台北不是沒有工廠，而是工廠高度集中在特定產業區域與既有產業空間。截至115年7月底，臺北市合法登記工廠共863家，其中內湖區384家、南港區217家，兩區合計占全市約69.64%，顯示台北工廠需求高度集中於內湖、南港。主要產業包括電腦電子、金屬製品、食品製造、印刷、機械設備、電力設備及電子零組件等。臺北市內湖區公所

因此，台北企業面對「辦公室改廠房」、「倉庫改生產」、「既有廠房換製程」、「廠房擴充」、「既有工廠合法化」等案件時，不能只看空間大小，也不能因為房屋廣告寫著「廠房」就直接認定可以合法生產。

真正需要先確認的是：

土地使用分區 → 原使用執照 → 建築使用類組 → 現況合法性 → 預計製程 → 機械設備 → 消防與機電 → 用途變更 → 工廠登記及相關程序

一、台北工廠用途變更，第一關其實是「廠址能不能做」

企業準備在內湖、南港、北投、士林尋找廠房時，最容易犯的錯誤就是先看：

• 廠房坪數
• 租金
• 電力
• 貨梯
• 停車
• 樓高
• 搬運條件

但建築師真正應該先確認的是：

這個地址能不能合法做企業預計的生產、加工、製造或倉儲使用？

《建築物使用類組及變更使用辦法》規定，建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區的容許使用項目，也要依變更使用原則及相關檢討標準辦理。台北市法規網

因此，企業在簽租約或買廠房前，最好先以門牌、地號調查土地使用條件。臺北市政府都市發展局目前提供土地使用分區線上查詢及核發系統，可依門牌、地號查詢土地使用分區及相關規定。zone.udd.gov.taipei

二、台北工廠用途變更，不能只看「原本是不是工廠」

實務上常遇到：

原本是工廠 → 換企業

原本是倉庫 → 改生產

原本是辦公室 → 改研發／製造

原本是工廠 → 增加新的製程

原本合法工廠 → 擴大廠房或增加機械

這些案件都不能只用「以前有人在這裡做工廠」作為判斷。

應該重新確認：

這也是為什麼「工廠用途變更」不能只交給裝修公司處理，而應由建築師先建立整體架構。

三、台北工廠用途變更完整流程

企業如果準備將既有建築改作工廠，或重新調整既有工廠使用，建議按照以下順序：

① 確認廠址、門牌與地號
↓
② 查詢土地使用分區及相關使用條件
↓
③ 調閱建物謄本、使用執照及竣工圖
↓
④ 確認原核定使用類組
↓
⑤ 盤點現況建築與既有增建
↓
⑥ 確認企業實際製造、加工及研發內容
↓
⑦ 確認機械設備、電力、熱能及空間需求
↓
⑧ 檢討建築用途及是否需要變更使用
↓
⑨ 檢討消防、防火避難與公共安全
↓
⑩ 檢討機電、給排水、通風及其他設備
↓
⑪ 判斷是否涉及既有建築合法化或補照
↓
⑫ 建築師繪製申請圖說
↓
⑬ 依主管機關程序申請
↓
⑭ 完成必要施工、檢查及核准
↓
⑮ 辦理工廠登記或後續相關變更

其中最重要的是，不要把第1步與第15步顛倒。

四、建築用途變更與工廠登記，是兩套不同的問題

很多企業會問：

「已經有工廠登記，是不是建築就一定合法？」

不能這樣理解。

《建築法》第73條規定，建築物應依核定使用類組使用；若有使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上應申請變更使用執照，但一定規模以下的使用變更有免辦規定。台北市法規網

