新北市板橋、新莊、三重、土城、樹林、汐止、林口等成熟發展區，存在大量早期住宅、公寓、透天與老舊建築。面對耐震、管線、停車、電梯與居住品質問題，危老重建並不是單純「屋齡夠久就能重建」，而是要從建築合法性、耐震條件、土地權利、原建築容積、建築線、建蔽率、容積率與所有權人整合開始，再進行容積試算、建築量體、工程成本與重建效益評估。新北危老案件應把「能不能重建、可以蓋多少、成本多少」一次釐清。
新北老屋重建，第一步不是找建商，而是做基地評估
危老重建最容易出現的誤區，是看到老房子就直接討論「可以增加多少容積」。
實際上，前期應先確認：
- 建築物屋齡與合法性
- 原使用執照
- 原建築容積
- 土地使用分區
- 基地面積
- 建築結構與耐震狀況
- 土地及建物所有權
- 建築線與臨路條件
- 建蔽率與容積率
- 是否涉及歷史或文化價值
因此，板橋、新莊、三重的老公寓，與土城、樹林、汐止、林口的老舊住宅或產業型建築，都應依基地條件個別評估，而不能單純以屋齡判斷。
如果地主尚未確定基地是否適合重建，可先從新北建築師核心服務首頁進入整體建築規劃，再銜接危老評估、土地整合、建照及工程階段。
危老與都市更新，應該一起比較
危老重建與都市更新都是老舊建築更新的制度，但適用條件與推動方式不同。
危老通常以符合條件的特定老舊或危險建築為核心；都市更新則可能涉及較大範圍的土地整合、都市環境改善與更新程序。
因此，新北地主不應一開始就預設一定要走危老或一定要走都更，而應比較：
危老重建／都市更新／簡易都更／整建維護／原地維持
再依基地規模、所有權人整合、建築條件、容積、工程成本及未來使用需求決定方向。
新北危老最關鍵：土地與產權整合
很多危老案件真正卡住的地方，不是設計，而是土地與建物權利。
例如可能遇到：
- 土地多人共有
- 建物多人持有
- 土地與建物權利人不同
- 繼承尚未完成
- 部分土地設定抵押
- 未辦保存登記建物
- 部分產權已經移轉
因此建築師在前期應協助整理土地謄本、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖與使用執照，建立基地完整資料，再進入建築量體與容積分析。
若板橋、新莊、三重等老舊社區具有鄰地整合可能，也可以同步評估整合後對基地配置、停車、公共空間及建築量體的影響。
危老容積不能只看「最高40%」
容積獎勵是地主非常關心的問題，但「最高上限」並不代表每一個基地都能取得相同額度。
實際上仍要依基地條件、建築資格、申請項目、綠建築、智慧建築、無障礙、公共設施、申請時適用法令及主管機關審查結果判斷。新北官方資料所載危老容積獎勵上限為40%，但實際核准額度仍須個案審查。
因此，實務上應製作：
原建築容積 → 基準容積 → 可申請獎勵 → 獎勵後容積 → 可興建樓地板面積
而不是直接用一個百分比向地主承諾未來可以蓋多少。
容積增加，不等於重建一定更有利
危老評估不能只計算增加多少坪。
容積提高後，同時可能增加：
結構＋外牆＋電梯＋機電＋消防＋停車＋公共設施＋設計費＋營造費＋融資利息＋稅費
所以真正需要比較的是：
增加的建築價值，是否大於增加的重建成本？
這也是危老建築師與單純建築設計最大的差異之一：除了畫出建築量體，也要協助地主理解工程成本、可建樓地板面積與重建後使用價值。
危老建築規劃，要把住宅需求一起放進去
完成危老資格與容積試算後，才進入建築量體規劃。
應檢討：
- 建築線與退縮
- 建蔽率、容積率
- 建築高度
- 樓層數
- 戶數
- 總樓地板面積
- 公設空間
- 電梯
- 汽機車停車
- 電動車充電
- 無障礙
- 垃圾處理
- 管理室
- 交誼空間
住宅產品也應依基地條件與實際需求規劃一房、二房、三房、四房或其他產品，而不是為了增加容積，把所有樓地板面積全部塞滿。
新北危老申請流程
完整案件可依下列方向推進：
基地資料調查 → 危老資格初判 → 耐震能力評估 → 合法房屋與原建築容積認定 → 建築規劃 → 容積獎勵檢討 → 危老重建計畫 → 主管機關審查 → 計畫核准 → 建照申請 → 拆除與新建 → 使用執照
危老計畫核准後，仍然要進入建築執照階段，後續還要處理防火、避難、消防、無障礙、停車、結構、機電、給排水、電力及其他建築法規。
因此，若能由同一建築團隊從前期危老評估一路銜接建照設計，較容易維持前後規劃的一致性。
危老工程預算，應在重建決策前估算
完整預算至少應拆分：
拆除工程＋基礎工程＋結構工程＋外牆門窗＋防水＋公共區域＋電氣＋給排水＋空調＋弱電＋電梯＋消防＋設計及技師費＋申請費＋稅費＋融資＋搬遷及租屋＋預備金。
若地主需要自行整合或評估合作方案，也應進一步比較重建後價值、工程成本、融資需求及資金風險，而不是只問「最後可以分回幾坪」。
實績案例
新北老屋重建、危老評估、土地整合與建築規劃相關實務規劃經驗
周嘉源建築師事務所針對新北老舊住宅及既有建築案件，從基地資料、建築合法性、土地權利、容積條件與建築量體開始，整合危老重建計畫、建照、結構、消防、機電與後續工程規劃；若案件條件更適合都市更新或整建維護，也會同步比較不同更新方向。
新北長期在地服務
周嘉源建築師事務所新北分所：
新北市板橋區中山路一段10號9樓
長期服務板橋、新莊、三重、土城、樹林、五股、泰山、汐止、林口、淡水及瑞芳等地，從老屋基地評估、危老重建、土地整合、容積試算，到建築設計、建照、消防、結構、機電、施工監造與使用執照，提供完整建築規劃服務。
常見問題 FAQ
Q1：屋齡30年以上就一定可以申請危老嗎？
不一定。屋齡只是判斷因素之一，仍須依申請時適用法令確認建築物資格及其他條件。
Q2：危老一定可以拿到最高容積獎勵嗎？
不一定。最高上限不等於個案實際核准額度，仍須依基地條件、申請項目及主管機關審查結果判斷。
Q3：危老與都更哪一種比較適合？
應依基地規模、產權整合、建築資格、容積、工程成本與更新目標比較，不能單純以制度名稱判斷。
Q4：危老評估應該先找建商還是建築師？
前期先掌握基地條件、可建量體、容積與工程成本，有助於地主在後續討論合作或重建方案時掌握完整資訊。
立即預約新北危老評估
如果您在新北有老公寓、透天、老舊社區、店住混合建築或其他老屋重建需求，可提供：
基地地址或地號＋土地面積＋建物資料＋使用執照＋現況照片＋所有權人概況
由周嘉源建築師事務所先進行危老資格、土地權利、容積與建築量體評估，再比較危老、都更或其他更新方式，進一步銜接重建計畫、建照及工程。