基隆倉儲用途變更建築師｜七堵、安樂、中山、暖暖倉儲合法使用、用途變更與變更使用執照完整規劃｜周嘉源建築師事務所

基隆倉儲用途變更，不能只把「倉庫」改成「廠房、廠辦、物流或辦公空間」就開始裝修，而應從土地使用分區、都市計畫管制、原使用執照、建築物使用類組、現況合法性、變更後用途、消防避難、停車、室內裝修及既有違建一次檢查。基隆市目前設有一定規模以下建築物免辦理變更使用執照制度，但即使符合免辦條件，變更後使用仍須符合土地使用管制及相關法規。基隆市政府

對七堵的物流、倉儲與產業空間，安樂、中山的既有建築及產業型基地，以及暖暖的既有建築與土地開發案件而言，真正重要的是先判斷「土地能不能用、建築能不能改、用途能不能變、現況能不能合法使用」，再決定採取變更使用執照、免辦變更使用、室內裝修、建築改善或其他申請程序。基隆市建築管理業務本身即涵蓋建造執照、使用執照、變更使用執照、室內裝修及相關既有建築管理。基隆市政府建築管理資訊系統

一、基隆倉儲用途變更，第一步不是裝修，而是確認土地能不能使用

許多倉儲業者看到建築物已經存在，就認為只要室內隔間調整即可改成新的營運型態。

實務上卻應先建立：

土地使用分區 → 土地使用管制 → 原核准用途 → 現況用途 → 預計用途 → 建築使用類組 → 申請程序

這條判斷鏈。

例如同樣是「倉庫」，實際需求可能是：

• 純倉儲
• 物流中心
• 倉儲＋辦公
• 倉庫改廠房
• 倉庫改廠辦
• 倉庫增加商業使用
• 倉庫改企業營運空間
• 部分樓層改辦公
• 倉儲結合展示或其他營業用途

這些需求不能用同一套方式處理。

基隆市也有特定的都市計畫倉儲區土地使用審查規定，例如都市計畫倉儲區若申請文化創意產業使用，另有申請資格、土地及建物同意使用證明、計畫書及審查程序。基隆市政府

因此，地主或企業主若要進行倉儲用途轉型，第一件事不是找裝修公司，而是先讓建築師確認基地與建築條件。

二、基隆倉儲用途變更，先把「原來是什麼」查清楚

既有倉儲案件最重要的資料通常包括：

尤其是老倉庫，不能只拿建物謄本判斷合法性。

應把原使用執照＋核准圖說＋建物謄本＋現場勘查互相比對，確認現況是不是與原核准內容一致。

如果是購買基隆既有倉庫，更應在交易前完成這項工作，而不是買下後才發現現況存在增建、夾層或用途不符。

若是既有資產準備重新利用，也可以搭配既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃的思路，先比較「保留、改建、用途轉型、重建」哪一種方式較適合。

三、七堵倉儲用途變更｜物流、廠辦與產業使用要一起規劃

基隆七堵具有物流、倉儲及產業空間需求，因此七堵倉儲用途變更不能只看室內面積。

如果企業準備將既有倉庫改成：

倉儲＋辦公 → 倉儲＋物流 → 廠辦 → 生產作業空間

建築師應同步檢討：

• 貨車進出
• 裝卸空間
• 車道寬度
• 停車數量
• 人車分流
• 樓板載重
• 設備配置
• 消防
• 避難
• 辦公人員使用
• 未來擴充需求

例如原本每天只有少量貨車進出，改成物流營運後可能增加大型車輛、裝卸及人員活動；這時真正改變的就不只是室內用途，而是整體建築使用模式。

如果案件同時涉及廠房、廠辦或產業空間，可以進一步參考全台廠房建築師推薦｜廠房設計、工廠建照、工廠立案與既有廠房規劃，從土地、建築、製程、物流、機電與消防一起判斷。

四、安樂、中山倉庫改建｜先處理「現況與原圖說不同」

基隆既有倉儲案件常見的真正問題，是建築物使用多年後，現況早已與原核准圖說不同。

例如：

• 鐵皮增建
• 屋頂加蓋
• 夾層
• 室內未核准隔間
• 外牆增建
• 後側增建
• 原停車空間被占用
• 原倉儲改成其他營業用途
• 消防設備與原核准狀況不一致
• 現況樓層與圖說不符

