基隆長照機構設立建築師｜中正、信義、仁愛、安樂、中山、七堵、暖暖長照土地評估、建築規劃與設立許可完整流程｜周嘉源建築師事務所

在基隆設立長照機構，真正需要先確認的不是「哪一棟房子可以租」，而是土地與建築條件是否能支撐長照用途，以及最後能否完成建築、消防、無障礙與長照設立許可。無論是中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵或暖暖，案件都可能涉及新建住宿式長照、日間照顧、既有建築轉型、商辦或其他建築改造。

目前基隆市長期照顧服務管理所已分別公布住宿式及社區式長照機構的籌設、設立許可相關資料；其中社區式長照包含日間照顧、小規模多機能等類型，且現行籌設審查有特定收件期間。基隆市衛生局

因此，基隆長照案件較完整的做法應該是：

土地評估 → 使用分區 → 建築用途 → 建築合法性 → 基地與量體 → 長照空間 → 消防避難 → 無障礙 → 機電 → 用途變更／室內裝修 → 建築申請 → 長照籌設 → 設立許可

而不是先裝修，再回頭處理建築與立案問題。

一、基隆長照機構設立，第一步不是裝修，而是確認「能不能做」

很多長照投資案件一開始會先找物件：

「這棟有幾百坪，可以改長照嗎？」

但建築面積大，不代表適合長照。

真正需要確認的是：

• 土地使用分區是否允許
• 預定長照類型是否適用
• 建築物原使用執照用途
• 使用類組是否符合
• 現況與核准圖說是否一致
• 建築物是否有違規增建
• 樓梯及避難條件
• 消防設備是否能改善
• 電梯及無障礙是否成立
• 停車及交通條件
• 機電容量是否足夠
• 是否涉及變更使用
• 是否涉及室內裝修
• 長照設立所需文件能否取得

基隆市住宿式長照機構現行籌設、設立許可資料，已將建築物圖示、使用執照、竣工圖及土地、建物使用權利證明等列為重要申請資料。基隆市衛生局

所以長照機構設立的建築可行性評估，應該發生在買地、租屋或正式裝修之前。

二、基隆長照機構的第一階段：先確認土地與建築基本資料

地主、投資人或機構經營者第一次找建築師時，建議準備：

若是購地案件，更建議在簽約前就完成初步建築可行性評估。

基隆市政府都市發展處提供「都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書」申請服務，可作為土地前期資料確認的官方依據；實務上仍應進一步依個別地號檢查適用的都市計畫及建築條件。基隆市政府

三、第二階段：確認土地到底能不能做長照

土地使用分區只是第一關。

建築師應從：

土地使用分區 → 土地使用管制 → 建築用途 → 長照類型 → 建築使用類組 → 基地條件

逐項檢查。

例如同樣是基隆市土地：

• 中正區可能偏向都市型既有建築轉型。
• 仁愛區、信義區可能較常需要處理成熟市區既有建築條件。
• 安樂區可能遇到較大規模基地或既有建築改造。
• 中山區應注意既有建築再利用與用途調整。
• 七堵區若規模較大，應同步檢查基地、停車及交通動線。
• 暖暖區則應依個別地號、道路及建築條件評估社區型長照可能性。

這不是把行政區名稱套進同一個模板，而是因為基隆各區的街廓、坡地、道路、既有建築及土地條件不同，長照開發方式自然不同。

基隆市都市發展處目前也提供都市計畫資訊整合查詢、土地使用分區證明及都市更新、危老等相關專區，可作為前期資料整理的官方入口。基隆市政府

四、第三階段：基隆長照基地一定要檢查建築線與道路

長照機構與一般住宅最大的不同之一，就是人員疏散與緊急救援的重要性更高。

因此基地不能只看「有沒有路」。

建築師應檢查：

• 臨接道路寬度
• 建築線
• 基地臨路長度
• 車道出入口
• 消防車輛進出
• 救護車動線
• 人員主要入口
• 無障礙入口
• 後勤及餐飲動線
• 既有巷道條件
• 基地與鄰地關係

基隆市建築管理自治條例對指定建築線、現有巷道及相關退讓條件有明確規定，因此不能只依地籍圖自行判斷建築範圍。法規查詢系統

這也是為什麼長照土地評估不能只問：

「這塊地有幾坪？」

而應該問：

「這塊基地最後能形成什麼樣的長照建築？」

五、既有商辦、旅館、住宅或老屋可以改長照嗎？

可以評估，但不是有足夠坪數就一定可以改。

既有建築轉型長照時，建築師至少要進行：

使用執照 → 竣工圖 → 建築現況 → 使用類組 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 結構 → 機電 → 用途變更 → 室內裝修

