全台規劃長照機構，最重要的不是先找到面積足夠的房屋，而是確認該筆土地、既有建築及預定服務型態，能否符合建築使用、長照機構設立、消防安全、無障礙與相關行政規定。無論是在台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄，或宜蘭、花蓮、南投等地，將既有廠房、商辦、店面或其他建築改為日間照顧中心、住宿式長照機構或綜合式長照機構，都應先做整體可行性評估。
周嘉源建築師事務所協助長照投資人、機構經營者、企業與土地所有權人，從選址評估、土地使用、建築用途變更、既有建築合法化、消防改善、無障礙設計、室內裝修到長照設立申請，整合前期規劃與建築程序。
長照建築的核心，是先確認「土地可用、建築可行、空間符合服務需求、申請程序能銜接」，再投入租購、設計及工程費用。
一、既有建築改長照，第一步是確認物件是否可行
長照機構同時涉及土地使用、建築管理、長照設立標準及公共安全。房屋登記用途、土地所有權或原本可以營業，都不代表可以直接改成長照機構。
常見的長照建築規劃情境包括：
- **既有廠房改長照：**評估大面積空間、樓層配置、消防避難、無障礙設施及機電條件。
- **商辦改長照：**確認原核准用途、垂直動線、電梯、樓梯、防火區劃及照護空間配置。
- **店面或透天厝改日照中心：**檢查土地使用、建築用途、出入口、接送動線及活動空間。
- **既有建築改住宿式長照：**依住宿服務型態，整合寢室、衛浴、照護空間、工作人員動線、消防及避難需求。
- **既有機構擴建或增加床位：**確認擴充範圍、服務規模、建築條件與長照主管機關的許可要求。
- **老舊建物合法化：**釐清使用執照、歷次增改建、原核准圖說及現況差異，判斷可行的改善方式。
在簽訂長期租約、購買物件或開始裝修之前，建議先完成建築與長照雙重可行性評估。
二、長照機構的建築與設立法規，必須同步檢討
長照機構不是單純的室內裝修案。建築物即使可以進行一般裝修，也不代表符合長照設立條件。
應優先核對以下官方法規：
- 《長期照顧服務機構設立標準》：規範不同服務類型的設施設備、建築、消防及其他設立條件。
- 《長期照顧服務機構設立許可及管理辦法》：涉及籌設、設立許可、申請文件及後續管理。
- 《建築物使用類組及變更使用辦法》：確認原核准用途、變更使用及相關建築安全檢討。
- 《建築法》：確認建築物使用、建築許可及相關管理規定。
- 《各類場所消防安全設備設置標準》：依場所性質與適用規定檢討消防安全設備。
此外，還須向所在地的建築主管機關、消防機關及長照主管機關確認個案適用的申請程序與文件。法規適用會受到建築現況、服務型態、面積、樓層及申請內容影響，不能只憑「長照機構」這個名稱直接判斷使用類組或許可需求。
三、日間照顧、住宿式長照與綜合式機構，規劃方向有何不同？
評估項目 | 日間照顧等社區式服務 | 住宿式長照 | 綜合式長照 |
主要服務型態 | 日間活動、照顧與支持服務 | 提供住宿及持續照護 | 依核准內容整合不同服務 |
空間規劃 | 活動、休息、用餐、衛浴及照護空間 | 寢室、照護、衛浴、公共及工作空間 | 各服務區域須依規定配置及區隔 |
動線重點 | 接送、出入、活動與照護動線 | 住宿者移動、照護及緊急避難 | 各服務區域的獨立性與動線管理 |
建築檢討 | 土地、用途、樓層、面積及安全 | 土地、用途、防火避難、消防及無障礙 | 需整合各服務類型的規定 |
設立程序 | 依機構類型辦理籌設及設立程序 | 依住宿式設立標準及許可程序辦理 | 依各項服務內容與適用規定整合申請 |
