新北危老重建建築師推薦｜危老申請流程、容積獎勵一次看懂｜周嘉源建築師事務所
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新北住宅自地自建完整攻略｜土地評估、建照、設計與工程預算｜周嘉源建築師事務所
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新北危老重建建築師推薦｜危老申請流程、容積獎勵一次看懂｜周嘉源建築師事務所
一、新北危老重建是什麼？為什麼需要建築師？
新北市有大量早期興建的住宅、公寓與透天住宅，隨著屋齡增加，可能出現耐震能力不足、公共設施老舊、管線更新困難、停車空間不足及居住品質下降等問題。對於符合條件的老舊建築物，危老重建提供一條相對明確的重建途徑，目的在於加速危險及老舊建築物重建，改善居住安全與都市環境。
新北市政府目前將危老重建計畫分成「資格確認、重建計畫審查、核准後建照」三大階段；包括耐震能力初步評估、合法房屋認定、原建築容積認定、重建計畫製作，以及後續建照申請等。因此，真正專業的新北危老建築師，並不是單純協助畫一套建築圖，而是要在重建之前回答幾個最重要的問題：
能不能危老？可以蓋多少？可以申請哪些容積獎勵？地主可以分回多少？工程成本多少？重建後是否具有經濟效益？
二、哪些老房子適合做危老評估？
「屋齡高」不代表一定可以直接申請危老。進行危老評估時，建築師應先針對基地及建築物進行完整調查。
主要檢查項目包括：
- 建築物屋齡
- 建築物是否合法
- 原使用執照
- 原建築容積
- 土地使用分區
- 基地面積
- 建築物結構
- 耐震能力
- 土地及建物所有權
- 是否涉及歷史、文化或紀念價值
- 建築線
- 臨路條件
- 建蔽率
- 容積率
新北市官方危老申請流程也將「耐震能力初步評估、合法房屋認定、原建築容積認定」列為前期資格確認的重要工作。因此，如果家族或社區正在討論老屋重建，第一步不是直接找建商，而是先做危老可行性評估。
三、危老重建與一般都市更新有什麼不同？
很多地主會把「危老」與「都更」混為一談。兩者都可以達到老屋重建的目的，但制度及操作模式不同。
危老重建
危老制度通常以特定危險或老舊建築物為核心，重建基地原則上需要所有權人依相關規定達成同意，並提出重建計畫，再依建築法規申請建築執照。
都市更新
都市更新則可能透過都市更新事業計畫、權利變換等制度推動，適合較大範圍的都市環境改善及基地整合。
新北市目前也提供防災都更、危老重建、簡易都更及一般都市更新等不同途徑；其中新北市官方資料指出，危老重建計畫在符合相關規定下，容積獎勵上限為40%，而簡易都更則有不同的適用條件及獎勵機制。所以，危老不一定永遠比都更好，都更也不一定適合每一塊土地。專業建築師應該先做「危老＋都更」雙軌比較。
四、土地整合是危老重建最重要的工作之一
危老案件最容易卡關的地方，往往不是建築設計，而是：所有權人能不能形成共識。例如一棟老公寓可能涉及：
- 土地多人共有
- 建物多人持有
- 土地與建物權利人不同
- 部分產權已經移轉
- 部分土地設定抵押
- 繼承尚未完成
- 未辦保存登記建物
因此，建築師在進行重建評估時，應先整理：土地謄本＋建物謄本＋地籍圖＋建物測量成果圖＋使用執照，再建立完整的權利人清冊。
如果基地條件允許，也可以進一步評估鄰地整合，透過增加基地規模改善建築配置、停車及公共空間。新北市另有更新會制度，住戶可以透過組織方式自行推動都市更新，而非完全由建商主導。
五、危老容積獎勵怎麼看？
危老容積獎勵是地主最關心的問題之一。但不能看到「最高40%」就直接認定自己的基地一定可以增加40%容積。實際獎勵必須依：
- 基地條件
- 建築物資格
- 申請項目
- 綠建築
- 智慧建築
- 無障礙
- 公共設施
- 相關時程及適用規定
