花蓮變更使用執照建築師｜用途變更、使用執照、消防與既有建築合法化完整規劃｜花蓮市、吉安、壽豐、玉里｜周嘉源建築師事務所

花蓮既有建築從住宅改店面、餐廳、診所、辦公室、補習班、長照、旅宿、宗教或其他營業用途，不能只把問題當成室內裝修。真正的第一步，是確認土地使用條件、原使用執照、建築物使用類組、現況合法性，以及預定用途是否符合花蓮縣建築管理規定，再判斷應辦理變更使用執照、免辦變更使用執照、室內裝修、消防或其他目的事業申請。

花蓮縣建築管理資訊網目前提供建築執照存根查詢、使用執照相關資料、免辦理變更使用執照及申請書表等資訊；花蓮縣政府也於2026年4月修正「花蓮縣建築物免辦理變更使用執照辦法」部分條文，因此現行案件更不能以過去經驗直接判斷。花蓮縣建築管理資訊網

從花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、玉里鎮，到鳳林、瑞穗、新城及秀林等地，建築條件與土地管制可能不同。專業的用途變更規劃，應建立：

土地與地址確認 → 原使用執照 → 現況調查 → 預定用途 → 使用類組 → 變更使用判斷 → 消防／避難／無障礙 → 室內裝修 → 申請與查驗 → 合法使用

的完整流程。

一、花蓮變更使用執照，第一步不是裝修，而是確認「原本合法的是什麼」

很多既有建築用途變更案件容易走成：

租下房屋 → 找設計師 → 裝修 → 開始營業 → 才發現用途或消防有問題。

真正較完整的做法應該反過來：

地址／地號確認 → 土地使用條件 → 原使用執照 → 原核准圖說 → 現況調查 → 預定用途 → 建築法規檢討 → 判斷申請程序 → 設計施工。

依現行《建築法》第73條，建築物原則上應依核定使用類組使用；若涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上應申請變更使用執照，但一定規模以下案件得依地方主管建築機關規定免辦。法規資料庫

因此，花蓮用途變更真正需要回答的不是「要不要裝潢」，而是：

原來是什麼用途？現在要變成什麼？中間涉及哪些建築法規變化？

二、第一次找花蓮變更使用執照建築師，要準備哪些資料？

建議地主、屋主、店家或企業主至少準備：

花蓮縣建築管理資訊網目前設有建築執照存根查詢及申請書表下載，其中也獨立提供「免辦理變更使用執照」相關資料。花蓮縣建築管理資訊網

如果是老屋，還應特別確認是否存在增建、夾層、頂樓加蓋、騎樓封閉、用途不符或原核准圖說與現況不同等情形。

若涉及既有建築合法化，可同步參考周嘉源建築師事務所的既有建築活化與用途轉型規劃，先判斷究竟應該保留、改建、合法化、用途轉型，還是重建。

三、土地使用分區與建築用途，是花蓮用途變更的第一道門檻

即使建築物已經存在，也不代表任何用途都可以直接使用。

建築師應先建立：

土地使用分區／使用地類別 → 土地使用管制 → 建築用途 → 使用類組 → 預定營業內容

的判斷關係。

例如：

• 住宅 → 店面
• 住宅 → 餐廳
• 辦公室 → 診所
• 店面 → 補習班
• 商業空間 → 長照
• 既有建築 → 旅宿
• 廠房 → 其他用途
• 既有空間 → 教會／宗教使用

這些都不能單純以「室內坪數夠不夠」判斷。

現行《建築物使用類組及變更使用辦法》規定，建築物變更使用類組除了要符合土地使用管制，也要依建築物變更使用原則及各項檢討標準辦理。法規資料庫

因此，花蓮縣內不同地區也不能直接套用同一套答案。

四、花蓮最重要的分流：到底要「變更使用」還是「免辦變更」？

這是目前花蓮案件非常重要的判斷。

花蓮縣政府設有「花蓮縣建築物免辦理變更使用執照辦法」，並提供免辦變更使用執照的申請流程及文件。2026年4月7日，花蓮縣政府又修正該辦法第五條、第六條，因此進行新案件時，應以現行規定及主管機關審查為準。政府資料開放平台

實務上可以先分成三類：

① 應辦理變更使用執照

如果涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難、消防設備、停車等與原核定使用不合的變更，應依規定辦理。法規資料庫

② 符合花蓮縣免辦變更條件

部分一定規模或符合地方規定的案件，可以依花蓮縣相關辦法申請免辦理變更使用執照。

花蓮縣政府目前也提供免辦變更使用執照證明申請書及相關審查文件。花蓮縣建築管理資訊網

③ 不代表免辦就「什麼都不用做」

這是最容易誤解的地方。

花蓮縣政府的申請資料已明確提醒，免辦變更使用執照並不等於免除商業登記、消防、無障礙、室內裝修或其他目的事業主管機關的要求。高雄市政府衛生局

所以：

免辦變更使用執照 ≠ 免除全部建築及營業法規。

五、原使用執照與現況不一致，是花蓮老屋最常見的問題之一

如果建築物已經使用多年，建築師應該進一步比對：

使用執照 → 竣工圖 → 建物謄本 → 現場測繪 → 現況照片

確認是否存在：

• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 後側增建
• 夾層
• 騎樓封閉
• 隔間改變
• 出入口改變
• 使用用途改變
• 消防設備異動
• 原核准面積與現況不符

