花蓮土地開發不能只看土地面積與每坪價格，真正決定土地開發價值的，是土地使用分區、使用地類別、都市計畫或非都市土地、國土功能分區、道路與建築線、建蔽率、容積率、地形、水土保持、開發許可及預定用途。

尤其花蓮市、吉安、新城與壽豐、鳳林、玉里等地，土地型態差異很大。市區案件可能以都市計畫、建築線及既有建築為核心；非都市土地則可能進一步涉及使用地變更編定、興辦事業計畫、開發許可、水土保持等程序。花蓮縣政府地政處也說明，非都市土地若要作其他用途，應依相關規定辦理變更編定；達一定規模或符合特定開發條件者，還可能涉及使用分區變更。花蓮縣政府地政處

因此，地主真正需要的不是單純問「這塊地可以蓋幾坪」，而是先釐清：

能不能開發 → 可以做什麼 → 可以蓋多少 → 需要哪些程序 → 建築怎麼配置 → 工程是否合理 → 最後如何合法完成。

一、花蓮土地開發，為什麼要先找建築師？

很多土地開發的錯誤順序是：

看到土地 → 覺得價格合理 → 買地 → 再找建築師。

但比較完整的開發順序應該是：

土地資料 → 法規調查 → 基地分析 → 建築可行性 → 開發方案 → 初步量體 → 成本評估 → 正式設計 → 申請程序 → 工程。

因為「土地價格」與「土地開發價值」並不是同一件事。

同樣是花蓮100坪土地，如果一筆土地臨路條件良好、用途明確、建築條件完整，另一筆土地卻受到道路、地形、使用分區、使用地類別或開發程序限制，最後可以形成的建築產品可能完全不同。

如果是準備購地，建議先從[土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估]土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估的概念出發，先確認「買下來之後能不能按照自己的構想開發」。

二、花蓮土地開發第一階段：先整理完整土地資料

建築師進行土地開發評估前，地主最好準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地面積
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 國土功能分區資料
• 現況照片
• 鄰地及道路照片
• 既有建築物資料
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 預定開發用途
• 預計興建規模

如果土地有多筆地號，更應全部整理後一起檢查，避免只看其中一筆土地而忽略整體基地的開發關係。

花蓮縣政府建築管理資訊網目前提供建築執照存根、建造執照書表、使用執照書表及相關建築法規查詢服務，可作為既有建築資料整理的重要官方入口。花蓮縣建築管理資訊網

三、第二階段：土地使用分區，不等於直接知道可以蓋什麼

地主最常問：

「這塊地是建地，可以蓋什麼？」

或：

「這塊是農地，是不是不能蓋？」

實際上都不能只靠土地名稱直接回答。

土地開發至少要依序檢查：

使用分區 → 使用地類別 → 容許使用 → 預定用途 → 建築法規 → 開發程序。

例如地主可能希望興建：

• 自地自建住宅
• 店面
• 商辦
• 廠房
• 廠辦
• 倉儲
• 長照機構
• 診所
• 教會或宗教設施
• 殯儀館、納骨塔
• 觀光及休閒設施
• 其他特殊用途

但「地主想做什麼」與「土地依法可以做什麼」是兩個不同問題。

花蓮縣政府地政處的非都市土地專區也明確說明，非都市土地經劃定使用分區及編定使用地類別後，應依其容許及許可使用項目使用；若要作其他用途，則依規定辦理變更編定。花蓮縣政府地政處