完整比對。

例如：

商辦改長照

重點可能是樓層配置、電梯、避難、消防、衛浴及照護動線。

旅館改長照

房間數量可能看似有利，但仍須重新檢討長照使用需求、消防避難、無障礙及照護空間。

老屋改長照

除了空間問題，更要先處理合法性、結構、樓梯、消防與現況增建。

廠房改長照

則必須從土地使用、原建築用途、結構、採光通風、消防避難及整體空間條件重新判斷。

如果基隆既有建築準備進行用途調整，可同步參考基隆用途變更建築師｜既有建築用途調整與合法化規劃；如果核心問題是舊建築活化，也可參考既有建築活化轉型長照中心建築師規劃。

六、長照機構最重要的核心：消防與避難

長照建築不能把消防當成裝修最後一關。

因為長照機構使用者可能包含高齡、失能或行動不便者，火災發生時不一定能自行疏散。

基隆市消防局近年的長照機構防災演練，就特別針對長者疏散、患者搬運、火災通報、初期滅火、火煙侷限及人命救援等情境進行演練。基隆市消防局

因此建築規劃階段就應同步檢查：

• 防火區劃
• 避難動線
• 安全梯
• 消防設備
• 緊急照明
• 排煙
• 消防車動線
• 疏散集合空間
• 照護人員動線
• 夜間緊急應變

真正好的長照設計，不是把消防設備塞進建築，而是從量體與平面階段就讓消防與照護動線成立。

七、無障礙設計不能只做「坡道」

長照建築的無障礙需求，是從使用者整體行為出發。

建築師應從：

停車 → 入口 → 櫃台 → 電梯 → 公共空間 → 房間 → 衛浴 → 餐飲 → 護理 → 戶外活動

建立完整動線。

需要檢查：

• 無障礙停車
• 無障礙出入口
• 坡道
• 電梯
• 扶手
• 無障礙廁所
• 房間動線
• 輪椅迴轉
• 照護床移動
• 工作人員動線
• 緊急疏散

如果在設計後期才發現電梯尺寸、樓梯、衛浴或走道不足，往往會牽動整個平面重新修改。

八、住宿式長照、日照中心與小規模多機能不能用同一套規劃

不能。

不同長照類型的營運模式、空間規模及設立條件不同。

基隆市目前已針對社區式長期照顧服務機構（日間照顧、小規模多機能）公布籌設審查作業須知，而且現行資料載明特定收件期間，因此若規劃社區式長照，應提前確認當年度主管機關公告與投件時間。基隆市衛生局

九、基隆長照機構設立的完整建築流程

比較完整的實務流程可以分成十個階段：

① 土地／建物資料蒐集
↓
② 土地使用分區與用途確認
↓
③ 建築線、道路及基地分析
↓
④ 原使用執照與合法性調查
↓
⑤ 長照類型與服務規模確認
↓
⑥ 建築量體、平面及動線規劃
↓
⑦ 消防、避難、無障礙及機電整合
↓
⑧ 必要的建築申請、用途變更或室內裝修
↓
⑨ 長照籌設／設立許可文件準備
↓
⑩ 審查、改善、設立許可及後續營運

其中住宿式長照的官方流程資料顯示，申請設立涉及書面初審、相關單位會辦、書面審查及核發設立許可等階段；建築物圖示、使用執照、竣工圖及使用權利證明等資料都是重要文件。基隆市政府

十、基隆長照設立的「土地＋建築＋申請」需求矩陣

如果是土地開發案件，也可參考基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查、建築規劃與開發可行性，先完成土地開發條件判斷，再決定長照產品與規模。

十一、基隆各行政區的長照建築規劃重點

中正區、仁愛區

都市型既有建築較值得從「改造、用途調整、日照及社區型長照」角度評估，重點是原使用執照、樓層、避難、電梯及無障礙。

信義區

除既有建築轉型外，也要依基地及服務區域需求評估社區型長照。土地及建築用途應先確認，再決定空間規模。

安樂區

若涉及較大規模長照或既有建築改造，應提早處理基地、停車、消防、機電及後勤動線。

中山區

既有建築活化可能是重要方向，應優先檢查原使用用途、建築合法性及用途變更可能。

七堵區

若規劃較具規模的長照設施，基地、交通、停車、消防及建築量體需要同步檢討。基隆市目前公開的住宿式長照機構名冊中，也可見七堵區已有住宿式機構案例，顯示該區確實存在住宿式長照設施布局。基隆市衛生局

