在花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、玉里鎮經營店面、餐飲、零售、美容美髮、辦公室、診所、教學空間或其他營業場所，真正需要確認的並不是「能不能辦商業登記」，而是實際營業場所是否符合土地使用、建築管理、消防、室內裝修及目的事業主管機關規定。花蓮縣政府也明確提醒，商業登記所在地與實際營業場所的合法使用屬於不同法律層面，實際營業場所仍須符合相關法令。花蓮縣政府觀光處

因此，花蓮營業場所用途變更應從「土地＋建築＋用途＋現況」一起判斷，而不是簽完租約、買下店面或開始裝修後才發現用途不符。

完整流程應依序檢查：

土地使用分區 → 原使用執照 → 建築物使用類組 → 現況合法性 → 預定營業用途 → 免辦變更或變更使用 → 消防／避難／無障礙 → 室內裝修 → 其他目的事業許可 → 合法營業。

一、花蓮營業場所用途變更，為什麼一定要先找建築師？

很多業主的習慣是：

找到店面 → 簽租約 → 辦公司或商業登記 → 找設計師裝潢 → 開始營業。

但建築案件比較安全的順序應該是：

地址／地號確認 → 土地使用查詢 → 建築資料調查 → 現況勘查 → 原用途與預定用途比對 → 使用類組判斷 → 法規檢討 → 確認申請程序 → 設計 → 裝修 → 申請／查驗 → 營業。

花蓮縣政府目前提供營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢相關資訊，並建議業者在設立或遷址登記前，向所在地的都市計畫、建築管理等單位確認實際營業場所是否符合規定。花蓮縣政府觀光處

換句話說，商業登記可以辦理，不代表建築物就一定可以按照預定用途合法使用。

這也是花蓮店面用途變更最容易被忽略的第一個問題。

二、第一階段：先確認營業場所的土地與建築基本資料

第一次找建築師評估，不需要先畫完整裝修圖，但最好準備：

• 營業場所地址
• 地段、地號
• 土地面積
• 土地使用分區
• 土地謄本、地籍圖
• 建物謄本
• 原使用執照
• 原建築核准圖說
• 現況平面圖
• 現況照片
• 建築物樓層及面積
• 預定營業項目
• 預計使用樓層
• 是否涉及裝修、隔間或設備增設

如果是老店面，還應特別調查原始圖說與現況是否一致。

例如現場可能存在：

頂樓加蓋、後側增建、陽台外推、夾層、騎樓占用、分間變更或用途長期變化。

這些問題如果沒有在簽約及裝修前發現，後續就可能牽動變更使用、室內裝修、補照或其他合法化程序。

對既有建築而言，也可以先從既有建築活化與再利用規劃了解如何從「保留、改建、用途轉型與重建」重新判斷建築價值。

三、第二階段：確認土地使用分區，不能只看「住宅區」或「商業區」

花蓮不同地區的土地條件並不完全相同。

建築師應先確認：

土地使用分區 → 土地使用管制 → 允許使用項目 → 建築用途 → 預定營業內容。

例如業主想做：

• 咖啡廳
• 餐飲店
• 零售店
• 美容美髮
• 辦公室
• 診所
• 教學空間
• 工作室
• 健身／運動空間
• 長照或照護相關用途
• 其他特殊營業場所