因此，土地開發評估一定要回到個別地號判斷，而不能只看仲介廣告上的「農地、建地、產業用地」等文字。

四、花蓮市、吉安、新城：都市計畫與既有建築條件是核心

花蓮市

花蓮市土地通常需要優先確認都市計畫、土地使用分區、道路、建築線、建蔽率、容積率及既有建築合法性。

如果是市區老屋、店面、商辦或既有建築再利用，還要進一步檢查使用執照、現況用途及原核准圖說。

吉安鄉

吉安與花蓮市生活圈密切，住宅、商業、醫療、長照及服務型建築需求可能同時存在。

因此地主若準備購買吉安土地，不宜只比較土地單價，更應先確認未來「可建規模」及用途適用性。

新城鄉

新城的土地案件可能涉及住宅、產業、觀光或較大面積基地。

若案件屬非都市土地，就更應先確認使用分區、使用地類別及後續是否涉及變更編定或開發許可。花蓮縣政府目前仍持續辦理相關非都市土地劃定、編定及檢討變更公告，因此個案資料應以最新公告及主管機關核定內容為準。花蓮縣政府地政處

五、壽豐、鳳林、玉里：非都市土地評估不能省略

花蓮中南區土地開發，常會遇到非都市土地。

這時不能只問：

「這塊農地能不能蓋房子？」

而應改問：

「這個地號目前屬於哪個使用分區？哪一種使用地？預定用途是否符合？如果不符合，需要走什麼程序？」

花蓮縣政府資料指出，非都市土地變更編定案件，可能需要檢附變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、同意書、土地使用計畫配置圖及其他文件；若開發規模達一定條件，也可能涉及土地使用分區變更。花蓮縣政府地政處

因此：

壽豐土地開發要注意農業、觀光、住宅及其他用途的土地條件差異。

鳳林土地開發若涉及大面積土地，更應先判斷非都市土地管制及開發程序。

玉里土地開發則應依個別地號確認使用分區、使用地編定及預定用途，不能直接以鄰近土地的開發經驗套用。

六、花蓮農地開發：最重要的是確認「合法可行性」

花蓮農地是地主諮詢土地開發時非常常見的類型。

但農地開發不能只從「有沒有一棟房子」判斷。

應該檢查：

土地分區＋使用地類別＋容許使用＋既有建築合法性＋預定用途＋建築法規。

如果土地上已有老屋，也不能直接認定整筆土地就是建築用地。

部分歷史上已存在的合法建築，可能涉及更正編定等特殊程序；例如玉里鎮公所目前公開的相關說明，即列有非都市土地農牧用地上符合特定歷史條件的合法老舊建築，得依規定檢附相關合法建物證明申請更正編定。玉里市公所

因此，花蓮農地、老屋及既有建築案件，更需要建築師與地政、目的事業主管機關的前期整合判斷。

七、花蓮土地開發完整評估表

這也是花蓮土地開發建築師與單純土地買賣資訊最大的差異：不是只回答「土地現在是什麼」，而是進一步分析土地未來可以合法轉化成什麼。

八、大面積花蓮土地，不應直接進入建築設計

如果土地面積達數千坪甚至更大，第一步通常不是畫建築外觀，而是建立整體土地開發架構：

土地總面積 → 可開發範圍 → 道路 → 建築基地 → 建築量體 → 停車 → 景觀 → 公共設施 → 分期開發。

如果屬於非都市土地開發，還可能涉及使用分區變更、開發許可、水土保持及環境影響評估等不同法定程序，必須依個案條件判斷。花蓮縣政府公開的開發許可程序，也明列特定規模的社區、工業、遊憩、學校、公墓及其他開發案件可能涉及使用分區變更。花蓮縣政府地政處

若是企業購地建廠，也應同步檢討製程、貨車動線、設備、消防、機電、倉儲與未來擴廠，而不是只計算建蔽率與容積率。涉及特定工廠或既有廠房合法化時，也可從[特定工廠規劃架構解析]特定工廠規劃架構解析進一步理解土地、建築與申請程序如何整合。

九、花蓮土地開發還要檢查道路、建築線與基地條件

土地面積大，不代表一定好開發；土地面積小，也不代表一定不能開發。

建築師應進一步檢查：

• 臨接道路
• 道路寬度
• 建築線
• 基地臨路長度
• 車道出入口
• 基地完整性
• 畸零地
• 鄰地關係
• 退縮
• 排水
• 地形高程
• 消防車輛進出