- 申請時的現行法令
進行檢討。新北市官方危老資料列有綠建築、智慧建築、無障礙環境設計等獎勵項目，例如不同綠建築候選等級及智慧建築候選等級有相應獎勵額度；實際核准額度仍以主管機關審查結果為準。因此建築師應製作：
「危老容積試算表」
將：原建築容積 → 基準容積 → 可申請獎勵 → 獎勵後容積 → 可興建樓地板面積，逐項計算。而不是直接用一個百分比向地主承諾。
六、容積增加，不代表地主一定賺更多
這是危老重建非常重要的觀念。例如基地容積增加後，可以興建更多樓地板面積，但同時也會增加：
- 結構工程
- 外牆工程
- 電梯
- 機電
- 消防
- 公共設施
- 停車設備
- 景觀
- 設計費
- 營造費
- 貸款利息
- 稅費
- 管理成本
所以真正應該計算的是：增加的可售價值，是否大於增加的重建成本？
這也是為什麼危老建築師除了會做建築設計之外，還應具備基本的開發效益分析能力。
七、危老重建建築規劃怎麼做？
完成基地及容積評估後，才進入建築規劃。建築師通常需要進行：
基地配置
- 建築線
- 建築退縮
- 建蔽率
- 容積
- 建築高度
- 基地出入口
建築量體
- 樓層數
- 建築面積
- 總樓地板面積
- 戶數
- 公設比例
住宅產品
依基地及市場需求規劃：
- 一房
- 二房
- 三房
- 四房
- 小坪數
- 大坪數
公共設施
- 大廳
- 管理室
- 信箱
- 垃圾處理
- 交誼空間
- 無障礙設施
停車
- 汽車位
- 機車位
- 電動車充電
- 停車動線
好的危老規劃不是「把容積全部塞滿」，而是要找到法規、成本、產品與市場價值之間的最佳平衡。
八、危老重建申請流程一次看懂
新北市危老重建大致可分為以下流程：
STEP 1｜基地資料調查
取得土地、建物及使用執照相關資料。
↓
STEP 2｜危老資格初步判斷
檢查建築物條件及適用資格。
↓
STEP 3｜耐震能力評估
依案件需要進行耐震能力初步評估等程序。
↓
STEP 4｜合法房屋及原建築容積認定
確認後續容積計算基礎。
↓
STEP 5｜建築規劃
進行基地配置、量體、戶數、停車及公共空間規劃。
↓
STEP 6｜危老容積獎勵檢討
依現行規定逐項評估可申請的獎勵。
↓
STEP 7｜製作危老重建計畫
整理申請文件及相關圖說。
↓
STEP 8｜送主管機關審查
由主管機關進行重建計畫審查。
↓
STEP 9｜危老重建計畫核准
取得核准後進入建照階段。
↓
STEP 10｜建築執照申請
依建築法規進行建照設計及申請。
↓
STEP 11｜拆除及新建工程
進入施工階段。
↓
STEP 12｜使用執照
工程完成後依法辦理後續查驗及使用執照程序。
新北市政府目前明確將危老申請分成「資格篇、重建計畫審查篇、重建計畫核准後篇」，核准後則由工務局進行拆照及建照審查。
九、危老建照有哪些設計重點？
危老計畫核准不代表建築設計就結束。後續建照還要檢討：
- 建築技術規則
- 都市計畫
- 建蔽率
- 容積
- 建築高度
- 防火
- 避難
- 消防
- 無障礙
- 停車
- 結構
- 機電
- 給排水
- 電力
- 綠建築
- 智慧建築
因此，最好由同一建築師團隊從危老重建計畫一路銜接到建照設計，避免前後規劃不一致。
十、工程成本是危老重建能否成功的關鍵
地主最容易忽略的問題就是：「新房子蓋得出來，但錢夠不夠？」危老重建成本至少要分析：
建築工程
- 基礎工程
- 結構工程
- 外牆
- 門窗
- 室內公共區域
- 防水
機電工程
- 電氣
- 給排水
- 空調
- 弱電
- 電梯
消防工程
- 火警
- 灑水
- 消防栓
- 排煙
- 避難設備
其他成本
- 建築師設計費
- 技師費
- 申請費
- 拆除費
- 土地及建物相關稅費
- 貸款利息
- 搬遷費
- 租屋費
- 預備金
