第八章｜飯店、旅館都市更新實績案例分析｜六都更新模式、資產活化策略與成功關鍵（2026 最新版）｜周嘉源建築師事務所

從成功案例看飯店都市更新的關鍵

飯店都市更新沒有單一標準模式。成功案件通常具備幾項共通特點：

• 前期完成完整市場分析
• 建築法規與都市更新程序規劃完善
• 明確的產品定位
• 建築設計與營運策略同步規劃
• 導入節能、智慧管理與品牌升級

由於不同專案的基地條件、產權、法規及市場定位差異很大，以下案例以公開資訊可觀察的都市發展方向及典型更新模式進行分析，而非宣稱特定專案由特定事務所承辦。

案例一｜台北車站商圈老舊旅館更新模式

基地特性

• 位於交通樞紐
• 土地價值高
• 商務與觀光客源穩定
• 建築屋齡普遍偏高

更新前常見問題

• 客房面積不足
• 機電設備老舊
• 消防設備需改善
• 外觀老化
• 公共空間不足

更新策略

• 重整客房配置
• 改善 Lobby 與公共空間
• 導入智慧入住系統
• 提升消防與耐震性能
• 建立商務旅館品牌定位

可預期效益

• 建築品質提升
• 品牌形象改善
• 商務客吸引力增加
• 長期資產競爭力提升

案例二｜西門町旅館更新模式

西門町旅館多數屋齡超過 30 年。

更新方向通常包括：

• 精品旅館
• 設計旅店
• 青年旅館升級
• 智慧旅館

設計重點

• 建築立面更新
• 室內公共空間改善
• 智慧房控
• 節能設備
• 社群打卡空間

由於目標客群以自由行旅客及年輕族群為主，品牌形象與住宿體驗常是更新重點。

案例三｜板橋商務旅館更新模式

板橋站周邊具備：

• 高鐵
• 台鐵
• 捷運
• 百貨商圈
• 商辦聚落

更新策略

• 商務客房升級
• 增設會議空間
• 智慧會議設備
• 健身中心
• ESG 節能設施

市場定位

• 商務旅館
• 長住型旅館
• 國際品牌合作（依市場與品牌策略評估）

案例四｜桃園青埔飯店更新模式

青埔近年受高鐵、機場捷運及大型建設帶動，旅宿市場逐步發展。

更新重點：

• 商務住宿
• 展覽會議客群
• 智慧飯店
• 永續建築

可規劃內容

• AI Check-in
• 智慧停車
• 智慧能源管理
• 國際商務空間

案例五｜新竹商務旅館更新模式

受科技產業聚集影響，新竹旅館需求以：

• 外商
• 科技業
• 長住商務客

為主。

更新方向

• 長住型房型
• 商務中心
• 共享辦公空間
• 健身與交誼空間

並可搭配智慧建築系統提升營運效率。

案例六｜台中七期飯店更新模式

七期商圈具備：

• 商辦聚集
• 百貨商圈
• 國際企業

更新策略：

• 精品飯店
• 五星旅館
• 高端商務市場
• 國際品牌合作

設計特色

• 大面積 Lobby
• 宴會廳
• 高端餐飲
• 景觀客房

案例七｜台南文化旅館更新模式

台南旅館更新常結合：

• 古蹟文化
• 地方特色
• 文創設計
• 美食旅遊

建築策略

• 保留歷史元素（如法規允許且具保存價值）
• 更新公共空間
• 提升住宿品質
• 強化品牌故事

案例八｜高雄亞洲新灣區旅館更新模式

亞洲新灣區發展方向包括：

• 商務
• 展覽
• 郵輪觀光
• 國際企業

更新方向：

• 商務飯店
• 精品酒店
• 智慧旅館
• 複合式商業空間

國際飯店更新趨勢值得借鏡

許多國際案例顯示，老舊飯店更新不只是建築翻新，而是整體商業模式升級，例如：

• 導入智慧入住流程
• 建立會員生態系
• 強化餐飲與共享空間
• 提升能源效率
• 增加會議與活動空間

這些做法可提升旅客體驗與營運彈性，但仍需依台灣市場特性調整。

飯店都市更新成功的五大關鍵

1. 市場定位清楚

更新前先確認：

• 商務市場
• 觀光市場
• 精品市場
• 長住市場

避免定位模糊。

2. 法規先完成

包括：

• 都市更新
• 建築法
• 消防
• 無障礙
• 停車

前期完整檢討可降低後續補正風險。

3. 建築與營運同步規劃

建築設計應與：

• 品牌定位
• 客房數量
• 公共空間
• 營運流程

同步考量。

4. ESG 與智慧建築

建議評估：

• 節能
• AI 管理
• 智慧房控
• 能源管理
• 綠建築設計

以提升長期競爭力。

5. 專業團隊整合

更新案通常涉及：

• 建築師
• 結構技師
• 機電技師
• 消防專業
• 都市更新顧問
• 財務與法律顧問

跨專業合作有助於提高專案執行效率。

周嘉源建築師事務所｜飯店旅館都市更新規劃服務

專業服務

• 飯店都市更新可行性評估
• 都市更新及危老重建規劃
• 建築規劃設計
• 建築執照申請
• 消防整合設計
• ESG 永續建築規劃
• 智慧旅館規劃
• 工程監造
• 使用執照申請協助

