
• 美容美髮
• 辦公室
• 診所
• 補習教學
• 工作室
• 商業服務
• 其他特殊營業用途

但業主的「營業項目」與建築法規上的「建築使用」並不是完全相同的概念。

花蓮縣政府提供營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢方向，業者可在設立或遷址前先確認實際營業場所是否符合相關條件。臺灣政府服務網

如果位於非都市土地，更不能只看建物現況，因為土地使用地類別及容許使用項目本身就可能限制後續用途；花蓮縣政府地政處也說明，非都市土地若要改作其他用途，可能涉及變更編定，達一定規模時還可能涉及使用分區變更。花蓮縣政府地政處

因此，花蓮市區店面與吉安、壽豐、玉里等地的營業場所，不能使用完全相同的判斷方式。

四、住宅一樓改店面，為什麼不能直接認定「一樓就可以營業」？

花蓮市、吉安鄉常見透天或住宅型建築，可能出現：

一樓營業＋樓上住宅

的混合使用模式。

但建築師仍應確認：

1. 原使用執照用途。
2. 一樓原核准使用內容。
3. 整棟建築的使用類組。
4. 預定營業項目。
5. 營業面積。
6. 消防及避難條件。
7. 無障礙條件。
8. 室內裝修內容。
9. 現況是否存在違建或增建。

尤其老透天常見前後增建、騎樓使用、頂樓加蓋或室內隔間與原核准圖不同，若不先釐清，後續用途調整可能遇到額外問題。

花蓮縣政府甚至另訂有「辦理變更使用執照申請案違章建築部分處理原則」，顯示既有違章建築與變更使用案件之間具有實務上的關聯，不能把用途變更與建築現況完全分開處理。政府資料開放平台

如果是既有建築活化，也可以先參考既有建築活化與再利用規劃，從原使用執照、建築合法性、用途及消防條件重新判斷，而不是直接把老房子當成全新空間裝修。

五、店面改餐飲，是花蓮營業場所最需要提前評估的類型之一

例如原本是：

零售店 → 咖啡廳
一般店面 → 餐飲店
住宅一樓 → 餐飲空間

真正需要檢查的並不只是廚房怎麼設計，而包括：

建築使用

• 原使用類組
• 預定使用類組
• 使用面積
• 樓層位置
• 是否涉及用途變更

消防與避難

• 消防設備
• 避難動線
• 樓梯
• 防火區劃
• 排煙
• 出入口

建築與設備

• 廚房
• 給排水
• 排煙
• 電力
• 空調
• 設備位置

室內裝修

• 隔間
• 天花
• 防火材料
• 出入口
• 無障礙
• 相關裝修申請

所以餐飲業者最安全的做法，是先確認建築條件，再決定廚房與室內配置。

六、辦公室、店面改成診所、美容、美髮或補習教學，也不能只看室內坪數

不同營業型態，對建築空間的要求不同。

例如：

尤其診所、補習教學及其他特殊用途，不能只取得商業登記就認定建築使用已經合法。

花蓮縣政府對實際營業場所的說明也明確指出，營業場所仍須符合土地使用、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等規定。臺灣政府服務網

七、花蓮不是所有用途調整都一定要申請變更使用執照

這是業主最常問的問題。

答案是：

不一定。

花蓮縣目前有「建築物免辦理變更使用執照」相關自治規定及申請資料，花蓮縣政府建築管理資訊網也專門提供「免辦理變更使用執照」書表下載。政府資料開放平台

但「有免辦制度」並不代表所有店面都可以直接營業。

實際上仍應逐案比對：

原使用 → 預定使用 → 使用類組 → 面積 → 樓層 → 主要構造 → 防火區劃 → 避難設施 → 消防 → 停車 → 無障礙 → 室內裝修。

因此，專業的判斷流程應該是：

先判斷案件屬性，再決定申請程序，而不是先假定一定要辦或一定不用辦。

八、花蓮市、吉安、壽豐、玉里，營業場所需求有什麼不同？

花蓮市｜店面、餐飲、零售與服務業轉型

花蓮市既有市區商業空間較集中，常見店面、餐飲、零售、辦公及服務業。

此類案件最重要的是：

原使用執照＋現況＋預定營業項目

三者能否合理銜接。

吉安鄉｜住宅、透天與混合使用

吉安不少營業場所與住宅型建築、透天建築相關，容易出現：

一樓營業、樓上住宅

的使用型態。

因此應特別檢查整棟建築的合法性、營業樓層、消防避難與室內裝修。

壽豐鄉｜餐飲、觀光及地方產業空間

壽豐若涉及餐飲、觀光、旅宿或地方產業型空間，除了建築本身，還應同步檢查土地使用條件及目的事業主管機關要求。

如果基地屬於非都市土地，更應注意土地使用分區及使用地類別，不宜直接以一般市區店面的方式判斷。花蓮縣政府地政處

玉里鎮｜老店面與既有建築再利用

玉里既有市街建築若重新營業，可能遇到：

• 老舊使用執照
• 原始圖說不足
• 現況增建
• 用途與原核准不同
• 建築資料不完整

因此更需要先進行既有建築調查，再決定是維持原用途、用途調整、改建、補照或其他合法化方向。

九、花蓮營業場所用途變更完整判斷表

十、花蓮營業場所用途變更的完整流程

建議依照以下順序處理：

① 提供地址與地號
↓
② 查土地使用分區及使用管制
↓
③ 調查使用執照與原核准圖說
↓
④ 現場丈量及現況調查
↓
⑤ 確認原使用類組
↓
⑥ 確認預定營業用途
↓
⑦ 比對是否涉及用途變更
↓
⑧ 判斷免辦變更或申請變更使用
↓
⑨ 消防、避難、無障礙檢討
↓
⑩ 室內裝修及必要改善
↓
⑪ 相關建築申請
↓
⑫ 目的事業主管機關程序
↓
⑬ 完成合法營業條件