尤其花蓮部分地區具有都市街廓、農村聚落、山坡地及大面積非都市土地等不同型態，不能用同一套方式評估。

花蓮縣建築管理資訊網目前也提供地籍圖、建築執照、建築法規及相關申請資訊，正式進入建築申請前，應以主管機關資料及個案核定內容確認。花蓮縣建築管理資訊網

十、從「土地可以開發」進一步轉換成「建築量體」

當土地與法規條件確認後，才進入建築量體分析：

土地 → 基地配置 → 建築位置 → 樓層 → 樓地板面積 → 停車 → 電梯 → 樓梯 → 消防 → 機電 → 使用空間。

地主此時應該得到更具體的答案：

• 可以蓋幾層？
• 大約可以形成多少樓地板面積？
• 建築物應該放在哪裡？
• 停車如何配置？
• 車道如何進出？
• 地下室是否值得做？
• 是否需要退縮？
• 哪些條件會限制量體？
• 預定用途是否真正適合？

這才是「土地開發可行性評估」真正的價值。

十一、土地能開發，不代表一定值得開發

完成建築量體後，還要把工程成本納入判斷。

至少包括：

土地成本 → 基礎工程 → 結構 → 地下室 → 電梯 → 機電 → 消防 → 外牆 → 景觀 → 停車 → 室內 → 特殊設備 → 設計及申請 → 施工條件。

地主最後真正需要判斷的是：

這塊土地可以開發，但什麼開發方式最符合自己的需求？

如果是投資型土地，土地成本、融資、租售市場及財務效益，則應再與會計、金融、不動產及營造等專業人員共同評估。

建築師的前期核心工作，是先把土地條件、法規條件、建築條件與工程可行性串起來。

十二、花蓮土地開發完整流程

花蓮土地開發可以整理成以下流程：

① 地號與權利資料確認
↓
② 都市計畫／非都市土地判斷
↓
③ 使用分區與使用地類別確認
↓
④ 國土功能分區及相關管制檢查
↓
⑤ 預定用途及容許使用確認
↓
⑥ 道路、建築線及基地條件
↓
⑦ 建蔽率、容積率及建築高度
↓
⑧ 水土保持、環境及特殊管制
↓
⑨ 興辦事業計畫／變更編定／開發許可判斷
↓
⑩ 建築量體及停車規劃
↓
⑪ 工程成本與開發效益
↓
⑫ 正式建築設計
↓
⑬ 建照及相關申請
↓
⑭ 工程施工與竣工使用

花蓮縣建築管理資訊網目前亦提供建造執照會審、申請書表及建築管理相關法規，正式申照階段應依案件類型進一步確認應辦程序。花蓮縣建築管理資訊網

十三、花蓮不同地區，土地開發評估重點不同

花蓮市

重點通常落在都市計畫、土地使用分區、建築線、道路、既有建築及用途定位。

吉安

除了住宅土地，也可能涉及商業、醫療、長照及服務型空間，應重視可建規模與實際使用需求。

新城

較大面積或非都市土地案件，應特別確認使用分區、使用地類別及開發程序。

壽豐

若涉及農地、觀光或較大基地，需進一步檢討土地使用與開發許可條件。

鳳林

大面積非都市土地案件應先確認變更編定、興辦事業計畫及開發規模。

玉里

土地、農地及既有老建築案件，應依個別地號確認使用分區、使用地類別、合法建築及後續開發方向。

同一行政區內不同地號，也不能直接套用相同答案。

十四、相關實務規劃經驗：土地開發不是只查一張分區圖

周嘉源建築師事務所進行土地與建築規劃時，核心並非只替地主查土地使用分區，而是把：

地號 → 土地條件 → 法規 → 建築用途 → 基地配置 → 建築量體 → 停車 → 消防 → 工程 → 開發程序

整體串聯。

如果土地上已有老屋、廠房、商業空間或其他既有建築，則還要進一步判斷保留、改建、用途轉型、合法化或重建哪一種方向較合理。既有建築活化案件，也可參考[既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃]既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，將既有資產條件與土地開發價值一起比較。