這些問題如果沒有先處理，後面的用途變更可能受到影響。

基隆市目前仍列有「建築物使用執照變更案違章建築處理原則」，對既有違章建築的位置、尺寸、面積及安全證明等有相應處理要求。基隆市政府

所以安樂、中山等既有倉庫若準備重新使用，建議採取：

原始資料調查 → 現場勘查 → 合法性比對 → 違建判斷 → 用途變更可行性 → 設計申請

而不是直接進場施工。

五、暖暖既有倉儲｜土地、建築與用途要分開判斷

暖暖的基地條件與市中心商業街區不同，個別土地可能受到道路、基地形狀、地形及都市計畫等條件影響。

因此，即使建築物現在已作倉儲使用，也不能單純以「以前就是這樣使用」作為未來繼續或擴大使用的依據。

如果業主準備：

舊倉庫重新規劃 → 增加辦公 → 增加營業空間 → 改廠辦 → 改其他特定用途

就應重新確認土地使用與建築使用條件。

若案件涉及企業產業空間，建築師還要把未來設備、機電、消防、貨車動線及擴充一起納入，避免第一次裝修完成後，第二階段又必須重新修改。

六、基隆倉儲改廠房、廠辦、物流，到底要不要辦變更使用執照？

這是業主最常問的問題。

答案是：不能一概而論。

基隆市現行「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照辦法」規定，符合附表條件的使用類組變更，得免辦變更使用執照；但免辦並不代表可以脫離土地使用管制，變更後使用仍須符合都市計畫或非都市土地使用管制的容許使用項目及相關規定。法規查詢系統

而且若涉及特定使用類組及目的事業主管機關許可，仍可能需要取得相關證明或許可後才能營業使用。法規查詢系統

因此正確的判斷方式應該是：

原使用用途

↓

預計實際用途

↓

使用類組是否改變

↓

土地是否允許

↓

是否符合免辦條件

↓

是否涉及消防、避難、結構、停車或其他建築條件

↓

判斷變更使用執照／免辦程序／其他申請

這也是為什麼用途變更案件不宜只問一句「要不要辦變更使用」。

七、倉儲用途變更與室內裝修不能混為一談

很多業主會認為：

「我只是重新隔間，應該不需要辦用途變更。」

但如果實際使用已經改變，就不能只用室內裝修角度處理。

例如：

倉庫 → 辦公

倉庫 → 廠辦

倉庫 → 物流營業空間

倉庫 → 生產作業空間

都有可能牽涉建築物使用類組、消防、避難及其他法規。

基隆市建築管理業務本身即包括變更使用執照與室內裝修許可；官方公布的室內裝修文件也包含原核准許可圖說、竣工圖，以及特定案件的變更使用執照或免辦變更使用相關圖說。基隆市政府建築管理資訊系統

因此實務上應該是：

用途先判斷 → 建築程序確認 → 室內裝修設計 → 必要申請 → 施工 → 完工查驗

而不是先裝修，再想辦法合法化。

八、基隆倉儲用途變更建築師｜完整申請流程

第一階段｜土地與建築資料調查

提供：

• 地址
• 地號
• 土地面積
• 建物面積
• 使用執照
• 建造執照
• 竣工圖
• 建物謄本
• 現況照片

第二階段｜土地使用與都市計畫檢查

確認：

使用分區 → 土地使用管制 → 容許用途 → 開發限制

必要時再進一步向基隆市政府相關單位確認。

第三階段｜既有建築現況勘查

比對：

原核准圖說 ↔ 現場實際狀況

確認是否存在違建、夾層、增建、用途不符或其他問題。

第四階段｜新用途判斷

明確確認企業真正要做的是：

倉儲、物流、廠房、廠辦、辦公、商業空間或其他用途。

第五階段｜變更使用程序判斷

確認是否：

• 需申請變更使用執照
• 可適用免辦變更使用
• 仍須取得免辦證明
• 涉及目的事業主管機關
• 需要其他建築程序

第六階段｜消防、避難、停車與建築檢討

同步檢查：

防火區劃、避難動線、樓梯、消防設備、停車、車道、無障礙及相關建築條件。

第七階段｜圖說、簽證與申請

依案件需要整合建築師、結構、機電及消防等專業。

第八階段｜室內裝修與施工

用途及申請程序確認後，再進行室內設計、裝修與工程。

基隆市建築管理科目前也負責建造執照、使用執照、變更使用執照及室內裝修許可等業務。基隆市政府

九、基隆倉儲用途變更需求判斷表

如果是既有建築資產重新利用，也可以搭配變更使用執照建築師推薦｜老飯店、商辦、廠房改建與用途轉型完整規劃，把「用途變更」與「建築合法化、室內裝修」放在同一套流程中判斷。

十、基隆不同行政區，倉儲用途變更重點不同

七堵區｜物流、倉儲、廠辦

重點放在貨車動線、裝卸、停車、倉儲規模、辦公需求、廠房設備與未來擴充。

安樂區｜既有建築與產業空間

若是老倉庫或既有建築轉型，應先檢查原使用執照、現況合法性、用途及消防。

中山區｜既有建築與產業使用

若涉及既有倉儲改建，不能只看室內面積，還要確認基地、建築及原核准條件。

暖暖區｜個案基地條件

應依個別地號確認土地使用、道路、基地、建築及實際用途，不宜直接套用其他區域的判斷。

而基隆市的中正、仁愛、信義等市區案件，若是倉儲結合商業、辦公或其他營業用途，則應進一步檢查土地與建築使用是否一致。這也是基隆商業空間用途變更建築師｜仁愛、中正、信義、安樂店面與商辦用途變更完整規劃所強調的前期判斷方式。