現行中央規定也明確處理變更使用案件中的違建問題，因此不能把違建、用途變更及室內裝修視為完全相同的事情。法規資料庫

若既有建築問題較多，建議先做「建築合法性＋用途變更」整體評估，再決定是否投入裝修工程。

六、消防與避難，是花蓮用途變更最不能後補的一環

用途改變後，最容易影響工程成本的通常不是油漆與隔間，而是：

• 直通樓梯
• 安全梯
• 避難出口
• 走廊
• 防火區劃
• 防火門
• 排煙
• 緊急照明
• 消防設備
• 防火構造
• 消防車輛進出
• 停車及車道

現行《建築物使用類組及變更使用辦法》對防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等變更都有明確檢討規定。法規資料庫

例如：

住宅 → 餐廳

就可能增加廚房、排煙、瓦斯、消防及人員避難等問題。

辦公室 → 診所

則可能涉及無障礙、診療空間、消防及醫療相關條件。

既有建築 → 長照

更需要從消防、避難、無障礙、機電及長照機構條件整體檢討。

因此不應先把室內設計完成，再回頭詢問消防能不能通過。

七、無障礙、停車與公共安全，也要在前期同步檢討

用途變更涉及公共使用時，除了消防，還應同步檢查：

無障礙

• 建築物主要出入口
• 無障礙通路
• 坡道
• 電梯
• 無障礙廁所
• 通行寬度

停車

• 法定停車數量
• 汽車停車位
• 機車停車
• 車道
• 出入口
• 裝卸需求

公共安全

• 避難動線
• 防火區劃
• 樓梯
• 出入口
• 緊急照明
• 排煙

尤其是診所、補習班、長照、餐飲、旅宿及宗教等用途，更不能用一般住宅裝修的思維處理。

八、花蓮市、吉安、壽豐、玉里，用途變更重點各有不同

花蓮市

既有商業空間、店面、辦公室、診所及老建築再利用案件，通常需要特別注意原使用執照、用途、消防、室內裝修及現況合法性。

吉安鄉

住宅與商業、既有透天及新舊建築並存，案件應先確認土地及建築原核准用途，再判斷預定營業內容。

壽豐鄉

若涉及餐飲、旅宿、休閒或觀光型使用，更應把土地使用、建築用途及相關目的事業條件放在前期一起檢討。

玉里鎮、瑞穗鄉、鳳林鎮

地方型商業、服務業及既有建築轉型案件，仍應從原使用執照、土地條件及現況建築逐案判斷。

新城鄉

若涉及商業、餐飲、旅宿或既有建築再利用，則應依個別基地條件確認用途、消防及營運需求。

秀林鄉及其他山區

除了建築用途，還可能需要進一步確認土地使用、基地條件及相關管制，不能直接套用花蓮市區案件模式。

因此，「花蓮縣」是一個服務範圍，但每一筆地號仍然是獨立案件。

九、花蓮常見用途變更，應該怎麼判斷？

如果業主正在規劃花蓮市、吉安或壽豐的店面、餐廳、商業空間，也可以搭配閱讀花蓮商業空間建築設計｜店面、餐廳、咖啡廳、零售與商辦規劃，將「營業空間設計」與「建築合法使用」一起思考。

十、花蓮變更使用執照的完整流程

一個較完整的案件，可以依下列順序推進：

① 建築地址／地號確認
↓
② 土地使用條件調查
↓
③ 原使用執照及竣工圖確認
↓
④ 現況測繪與合法性調查
↓
⑤ 預定用途確認
↓
⑥ 使用類組判斷
↓
⑦ 判斷應辦變更或符合免辦條件
↓
⑧ 消防／避難／無障礙／停車檢討
↓
⑨ 室內裝修及必要改善規劃
↓
⑩ 建築師簽證及相關申請
↓
⑪ 施工／改善
↓
⑫ 竣工查驗
↓
⑬ 取得變更使用執照或核准文件
↓
⑭ 依其他目的事業規定完成合法營運

中央《建築物使用類組及變更使用辦法》也規定，須施工的變更使用案件，在施工完成後仍須申請竣工查驗，經主管建築機關查驗符合核准設計後，才會進入後續核發程序。法規資料庫

十一、為什麼「先裝修、再辦用途變更」容易出問題？

最常見的錯誤流程是：

租約簽下去 → 設計完成 → 裝修 → 買設備 → 才問能不能合法營業。

結果可能發現：

• 原使用用途不符
• 消防設備不足
• 防火區劃無法成立
• 出入口不足
• 樓梯條件不符
• 無障礙不足
• 停車條件不足
• 現況增建無法直接納入
• 室內裝修需要另案申請
• 預定用途本身受到土地使用管制限制