實際適用的設施標準、服務規模及建築要求，仍應依現行法規與主管機關審查結果確認。若投資人尚未確定要設立日照、住宿式或綜合式機構，應先釐清營運模式，再選擇建築物，避免選址後才發現空間不適用。
四、長照建築最關鍵的四大審查項目
1. 土地使用與建築合法性
應確認土地使用分區、非都市土地使用管制、建築物原核准用途、使用執照及現況。若涉及工業區廠房、農業相關土地或其他有特殊管制的土地，更應先釐清能否作為預定的長照用途。
2. 消防安全與避難規劃
長照服務使用者可能有行動不便或需要協助避難的情況，因此須檢討消防設備、防火區劃、安全梯、避難出口、走廊、排煙及緊急照明等適用項目。
不能只以增加滅火器或裝設警報器取代整體消防與避難檢討。
3. 無障礙設施與照護動線
長照空間應依適用規定及使用需求，檢討出入口、通路、坡道、電梯、扶手、衛浴及必要的無障礙設施。
除了法定尺寸，也應注意照護人員、輪椅、輔具及接送過程中的實際使用需求，避免空間完成後仍不利於照護。
4. 室內裝修、機電與設施設備
須依長照類型規劃寢室、活動區、休息空間、衛浴、工作區、設備空間及相關機電系統。若涉及依法須申請的室內裝修或建築變更程序，應先完成相應設計及申請，再依核准內容施工。
五、既有建築改長照的完整申辦流程
- 物件初選與資料蒐集
取得地址、地號、建號、土地及建物資料、使用執照、核准圖說、樓層、面積與現況照片。
- 確認服務類型及規模
釐清是日間照顧、住宿式或綜合式長照，並確認預計服務人數、床位或其他規模需求。
- 土地與建築可行性評估
核對土地使用管制、建築原核准用途、使用類組、現況增建及可能需要的合法化程序。
- 消防、無障礙及空間檢討
整合消防、防火避難、無障礙、機電、照護動線與長照設立標準，初步判斷改善範圍。
- 設計及相關建築申請
依個案需求辦理用途變更、必要的建築許可、室內裝修或其他應辦程序。
- 工程改善與查驗
按核准設計及相關規定完成施工、設備配置與必要查驗。
- 長照機構設立許可
依主管機關規定準備建築圖說、使用執照或適用的合法使用文件、消防資料、權利證明及其他申請文件，完成設立程序。
各階段可依個案條件安排部分工作同步進行，但不能忽略法定先後順序，也不應將建築合法化與長照設立許可視為同一程序。
六、長照投資常見風險：簽約前先檢查
風險情境 | 建議先做的工作 |
房屋面積足夠，但用途不明確 | 先查土地管制、原核准用途及可變更性 |
建物有增建或現況與圖說不符 | 先調閱核准圖說並評估合法化可能性 |
樓層高、垂直動線不適合照護 | 檢查電梯、樓梯、避難及無障礙條件 |
消防改善費用可能過高 | 在簽約前進行初步消防與避難評估 |
想先裝修再申請設立 | 先確認建築及長照設立條件，避免返工 |
租期不足以支應投資回收 | 將租約年限、改善成本及長照設立要求一併評估 |
對住宿式長照而言，租賃或使用權利文件也很重要。《長期照顧服務機構設立許可及管理辦法》對不同機構的土地、建物權利證明及使用期間有相應規定，應依申請類型核對，不能等到申請設立時才處理。
七、相關實務規劃經驗：廠房改長照與醫療長照建築
周嘉源建築師事務所具備下列與長照及醫療照護相關的實務規劃經驗：
- **桃園八德既有廠房改住宿式長照：**涉及約200床規模的長照規劃情境，重點在既有建築條件、服務規模、空間配置、消防避難及合法使用的整合評估。
- **新北瑞芳醫療長照大樓：**地下1層、地上10層，已知規劃內容包括1至3樓醫院及4樓日間照顧；其他樓層用途不作額外推定。
- **宜蘭長照中心：**涉及長照中心相關規劃經驗，可依具體物件條件檢視土地、建築與長照需求。
上述經驗不代表其他建築物可直接比照辦理。每個案件仍須重新檢視土地條件、建築現況、服務類型及主管機關要求。
