非都市土地要設立住宿式長照、日照中心、老人福利機構、身心障礙福利設施或其他社會福利設施，不能只看土地面積，也不能直接把農地拿來蓋長照。從土地使用分區、農地變更、興辦事業計畫、特定目的事業用地、建築設計、建照、變更使用到最終立案，必須由前端土地可行性開始整合規劃。原文所依據的審查要點，明確將社會福利設施納入非都市土地變更使用的興辦事業計畫審查範圍。
非都市土地可以申請做長照或社福設施嗎？
可以評估，但不是所有非都市土地都可以直接變更。
依現行審查規定，社會福利設施包括兒童及少年、婦女、老人、身心障礙福利機構、社會救助機構，以及符合中央法規的其他社會福利設施。申請人必須向土地所在地直轄市、縣市政府提出相關申請。
因此，如果您手上的是：
- 農業區農地
- 非都市土地
- 閒置土地
- 既有農舍或建築物
- 舊廠房
- 宗教設施土地
- 其他既有建築
想轉型為長照機構、住宿式長照、日照中心或其他社福設施，第一步都應先做土地與建築可行性評估。
農地改長照，先看「能不能變」
非都市土地申請社會福利設施，並不是提出建築設計圖就可以直接申請。
依審查要點，申請資料包括興辦社會福利事業計畫、土地使用清冊、土地登記謄本、地籍圖、計畫用地配置圖、位置圖及相關同意文件；若涉及農地變更，還要依農業用地變更相關規定辦理。
興辦事業計畫也不是單純寫「我要蓋長照中心」，還應說明：
計畫緣起＋計畫目的＋需求評估＋營運計畫。
其中需求評估會涉及區域內同類型社福設施分布、服務容量、供需情形、鄰近發展、交通、公共設施及天然災害等因素。
非都市土地長照開發流程
實務上可以先按照以下順序評估：
① 土地地號調查
↓
② 使用分區與使用地類別確認
↓
③ 農地、山坡地及其他限制檢查
↓
④ 社會福利設施可行性評估
↓
⑤ 興辦社會福利事業計畫
↓
⑥ 土地變更及變更編定程序
↓
⑦ 建築規劃與建造執照
↓
⑧ 消防、無障礙、停車、機電及防火避難
↓
⑨ 使用執照／變更使用
↓
⑩ 長照或社福機構設立申請
其中，土地變更通過不代表建築物就可以直接興建；土地程序與後續建築、消防及設立程序必須分階段整合。
2公頃以上土地要特別注意
如果申請變更編定使用的土地面積達2公頃以上，依該審查要點，在核准興辦事業計畫前，土地使用計畫還涉及區域計畫擬定機關許可的要求。
因此，大面積農地或大型長照開發案，在買地之前就應該先做整體可行性評估，而不是買完土地才發現土地程序與開發條件不符。
山坡地、農地與特殊土地更要先查
如果基地位於山坡地，還涉及水土保持、山坡地保育利用及建築管理等相關規定；審查要點也明定不得使用特定查定等級的宜林地及加強保育地。
另外，擬興辦社會福利事業的土地，原則上不得使用特定農業區經辦竣農地重劃的農牧用地，但法規另有例外規定者除外。涉及農業用地變更，也必須符合農業主管機關相關審查規定。
所以「農地很大」不等於「適合蓋長照」。
土地可以變更，也要確認建築能不能蓋
完成土地程序後，還要重新檢討：
- 建築基地是否臨接道路
- 通路寬度
- 建築線
- 建蔽率與容積
- 建築物樓層
- 停車空間
- 消防車輛進出
- 無障礙動線
- 電梯
- 防火區劃
- 避難逃生
- 給排水及污水
- 電力及緊急電源
- 長照床數及照護單元
審查要點也明定建築基地應臨接道路，或以符合規定寬度的通路連接道路。
變更成功後不是拿來做其他用途
非都市土地經核准變更使用後，原則上必須依申請目的使用，不能任意改作其他事業；規定並要求於三年內設立，逾期可能遭廢止許可並回復原編定，但符合規定者可以申請展期，最長以三年為限。
因此，長照投資人不能只問：
「這塊農地能不能變更？」
更應該問：
「變更之後能做多少床？建築可以蓋多少？消防能不能通過？最終能不能完成長照設立？」
這才是完整的投資可行性評估。
