基隆港區建築規劃建築師｜港區、商業、觀光、旅運與產業空間整合開發完整解析｜周嘉源建築師事務所

基隆港區建築規劃不能只從「蓋一棟建築」思考，而應從港區土地條件、都市計畫、港埠機能、建築用途、旅運交通、商業營運、水岸景觀、產業物流、消防防災與未來營運模式整體判斷。基隆港現行港區陸域約189.62公頃，共有56座碼頭，其中包含貨櫃、散雜貨、客運及非營運碼頭，顯示港區本身同時具有貨運、物流、客運及郵輪等多元機能。基隆港務

因此，無論基地位於中正區、仁愛區、中山區、信義區、安樂區或七堵區，只要涉及港區土地、港區周邊商業、旅運服務、觀光空間、倉儲物流、企業廠辦或既有建築活化，都應先確認土地與建築條件，再決定開發量體與用途。

基隆市政府近年持續推動港市合作、國門廣場、水岸空間與港區再生，港區建築也逐漸從單純港埠設施，走向郵輪旅運＋觀光商業＋水岸公共空間＋產業物流＋城市生活的複合型發展。基隆市政府

一、基隆港區建築規劃，第一步不是畫圖，而是確認「這塊地能做什麼」

港區土地與一般市區土地最大的不同，在於土地可能同時受到都市計畫、土地使用分區、港區機能、港埠管理、交通系統、都市設計及公共設施等條件影響。

因此地主、企業主或投資人拿到基隆港區土地後，建議依照：

土地地號 → 使用分區 → 土地使用管制 → 港區條件 → 建築線 → 道路 → 建蔽率／容積 → 建築用途 → 交通 → 停車 → 消防 → 都市設計 → 建築量體 → 工程成本 → 營運模式

逐項檢查。

基隆市政府都市發展處目前提供都市計畫資訊、土地使用分區證明、建築線指定、都市設計審議、都市更新及危老重建等相關服務，可作為港區土地前期調查的重要官方資料來源。基隆市政府

基隆市政府都市發展處｜都市計畫資訊與建築管理相關服務

也就是說，港區建築規劃真正要回答的不是「可以蓋幾坪」，而是：

這塊土地適合什麼用途？可以形成什麼建築量體？能不能支撐未來營運？

二、基隆港區建築規劃的六大開發類型

基隆港周邊土地並非只有單一用途，可以依土地條件與實際需求分成不同開發方向：

基隆市國土計畫也將郵輪產業、市港再生、海洋休閒水岸、港埠土地開發及招商列為重要發展方向。基隆市政府

因此，港區土地如果準備投入開發，更應由建築師在前期把土地條件、建築條件與營運需求放在一起評估。

三、基隆港區土地開發，先查土地使用分區與都市計畫

港區土地第一個需要確認的，就是土地到底屬於什麼使用分區、公共設施用地或其他都市計畫管制範圍。

基隆市政府提供都市計畫書圖查詢，目前也持續有主要計畫、細部計畫及相關變更案件公告，因此不能只依照過去聽聞的土地用途判斷。基隆市政府

基隆市政府都市計畫書圖查詢

實務上建築師應先確認：

• 土地地段、地號
• 土地面積
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 都市計畫主要計畫
• 細部計畫
• 土地使用管制
• 公共設施用地
• 計畫道路
• 港區相關條件
• 是否涉及都市設計
• 是否涉及更新或其他開發計畫

基隆市政府也說明，都市土地與非都市土地的使用管制方式不同，因此不能只看土地登記資料就直接推論建築使用。基隆市政府

基隆市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明申請

四、港區建築線、道路與交通，是量體能不能成立的關鍵

港區基地常涉及大型車、觀光巴士、計程車、旅客及一般行人等多種交通系統，因此不能只確認「土地有沒有臨路」。

建築師應進一步檢查：

建築線 → 臨接道路 → 道路寬度 → 基地臨路長度 → 車道出入口 → 大型車動線 → 人行動線 → 裝卸空間 → 消防車動線

基隆市都市發展處本身即將**建築線指定（示）**列為都市計畫管理業務之一。基隆市政府

對港區土地而言，更應避免建築物完成後才發現：

• 大型車無法迴轉
• 旅客與貨車動線衝突
• 車道位置影響主要人行入口
• 裝卸空間不足
• 消防車進出困難
• 商業入口與港區交通流線不合理

因此，交通動線應該在初步量體階段就一起處理。

五、港區商業建築：不是只有店面，而是「旅客消費系統」

基隆港具有客運與郵輪功能，目前客運碼頭可供國際客輪靠泊，港區發展也持續朝郵輪與觀光服務方向推進。基隆港務

因此港區商業建築與一般市區店面不同。

完整的商業動線可能是：

抵達港區 → 旅客服務 → 人行導引 → 商業消費 → 餐飲休憩 → 水岸活動 → 景點 → 返回交通節點

因此商業建築應同步處理：

• 一樓店面界面
• 旅客入口
• 人行空間
• 無障礙
• 消防避難
• 廁所
• 電梯
• 服務空間
• 垃圾與後勤
• 廚房排煙
• 空調及機電
• 招牌
• 夜間照明
• 停車及接送