因此，在正式決定重建前，最好先建立一份危老工程預算＋投資效益分析。
十一、地主最關心的「分回坪數」怎麼算？
「分回幾坪」不能只用土地坪數直接計算。至少需要考慮：土地權利價值＋原建物價值＋更新後總價值＋共同負擔／重建成本＋分配方式，如果是地主自辦重建，還要分析：
- 自有資金
- 融資
- 工程成本
- 銷售收入
- 稅費
- 建築師及技師費
- 預期利潤
因此，建議不要單純問：「我有30坪土地，可以分回幾坪？」而應該改成：
「這塊30坪土地，在目前法規及市場條件下，合理的建築量體、工程成本與重建後價值是多少？」這才是危老評估真正有價值的地方。
十二、危老重建投資效益怎麼評估？
如果地主希望自行整合或與建商合作，可以建立簡化財務模型：
收入端
- 更新後住宅價值
- 店面價值
- 車位價值
- 其他可銷售空間
成本端
- 土地成本
- 拆除成本
- 建築工程
- 設計費
- 技師費
- 融資利息
- 稅費
- 行銷費
- 管理費
- 預備金
最後分析：總收入－總成本＝開發毛利，再進一步分析投資報酬率、資金需求及風險。這樣才能比較：危老重建 vs 都市更新 vs 原地維持，哪一種方案比較適合。
十三、找新北危老建築師應該注意什麼？
如果要找新北危老建築師，不要只比較設計費。建議確認建築師是否具有：
- 危老重建經驗
- 老屋重建經驗
- 耐震評估整合能力
- 容積試算能力
- 建築法規能力
- 建築規劃能力
- 危老計畫書製作能力
- 建照申請經驗
- 消防整合能力
- 結構技師合作能力
- 工程預算分析能力
- 施工監造能力
最理想的流程是：基地評估 → 危老資格 → 容積試算 → 建築規劃 → 成本分析 → 分回評估 → 危老計畫 → 建照 → 施工，由同一專業團隊整合。
十四、危老重建最常見的5個錯誤
1. 只看容積獎勵
忽略工程成本及市場價值。
2. 還沒做評估就找建商
可能無法掌握基地真正價值。
3. 只計算土地坪數
沒有考慮原建物、容積、停車及建築配置。
4. 忽略產權問題
繼承、共有、抵押等問題可能延誤案件。
5. 建築師太晚介入
如果先談好分配條件，才發現建築量體蓋不出來，後續非常難調整。
FAQ｜新北危老重建常見問題
Q1：屋齡30年以上就一定可以危老嗎？
**不一定。**屋齡只是判斷條件之一，還需要依危老條例及相關規定確認建築物資格與其他條件。
Q2：危老一定要100%同意嗎？
危老重建涉及所有權人同意門檻及其他法定條件，實際案件應依申請時適用的法令確認。不能單純用一般都市更新的同意比例套用。
Q3：危老容積獎勵最高多少？
新北市官方目前說明，符合相關規定的危老重建計畫，容積獎勵上限為40%；但最高上限不代表每一個基地都能取得最高獎勵，實際額度仍須依適用法令及審查結果認定。
Q4：危老重建一定比都市更新快嗎？
危老程序相對集中，但實際時間仍受到土地整合、資格認定、耐震評估、計畫審查、建照及施工等因素影響，因此不能保證所有危老案件都比都更快。
Q5：危老重建需要建築師嗎？
危老重建計畫涉及建築規劃、容積計算、圖說及後續建照設計，實務上由建築師統籌可以降低前後階段規劃不一致的風險。
結語｜危老重建不是只問「能多蓋多少」，而是要算「重建後值多少」
新北危老重建真正重要的不是單純申請一個容積獎勵，而是把：
危老資格＋土地整合＋容積獎勵＋建築規劃＋工程成本＋分回坪數＋投資效益
全部放在同一個模型裡分析。對地主而言，最理想的做法不是一開始就問建商「可以分回幾坪」，而是先進行專業的危老評估：
基地能不能重建？可以蓋多少？容積獎勵可以申請哪些？合理工程成本多少？重建後產品值多少？地主可以取得多少價值？
新北市政府目前已提供危老重建計畫申請流程、申請範本、重建計畫補助及核准案件清冊等資訊，並持續受理相關危老案件。