十五、花蓮在地服務｜從買地前評估一路做到建築完成

周嘉源建築師事務所長期提供花蓮地區土地與建築規劃服務，從買地前土地評估、地號及使用分區判讀、基地分析、建築量體、土地開發、建照、用途變更、既有建築合法化，到後續工程整合，依案件條件進行規劃。

花蓮土地案件尤其要避免只拿「土地坪數」詢問可以蓋多少，而應提供：

土地地號＋土地面積＋現況照片＋預定用途＋既有建築資料。

若屬非都市土地，再進一步檢附土地使用分區、使用地類別、地籍圖及相關主管機關資料，才能比較完整地判斷後續程序。

花蓮縣政府地政處目前設有非都市土地專區，提供變更編定及開發許可等程序資訊；建築管理部分則可透過花蓮縣建築管理資訊網查詢建築法規、執照及申請書表。花蓮縣政府地政處

周嘉源建築師事務所 花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

服務範圍涵蓋花蓮市、吉安、新城、壽豐、鳳林、玉里及花蓮其他地區，依土地性質提供土地評估、建築規劃、建照、用途變更、合法化、開發程序及工程整合服務。

十六、花蓮土地開發建築師 FAQ

Q1：花蓮買農地前可以找建築師評估嗎？

可以，而且如果土地價格高、用途特殊或預定投入大量工程成本，建議在簽約前先評估，確認土地使用條件與預定用途是否相符。

Q2：花蓮農地可以蓋房子嗎？

不能只用「農地」兩個字判斷。必須檢查使用分區、使用地類別、容許使用、建築法規及個案條件。

Q3：非都市土地要變更用途，一定要辦變更編定嗎？

若預定用途不符合原使用地類別的容許使用，通常需要依相關規定辦理變更編定；若達到特定規模或符合開發許可條件，則可能進一步涉及使用分區變更。實際程序須依個案判斷。花蓮縣政府地政處

Q4：土地上有老房子，是不是就代表可以直接開發？

不一定。應先確認老屋是否合法、合法範圍、土地編定、原核准用途及現況是否一致，再判斷改建、用途轉型、合法化或重建。

Q5：大面積土地為什麼不能直接畫建築圖？

因為大面積土地可能先涉及道路、分區、使用地類別、開發許可、水保、公共設施及分期開發等問題。先建立土地開發架構，才能避免建築設計完成後才發現土地程序無法成立。

Q6：花蓮特殊用途土地也可以做前期評估嗎？

可以。長照、醫療、宗教、殯葬、廠房、倉儲及其他特殊用途，更應在土地取得或正式設計前確認土地、建築及目的事業主管機關的條件。

花蓮土地開發，先確認可建性，再決定投資

花蓮土地開發真正重要的，不是先畫一張漂亮的建築效果圖，而是先回答地主最關心的幾個問題：

這塊地能不能開發？
可以做什麼用途？
需要哪些土地程序？
可以形成多大的建築量體？
工程成本是否合理？
應該自建、改建、活化、合法化，還是採其他開發方式？

當這些問題逐一釐清後，才進一步進入建築設計、建照申請、開發許可及工程階段。

如果您準備在花蓮市、吉安、新城、壽豐、鳳林、玉里購地或進行土地開發，可先準備：

土地地號＋土地面積＋預定用途＋現況照片＋既有建築資料。

再由建築師依序進行：

土地評估 → 法規檢查 → 使用分區 → 基地分析 → 開發程序 → 建築量體 → 成本評估 → 建築設計 → 申請程序 → 工程執行。

先確認土地能不能開發，再決定要不要買；先確認可以怎麼開發，再決定怎麼蓋。