這些問題如果在裝修後才發現，往往不是「補一份文件」就能解決，而可能需要拆除、重新配置甚至改變整體營業計畫。

因此，花蓮用途變更案件更適合採取：

先合法性評估，再決定設計；先確認用途，再投入裝修。

十二、周嘉源建築師事務所｜相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所處理既有建築用途轉型時，不單純把案件理解成「申請一張變更使用執照」，而是從：

原建築合法性 → 新用途 → 使用類組 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 申請程序 → 後續營運

整體評估。

相關實務規劃經驗包含：

• 新北市泰山區天主教教堂會館改建、用途變更、教會禮拜堂合法化、變更使用執照、補照及宗教建築規劃。
• 新北瑞芳醫療長照大樓相關醫療、長照建築規劃。
• 桃園八德既有廠房改住宿式長照200床，涉及既有建築轉型、長照空間、消防及無障礙等建築需求。

這些經驗可作為花蓮既有建築轉型的相關實務參考，但每一筆花蓮基地仍應依自己的土地、建築物、使用執照及預定用途重新評估，不直接套用其他地區案件。

若是教會、禮拜堂或宗教空間用途調整，也可參考教會改建建築師推薦｜教堂改建、用途變更、合法化與建築規劃，先釐清宗教使用與建築合法性的關係。

十三、花蓮變更使用執照建築師｜完整服務範圍

周嘉源建築師事務所花蓮服務並非只處理送件，而是依案件條件從前期一直整合到後續工程：

土地及建築資料調查
→ 原使用執照確認
→ 現況測繪
→ 合法性分析
→ 預定用途評估
→ 使用類組判斷
→ 免辦變更評估
→ 變更使用執照
→ 室內裝修
→ 消防檢討
→ 無障礙檢討
→ 結構／機電檢討
→ 竣工查驗
→ 補照／合法化相關規劃
→ 合法使用

花蓮縣建築管理資訊網目前持續提供建築法規、建築執照存根、申請書表、免辦變更使用執照及使用執照等資訊，可作為案件前期資料整理的重要官方入口。花蓮縣建築管理資訊網

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

服務花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、新城鄉、鳳林鎮、瑞穗鄉、玉里鎮、秀林鄉及花蓮縣其他地區之土地、既有建築及用途轉型案件。

十四、花蓮變更使用執照 FAQ

Q1：花蓮住宅改店面，一定要辦變更使用執照嗎？

**不一定。**應依原使用用途、變更後用途、建築規模、使用類組及花蓮縣現行免辦規定逐案判斷。高雄市政府衛生局

Q2：免辦變更使用執照，是不是就不用消防？

不是。花蓮縣政府的相關申請資料明確提醒，免辦變更仍涉及消防、無障礙、室內裝修及其他目的事業主管機關規定者，仍應依相關規定辦理。高雄市政府衛生局

Q3：老屋沒有完整原始圖說，可以辦用途變更嗎？

可以先進行建築資料調查、使用執照確認及現況測繪，再依取得的資料判斷後續程序。

Q4：花蓮餐廳用途變更最重要的是什麼？

不能只看室內裝修，至少要同步檢查土地及建築用途、消防、避難、廚房、排煙、設備及營業相關條件。

Q5：花蓮既有建築可以改長照嗎？

必須依土地、原使用執照、建築規模、樓層、消防、無障礙、機電及長照相關規定進行整體評估，不能只用一般住宅或商業空間的標準判斷。

Q6：玉里、壽豐的案件可以直接套用花蓮市的法規判斷嗎？

不能一概而論。尤其涉及非都市土地時，還要確認土地使用分區、使用地類別及容許使用等條件，並依個案適用規定辦理。

花蓮既有建築用途變更，真正重要的是「先確認，再施工」

花蓮市、吉安、壽豐、玉里及花蓮縣其他地區的既有建築，如果準備從住宅轉店面、老屋改餐廳、辦公室改診所、既有建築改長照、商業空間改旅宿，甚至宗教空間或其他特殊用途，第一步都不應該只是找裝修公司。

真正應先回答：

土地可以使用嗎？
原使用執照核准什麼？
現況建築是否合法？
預定用途屬於哪一種使用類組？
需要變更使用執照嗎？
是否符合花蓮縣免辦條件？
消防與避難能不能成立？
無障礙及停車是否需要改善？
室內裝修是否另有申請要求？
還有沒有其他目的事業主管機關條件？

建議地主、屋主或業者先準備：

建築地址＋地段地號＋原使用執照＋土地／建築面積＋樓層＋預計用途＋現況照片＋原核准圖說。

再由建築師依序進行：

土地與建築資料 → 現況合法性 → 使用類組 → 用途判斷 → 變更／免辦評估 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 申請 → 查驗 → 合法使用。

如此才能避免「先花錢裝修，最後才發現不能合法使用」的高風險情況，讓花蓮既有建築真正從現況空間轉化為可以申請、可以施工、可以查驗、可以合法使用的建築方案。

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
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如準備進行花蓮用途變更，可提供地址、地號、原使用執照、預計用途、樓層面積及現況照片，由建築師依個案條件進行初步判斷與規劃方向評估，並於收到資料後回覆後續處理方式。