因此，若您是新北市老公寓、透天、社區大樓或老舊建築物的地主，建議先由新北危老建築師進行基地及法規盤點，再比較危老重建、都市更新、簡易都更等方案，避免在尚未掌握建築量體與工程成本前，就過早做出合作或分配決策。
周嘉源建築師事務所可從危老基地評估、土地及建物資料調查、容積試算、建築規劃、危老重建計畫、建照申請到後續施工監造進行整合，協助地主從「老屋能不能重建」進一步分析到「怎麼重建才具有實際效益」。
新北市政府危老都更申請專區
① 新北危老重建【核心】
新北市危老重建計畫專區
② 新北都市更新
新北市政府都市更新處－都更審議專區
③ 新北簡易都更
新北市政府都市更新處－簡易都更
④ 新北防災都更
新北市政府都市更新處－防災型建築加速改善
⑤ 新北危險建築物重建專案
新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫
新北住宅自地自建完整攻略｜土地評估、建照、設計與工程預算｜周嘉源建築師事務所
一、什麼是新北自地自建？為什麼需要建築師？
「自地自建」就是地主自己擁有土地，經過土地及法規評估、建築設計、建照申請後，再進行住宅興建。很多人以為自地自建就是：有土地 → 找營造廠 → 蓋房子。實際上，完整流程遠比想像中複雜。尤其新北市不同區域的土地條件差異很大，可能涉及都市計畫、非都市土地、山坡地、建築線、道路、容積率、建蔽率、地質、排水及其他土地使用管制。因此，新北自地自建真正重要的第一步不是畫房子，而是確認：這塊土地到底能不能蓋？可以蓋多少？可以蓋幾層？工程成本多少？這也是為什麼找一位熟悉土地法規與建築設計的新北住宅建築師，通常應該在最前期就介入。
二、新北自地自建第一步：土地評估
拿到一塊土地後，不建議立即找人畫平面圖。首先應進行「基地可行性評估」。
主要檢查項目包括：
- 土地使用分區
- 使用地類別
- 土地面積
- 地形
- 臨路狀況
- 建築線
- 建蔽率
- 容積率
- 高度限制
- 都市計畫
- 地質條件
- 水土保持
- 排水
- 鄰地建築
- 公共設施
例如同樣是100坪土地，位於不同使用分區，其可以興建的樓地板面積可能完全不同。因此：
土地坪數 ≠ 可以蓋的坪數。
三、建蔽率與容積率怎麼影響自地自建？
這兩個數字是自地自建最基本的建築規劃條件。
建蔽率
建蔽率主要影響「一樓最多可以蓋多少」。簡化理解：基地面積 × 建蔽率＝建築面積上限，例如基地100坪，如果適用建蔽率60%，理論上建築面積上限為60坪，但實際仍須考慮建築線、退縮、法定空地及其他相關規定。
容積率
容積率則主要影響「整棟房子可以蓋多少樓地板面積」。簡化理解：基地面積 × 容積率＝法定容積樓地板面積，因此自地自建規劃時，不能只問：「我有幾坪土地？」而應該問：「我的基地適用多少建蔽率與容積率？」
四、建築線是自地自建非常重要的條件
很多地主只看土地謄本，卻忽略建築線。如果基地臨接道路，建築物能不能蓋、可以蓋在哪裡，都可能受到道路及建築線影響。需要檢查：
- 道路寬度
- 建築線
- 現有巷道
- 指定建築線
- 道路預定地
- 基地臨路長度
- 建築退縮
尤其是形狀狹長、不規則或位於巷弄內的土地，建築線可能直接影響住宅平面及停車配置。所以建築師在做住宅設計前，應先完成基地法規分析。
五、新北住宅設計怎麼規劃？
完成土地評估後，才進入新北住宅設計。好的住宅設計不是單純追求外觀，而是要把家庭生活需求、法規及工程成本整合起來。例如：
一樓
- 車庫
- 玄關
- 客廳
- 餐廳
- 廚房
- 長輩房
- 衛浴
二樓
- 客廳
- 書房
- 主臥
- 次臥
- 衛浴
三樓以上
- 臥室
- 家庭起居室
- 書房
- 儲藏室
- 多功能空間
頂樓
- 曬衣
- 機房
- 太陽能
- 景觀露台
實際配置仍需依基地條件、家庭人口及建築法規調整。
六、自地自建不能只看室內坪數
