花蓮都市更新已不只是傳統「老屋拆除重建」，目前實際需求涵蓋都市更新重建、整建維護、危老建築改善、0403震災重建、既有集合住宅更新、耐震與公共安全改善，以及權利變換規劃。花蓮縣政府目前持續公告都市更新案件，包含花蓮市北濱段、德安段，以及吉安鄉仁義段整建維護案件；2026年9月24日更公告花蓮市北濱段1304地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫公開展覽。

因此，花蓮市、吉安及花東地區的老舊建築，如果面臨耐震、公共安全、設備老化、居住品質、建築機能不足或震災損壞問題，第一步不是直接決定「要不要都更」，而是由建築師從土地、建築、都市計畫、權利關係、耐震、更新容積及重建效益全面評估，找出適合的更新模式。

一、花蓮都市更新已進入「重建＋整建維護」並行階段

花蓮的都市更新需求具有非常明顯的在地特色。

一方面，花蓮市有較多早期集合住宅、公寓及既有商業建築；另一方面，0403震災後，部分建築面臨重建、修繕或都市更新問題。

花蓮縣政府目前已公告多個0403震災迅行劃定都市更新地區，並持續推動受災住宅重建相關措施。

因此花蓮都市更新可以分成幾個主要方向：

• 老舊集合住宅都市更新
• 既有公寓整建維護
• 危險或受損建築重建
• 0403震災都市更新
• 商業街區老屋更新
• 耐震及公共安全改善
• 既有建築設備更新
• 都市更新權利變換
• 基地整合與重建規劃

二、花蓮市都市更新｜北濱、德安、既有住宅區是重要更新區域

目前花蓮市已經有具體都市更新案件進入公開展覽程序。

例如花蓮市德安段1240地號已有都市更新整建維護事業計畫公開展覽；北濱段1031地號則已公告都市更新事業計畫及權利變換計畫。

而2026年9月24日最新公告的北濱段1304地號等2筆土地，同樣進入都市更新事業計畫及權利變換計畫公開展覽程序，並預定於10月6日舉辦公聽會。

這些實際案件反映出花蓮都市更新已經同時存在兩種不同路徑：

整建維護

保留既有建築，針對：

外牆 → 屋頂 → 防水 → 消防 → 無障礙 → 公共空間 → 設備 → 建築性能

進行整體改善。

重建型都市更新

則可能涉及：

基地整合 → 都市更新事業計畫 → 建築規模 → 容積檢討 → 權利變換 → 新建築設計 → 建照 → 施工。

因此，不是所有老公寓都應直接拆除，也不是所有老屋都適合只做修繕。

三、吉安都市更新｜整建維護已經有實際案件

吉安鄉同樣已經出現都市更新整建維護案件。

花蓮縣政府2026年6月公告，吉安鄉仁義段755地號1筆土地已有都市更新整建維護事業計畫公開展覽，並召開公聽會。

這對吉安既有住宅及集合住宅而言具有參考價值。

如果建築本身仍有使用價值，但存在：

• 外牆老化
• 公共區域老舊
• 消防設備不足
• 無障礙環境不足
• 屋頂漏水
• 公共管線老舊
• 建築環境品質下降

就可以進一步評估都市更新整建維護，而不是直接進入拆除重建。

四、花蓮都市更新、危老、整建維護到底怎麼選？

花蓮0403震災後，部分受災合法建築可依都市更新條例或建築法等途徑進行後續重建；花蓮縣政府目前也持續辦理震災重建補助相關措施。

五、花蓮都市更新最重要的「八大前期評估」

真正專業的都市更新，不是拿到基地後立即畫建築外觀，而是先把以下問題查清楚。

① 土地條件

確認地號、面積、地籍、都市計畫使用分區及相關土地條件。

② 建築合法性

調查建照、使照、竣工圖、增建、違建與現況是否一致。

③ 建築耐震

老舊建築應評估結構安全及耐震能力。

④ 0403震災條件

如果屬於震災受損建築，應進一步確認是否涉及迅行劃定都市更新地區及相關重建措施。

⑤ 所有權關係

確認土地及建築物所有權人、持分及共有關係。

⑥ 更新模式

比較：

整建維護／耐震補強／危老重建／都市更新重建。

⑦ 建築量體

評估建蔽率、容積、樓層、停車、公共設施及新建築配置。

⑧ 更新後效益

比較更新前後的居住品質、公共設施、停車、建築機能及權利價值。

六、花蓮都市更新建築師，不只是畫新房子

都市更新建築師真正重要的工作，是把土地、建築、都市計畫與所有權人的需求整合起來。

完整規劃通常包括：

基地調查
→ 土地及都市計畫分析
→ 建築合法性調查
→ 耐震及建築現況評估
→ 更新方式比較
→ 容積及建築量體規劃
→ 都市更新事業計畫
→ 權利變換配合
→ 建築設計
→ 消防及無障礙
→ 建照
→ 工程施工。