若是既有商業建築準備調整用途，可以銜接用途變更與變更使用執照完整規劃，先確認原使用執照與新營業用途是否相符，再決定後續申請方式。

六、基隆港區觀光建築：水岸景觀與城市門戶必須一起考慮

基隆港不只是港埠，也是城市入口。

基隆市政府近年持續推動國門廣場與港區城市景觀改善，並透過城市景觀計畫處理港區建築立面、招牌及整體環境。基隆市政府

尤其國門廣場周邊已有專門的城市景觀自治條例與景觀計畫，因此位於相關範圍的建築案件，不能只從單棟建築物立面設計思考。基隆市政府

基隆市國門廣場周邊地區城市景觀自治條例

觀光與水岸建築應特別檢討：

港灣視線＋建築高度＋建築量體＋立面＋招牌＋人行＋景觀＋夜間照明＋公共空間

基隆市國門廣場周邊城市景觀計畫也特別分析建築物高度、量體與港灣視覺景觀之間的關係，因此港區大型建築在規劃階段就應把景觀視線納入。基隆市政府

七、基隆港區產業建築：物流、倉儲、廠辦必須與港口運輸整合

基隆港並非只有觀光功能。現行港區仍包含貨櫃、散雜貨及其他港埠設施，因此港區周邊產業建築仍有物流、倉儲、企業辦公與設備空間需求。基隆港務

如果企業規劃的是：

港口 → 貨物 → 倉儲 → 裝卸 → 辦公 → 配送

建築師就需要同步檢查：

• 貨車進出口
• 大型車迴轉
• 裝卸碼頭
• 倉儲高度
• 樓板荷重
• 貨梯
• 消防
• 機電
• 辦公空間
• 員工動線
• 管理空間
• 未來擴充

若涉及企業廠房或產業空間，可以延伸參考工業廠房新建、擴建與智慧工廠完整規劃，從土地條件、產業需求到建築與機電整合一起評估。

八、既有港區倉庫、商辦與老建築，先不要急著拆

港區及基隆市中心存在不少既有建築，若地主持有的是老倉庫、商辦、店面或其他既有建築，第一步應該是比較：

保留 → 修繕 → 改建 → 用途轉型 → 重建

而不是直接決定拆除。

需要調查：

• 原使用執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 現況樓層
• 現況用途
• 違建或增建
• 結構狀況
• 消防
• 避難
• 無障礙
• 機電
• 新用途需求

如果既有建築具備活化條件，可以進一步參考既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，比較保留與重建的實際效益。

九、基隆港區建築開發完整流程

港區案件建議依下列順序進行：

① 土地地號確認
↓
② 都市計畫與使用分區
↓
③ 土地使用管制
↓
④ 港區機能與相關管制
↓
⑤ 建築線與道路
↓
⑥ 基地測量與現況調查
↓
⑦ 建蔽率／容積率／退縮
↓
⑧ 建築用途與營運模式
↓
⑨ 人流、車流、物流分析
↓
⑩ 停車／消防／無障礙
↓
⑪ 建築量體與樓層規劃
↓
⑫ 都市設計與景觀檢討
↓
⑬ 工程成本初估
↓
⑭ 開發方案確認
↓
⑮ 正式建築設計
↓
⑯ 建照及相關申請
↓
⑰ 工程施工與竣工