花蓮縣建築管理資訊網目前持續提供建築執照、使用執照、免辦變更使用及相關建築書表，業主可從官方資料確認既有建築身分，再進入後續規劃。花蓮縣建築管理資訊網

十一、相關實務規劃經驗｜既有建築活化不能只做裝潢

周嘉源建築師事務所處理既有建築及用途調整時，重點不是單獨完成一張申請表，而是將：

土地 → 建築現況 → 原使用執照 → 使用類組 → 預定用途 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 變更使用 → 合法營業

串成完整的建築流程。

既有建築活化的核心，也正是先判斷土地、原使用執照、使用類組、消防、避難、無障礙、停車及機電條件，再決定改建或用途轉型。光騰國際科技

因此，花蓮店面若遇到「原來是住宅、現在想做商業」、「原來是辦公室、現在想做服務業」、「原來是店面、現在想做餐飲」等情況，建議不要直接進入裝修，而是先完成建築可行性判斷。

十二、花蓮營業場所合法化，遇到老建築更要先處理「建築身分」

花蓮許多既有店面及透天建築，可能已經使用多年。

如果出現：

使用執照找不到、現況與竣工圖不同、增建、夾層、騎樓封閉、用途變更、頂樓加蓋

等情況，應先釐清：

哪些是合法建築？哪些屬於既有增建？哪些空間可以納入新用途？哪些問題必須先處理？

花蓮縣政府目前另有變更使用執照案件涉及違章建築部分的處理原則，因此老建築用途變更不能只看新營業項目。政府資料開放平台

必要時可以進一步比較：

維持原用途 → 改建 → 用途調整 → 補照 → 合法化 → 重建

哪一種方向較符合基地與營業需求。

十三、花蓮在地服務｜從店面評估一路做到用途變更與合法營業

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

長期服務花蓮市、吉安、壽豐、新城、鳳林、瑞穗、玉里等地的土地與既有建築規劃，針對營業場所案件，依實際條件提供：

土地使用分區評估
→ 建築合法性調查
→ 使用執照及原核准圖說確認
→ 現況建築調查
→ 使用類組判斷
→ 免辦變更評估
→ 變更使用執照
→ 消防與避難檢討
→ 無障礙檢討
→ 室內裝修
→ 舊建築補照／合法化評估
→ 建築規劃
→ 營業前合法性確認

花蓮縣建築管理資訊網及花蓮縣政府建設處，也持續提供建築法規、建築執照、使用執照、免辦變更及無障礙等相關資訊，可作為案件前期資料整理的重要官方依據。花蓮縣建築管理資訊網

如果準備租店面或買店面，最好的找建築師時間通常是簽約前，而不是裝修後。

十四、花蓮營業場所用途變更 FAQ

Q1：花蓮住宅一樓可以直接改成店面嗎？

不能只看是不是一樓。應先確認土地使用分區、原使用執照、原核准用途、預定營業內容及相關建築條件。

Q2：店面改餐廳一定要辦變更使用嗎？

不一定。花蓮縣有免辦理變更使用執照相關規定，但是否符合免辦條件仍須依個案的使用類組、面積、樓層及實際變更內容判斷。政府資料開放平台

Q3：已經辦好商業登記，就代表店面合法嗎？

不代表。花蓮縣政府明確說明，商業登記與土地及建物合法使用屬於不同事項，實際營業場所仍須符合土地使用、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等規定。臺灣政府服務網

Q4：老店面沒有使用執照怎麼辦？

應先查詢建築執照及既有建築資料，再依建築年代、合法身分及現況判斷後續是否涉及補照、合法化或其他處理方式。

Q5：可以先裝潢再申請用途變更嗎？

不建議。用途、消防、避難、無障礙及室內裝修可能互相影響，若先裝修再發現法規不符，容易產生拆改與追加成本。

Q6：玉里、壽豐的店面可以直接套用花蓮市的判斷方式嗎？

不能一概而論。尤其非都市土地案件，還要確認土地使用分區及使用地類別、容許使用及必要的變更程序。花蓮縣政府地政處

花蓮營業場所用途變更，真正重要的是「先確認，再投資」

如果準備在花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、玉里鎮開店、換店、租店面、買店面或改變營業項目，不要只問：

「這間店可以登記公司嗎？」

真正應該先確認的是：

土地可以使用嗎？
建築物原本核准什麼用途？
預計營業內容符合嗎？
需要辦理變更使用嗎？
可以免辦嗎？
消防需要改善嗎？
室內裝修需要申請嗎？
現況有沒有增建或合法性問題？
還有沒有目的事業主管機關的其他要求？

建議準備：

營業場所地址＋地段地號＋土地／建築面積＋樓層＋預計營業項目＋使用執照＋原核准圖說＋現況照片。

由建築師依序進行：

土地評估 → 建築合法性 → 使用類組 → 用途判斷 → 變更使用 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 合法營業。

這樣才能真正把一間「想開店的空間」，轉化成可以合法申請、合法施工、合法使用並長期營運的營業場所。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

提供地址、地號、預計用途及現況資料，可進行初步案件評估，並依實際條件確認後續規劃與申請方向。