廠房、工廠、廠辦或倉庫想轉型為住宿式長照，不能只看建築坪數，而要從土地使用、原建築合法性、使用類組、用途變更、消防避難、無障礙、電梯、結構、機電、停車及長照設立條件全面評估。周嘉源建築師事務所提供台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、南投、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東、宜蘭等地廠房改長照與既有建築轉型規劃。(cguaia.com)
一、廠房可以改住宿式長照嗎？
可以評估，但不能看到廠房就直接認定可以改。
工廠原本通常依生產、倉儲、辦公及物流需求設計；住宿式長照則是24小時住宿、照護、生活、公共活動及後勤管理的建築型態，兩者使用邏輯完全不同。(cguaia.com)
真正要判斷的是：
土地能不能使用 → 原建築是否合法 → 長照用途能否成立 → 是否需要用途變更 → 消防及避難能否改善 → 無障礙、結構及機電是否可行 → 最後可以形成多少床位。
因此，買廠房或投入裝修前先做建築師可行性評估，比事後才發現無法合法轉型更重要。(cguaia.com)
二、第一關：工業用地能不能做長照？
廠房改長照第一個要查的是土地，而不是室內隔間。
應確認：
- 使用分區
- 使用地類別
- 都市計畫或非都市土地管制
- 長照相關使用是否屬容許項目
- 基地面積
- 建蔽率、容積率
- 建築線與道路
- 停車條件
- 消防救援及周邊環境
尤其工業用地、倉儲用地或特殊土地，不能因為原本可以興建工廠，就推論一定可以轉為住宿式長照。(cguaia.com)
三、第二關：原廠房是否合法？
取得既有廠房後，應將：
原使用執照＋核准圖說＋現況建築
逐項比對。
包括：
- 原使用類組
- 核准樓地板面積
- 現況樓地板面積
- 是否存在違建
- 是否有未申請增建
- 樓層高度
- 結構安全
- 電梯及垂直動線
如果現況與核准資料不一致，可能涉及補照、合法化、用途變更或其他建築程序。(cguaia.com)
最不建議的做法，就是先買下廠房、先裝修，最後才找建築師確認。
四、工廠改長照，為什麼常涉及用途變更？
工廠原本服務的是：
生產＋倉儲＋辦公＋物流
住宿式長照則是：
住宿＋照護＋生活＋公共活動＋後勤管理。
因此應先釐清：
原用途 → 預定長照用途 → 使用類組 → 用途變更需求 → 建築及消防審查。
不能先把工廠隔成房間，再回頭處理建築法規。(cguaia.com)
五、廠房改長照，消防與避難要重新設計
原工廠可能擁有大跨距、大空間，但住宿式長照對避難與照護動線的要求不同。
應重新檢討：
防火區劃、避難動線、直通樓梯、消防設備、防煙排煙、緊急照明、無障礙通路、無障礙廁所、電梯、輪椅動線及緊急疏散。
尤其高齡者、行動不便者或需要照護的住民，避難設計不能直接沿用原工廠配置。建築、消防、照護動線與緊急避難應同步規劃。(cguaia.com)
六、50床、100床、200床，規劃方式不同
50床
主要檢討房間、衛浴、照護空間、公共空間及後勤配置。
100床
需要進一步整合照護單元、護理站、活動空間、餐飲、工作人員及後勤動線。
200床
屬大型住宿式長照規模，土地、建築、床數、消防、避難、無障礙、機電、停車及營運動線應在投資初期同步整合。(cguaia.com)
因此不能只問「廠房有幾坪」，而應建立：
土地面積 → 可建築量 → 建築總量 → 有效使用面積 → 長照服務空間 → 床位數
的完整模型，再判斷改建是否合理，以及改建與拆除重建哪一種方向較適合。(cguaia.com)
七、桃園、新北、台中、高雄廠房改長照都要個案評估
桃園可評估既有廠房轉住宿式長照；新北則常需要處理都市型舊廠、廠辦及既有建築；新竹可檢討科技產業周邊廠辦轉型；台中、彰化、雲林、嘉義等地可依工業用地與既有廠房條件評估；台南、高雄、屏東及宜蘭則應依各基地土地使用、建築條件與長照需求個案分析。
地區不同，土地管制與既有建築條件也不同，不能直接複製其他縣市案例。(cguaia.com)
實績案例
桃園八德｜廠房改住宿式長照200床
周嘉源建築師事務所具備桃園八德廠房改住宿式長照200床相關實績規劃，此類案件並非單純將工廠隔成房間，而是將既有建築重新轉換為照護型建築，整合土地、建築、消防、無障礙、機電、住宿及照護動線。(cguaia.com)
新北瑞芳｜醫療長照設施大樓
另具新北瑞芳醫療長照設施大樓相關長照建築實務經驗，可作為醫療、日照與住宿式長照複合型建築的規劃參考。未來進行新北地區廠房、既有建築或其他資產轉型長照時，可依個案條件評估適合的建築模式。
八、廠房改長照完整評估流程
建議依序進行：
① 土地使用檢查
↓
② 原建築合法性調查
↓
③ 原用途與長照用途比對
↓
④ 使用類組及用途變更檢討
↓
⑤ 50／100／200床規模試算
↓
⑥ 建築平面與照護動線規劃
↓
⑦ 消防、避難及無障礙檢討
↓
⑧ 結構及機電評估
↓
⑨ 相關建築申請
↓
⑩ 長照機構設立規劃
完成後再決定適合改建、合法化、擴建或拆除重建。(cguaia.com)
台北長期在地服務
周嘉源建築師事務所長期服務台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、南投、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東、宜蘭等地，從廠房土地評估、建築合法性、用途變更，到住宿式長照、消防、無障礙、機電與機構設立進行整合。(cguaia.com)
台北服務據點：台北市信義區忠孝東路五段1號2樓。
具約30年建築實務經驗及建管審查背景，針對企業主、地主及長照投資人，可從「土地能不能做、建築是否合法、可以做多少床、需要改多少、改建是否值得」開始評估。(cguaia.com)
FAQ｜廠房改長照常見問題
Q1：工業廠房可以直接改成住宿式長照嗎？
不能直接認定。必須先確認土地使用、原使用執照、使用類組、用途變更、消防、無障礙及長照設立條件。
Q2：廠房坪數很大，就一定能做200床嗎？
不一定。還要檢查建築量體、消防避難、電梯、無障礙、停車、機電及實際有效使用面積。
Q3：買舊廠房改長照划算嗎？
必須比較改建、合法化、擴建與拆除重建成本後才能判斷，不能只比較土地價格。
Q4：新北或桃園的舊廠房都可以改長照嗎？
每筆土地與建築條件不同，應逐案確認土地使用及建築法規，不能以其他案件直接套用。
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