暖暖區

適合依個別土地、既有建築、道路與社區需求評估，不宜直接套用其他行政區的建築模型。

十二、相關實務規劃經驗｜長照建築要回到個案條件

周嘉源建築師事務所具備長照及既有建築轉型相關實務規劃經驗，包括桃園八德既有廠房改住宿式長照、200床住宿式長照規劃，以及新北瑞芳醫療長照大樓等醫療與長照相關建築規劃經驗。

這些經驗的價值，不在於把其他縣市的平面直接套到基隆，而是將：

土地條件 → 建築用途 → 長照需求 → 消防避難 → 無障礙 → 機電 → 申請程序

重新整合到基隆個案。

因此，基隆案件仍應依實際地號、建築物、服務類型及主管機關要求重新評估。

十三、基隆在地服務｜從長照土地評估一路做到設立申請

周嘉源建築師事務所針對基隆中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等地區，提供長照機構前期土地評估、建築可行性分析、既有建築調查、新建規劃、用途變更、變更使用、室內裝修、消防與無障礙整合，以及長照籌設與設立許可所需的建築圖說整合。

實務上可以從三種情況切入：

第一種：準備買土地

先提供地址、地號及土地面積，評估能否規劃長照及合理規模。

第二種：準備租既有建築

先取得使用執照、竣工圖及現況照片，確認能否轉型，而不是先簽長約再發現不能使用。

第三種：已經有建築物

先進行合法性、用途、消防、無障礙及機電調查，再決定改建、用途變更或其他方案。

周嘉源建築師事務所｜基隆分所服務據點｜基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

十四、基隆長照機構設立 FAQ

Q1：基隆設立長照機構，什麼時候找建築師最好？

**買地前或租屋前最好。**如果已經持有土地或建築，也應在裝修前完成建築可行性評估，避免投入裝修後才發現用途、消防或無障礙條件不足。

Q2：商辦可以直接改成長照嗎？

不能只看坪數。必須確認土地使用、原使用執照、使用類組、消防、避難、無障礙及長照設立條件，並判斷是否涉及用途變更或室內裝修。

Q3：基隆老屋可以改成長照嗎？

可以進行個案評估，但應先檢查建築合法性、結構、樓梯、電梯、消防、無障礙及原核准圖說。

Q4：住宿式長照與日照中心規劃一樣嗎？

不一樣。兩者服務模式、使用時間、空間需求及申請條件不同，建築師應依機構類型重新規劃。

Q5：長照設立許可是不是建築師申請建照就完成？

不是。建築程序與長照主管機關的籌設、設立許可是不同層次，但兩者必須互相銜接。基隆市目前已分別公布住宿式及社區式長照相關審查資料，因此建築圖說應在前期就配合設立需求整合。基隆市衛生局

Q6：準備找建築師評估，需要提供什麼？

建議提供：

土地或建物地址＋地號＋土地／建築面積＋使用執照＋竣工圖＋現況照片＋預計長照類型＋床數或服務人數。

資料越完整，越容易在前期判斷真正的開發風險。

基隆長照機構設立，不只是找一棟房子，而是先建立「可以合法營運的建築」

基隆長照機構真正的建築難題，往往不是最後一張申請表，而是前面的土地與建築條件是否成立。

從中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵到暖暖，每一筆土地、每一棟既有建築都可能有不同條件，因此應依序確認：

土地能不能做 → 建築能不能改 → 長照規模能做到多少 → 消防與避難能不能成立 → 無障礙能不能成立 → 建築程序怎麼走 → 長照籌設與設立如何銜接。

如果您準備在基隆買地設立長照、興建住宿式長照、設立日照中心、商辦改長照、旅館改長照、老屋改長照或既有建築活化，可先提供：

地址／地號＋土地面積＋建築面積＋使用執照或竣工圖＋現況照片＋預計床數／服務規模。

由建築師先從土地、建築、消防、無障礙及申請程序進行整體評估，再決定後續規劃方向，才能降低「先租、先買、先裝修，最後才發現不能做」的開發風險。

基隆市長期照顧服務管理所目前持續更新住宿式、社區式等長照機構相關審查資料；正式投件前，也應以最新公告及當年度審查要求為準。