住宅規劃最常見的錯誤，就是只計算「室內可以有幾坪」。實際還要考慮：
- 樓梯
- 電梯
- 牆體
- 管道間
- 設備空間
- 公共空間
- 車庫
- 法定空地
- 退縮
如果家庭有長輩，也可以在前期規劃：
- 電梯
- 無障礙動線
- 無障礙廁所
- 一樓臥房
- 防滑地坪
- 扶手預留
讓住宅可以長期使用，而不是只符合目前的需求。
七、自地自建建照怎麼申請？
自地自建建照通常需要由建築師依基地條件進行建築設計及申請。基本流程可以理解為：
土地資料調查
↓
法規檢討
↓
基地測量／地質等必要調查
↓
建築方案設計
↓
基本設計
↓
建照圖說
↓
相關專業技師整合
↓
建照申請
↓
主管機關審查
↓
修正及核准
↓
取得建築執照
建照並不是單純提交一張平面圖，而是涉及完整建築圖說及相關法規檢討。
新北市建築管理相關案件也可能涉及建築執照、變更設計、開工、竣工及使用執照等不同階段，因此建議由建築師從前期就統籌。
八、住宅結構設計不能省
住宅即使只有幾層樓，仍然需要依建築結構需求進行規劃。常見結構形式包括：
- 鋼筋混凝土
- 鋼骨
- SRC
- 其他適用結構系統
結構設計需要考慮：
- 地質
- 地基
- 樓層高度
- 跨距
- 開窗
- 樓梯
- 電梯
- 機電管線
- 地震力
如果一開始住宅平面設計沒有與結構整合，後面很容易發生：「建築師畫的房子很好看，但結構技師要求大幅修改。」因此建築與結構最好同步整合。
九、住宅機電設計也要提早規劃
現代自地自建住宅的設備越來越多。例如：
- 冷氣
- 熱水器
- 全熱交換
- 地暖
- 洗衣設備
- 廚房設備
- 智慧家庭
- 網路
- 監視器
- 電動車充電
- 太陽能
- 儲能
因此在建築設計階段就應預留：
- 管道間
- 電氣容量
- 空調室外機
- 給排水
- 弱電
- 設備平台
- 充電設備
- 太陽能設備
否則房子蓋完才發現設備沒有位置，往往只能修改室內裝修。
十、新北自地自建費用怎麼估？
自地自建費用不能只用「每坪多少錢」直接計算。完整預算至少應拆成：
① 建築工程
- 土方
- 基礎
- 結構
- 外牆
- 門窗
- 防水
- 室內基本工程
② 機電
- 電氣
- 給排水
- 空調
- 弱電
- 電梯
- 消防
③ 專業費用
- 建築師設計費
- 監造費
- 結構技師
- 水電技師
- 地質調查
- 測量
- 相關申請費
④ 其他費用
- 拆除
- 搬遷
- 臨時工程
- 貸款利息
- 稅費
- 預備金
因此，建議採用：土地成本＋設計申請＋建築工程＋機電工程＋其他費用＋預備金，建立完整的自地自建工程預算。
十一、自地自建預算不能只抓最低報價
很多地主詢問自地自建費用時，第一個問題就是：「一坪多少錢？」
但不同住宅的工程標準差異非常大。例如：
- 一般住宅
- 高級住宅
- 豪宅
- 智慧住宅
- 綠建築住宅
- 全室空調住宅
- 電梯住宅
工程單價都可能不同。因此比較報價時，應該確認：同樣的坪數＋同樣的材料＋同樣的設備＋同樣的工程範圍，才有比較意義。
十二、施工階段：建築師為什麼需要監造？
取得建照不代表工程就結束。真正花大錢的是施工階段。監造的核心工作包括：
- 圖說確認
- 工程品質檢查
- 材料確認
- 施工進度
- 工程查驗
- 設計問題協調
- 變更設計
- 施工品質管理
尤其自地自建的地主通常不是專業工程人員，如果完全依賴營造廠，很難自己判斷施工品質。因此，建築師的角色應該從：設計者 → 法規顧問 → 申請者 → 監造者，一路陪伴到工程完成。
十三、使用執照是自地自建最後重要階段
房子蓋完並不代表可以直接入住。完工後需要依相關規定辦理竣工查驗及使用執照程序。使用執照的意義，就是確認建築物已依核准內容及相關規定完成，符合使用條件。完整流程可以理解為：建照→開工→施工→竣工→查驗→使用執照→正式使用，如果施工過程中任意變更：