如果選擇整建維護，則改以：

既有建築調查 → 外牆 → 防水 → 消防 → 無障礙 → 公共設備 → 建築性能提升 → 工程規劃

為核心。

花蓮縣政府目前亦提供都市更新權利變換專業估價者建議名單等相關資訊，顯示都市更新的事業計畫與權利變換已逐步形成完整的專業協作架構。

七、0403震災後的花蓮重建，更需要建築師提早介入

花蓮與其他縣市最大的不同之一，就是0403震災對都市更新及建築重建的影響。

對於受損建築，不能只問「要不要重蓋」，而應先確認：

原建築是否合法 → 受損程度 → 是否已經拆除 → 土地及建築權利 → 是否位於迅行劃定更新地區 → 可採何種重建制度 → 重建後建築規模 → 補助與相關程序。

花蓮縣政府目前仍持續辦理0403震災重建住宅補助及相關措施，部分住宅重建、購屋及修繕利息補貼受理期限也已延長。

因此震災重建不能單純以一般新建住宅的方式處理。

八、實績與相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所具備既有建築改建、用途調整、建築合法化、變更使用、補照及大型建築規劃等相關實務規劃經驗。

既有建築更新的核心，不是只重新設計外觀，而是先處理：

原有建築合法性 → 使用需求 → 結構及安全 → 消防 → 無障礙 → 建築機能 → 法規申請 → 後續工程。

這套既有建築整合經驗，可應用於花蓮老舊集合住宅、商業建築、震災後建築及整建維護案件。

若案件同時涉及老屋用途調整，也可銜接既有建築的用途變更、補照及合法化規劃，避免都更完成後才發現原有建築資料或使用問題尚未釐清。

九、花蓮在地服務｜從老屋評估到都更重建完整整合

周嘉源建築師事務所花蓮服務，以花蓮市、吉安、新城、壽豐及花東地區為主要服務範圍之一。

針對老舊公寓、集合住宅、震災建築、商業建築及既有基地，可從前期開始協助：

土地評估
→ 都市計畫
→ 建築合法性
→ 耐震及結構
→ 更新模式比較
→ 都更／危老／整建維護
→ 建築量體
→ 容積規劃
→ 事業計畫
→ 權利變換配合
→ 建築設計
→ 建照
→ 消防
→ 無障礙
→ 室內及公共空間
→ 重建工程。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點：花蓮市中美路91號

花蓮案件不只做單一申請，而是依基地條件從前期評估一路銜接到建築設計、法規申請與後續工程。

十、花蓮都市更新 FAQ

Q1：花蓮老公寓一定要都市更新嗎？

不一定。應先比較一般修繕、耐震補強、整建維護、危老及都市更新重建等不同方式。

Q2：花蓮整建維護和都市更新重建有什麼不同？

整建維護原則上以保留既有建築、改善建築性能與環境為主；重建則涉及拆除及重新興建。實際採用哪一種方式，要依基地及建築條件評估。

Q3：0403震災建築可以辦都市更新嗎？

部分符合條件的受災合法建築，可能涉及震災都市更新或其他重建制度；應依個案的地號、建物狀況及公告範圍確認。

Q4：都市更新一定要權利變換嗎？

不一定。是否採權利變換及具體實施方式，要依案件的更新程序、實施者及權利人條件判斷；目前花蓮已有北濱段案件進入事業計畫及權利變換計畫公開展覽。

Q5：找花蓮都市更新建築師要準備什麼？

建議先準備：

土地地號、建築地址、土地及建物謄本、原建照／使照、現況照片、既有圖說、所有權人資料及預計更新方向。

十一、花蓮都市更新，先做「更新模式評估」再決定怎麼蓋

花蓮目前已經可以看到都市更新重建、整建維護、權利變換及0403震災重建等不同類型案件並行發展。花蓮市北濱段、德安段及吉安仁義段的公開案件，就是目前花蓮都市更新實務的重要案例。

因此，花蓮老舊建築真正應該先回答的不是：

「我要不要都更？」

而是：

「我的土地與建築，最適合哪一種更新方式？」

從土地與都市計畫 → 建築合法性 → 耐震 → 所有權 → 整建維護 → 危老 → 都更重建 → 容積及建築規劃 → 權利變換 → 建照與工程逐項確認，才能建立完整的花蓮都市更新方案。

如果您位於花蓮市、吉安、新城、壽豐或其他花東地區，有老舊公寓、集合住宅、商業建築、震災受損建築或整片基地準備更新，可提供建築地址、地號、建物謄本、原建照／使照、現況照片及所有權概況，先進行前期評估，再決定採取整建維護、危老或都市更新重建。

周嘉源建築師事務所｜花蓮在地都市更新、整建維護與重建規劃服務