花蓮縣的土地開發，除了花蓮市、吉安鄉等都市計畫範圍外，大量土地涉及非都市土地、農業區、山坡地、森林區、河川及其他特殊土地條件。如果土地未來要規劃長照、醫療、宗教、社福、旅遊、產業、殯葬、農產加工或其他特殊事業，關鍵通常不是「能不能蓋房子」，而是土地使用分區、使用地類別、事業性質、興辦事業計畫、變更編定及建築許可是否能完整銜接。

花蓮縣政府地政處目前仍提供非都市土地變更編定相關申請與作業資訊，包含興辦事業計畫核准文件、土地使用計畫配置圖、位置圖等資料；山坡地案件另有水土保持及審查程序。

因此，從花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，到秀林、萬榮、卓溪等地進行土地開發，應該在購地、投資或設計前，就先完成土地與事業的整體可行性評估。

一、花蓮非都市土地，最重要的是先判斷「土地能做什麼」

非都市土地並不是看到「農地」或「土地面積很大」就可以直接進行建築設計。

依現行非都市土地使用管制制度，土地會依使用分區及使用地類別進行管制，例如農牧用地、林業用地、甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，以及特定目的事業用地等。

花蓮案件第一階段應先確認：

• 土地地號及面積
• 使用分區
• 使用地類別
• 是否屬農業區
• 是否位於山坡地
• 是否涉及河川、保育或環境敏感條件
• 臨路及道路寬度
• 建築基地可利用範圍
• 排水及公共設施條件
• 預定事業種類
• 是否需要目的事業主管機關核准
• 是否需要興辦事業計畫
• 是否涉及使用分區或使用地變更

這也是為什麼花蓮「買地前評估」與一般住宅建築設計完全不同。

二、什麼是興辦事業計畫？為什麼花蓮土地開發經常遇到？

興辦事業計畫，簡單來說，就是把土地未來要做的事業、土地需求、建築配置及開發內容具體化，再由相應的目的事業主管機關審查。

依非都市土地使用管制規則，辦理非都市土地變更編定時，原則上需要擬具興辦事業計畫；花蓮縣政府也明確列出變更編定案件所需的興辦事業計畫核准文件及相關土地資料。

例如：

因此，興辦事業計畫不是單純寫一份計畫書，而是決定土地未來能不能依預定用途合法落地的重要環節。

三、特定目的事業用地，到底是什麼？

「特定目的事業用地」是非都市土地的使用地類別之一。依現行規定，非都市土地劃定使用分區後，會依性質編定不同使用地類別；土地完成編定後，仍須依相關土地使用管制規定使用。

因此：

有特定目的事業用地 ≠ 可以任意蓋任何建築。

真正需要確認的是：

原土地條件 → 預定事業 → 目的事業主管機關 → 興辦事業計畫 → 土地變更編定 → 建築規劃 → 建照 → 使用執照 → 合法營運

而且土地如果是依特定事業計畫核准後辦理編定或變更編定，後續使用仍須符合原核定計畫；非都市土地使用管制規則也明定，目的事業主管機關會檢查是否依原核定計畫使用。

所以不能抱著「先把農地變成特定目的事業用地，以後再決定要做什麼」的想法。

四、花蓮農地想做長照、醫療、宗教或產業，怎麼判斷？

這是花蓮非都市土地最常見的實務問題之一。

例如土地位於吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，地主希望規劃長照中心；或者位於秀林、萬榮、卓溪等地，希望發展特殊事業，就不能只問「面積夠不夠」。