- 隔間
- 樓梯
- 外牆
- 建築面積
- 門窗
- 設備
就可能造成竣工階段需要補正或變更。所以施工階段應盡量依核准圖說執行。
十四、新北自地自建完整流程
整理成最實用的流程：
STEP 1｜土地評估
確認土地使用分區、建蔽率、容積率及建築線。
STEP 2｜基地調查
進行測量、地質及周邊環境分析。
STEP 3｜家庭需求分析
確認人口、房間、停車、電梯及未來需求。
STEP 4｜建築概念設計
建立住宅量體與空間配置。
STEP 5｜基本設計
確認平面、立面、結構及機電。
STEP 6｜工程預算
建立建築、機電、設備及其他工程成本。
STEP 7｜建照設計
製作正式申請圖說。
STEP 8｜建照申請
送主管機關審查。
STEP 9｜施工發包
選擇營造廠並確認工程契約。
STEP 10｜施工監造
由建築師進行工程品質及圖說管理。
STEP 11｜竣工查驗
依核准圖說完成工程。
STEP 12｜使用執照
完成相關程序後正式使用。
十五、找新北自地自建建築師要注意什麼？
如果準備進行新北自地自建，建議選擇能整合以下工作的建築師：
- 土地評估
- 法規分析
- 住宅設計
- 建照申請
- 結構整合
- 機電整合
- 工程預算
- 發包協助
- 施工監造
- 使用執照
尤其不要只比較「設計一坪多少錢」。真正重要的是：這位建築師能不能幫我把土地價值、住宅需求、建築法規與工程成本整合起來？
十六、新北自地自建常見5大錯誤
1. 買土地前沒有做建築可行性評估
買完才發現建蔽率、容積率或建築線不理想。
2. 只看土地坪數
沒有確認真正可以興建的樓地板面積。
3. 先找營造廠再找建築師
可能造成設計、預算及法規之間缺乏整合。
4. 預算只算主體工程
忽略設計、技師、機電、電梯、申請及其他費用。
5. 施工期間任意修改
最後可能造成竣工查驗及使用執照問題。
FAQ｜新北自地自建常見問題
Q1：自地自建一定要找建築師嗎？
涉及申請建築執照的住宅新建案件，通常需要由依法具資格的建築師辦理設計及相關簽證申請。實際案件仍應依建築規模及適用法規確認。
Q2：自地自建最重要的是什麼？
不是先畫房子，而是先做土地及建築可行性評估。
Q3：自地自建費用怎麼抓？
應將建築工程、結構、機電、電梯、設計、技師、申請、監造及預備金全部納入，而不是單純用建築坪數乘一個單價。
Q4：建築師只負責設計嗎？
不一定。完整的住宅建築服務可以包含前期土地評估、建照申請、工程預算、發包協助、施工監造及使用執照等。
Q5：自地自建需要多久？
時間會受到土地條件、設計複雜度、建照審查、施工規模、工程難度及使用執照查驗等因素影響，因此應依個案排定時程。
結語｜新北自地自建，真正重要的是「先評估，再設計」
新北自地自建是一項長期且金額較高的住宅投資。
從土地買進、建築設計、建照申請到工程施工，每一個階段都會影響最後的成本與居住品質。最理想的流程不是：買土地 → 想房子 → 找營造廠，而是：
土地評估 → 法規分析 → 建築量體 → 家庭需求 → 工程預算 → 建築設計 → 建照 → 發包 → 施工監造 → 使用執照
如果正在規劃新北住宅自地自建，建議在正式購地或開始設計前，先確認使用分區、建蔽率、容積率、建築線、可建樓地板面積及工程預算。
周嘉源建築師事務所可從新北自地自建前期土地評估開始，整合住宅建築設計、建照申請、結構、機電、工程預算、施工監造及使用執照，協助地主把「一塊土地」轉化成符合家庭需求、法規條件及長期價值的住宅。
自地自建最重要的不是把房子蓋得最大，而是在土地條件、家庭需求、工程預算與建築品質之間，找到最適合自己的方案。
周嘉源建築師事務所危老重建、自地自建規劃設計服務
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