本篇文章將以新北市工業區重建改建為例，比較工業區都市更新與立體化之內容差異。
一、前言
近年國內產業空間需求提高，早期興建的老舊廠房已經不符現代產業使用需求，新設園區緩不濟急。為解決此情形，行政院於民國(以下同)107年時核定都市型工業區更新立體化發展方案，提升容積率，強化產業用地之使用效率。工業區之重建政策，除了採取工業區立體化方式，亦可選擇工業區都市更新的方式辦理。以新北市為例，即透過多元重建方案，鼓勵工業區舊廠房重建，提升土地使用效率，進而滿足現代產業需求。
例如國泰人壽土城區沛陂段廠辦大樓，另外華南金資產管理股份有限公司於110年12月興建完工之「華南頂埔科技大樓」即為經典案例，透過自辦都市更新，使原本老舊的廠房蛻變成具科技感的灰藍帷幕大樓，更成為土城工業區新一代的指標性建築，不但是「首宗經濟部工業局編定工業區的都市更新案」，更在111年7月27日獲得新北市政府的肯定，獲頒為新北市首例「工業區都市更新示範基地」，由經濟部工業局、新北市政府城鄉發展局與經濟發展局宣導新北市的工業區都更重建及立體化政策。
二、工業區立體化方案
政府過去為了鼓勵廠商根留臺灣，同時解決臺灣的「缺地」限制，因此訂定工業區立體化方案，讓既有的工業區提升容積率，增進產業用地使用效率，並於107年3月核定「都市型工業區更新立體化發展方案」，後於108年4月將原僅適用於都市計畫範圍內之政府編定開發工業區或科學園區，擴大適用於都市計畫範圍內一般工業區及非都市計畫工業區，並更名為「工業區更新立體化發展方案」，作為上位指導原則。同年7月，新北市政府即依照上位指導原則提出「新北市工業區立體化方案」並公告實施至今，截自111年7月，已有59個案例通過「新北市工業區立體化方案」。
(一)工業區立體化申請條件
依照現行工業區管理體制，工業區可簡單分類為經濟部編訂工業園區或一般都市計畫範圍內工業區，前者主管機關為經濟部工業局，後者主管機關為地方政府，兩者之主管機關不同，因此適用的立體化政策會有些微差異。
以新北市為例，土城工業區位於經濟部編定之工業園區內，故適用中央(經濟部工業局版本)之立體化政策；而新北市其他地區如三重、新莊、汐止等工業區，屬於新北市都市計畫範圍內的工業土地，故適用地方(新北市版本)之立體化政策。
(二)容積獎勵項目
立體化政策目的為強化工業用地使用效能，以達全面落實投資及產業空間改造，故容積獎勵項目著重在促進產業發展及提升經濟產值。
以經濟部工業局版本與新北市版本之容積獎勵項目為例，在容積獎勵項目中都有ΔF1(新增投資)與ΔF2(能源管理)，而新北市額外提供ΔF3(營運總部)的項目供廠商申請，申請時的共通原則是需要在達到ΔF1標準後，才能申請其他項目，並且兩個版本的採計容積上限(ΔF1+ΔF2+ΔF3)皆為20%。
除了上述獎勵項目之外，不論是經濟部工業局版本與新北市版本之容積獎勵項目，廠商都可以透過「捐贈空間」或「繳納回饋金」的方式申請額外上限30%的容積，也可以同時依循現行都市計畫法容積移轉相關機制申請，合併以上容積不得超過50%。換言之，申請工業區立體化的廠商最多可以申請的容積獎勵上限為50%，以基準容積210%的工業區土地為例，透過立體化政策及容積移轉方案，最高可將容積率提升至315%。(計算式210%×(1+50%)=315%)。
三、工業區都市更新方案
除了前述的立體化方案，另一種重建廠房的方法是「都市更新」。都市更新的主要目的在於促進都市土地有計劃的開發利用，整體改善環境與景觀，復甦都市機能。由於政策目標之差異，都市更新重建的容積獎勵項目及要求回饋的機制會與立體化重建有所差異，申請的基地亦須符合都市更新條例及其相關法規之規定。截至111年7月，新北市境內工業區申請多元都更之案件共51件，其中土城編定工業區內共有10件都市更新案件，開發面積約達10公頃。
(一)工業區都更申請條件
- 適用範圍：都市計畫範圍內工業區。
- 申請方式：地方政府之都市更新主管機關，以新北市為例，由實施者向新北市城鄉發展局轄下之都市更新處提出申請。
- 同意比例：都市更新採取多數決機制運行，同意比例須符合都市更新條例23條之規定。以自行劃定更新單元為例，需取得更新單元內土地及合法建築物總面積及人數超過80%同意。
(二)容積獎勵項目 (以新北市為例)
都市更新之政策目的為改善地方環境，提升建物安全，即「老屋(廠)重建」為主要目的，故容積獎勵項目著重在環境回饋、建物安全，如申請基地上無老舊建物則無法透過都市更新申請重建。
以新北市為例，都市更新的容積獎勵可分為中央獎勵與地方獎勵，獎勵項目雖多達17項，但重點不外乎圍繞在鼓勵舊建物拆除重建、獎勵新建物的安全及舒適性設計，並針對提升地方環境給予回饋機制。
都市更新的容積獎勵合併上限不得超過50%，但可依循都市計畫法規定申請額外的容積移轉，上限為40%，這是與立體化政策最大之差異。
換言之，工業區都市更新申請容積獎勵上限為50%容積獎勵加計40%容積移轉，以基準容積210%的工業區土地為例，透過都市更新及容積移轉方案，最高可將容積率提升至399%。(計算式210%×(1+90%)=399%)。
四、 立體化方案與都市更新方案的總體比較
立體化方案與都市更新方案的總體比較，如工業區重建為單一產權申請人且重建後仍以自用生產為目標，並無購買容積移轉預算，則建議申請立體化方案；如基地為單一產權所有權人，或需整合鄰地方能達到一定開發規模則，有準備預算購買容積移轉，未來產業擴建增建需要增加容積極大化，或是想要資產價值翻倍，考量投資規劃增加量體打算未來出租或出售，建議以都市更新方案申請重建較為有利，將開發量體極大化一次重建到位。
申請人在選擇重建方案時，亦需考量獎勵申請項目及申請上限，雖然立體化方案整體的獎勵上限50%，小於都市更新方案的容積獎勵上限50%加計容積移轉上限40%等於90%，建築容積申請規劃仍須考量到基地條件規模、未來建築市場變化、使用需求以及容積獎勵申請的購買成本。綜上，兩方案的優劣需要透過專業的分析，同時考量個案產權結構、基地條件、使用目的、申請時程、稅賦減免、審議風險等多項因素，最終選擇最適合該基地的最優方案。
五、結語
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