另一方面，台北市工廠登記由臺北市政府產業發展局辦理，官方工廠登記資料也包含公司登記、廠地、作業場所配置圖、機器設備清單等資料要求。臺北市政府產業發展局

所以企業應理解：

建築合法使用 ≠ 工廠登記

而真正完整的工廠規劃應該是：

土地合法性＋建築合法性＋生產使用＋消防安全＋工廠登記

一起處理。

五、內湖、南港是台北工廠規劃最重要的兩大區域

台北工廠並非平均分布。

最新臺北市政府資料顯示，115年7月底合法登記工廠中，內湖區384家最多，南港區217家居次，兩區合計占全市約七成。臺北市內湖區公所

內湖區｜科技、電子、研發與產業型建築

內湖科技園區及周邊產業空間，以電子、科技、研發、機械及企業型產業為重要需求。

企業常見需求包括：

研發中心 → 試製 → 小量生產 → 生產空間 → 倉儲整合

這類案件不能只看辦公室能不能放機器，而要確認實際生產內容及建築使用條件。

南港區｜科技產業與既有工業空間

南港同樣具有大量科技及產業型空間，企業可能涉及研發、生產、辦公與倉儲混合使用。

如果是既有建築重新利用，更需要確認原始使用執照及現況。

北投區｜既有產業空間與老廠房

北投部分區域存在較早期產業空間，案件常見問題是老建築、現況增建、用途不一致與土地條件。

士林區｜傳統產業與混合使用

士林部分區域仍有傳統產業、工作室及既有廠房，若企業希望重新使用老廠房，應先進行建築合法性與土地條件檢查。

六、台北老廠房最危險的不是老，而是「現況與圖說不同」

既有廠房經過十幾年甚至數十年使用，常出現：

• 鐵皮增建
• 外推
• 夾層
• 增設辦公室
• 廠房與倉庫重新分隔
• 生產區改成辦公區
• 未經申請的設備空間
• 原圖與現況不一致

這些問題如果沒有先處理，後續用途變更、室內裝修或工廠登記可能彼此牽動。

因此，企業如果準備重新利用老廠房，可以先從既有建築合法化與用途變更整合規劃了解基本判斷架構，再依實際地址進行個案盤點。

七、工廠增加設備，為什麼建築師也必須介入？

因為工廠設備不是單純「放進空間」而已。

例如增加：

大型機械

可能影響結構、動力及電力。

高耗電設備

可能影響電力容量與機電系統。

高溫設備

可能增加消防及防火風險。

可燃或特殊物料

可能提高消防、儲存及環境管理要求。

大量生產設備

可能改變人員、貨物及避難動線。

所以企業如果要「擴廠」，真正的問題不是：

「還有多少坪可以放機器？」

而是：

「這棟建築能不能合法、安全地承載新的生產需求？」

八、工廠用途變更一定要先檢查消防與防火避難

工廠的消防條件通常比一般辦公空間複雜。

用途或設備變更可能牽涉：

• 防火區劃
• 避難動線
• 直通樓梯
• 防火門
• 消防設備
• 機械設備
• 用電
• 危險物品
• 倉儲
• 人員數量

《建築物使用類組及變更使用辦法》現行規定，也將防火區劃、防火避難及相關檢討標準納入變更使用制度。台北市法規網

如果同時涉及室內裝修，應把用途變更與室內裝修同步規劃，而不是等裝修完成才補申請。相關程序可進一步參考室內裝修審查、施工許可、用途變更與消防整合指南。

九、工廠用途變更前，企業一定要做「五項投資檢查」

第一項｜土地

確認土地使用分區及預計使用是否符合。

臺北市目前提供土地使用分區線上查詢及核發系統，可以先以地號或門牌查詢。zone.udd.gov.taipei

第二項｜建築

調閱使用執照、建物謄本、竣工圖，確認原始合法用途。

第三項｜現況

檢查增建、違建、夾層、隔間及實際使用情形。

第四項｜製程

把企業實際生產什麼、使用什麼機器、需要多少電力及如何儲存物料說清楚。

第五項｜行政程序

再決定是否需要：

變更使用 → 室內裝修 → 消防 → 工廠登記 → 工廠變更登記 → 其他目的事業程序

臺北市產業發展局目前也將工廠變更登記區分為產品變更、產業類別、使用電力容量／熱能／用水量、廠地或廠房面積等不同項目。臺北市政府產業發展局

十、什麼情況最需要在簽約前找建築師？

以下案件尤其建議提前評估：

辦公室改工廠

倉庫改生產

老廠房重新啟用

工廠更換製程

工廠增加大型設備

廠房擴建

廠房增加倉儲

工廠辦公、生產混合使用

既有工廠現況與使用執照不一致

準備購買或長期承租廠房

最好的時間不是「施工前」，而是：

投資決策前。

因為一旦簽下長約、支付押金、採購設備，再發現土地或建築用途不符，損失往往已經發生。

十一、相關實務規劃經驗｜從廠址評估開始，而不是從畫圖開始

周嘉源建築師事務所處理企業既有建築與廠房規劃時，會將：

土地 → 建築 → 使用用途 → 現況合法性 → 製程 → 機械 → 消防 → 機電 → 用途變更 → 工廠相關程序

放在同一個決策架構中。

尤其台北內湖、南港既有產業空間，常不是單純「新建工廠」，而是既有建築再利用、企業擴產、研發與生產整合、廠房用途調整。

這類案件最重要的是先確認建築條件，再決定設計與投資方式，而不是先裝修、買機器，再回頭補救。

十二、台北工廠用途變更 FAQ

Q1：辦公室可以直接變成工廠嗎？

不能直接認定。必須先確認土地使用分區、建築原核定用途、預計生產內容及相關設備條件。

Q2：原本就是工廠，換產品還要重新檢查嗎？

建議要。產品、製程、設備、電力、熱能、用水及物料改變，都可能影響後續程序。

Q3：老廠房有鐵皮增建，可以直接辦用途變更嗎？

不能直接假設可以。應先確認既有增建是否合法，以及是否會影響後續變更使用或其他申請。

Q4：工廠登記完成，就代表建築物合法嗎？

不能這樣理解。工廠登記與建築使用是不同的行政制度，應分別確認。

Q5：工廠用途變更一定要申請變更使用執照嗎？

不一定。應依原核定使用、變更後使用、建築規模及實際變更內容判斷。建築法本身也規定一定規模以下的使用變更可能有免辦制度。台北市法規網

十三、周嘉源建築師事務所｜台北工廠用途變更、廠房合法化與企業建廠規劃

周嘉源建築師事務所針對台北企業，可從：

廠址評估 → 土地使用 → 建築用途 → 現況合法性 → 變更使用 → 消防 → 室內裝修 → 機電設備 → 工廠登記相關程序

進行整合規劃。

服務範圍涵蓋內湖、南港、北投、士林，以及台北其他行政區的既有廠房、產業空間、研發空間、生產空間與企業建築案件。

周嘉源建築師事務所 台北分所服務據點｜台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
手機｜0926-699485

如果您準備在台北購買、承租、改造或重新啟用既有廠房，建議提供：

① 廠房地址
② 地號（有則提供）
③ 預計生產／加工內容
④ 建築或使用面積
⑤ 使用執照、建物謄本或原始圖說（有則提供）
⑥ 預計使用的機械設備（有則提供）

即可先針對土地、建築用途、現況合法性、消防、設備及工廠相關程序進行整體評估，避免先簽約、先裝修、先買設備後才發現廠址條件不符合；收到資料後24小時內回覆初步規劃方向。