每一種使用方式都可能涉及不同建築、消防、公共安全或目的事業規定。

花蓮縣政府商業管理資訊也提醒，實際營業場所必須符合土地使用管制、建築管理、消防、衛生及目的事業主管機關等規定。花蓮縣政府觀光處

因此，營業項目名稱不能直接等同於建築物合法用途。

四、第三階段：確認原使用執照與預定用途是否一致

這是用途變更案件最重要的核心。

建築師需要把：

原使用執照 → 原核准用途 → 使用類組 → 現況使用 → 預定用途

逐項比對。

例如：

住宅 → 店面

住宅 → 餐飲

辦公室 → 診所

辦公室 → 美容美髮

店面 → 教學空間

店面 → 餐飲

既有商業空間 → 特殊用途

這些都不能只用「都是營業場所」概括判斷。

如果預定用途與原使用用途不同，就要進一步確認是否屬於需要辦理變更使用、適用免辦理變更使用，或還涉及其他建築法規程序。

花蓮縣建築管理資訊網目前設有建築執照存根查詢、使用執照書表、免辦理變更使用執照及相關建築法規查詢功能，可作為前期資料調查的重要官方入口。花蓮縣建築管理資訊網

五、第四階段：花蓮不是所有用途調整都一定要辦變更使用執照

這一點尤其重要。

花蓮縣目前設有「花蓮縣建築物免辦理變更使用執照辦法」，建築管理資訊網也提供免辦理變更使用執照的申請書、審查表及作業流程。政府資料開放平台

而且花蓮縣政府公報顯示，115年4月7日曾公告修正「花蓮縣建築物免辦理變更使用執照辦法」第五條、第六條，因此實際案件不能只引用舊資料判斷，應依目前適用規定檢查。花蓮縣公務人員協會

實務上應比較：

最後再判斷：

免辦變更／變更使用／室內裝修／補照／合法化／其他許可。

因此，「要不要變更使用執照」本身就是建築師前期評估工作，而不是看到營業項目就直接回答。

六、第五階段：花蓮店面改餐飲，不能只處理室內裝潢

花蓮市、吉安及玉里等既有街區的店面，如果準備由零售、辦公或其他用途改成餐飲，常見問題包括：

• 消防設備
• 防火區劃
• 避難動線
• 樓梯
• 出入口
• 排煙
• 廚房設備
• 機電
• 室內裝修
• 建築物公共安全
• 招牌及外部設施

因此正確順序不是：

先畫漂亮餐廳 → 再問能不能合法。

而是：

先確認建築能否作餐飲 → 確認法規條件 → 再進行餐飲空間設計。

花蓮縣建築管理科的業務本身即涵蓋建造、使用及變更使用執照、舊有合法建築物補領使用執照，以及室內裝修竣工證明等業務。政府資料開放平台

如果案件同時涉及變更使用與室內裝修，更應在前期整合，而不是把兩件事情完全拆開。

七、第六階段：室內裝修也要在營業前確認

很多業主以為：

用途合法＝可以直接裝潢。

實際上仍要看裝修內容與建築物條件。

花蓮縣相關室內裝修作業資料指出，特定供公眾使用建築物或依法認定的非供公眾使用建築物室內裝修，涉及室內裝修審查；相關案件須依程序審核圖說、取得許可後施工，完成後再辦理查驗。高雄市政府衛生局