在地服務範圍

• 台北市
• 新北市
• 桃園市
• 新竹市
• 台中市
• 彰化縣
• 雲林縣
• 嘉義市／嘉義縣
• 台南市
• 高雄市
• 屏東縣

第九章｜飯店、旅館都市更新常見 50 大 FAQ｜地主、投資人、旅館業者一次看懂（2026 最新版）

一、都市更新資格與條件 FAQ

Q1：老舊飯店一定可以申請都市更新嗎？

不一定。是否適用都市更新，需依基地條件、所在地都市計畫、建物現況、土地權屬及相關法令規定綜合評估。

Q2：飯店可以選擇都市更新或危老重建嗎？

部分案件可能同時具有不同法制途徑可評估，但兩者適用條件、程序與效益不同，應由專業團隊依個案分析。

Q3：都市更新需要多少土地所有權人同意？

依都市更新相關法令及案件類型而有所不同，實際同意比例應以最新法規及主管機關規定為準。

Q4：都市更新一定要拆除重建嗎？

不一定。都市更新可依個案採不同方式，是否拆除重建或採整建維護等方式，需依法規及基地條件評估。

Q5：飯店都市更新通常需要多久？

依案件規模、權利整合、審議程序及施工內容不同，所需時間差異很大，應以實際專案規劃為準。

二、建築與建照 FAQ

Q6：飯店都市更新一定要申請建照嗎？

涉及依法須申請建築執照的工程時，應依《建築法》及相關規定辦理。

Q7：使用執照什麼時候申請？

通常於工程完工並完成法定查驗程序後，依法申請使用執照。

Q8：建照最容易退件的原因有哪些？

常見包括：

• 建蔽率、容積率檢討不足
• 消防設計未完整整合
• 無障礙設施規劃不符
• 停車配置問題
• 建築、結構、機電、消防圖說不一致

Q9：建築師可以協助哪些事項？

一般可提供：

• 可行性評估
• 法規分析
• 建築規劃設計
• 建照申請
• 工程監造
• 使用執照申請協助

Q10：前建管處審查經驗有什麼優勢？

若建築師具建管審查背景，通常較熟悉審查重點及補正方向，可協助前期法規檢核與圖說整合，提升審查通過效率。

三、消防與耐震 FAQ

Q11：老飯店需要更新消防設備嗎？

若工程涉及相關法定事項，通常需依現行消防法規檢討與設計。

Q12：一定要做耐震評估嗎？

是否需耐震評估或補強，應依建築現況、更新方式及相關法規判斷。

Q13：都市更新後消防標準會提高嗎？

新建或依法需重新檢討的案件，應符合當時適用的消防及建築相關規定。

Q14：無障礙設施一定要重新設計嗎？

若屬適用法規範圍，應依現行規定檢討無障礙設施設計。

Q15：消防審查通常包含哪些內容？

常見包括：

• 防火區劃
• 避難動線
• 自動滅火設備
• 火警警報
• 排煙
• 緊急照明

四、容積與法規 FAQ

Q16：都市更新一定有容積獎勵嗎？

通常擁有都市更新獎勵30%~50$，是否可取得容積獎勵及其額度，需委託都市更新專業顧問規劃評估。

Q17：可以提高建築高度嗎？

需依都市計畫、建築法規及基地條件檢討，由主管機關審查容許建築高度。

Q18：停車位一定要增加嗎？

應依建築用途、規模及法規要求配置停車空間。

Q19：外牆設計有限制嗎？

建築外觀仍需符合相關法規、都市設計審議（如適用）及地方規定。

Q20：飯店可以改成商辦嗎？

涉及用途變更時，須符合土地使用分區、建築法規及其他相關規定，並依法申請。

五、工程與成本 FAQ

Q21：飯店都市更新費用怎麼估算？

以現在營造物價至少興建一坪25~27萬以上，通常需依基地條件、建築規模、設計內容、施工難度、建材等級及市場行情估算，無法以單一標準計算。