六都與全台長照土地都可以從同一套邏輯評估
台北、新北、桃園、台中、台南、高雄的土地條件不同；宜蘭、新竹、苗栗、彰化、南投、雲林、嘉義、屏東及花蓮等地，也常有非都市土地、農地、既有建築轉型等需求。
尤其是桃園、台中、台南、高雄等具有較多產業土地與大型土地開發需求的地區，更常出現「廠房／農地／既有建築轉型長照」的投資評估需求。
重點不是複製其他縣市的案例，而是依土地所在地法規＋土地現況＋建築條件＋社福需求＋營運模式重新計算。
實績案例｜桃園八德廠房轉型住宿式長照
周嘉源建築師事務所具有桃園八德廠房轉型長照中心的相關實績經驗，另有新北瑞芳醫療及長照相關建築規劃實務。
廠房改長照與農地興辦長照雖然性質不同，但共同核心都是先確認土地與建築可行性，再進入長照空間、消防、無障礙、機電及設立程序，而不是先投入室內裝修。這類經驗可作為長照投資人在購地前進行整體評估的重要參考。
全台非都市土地社會福利設施建築師推薦｜周嘉源建築師事務所
周嘉源建築師事務所具30年建築實務經驗及前建管處審查官背景，專長於長照機構建築、非都市土地開發、農地變更、興辦事業計畫、特定目的事業用地、建照、變更使用、消防、無障礙及既有建築活化。
針對非都市土地社會福利設施案件，從：
土地 → 法規 → 需求評估 → 興辦事業計畫 → 土地變更 → 建築設計 → 建照 → 消防 → 機電 → 使用執照 → 長照／社福立案
進行整體規劃。
全台服務台北、新北、桃園、台中、台南、高雄，以及新竹、宜蘭、苗栗、彰化、南投、雲林、嘉義、屏東等地。
宜蘭分所服務據點
周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點：宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
可提供宜蘭地區非都市土地、農地、長照、日照中心、社會福利設施及既有建築轉型等建築規劃服務。
全台服務據點
- 台北分所：台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
- 新北分所：台北市板橋區中山路一段10號9樓
- 桃園分所：桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
- 台中分所：台中市北屯區文心路三段447號4樓
- 新竹分所：新竹市北區經國路二段56號3樓
- 宜蘭分所：宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
- 彰化分所：彰化縣彰化市城中街13號
- 嘉義分所：嘉義市西區友愛路288號
- 台南／新營服務據點：台南市新營區中華路51號6樓
- 高雄／苓雅服務據點：高雄市苓雅區中華四路47號9樓之2
- 雲林服務據點：雲林縣虎尾鎮林森路一段426號
- 屏東服務據點：屏東縣屏東市自由路586之3號2樓
- 南投分所：南投縣埔里鎮中山路三段224號
- 苗栗分所：苗栗縣頭份市中華路951號
常見問題
Q：農地可以直接申請設立長照機構嗎？
不能直接認定。應先確認非都市土地使用分區、使用地類別、農地變更條件及社會福利設施興辦事業計畫是否具可行性。
Q：土地變更成功後就可以蓋長照嗎？
不一定。還要進行建築設計、建照、消防、無障礙、機電、停車及後續設立程序。
Q：非都市土地可以做日照中心嗎？
可以依個案評估，但仍須確認土地變更及社會福利設施相關規定。
Q：買長照用地前最重要的是什麼？
不是先算土地價格，而是先確認「土地能不能合法使用、能變更多少、建築可以蓋多少、最終能不能完成設立」。
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