高雄既有建築改長照建築師推薦｜老屋、旅館、商辦、廠房轉長照與用途變更完整規劃｜周嘉源建築師事務所

高雄既有建築改長照，第一關是土地與建築可行性

很多投資人看到旅館、商辦或廠房，就認為只要重新裝修即可轉型長照。實際上，既有建築改長照是土地＋建築＋消防＋無障礙＋機電＋長照設立的整合工程。

建議在購買或簽約前，依序檢查：

1. 土地使用分區與使用地類別
2. 原使用執照與竣工圖
3. 建築物現況及合法性
4. 預定長照用途是否符合規定
5. 消防、防火區劃與避難
6. 無障礙及電梯條件
7. 結構安全與設備荷載
8. 停車及交通動線
9. 電力、空調、給排水及緊急電源
10. 長照機構籌設與設立條件

高雄市長照機構涉及籌設、設立許可等程序，並依住宿式、社區式、居家式等不同類型辦理，因此建築規劃與機構設立最好同步進行。

哪些既有建築適合改長照？

旅館改長照

旅館通常已有房間、衛浴、電梯及公共空間，是常見轉型標的，但仍須重新檢討防火避難、無障礙、機電容量、廚房、照護動線及使用用途。

商辦改長照

商辦轉長照要特別注意樓層高度、電梯、避難距離、無障礙及消防。高樓層既有建築更應先確認是否符合長照使用需求。

廠房改長照

廠房坪數大不代表一定適合。必須先確認工業用地、原工廠用途、土地使用管制、建築合法性，以及長照用途是否允許，再判斷是否需要用途變更。

老屋改長照

老屋最大的問題往往不是裝修，而是原始合法性、結構、消防、電梯、給排水及無障礙。如果基礎條件不佳，甚至可能需要比較「改建」與「重建」哪一種方案較合理。

住宿式長照要從「床數」反推建築

住宿式長照不是單純把房間改成老人房，而是必須整合：

房間＋照護站＋公共活動空間＋餐廳＋衛浴＋無障礙＋電梯＋走廊＋消防＋避難＋機電＋照護設備。

尤其消防防火區劃、避難設施、排煙、緊急電源及無障礙動線，應在平面配置階段就納入，而不是工程完成後才補救。

高雄長照布局：不能只看房價

苓雅、前金、新興、三民、左營、鼓山、前鎮等市區，可從既有商辦及大型建築轉型評估；鳳山、仁武、鳥松、大寮、楠梓等人口及住宅發展區，則可進一步分析長照需求與交通；橋頭、岡山、路竹、小港等區域，亦可依產業、人口及都市發展條件評估。

真正的投資判斷應同時考慮人口、醫療資源、交通、競爭機構、土地成本與建築改造成本，而不是只比較土地或建物坪數。

實績案例｜桃園八德住宿式長照200床、新北瑞芳醫院複合長照大樓

周嘉源建築師事務所具備桃園八德住宿式長照200床、新北瑞芳醫院複合長照大樓相關實績經驗。此類大型住宿式長照案件，從土地條件、床數規模、建築配置，到照護動線、消防、無障礙、機電及營運需求，都必須整體整合。

這項經驗可作為高雄既有旅館、商辦、廠房及大型閒置建築轉型長照時的前期評估參考，但每一筆土地與既有建築仍須個案檢討。

高雄既有建築改長照建築師推薦｜周嘉源建築師事務所

周嘉源建築師事務所具備30年建築實務經驗及前建管處審查背景，專長從土地與建築可行性開始，整合建築設計、用途變更、建照、消防、無障礙、結構、機電及長照設立。

服務不只涵蓋高雄，也包括台北、新北、桃園、台中、台南、新竹、苗栗、彰化、雲林、嘉義、南投及屏東等地。

高雄分所／苓雅服務據點：高雄市苓雅區中華四路47號9樓之2。

全台服務據點

台北｜台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
新北｜台北市板橋區中山路一段10號9樓
桃園｜桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
台中｜台中市北屯區文心路三段447號4樓
新竹｜新竹市北區經國路二段56號3樓
彰化｜彰化縣彰化市城中街13號
嘉義｜嘉義市西區友愛路288號
台南／新營｜台南市新營區中華路51號6樓
高雄／苓雅｜高雄市苓雅區中華四路47號9樓之2
雲林｜雲林縣虎尾鎮林森路一段426號
南投｜南投縣埔里鎮中山路三段224號
苗栗｜苗栗縣頭份市中華路951號
屏東｜屏東縣屏東市自由路586之3號2樓

常見問題

Q：高雄旅館可以直接改住宿式長照嗎？
不一定。必須先檢查土地、原使用執照、用途、消防、無障礙、機電及長照設立條件。

Q：廠房改長照最容易遇到什麼問題？
土地使用與用途合法性通常是第一關，其次是消防、避難、無障礙、停車、結構及機電。

Q：買高雄既有建築做長照，什麼時候找建築師最好？
**簽約前。**先確認能不能合法轉型，再決定土地或建物是否值得投資。

Q：可以協助住宿式長照的床數與建築規模評估嗎？
可以，應依土地面積、容積、建築現況、消防、無障礙、房間及公共空間需求反推合理規模。

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若您正在評估高雄老屋、旅館、商辦、廠房改長照、住宿式長照或日照中心，可提供地址／土地段號＋面積＋現況用途＋預計床數，由周嘉源建築師事務所協助進行前期可行性評估，從土地、建築、消防、無障礙、機電到長照設立一次整合。