Q22：整建比較便宜還是重建？

需比較結構安全、法規限制、工程成本、營運需求及長期效益後決定。

Q23：都市更新期間可以繼續營業嗎？

視工程內容而定。大型改建或重建通常會影響營運，需事先規劃營運安排。

Q24：施工期間如何降低對周邊影響？

可透過施工動線、噪音管理、安全圍籬及工期規劃等方式降低影響。

Q25：建築師會協助工程監造嗎？

若委託監造服務，建築師將依契約及相關法令執行監造工作。

六、ESG、智慧飯店 FAQ

Q26：什麼是 ESG 飯店？

指在設計、施工與營運中重視環境（E）、社會（S）及治理（G）的旅館。

Q27：智慧飯店一定要導入 AI 嗎？

不一定。AI 是智慧化工具之一，可依營運需求選擇導入。

Q28：綠建築一定會增加很多成本嗎？

導入綠建築措施可能增加部分初期投資，但是否具成本效益需依個案分析，長期亦可能降低能源支出。

Q29：EEWH 和 LEED 哪個比較適合？

EEWH 為臺灣綠建築評估系統；LEED 則常見於國際市場。應依專案定位及需求選擇。

Q30：智慧管理可以降低營運成本嗎？

智慧能源管理、設備監控及預防性維護有機會提升營運效率，但實際成效需視系統導入與管理方式而定。

七、投資與市場 FAQ

Q31：都市更新後資產一定會增值嗎？

不一定。資產價值受地段、市場景氣、產品定位及營運成果等多重因素影響。

Q32：飯店改建成精品旅館值得嗎？

若符合市場需求並具清楚品牌定位，可能提升競爭力，但仍需市場分析支持。

Q33：商務飯店還有市場嗎？

在商務活動活躍的區域仍有需求，但應依區域市場及客群變化規劃。

Q34：長住型旅館適合哪些區域？

科技園區、商業中心或長期商務需求較高的區域，可評估長住型產品。

Q35：國際品牌飯店一定比較有優勢嗎？

品牌可提升辨識度，但仍需考量加盟成本、營運模式及市場定位。

八、地主與投資人 FAQ

Q36：都市更新前需要做可行性評估嗎？

建議進行。可行性評估有助於了解法規限制、開發效益及潛在風險。

Q37：如何選擇建築師？

可參考：

• 都市更新經驗
• 法規整合能力
• 跨專業協調能力
• 溝通與專案管理能力

Q38：規劃前需要準備哪些資料？

通常包括土地及建物權狀、建築圖說（如有）、使用現況、租約等，實際需求依個案而定。

Q39：都市更新可以分期施工嗎？

部分案件可依基地條件及法規評估分期開發，但需整體規劃。

Q40：如何降低都市更新風險？

建議前期完成市場分析、法規檢討、財務評估及專業團隊整合。

九、地方市場 FAQ

Q41：台北市哪些地區適合飯店都市更新？

交通樞紐、商務中心及觀光商圈熱區通常較具潛力，例如台北車站、西門町及信義計畫區等，仍須依個案分析。

Q42：新北市有哪些更新熱區？

板橋、新莊副都心等商務及交通節點具更新潛力。

Q43：桃園市值得投資嗎？

高鐵桃園站、青埔及航空城周邊可持續關注，但市場仍受整體開發進度影響。

Q44：新竹旅館更新有市場嗎？

受科技產業發展帶動，商務住宿需求相對穩定。

Q45：高雄哪些區域值得關注？

亞洲新灣區、高雄車站等交通及商業發展區域具一定更新潛力。

十、周嘉源建築師事務所服務 FAQ

Q46：服務哪些縣市？

提供台北、新北、桃園、新竹、台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄及屏東等地區的都市更新規劃設計服務。