八、全台長照機構用途變更與在地規劃
長照建築應依所在地條件評估，不同縣市及行政區的土地使用、既有建築類型、消防審查與申辦流程可能不同。
- **台北市：**信義、大安、中山、松山、內湖、南港等區，常須特別檢視商辦或既有建築用途、樓層動線與消防避難條件。可參考台北長照機構用途變更完整指南。
- **新北市：**板橋、新莊、中和、三重、土城、泰山及瑞芳等地，應依建物型態、既有合法性及服務規模確認改善與申請路徑。
- **桃園市：**桃園、中壢、八德、龜山及蘆竹等地，若考慮既有廠房或大型建物改長照，應在簽約前檢視土地用途、建築條件與消防改善可行性。
- **宜蘭、花蓮、南投及其他縣市：**應依都市或非都市土地條件、既有建築現況及所在地長照需求，進行個案評估。
如欲進一步確認個別物件，應直接向所在地建築、消防及長照主管機關查證，不宜只依其他縣市案例推定可行性。
九、長照機構用途變更 FAQ
Q1：辦公室可以直接改成長照機構嗎？
不一定。必須確認土地使用、原核准用途、長照服務型態、樓層面積、消防、無障礙及長照設立標準，再判斷是否可行與應辦程序。
Q2：廠房可以改成住宿式長照嗎？
須依土地使用管制、建築合法性、建築使用條件、消防避難、無障礙與長照設立標準整體評估。面積大不代表一定符合要求。
Q3：長照機構一定要辦理變更使用執照嗎？
不能一概而論。應依原核准用途、實際變更內容、建築現況及現行法規判斷是否須辦理變更使用或其他程序。
Q4：沒有使用執照的既有建築，可以設立長照機構嗎？
須先確認建築物年代、土地使用、合法化可能性及主管機關適用的文件要求。部分法規程序可能設有特定替代文件或過渡安排，但不代表所有無使用執照建築都能直接申請設立。
Q5：消防和無障礙可以等裝修完成後再處理嗎？
不建議。這些條件可能影響整體配置、工程費用及申請可行性，應在設計階段就納入檢討。
Q6：長照機構用途變更需要多久、多少費用？
依建物現況、服務類型、面積、消防改善程度、合法化需求及申請項目而異。應先取得基本資料並完成初步調查，才能估算合理的設計、申請及工程成本。
十、周嘉源建築師事務所｜長照機構建築規劃與用途變更服務
周嘉源建築師事務所協助長照投資人、企業、機構經營者及土地所有權人，處理長照機構選址、既有建築改長照、用途變更、建築合法化、消防與無障礙整合、室內裝修及長照設立申請相關建築規劃。
服務重點包括：
- 長照機構土地與建築可行性評估
- 既有廠房、商辦及其他建築改長照評估
- 日間照顧、住宿式及綜合式長照建築規劃
- 建築用途變更與變更使用執照評估
- 既有建築補照及合法化可行性分析
- 消防、無障礙、避難與室內裝修整合
- 長照設立申請所需建築圖說及相關程序規劃
桃園服務據點
桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
服務手機
0926-699485
服務範圍涵蓋全台各縣市，實際服務安排依案件所在地與需求確認。
長照機構用途變更｜預約初步評估
若您正在尋找長照機構物件、規劃廠房改長照、準備設立日照中心或住宿式長照，或已有建築需要處理用途變更及合法化，建議先提供：
- 建築物地址或土地地號
- 建物面積、樓層及建號
- 預計服務類型與服務規模
- 使用執照、核准圖說或現況照片（若有）
周嘉源建築師事務所可依資料協助初步釐清土地使用、建築用途、消防、無障礙及長照設立程序的評估方向。資料完整後，將於24小時內回覆初步評估方向。
長照機構投資的第一步，不是先裝修，而是先確認物件能否合法使用、改善成本是否合理，以及建築申請與長照設立流程能否銜接。越早完成整體評估，越能降低簽約後才發現無法使用、工程追加或申請延誤的風險。