十一、相關實務規劃經驗｜倉儲用途變更不是只處理一張執照

周嘉源建築師事務所進行既有建築、廠房及產業空間規劃時，核心不是單獨處理某一張申請文件，而是把：

土地 → 建築 → 原使用執照 → 現況合法性 → 新用途 → 消防 → 室內裝修 → 申請程序 → 工程

連成完整流程。

尤其倉儲案件常同時出現「用途改變、老舊建築、違建、設備增加、貨車動線改變、辦公空間增加」等問題，因此越早進行整體盤點，越能避免裝修完成後才發現用途或建築條件不符。

若企業進一步涉及廠房合法化、既有產業建築改善，也可以參考工廠合法化建築師推薦｜未登記工廠申請流程完整解析，從建築、消防、土地與後續營運條件整合判斷。

十二、基隆在地服務｜從倉儲土地、建築合法性一路做到用途變更

周嘉源建築師事務所針對基隆中正、仁愛、信義、中山、安樂、七堵、暖暖等地區，提供既有倉儲、廠房、廠辦及產業建築的整合規劃服務。

服務內容包括：

土地使用分區檢查｜既有建築合法性｜使用執照調查｜用途變更｜變更使用執照｜免辦變更使用判斷｜違建處理｜建築改善｜室內裝修｜消防檢討｜廠房改建｜廠辦規劃｜建築申請

對於七堵物流倉儲、安樂及中山既有倉庫、暖暖產業型基地，更建議在購買、租賃、裝修或改變營業用途之前先進行建築師評估。

周嘉源建築師事務所基隆分所服務據點｜基隆市中正區義一路99號

手機｜0926-699485

十三、基隆倉儲用途變更 FAQ

Q1：基隆倉庫改廠房一定要申請變更使用執照嗎？

不一定。應依原使用類組、變更後用途、規模、土地使用條件及基隆市免辦制度逐案判斷。符合一定條件者可能適用免辦變更，但仍須符合土地使用管制。法規查詢系統

Q2：倉庫改辦公室可以直接裝修嗎？

不建議直接施工。應先確認土地及建築物使用是否合法，再判斷是否涉及變更使用、免辦程序及室內裝修。

Q3：倉庫有鐵皮增建，可以直接申請用途變更嗎？

應先調查違建位置、面積及安全條件。基隆市已有建築物使用執照變更案違章建築處理原則，不能忽略既有違建問題。法規查詢系統

Q4：免辦變更使用執照是不是代表完全不用申請？

不是。基隆市規定部分符合條件的案件可免辦變更使用執照，但仍有土地使用、建築及相關審查要求；部分案件還須申請免辦證明或取得目的事業主管機關許可。法規查詢系統

Q5：倉儲改物流中心最需要注意什麼？

除了用途合法性，還應同步檢查貨車動線、裝卸、停車、消防、避難、人員動線、樓板及設備需求，不能只看倉庫內部可以放多少貨。

Q6：基隆老倉庫如果不想改用途，只想重新裝修呢？

仍建議先確認原使用執照與現況用途是否一致，再判斷是否涉及室內裝修許可及其他建築程序。基隆市建築管理業務本身即包含室內裝修許可。基隆市政府建築管理資訊系統

基隆倉儲用途變更，先確認「合法使用」再談裝修與營運

基隆倉儲真正有價值的用途變更，不是把建築物名稱換掉，而是讓土地、建築、用途、消防、交通、設備與營運需求彼此成立。

如果您在基隆持有或準備承租、購買：

七堵倉儲｜安樂倉庫｜中山倉儲｜暖暖倉庫｜倉庫改廠房｜倉儲改廠辦｜倉庫改物流｜倉儲用途變更｜變更使用執照｜免辦變更使用｜舊倉庫合法化｜倉儲室內裝修

建議先準備：

地址／地號＋土地面積＋建築面積＋原使用執照或竣工圖＋現況照片＋原有用途＋預計新用途。

再由建築師依序確認：

土地使用 → 原核准用途 → 現況合法性 → 新用途 → 使用類組 → 消防避難 → 停車及動線 → 變更使用程序 → 室內裝修 → 工程施工。

基隆市政府目前也持續提供建築管理、法規查詢及變更使用相關制度，可作為個案評估的重要官方依據。基隆市政府

真正專業的倉儲用途變更，不是等到裝修完成才問「能不能合法」，而是在決定用途、簽約、投資與施工之前，就先把土地與建築的合法使用條件查清楚。