Q47：是否提供都市更新可行性評估？

可提供基地條件、法規限制及開發方向等初步評估。

Q48：是否協助建照申請？

可協助建築規劃設計及建築執照申請相關作業。

Q49：是否提供工程監造？

可依委託內容提供工程監造服務。

Q50：如何開始規劃？

建議先安排基地現況調查、法規分析及可行性評估，再依需求規劃都市更新、建築設計及後續申請流程。

預約飯店、旅館都市更新評估（CTA）

若您持有老舊飯店或旅館，無論是規劃都市更新、危老重建、整建維護或用途調整，都建議在專案初期完成：

• 基地與權屬分析
• 建築與消防法規檢討
• 都市更新可行性評估
• 建築規劃設計
• 建照申請策略
• ESG 與智慧旅館整合規劃

完整的前期評估有助於降低專案風險，並建立符合市場需求與法規要求的更新方案。

第十章｜老舊飯店、旅館都市更新規劃服務｜周嘉源建築師事務所

一、飯店、旅館都市更新完整流程總整理

以下流程為典型都市更新專案的整體架構，實際程序仍須依個案條件及主管機關規定辦理。

基地初步評估

        │

        ▼

土地權利分析

        │

        ▼

都市更新可行性分析

        │

        ▼

都市更新單元劃定

        │

        ▼

都市更新事業計畫

        │

        ▼

建築法規分析

        │

        ▼

建築規劃設計

        │

        ▼

消防整合設計

        │

        ▼

結構耐震設計

        │

        ▼

都市設計審議（如適用）

        │

        ▼

建築執照申請

        │

        ▼

工程施工

        │

        ▼

工程監造

        │

        ▼

竣工查驗

        │

        ▼

使用執照申請

        │

        ▼

旅館營運

二、都市更新、危老重建、整建維護比較

提醒： 上表為一般性比較，實際適用方式需依基地條件、法規及主管機關審查結果判定。

三、飯店、旅館都市更新的五大成功關鍵

1. 前期可行性評估

包括：

• 基地條件
• 法規分析
• 財務分析
• 市場分析
• 投資效益

2. 建築法規整合

完整檢討：

• 建築法
• 建築技術規則
• 消防法規
• 無障礙規範
• 停車空間
• 都市更新相關規定

3. 建築設計與品牌定位同步

都市更新不只是重建建築，更是重新建立市場定位。

例如：

• 國際品牌飯店
• 精品旅館
• 商務飯店
• 長住型旅館
• 複合式旅宿

4. ESG 與智慧建築

建議評估：

• EEWH
• LEED
• 智慧建築
• AI 能源管理
• 智慧房控
• 高效率機電設備

5. 專業整合團隊

成功的更新專案通常結合：

• 建築師
• 結構技師
• 機電技師
• 消防專業
• 都市更新顧問
• 法律與財務顧問

預約飯店、旅館都市更新評估（CTA）

如果您正規劃：

• 老舊飯店都市更新
• 老舊旅館改建
• 危老重建
• 建築規劃設計
• 建築執照申請
• 消防整合
• ESG 綠建築
• 智慧飯店規劃
• 用途變更
• 資產活化

建議先進行基地與法規評估，再依市場定位、投資效益及建築條件制定更新方案。

服務地區：

• 台北市
• 新北市
• 桃園市
• 新竹市
• 台中市
• 彰化縣
• 雲林縣
• 嘉義市／嘉義縣
• 台南市
• 高雄市
• 屏東縣

全文結語

老舊飯店、旅館都市更新是一項結合法規、設計、工程、營運與市場策略的整合性工作。成功的更新專案，來自於前期充分的可行性分析、完善的法規檢討、符合市場需求的產品定位，以及跨專業團隊的協作。

周嘉源建築師事務所具備三十年建築設計實務經驗與建管處審查執照資歷，熟悉建築實務設計與建築執照審查流程，可協助業主在規劃初期辨識重點，提升整體規劃效率。

周嘉源建築師事務所在全省各地設立服務據點，包含宜蘭礁溪、台北市府站、新北板橋府中、桃園藝文特區、新竹北區、苗栗頭份、台中北屯、南投埔里、彰化市、雲林、嘉義、台南新營、高雄苓雅、屏東市等各縣市設立服務據點辦公室，歡迎預約簽約委託。