因此，若營業場所同時有：

用途調整＋隔間＋消防＋避難＋無障礙＋室內裝修

就應在設計階段一起檢討。

若業主正在處理老店面或既有商業空間，也可搭配用途變更與既有建築合法化規劃的思路，先把原建築資料與現況釐清，再決定後續程序。

八、第七階段：花蓮市、吉安、壽豐、玉里的營業場所需求並不相同

花蓮市｜店面、餐飲與既有商業空間

花蓮市既有街區商業活動集中，常見店面、餐飲、零售、辦公及服務業空間。

這類案件最重要的是：

原使用執照＋現況＋預定營業項目

三者能否銜接。

吉安鄉｜住宅型建築轉營業空間

吉安常見透天及住宅型建築，一樓改店面、工作室或服務業的案件，應注意整棟建築用途及營業樓層的消防、避難、出入口與裝修條件。

壽豐鄉｜觀光、餐飲與地方產業使用

壽豐如果涉及餐飲、觀光、旅宿或其他地方產業空間，不能只從建築本身判斷，還要同步確認土地使用及目的事業主管機關規定。

玉里鎮｜老店面與既有建築再利用

玉里既有店面重新營業或轉換用途，可能遇到舊使用執照、圖說不足、增建及現況與原核准資料不一致等問題。

這類案件應先做現況調查，再決定是：

用途調整、免辦變更、變更使用、補照、合法化或其他建築程序。

九、花蓮營業場所用途變更完整需求矩陣

因此，真正專業的用途變更服務，不是只負責「送件」，而是先把整棟建築的法律與使用條件整理清楚。

十、老店面如果有違建，應該先處理合法性再談營業

花蓮許多既有建築並非新建物，可能歷經多次使用與裝修。

如果現況存在：

頂樓加蓋、後側增建、陽台外推、夾層、騎樓改造、隔間變更或其他未經核准部分，

就不能直接假設這些空間都能計入合法營業範圍。

花蓮縣政府另有「辦理變更使用執照申請案違章建築部分處理原則」，顯示既有違建與變更使用案件之間具有實務上的處理關係。政府資料開放平台

所以遇到老店面，應先做：

原始圖說調查 → 現況測繪 → 合法範圍確認 → 違建／增建判斷 → 用途變更檢討 → 補照或合法化方案。

而不是先把整間店全部重新裝修。

十一、花蓮營業場所用途變更的完整流程

可以將整個案件整理成以下流程：

① 確認地址與地號
↓
② 土地使用分區查詢
↓
③ 調查使用執照與原核准圖說
↓
④ 現況建築調查
↓
⑤ 原用途與預定用途比對
↓
⑥ 使用類組及建築法規判斷
↓
⑦ 免辦變更／變更使用判斷
↓
⑧ 消防、避難、無障礙檢討
↓
⑨ 室內裝修規劃
↓
⑩ 必要申請與審查
↓
⑪ 竣工查驗
↓
⑫ 合法營業

花蓮縣建築管理資訊網目前集中提供建築法規、建築執照存根、使用執照、免辦理變更使用執照及相關申請書表，可作為業主整理案件資料的官方入口。花蓮縣建築管理資訊網

十二、花蓮營業場所用途變更，最容易犯的六個錯誤

錯誤一：以為商業登記核准就代表建築合法

商業登記與實際營業場所的土地、建築合法使用是不同問題。花蓮縣政府觀光處

錯誤二：簽完租約才找建築師

如果建築本身不符合預定用途，後續可能增加時間與工程成本。

錯誤三：只看土地使用分區

土地分區只是第一關，還要檢查原使用執照、建築用途、現況、消防及其他條件。

錯誤四：把「店面」當成一種用途

零售、餐飲、診所、教學及其他商業服務空間的建築條件可能不同。

錯誤五：直接開始裝潢

如果用途、消防或室內裝修程序尚未釐清，先施工可能增加後續改善成本。

錯誤六：老屋現況與圖說不一致卻沒有先處理

既有建築若存在增建或違建，應先確認合法範圍及可處理方式。

十三、相關實務規劃經驗｜從既有建築調查一路整合到用途合法化

周嘉源建築師事務所處理既有建築用途調整時，重點並不是把「變更使用」當成單一申請項目，而是從整體建築條件開始判斷。

花蓮案件可依個案整合：

土地使用評估 → 建築現況調查 → 使用執照調查 → 原核准圖說確認 → 使用類組判斷 → 用途變更 → 消防檢討 → 無障礙 → 室內裝修 → 補照／合法化 → 營業使用。

對於老店面、舊辦公室、住宅一樓商業化或既有商業空間重新利用，這種整合方式比單純回答「要不要辦變更使用」更能避免後續反覆修改。

如果案件涉及花蓮特殊土地條件，也應提前查核地方都市計畫及其他限制。例如花蓮縣政府公開的都市計畫資料顯示，部分特定商業區或歷史風貌相關區域具有額外土地使用及建築條件；個別基地不能直接套用一般店面的判斷。政府資料開放平台