應該先建立：

土地條件

土地分區、使用地類別、面積、臨路、地形、坡度、地質。

開發條件

是否涉及山坡地、水土保持、環境敏感區、河川或其他限制。

事業條件

預定事業是否需要目的事業主管機關核准，以及是否需要興辦事業計畫。

建築條件

建築面積、樓層、容積、停車、消防、無障礙、避難及機電。

後續合法性

建照、使用執照、室內裝修、營業或事業登記，以及後續營運條件。

花蓮縣政府地政處也特別提醒，山坡地非都市土地變更編定案件，其程序與一般非山坡地案件不同，可能涉及專案審查及水土保持完工證明等要求。

五、花蓮山坡地案件，更不能只看土地謄本

花蓮從秀林、萬榮、卓溪到壽豐、鳳林、玉里部分區域，都可能遇到地形、坡度及山坡地相關問題。

因此土地評估不能只問：

「這塊地有幾坪？」

還要問：

「真正可以開發的基地有多少？」

例如：

土地總面積很大，但可能因坡度、水土保持、道路、河川、保育或其他限制，實際可建築範圍遠低於土地總面積。

因此周嘉源建築師事務所進行花蓮土地評估時，會將：

地籍 → 分區 → 編定 → 道路 → 地形 → 水土保持 → 環境限制 → 建築配置 → 事業需求

一起納入，而不是只做單純的土地價格或面積判斷。

相關土地開發案件，也可從非都市土地可建性與土地評估進一步了解土地前期評估的重要性。

六、花蓮非都市土地「變更編定」怎麼走？

一般案件可概念性整理為：

① 土地資料調查
↓
② 使用分區、使用地類別確認
↓
③ 預定事業與土地條件比對
↓
④ 目的事業主管機關確認
↓
⑤ 興辦事業計畫
↓
⑥ 審查核准
↓
⑦ 申請土地變更編定
↓
⑧ 建築規劃與建照
↓
⑨ 消防、無障礙、機電等專業整合
↓
⑩ 使用執照及後續合法營運

花蓮縣政府公布的非都市土地變更編定說明，也列有申請書、興辦事業計畫核准文件、土地同意書、土地謄本、地籍圖、土地使用計畫配置圖及位置圖等資料。

但實際流程會因土地區位、事業性質、面積、山坡地條件及相關法規而不同，不能用一個固定流程套用所有花蓮案件。

七、花蓮非都市土地常見的「錯誤開發方式」

1. 先買地，再問能不能開發

這是風險最高的方式之一。

應在購地前確認土地條件與預定用途，避免買到「面積很大，但實際開發條件有限」的土地。

2. 先畫建築圖，再處理土地合法性

如果土地用途本身無法支撐預定建築，建築設計畫得越完整，後面修改成本反而越高。

3. 把「特定目的事業用地」當成萬用建地

特定目的事業用地仍與核准事業及土地使用管制密切相關，並非取得名稱後就能任意改變用途。

4. 忽略既有建築物

花蓮不少非都市土地已有農舍、資材室、加工設施或其他既有建築。

花蓮縣政府2026年公布的違規使用注意事項也特別指出，若農舍、資材室、菇寮或農業生產設施未依核准用途使用，涉及變更用途、增建或改建時，可能需要依法申請合法化或拆除違規部分。

所以「既有建築」應先做合法性盤點，再決定改建、增建、用途變更或重新規劃。

八、花蓮非都市土地實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所相關實務規劃範圍，涵蓋土地開發、特殊用途建築、長照、醫療、宗教、既有建築活化及用途調整等類型。

在長照領域，具有桃園八德既有廠房改為住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓、宜蘭長照中心等相關實務規劃經驗。

宗教土地則具有新北市泰山區天主教教堂會館改建、用途變更、教會禮拜堂合法化、變更使用執照及補照等相關實務規劃經驗；宗教基地評估可進一步參考宗教建築、寺廟與教會土地評估及設立規劃。

如果是既有教堂、禮拜堂或其他宗教建築改建，也可從教堂改建、用途變更、合法化與變更使用執照了解土地、建築及用途調整的整合方向。

這些經驗可以作為花蓮特殊用途土地案件的規劃參考，但實際能否申請，仍須以花蓮該筆土地的地號、使用分區、使用地類別及預定事業逐案判斷。

九、花蓮最新土地制度變化，更要重視「地號查核」

花蓮縣政府2026年1月公告，秀林、萬榮、鳳林、光復、玉里、卓溪等地共有1,339筆非都市土地、合計224.969841公頃進行第一次劃定及檢討變更使用分區與編定使用地。