這個流程的核心，是把「土地價值」轉化成「實際可執行的建築開發價值」。

十、基隆不同行政區，港區建築需求不能一體適用

中正區｜港區核心、旅運與水岸商業

中正區是基隆港核心區域，涉及港口、國門廣場、旅運、商業與水岸空間，建築規劃應特別重視旅客動線、公共空間、港灣景觀與城市門戶形象。

基隆市政府對國門廣場的規劃，也強調車站、港口、市區街道及旅遊動線的連接。旅遊資訊網

仁愛區｜市中心商業與港區生活圈

靠近市中心、廟口及既有商業活動的案件，較容易涉及餐飲、零售、商辦、既有建築活化及用途調整。

因此除了土地條件，也應同步檢查消防、停車、人行及既有建築合法性。

中山區｜港區產業、物流與交通

涉及西岸、港區產業或物流的案件，應更加重視貨車動線、倉儲、裝卸、辦公與港埠運輸整合。

信義、安樂、七堵、暖暖區｜港區外圍產業與城市發展連動

若土地與港區物流、企業服務、住宅或產業活動產生連動，則應從道路、土地使用、交通、產業需求與建築量體整體評估，而不能只用「港區觀光」單一方向套用。

十一、基隆港區建築規劃最容易犯的五個錯誤

錯誤一：只看土地坪數，不看土地使用管制

土地大，不代表可以依地主預期的用途開發。

錯誤二：只看港區位置，不查實際地號

同樣在港區周邊，不同地號可能適用不同都市計畫與土地使用條件。

錯誤三：只做建築量體，不做交通分析

港區案件同時存在旅客、汽車、貨車、接駁及物流需求，交通必須前置處理。

錯誤四：既有倉庫直接裝修

如果原用途與新用途不同，可能涉及使用、消防、避難及室內裝修等問題。

錯誤五：只做單棟建築，不看港灣景觀

港區建築與城市、水岸及旅客第一印象高度相關，建築量體、立面、招牌及公共空間都可能成為城市景觀的一部分。

十二、相關實務規劃經驗｜從土地到產業空間整合

周嘉源建築師事務所長期處理土地開發、企業建廠、廠辦、既有建築改建、用途變更與產業空間規劃，實務上並非只從建築設計圖開始，而是先釐清：

土地 → 法規 → 基地 → 建築量體 → 用途 → 消防 → 機電 → 交通 → 工程 → 營運

若港區周邊案件涉及大型產業、科技廠房或智慧物流，也可以延伸參考AI資料中心、科技廠房與工業區立體化完整規劃，從企業需求與產業升級角度重新檢查既有土地的使用價值。

對地主而言，真正重要的不是先拿到一張漂亮效果圖，而是先確認：

這塊地能不能做？可以做什麼？可以蓋多少？交通能不能成立？工程成本合理嗎？未來營運能不能使用？

十三、基隆港區在地建築規劃服務｜從土地評估一路做到工程

周嘉源建築師事務所提供基隆港區及周邊長期建築規劃服務，依案件條件整合：

土地開發評估｜都市計畫｜土地使用分區｜建築線｜基地分析｜建蔽率／容積率｜建築量體｜港區商業｜觀光空間｜旅運服務｜物流倉儲｜企業廠辦｜既有建築活化｜用途變更｜室內裝修｜消防｜建照｜工程規劃

尤其基隆港案件涉及港市整合時，更應在開發前期把都市計畫、港區條件與建築需求一起檢討。

目前基隆市政府也持續推動港區再生、港市合作及水岸空間發展，並透過相關都市計畫及城市景觀機制引導港區周邊環境更新。基隆市政府

周嘉源建築師事務所 基隆分所
服務據點｜基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

服務範圍涵蓋基隆中正、仁愛、中山、信義、安樂、七堵、暖暖，適合港區土地、商業空間、觀光建築、旅運服務、物流倉儲、產業廠辦及既有建築改建案件。

十四、基隆港區建築規劃 FAQ

Q1：基隆港區土地可以直接蓋商業建築嗎？

不能只看「位於港區」。應先確認土地使用分區、都市計畫、土地使用管制、港區條件、建築線及預定用途，再判斷是否具備開發條件。

Q2：港區既有倉庫可以改餐廳或觀光空間嗎？

應先確認原使用執照、現況合法性及土地與建築使用條件，再判斷是否涉及用途變更、消防、無障礙及室內裝修等程序。

Q3：港區商業建築最重要的是什麼？

除了建築本體，更重要的是旅客人流、人行、接送、停車、消防、無障礙、後勤與商業營運動線。

Q4：港區物流建築與一般廠房有什麼不同？

港區物流案件需要把貨車、裝卸、倉儲、配送、港埠交通及企業辦公整合進建築規劃，不能只用一般廠房模式處理。

Q5：準備購買基隆港區土地，什麼時候找建築師？

建議在成交前就開始。尤其土地價格高、用途特殊或準備投入大量工程成本時，更應先完成土地與建築可行性評估。

Q6：港區周邊既有老建築值得改建嗎？

不能單純用屋齡判斷。應比較修繕、改建、用途轉型與重建的成本、法規及營運效益後再決定。

基隆港區建築規劃，真正的核心是「港、城、產業」一起規劃

基隆港正在持續強化港市合作、郵輪旅運、水岸空間、觀光商業及產業物流之間的連結。基隆市政府目前也將港區再生、觀光遊憩、商業活動及港口國際競爭力列為相關發展方向。基隆市政府

因此，基隆港區建築規劃不能只是「設計一棟建築」，而應從：

土地 → 港區條件 → 都市計畫 → 建築用途 → 交通 → 建築量體 → 景觀 → 消防 → 工程 → 營運

建立完整開發架構。

如果您已持有或準備購買基隆港區及周邊土地，可先準備土地地址／地段地號、土地面積、現況照片、既有建築資料及預計用途，由建築師先進行土地與建築條件評估，再進一步判斷適合發展商業、觀光、旅運、物流、產業或既有建築活化。

基隆港的土地價值，不只是港邊的一塊土地，而是能否真正轉化成可申請、可施工、可營運的港城建築空間。