此外，若土地位於考古遺址相關範圍，花蓮縣文化局也提醒營建工程或開發行為可能涉及額外審查程序，因此有疑義時應在土地與建築前期一併確認。花蓮市文化觀光資訊網

十四、花蓮在地服務｜從土地、用途變更到建築合法化一次整合

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所服務據點
花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

長期服務花蓮市、吉安、壽豐、新城、鳳林、瑞穗、玉里等地，針對營業場所用途變更，可依案件需求提供：

土地使用評估
建築物合法性調查
使用執照調查
原核准圖說確認
現況測繪與建築調查
使用類組判斷
免辦變更評估
變更使用執照
建築設計與申請
消防與避難檢討
無障礙規劃
室內裝修
舊有合法建築補照
違建及合法化評估
改建、增建與既有建築活化

尤其是以下四個時間點，最值得先找建築師：

買店面前 → 簽租約前 → 裝修前 → 更換營業項目前。

如果需要官方資料確認，可直接利用花蓮縣建築管理資訊網查詢建築法規、建築執照存根、使用執照及免辦理變更使用執照相關資訊；營業場所土地與建築合法性則可依花蓮縣政府商業管理資訊所提供的查詢方式進一步確認。花蓮縣建築管理資訊網

十五、花蓮營業場所用途變更 FAQ

Q1：花蓮住宅一樓可以直接改成店面嗎？

不能只看是不是一樓。應先確認土地使用分區、原使用執照、建築用途、使用類組及預定營業內容。

Q2：花蓮店面改餐廳一定要變更使用執照嗎？

不一定。花蓮縣設有免辦理變更使用執照制度，但是否適用仍須依現行規定、建築用途、規模及實際變更內容個案判斷。政府資料開放平台

Q3：商業登記可以辦，就代表店面可以合法營業嗎？

不代表。花蓮縣政府明確說明，商業登記所在地與實際營業場所的土地及建築合法使用屬於不同法律關係，實際營業仍須符合土地使用、建管、消防、衛生及目的事業主管機關規定。花蓮縣政府觀光處

Q4：老店面沒有完整使用執照或圖說怎麼辦？

可先透過建築執照存根、使用執照及既有建築資料進行調查，再依現況判斷是否需要補照、用途調整或其他合法化程序。花蓮縣建築管理資訊網

Q5：用途變更與室內裝修可以一起規劃嗎？

可以，而且通常應該在前期一起檢討。用途、消防、避難、無障礙、分間及室內裝修往往互相牽動。

Q6：玉里或吉安的老店面也可以做用途變更嗎？

可以評估，但不能直接套用花蓮市案件。應依個別地址、地號、土地使用、原使用執照、建築現況及預定用途逐案判斷。

花蓮營業場所用途變更，真正重要的是「先確認能不能合法使用」

花蓮市、吉安、壽豐、玉里的店面或既有建築，如果準備重新營業、換營業項目、改餐飲、改辦公、改診所、改教學空間或進行其他用途調整，最重要的不是先問「裝潢多少錢」，而是先回答：

這塊土地可以使用嗎？

這棟建築原本核准做什麼？

現在的現況是否合法？

預計營業用途是否符合建築使用規定？

需要免辦變更、變更使用、室內裝修、補照或其他程序？

因此，建議準備：

營業場所地址／地號＋土地面積＋預計營業項目＋使用樓層＋建築面積＋現況照片＋使用執照或既有建築資料。

再由建築師依序進行：

土地 → 建築 → 用途 → 消防 → 室內裝修 → 合法化 → 營業使用。

如此才能避免「租了才發現不能用」、「裝了才發現要改」、「登記完成卻無法合法營業」等問題，讓花蓮既有店面真正轉化為可以合法使用、可以申請、可以營業的商業空間。

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所
花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

如需進行個案評估，可提供地址或地號、土地／建築面積、預定用途、現況照片及既有建築資料，先確認案件條件，再決定後續建築規劃與申請方向。