這代表花蓮非都市土地並不是一成不變。

另一方面，國土功能分區制度仍在全國銜接與審議過程中，內政部2026年仍持續辦理國土功能分區相關審議及規劃作業。

因此，今天查到的土地資料，應以最新地籍、使用分區、使用地編定及主管機關公告為準，不宜單純依照多年前仲介資料、舊謄本或網路資訊判斷未來能否開發。

十、花蓮在地服務｜從土地評估一路整合到建築落地

花蓮非都市土地案件真正困難的地方，往往不是「畫一棟建築」，而是要把：

土地 → 事業 → 興辦事業計畫 → 特定目的事業用地 → 建築 → 建照 → 消防 → 使用執照 → 合法營運

整條鏈接起來。

周嘉源建築師事務所提供花蓮縣非都市土地與特殊用途建築整合服務，服務範圍涵蓋花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、光復鄉、瑞穗鄉、玉里鎮，以及秀林、萬榮、卓溪等地，可依案件需求進行土地可建性評估、興辦事業計畫、特定目的事業用地、變更編定、建築設計、建照、使用執照、用途變更、既有建築合法化、補照、消防及室內裝修整合。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所
花蓮市中美路91號
手機：0926-699485

對於準備在花蓮購地、投資或開發非都市土地的地主、企業、宗教團體、長照業者及事業投資人，建議在簽約或投入設計前，先提供土地地號、土地面積、預定用途、現況照片及相關土地資料，先確認土地條件，再決定是否進入興辦事業計畫與建築規劃。

FAQ｜花蓮非都市土地與特定目的事業用地

Q1：花蓮農地可以申請特定目的事業用地嗎？

不能直接以「農地」判斷可以或不可以。必須先確認使用分區、使用地類別、預定事業、目的事業法規及開發條件，再判斷是否具備申請條件。

Q2：興辦事業計畫核准後就可以蓋房子嗎？

不一定。興辦事業計畫與土地變更編定、建築許可是不同階段。土地完成相關變更後，仍須依建築法規及其他相關規定辦理建照等程序。

Q3：特定目的事業用地可以改成其他用途嗎？

不能任意變更。土地使用原則上仍應依核准的事業計畫及土地使用管制辦理。

Q4：花蓮山坡地可以做興辦事業計畫嗎？

要視個案條件判斷。山坡地案件可能涉及開發規模、水土保持及專案審查等要求，不能單純以土地面積判斷。

Q5：已經有房子的農地，可以直接改成餐廳、商業空間或其他用途嗎？

不能直接視為合法。應先確認原核准用途及建築合法性，再判斷是否可以透過用途變更、興辦事業計畫或其他合法程序處理。花蓮縣政府對違反非都市土地使用管制案件已有明確處理規範。

花蓮非都市土地開發，真正的關鍵是「先判斷，再投資」

無論是花蓮農地、山坡地、既有建築，或準備規劃長照、醫療、宗教、社福、旅遊、產業、加工、殯葬及其他特殊用途，都不應只看土地面積或土地價格。

真正需要先確認的是：

這塊地是什麼土地？
可以做什麼事業？
需要哪一個目的事業主管機關？
是否需要興辦事業計畫？
能否變更編定？
最後能不能合法完成建築？

周嘉源建築師事務所花蓮分所提供從土地評估、興辦事業計畫、特定目的事業用地、變更編定，到建築設計、建照、使用執照、合法化、用途變更及工程整合的完整規劃服務。

花蓮分所｜花蓮市中美路91號｜0926-699485

提供土地地號＋面積＋預定用途，即可進行初步案件評估；適合案件通常可於24小時內回覆。