一、南投哪些情況可能需要變更使用執照？

常見用途調整包括：

• 住宅改辦公室
• 店面改診所
• 辦公室改補習班
• 商業空間改服務業
• 既有建築改日照或長照相關設施
• 倉庫改其他產業用途
• 廠房用途調整
• 既有建築改餐飲空間
• 閒置建築再利用
• 實際使用與原使用執照不一致

但「用途不同」並不等於每一案都一定要申請變更使用執照。

南投現行規定是依使用類組、面積、是否變更主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備及其他條件判斷；部分案件可以依一定規模標準免辦，但仍須符合土地使用管制、消防及室內裝修等規定。南投市政府全球資訊網

二、南投變更使用執照，建築師第一步查什麼？

1. 土地使用分區

先確認基地究竟位於：

都市計畫土地 → 住宅區／商業區／工業區等

或是：

非都市土地 → 使用分區＋使用地編定＋容許使用。

如果土地本身不允許目標用途，建築物即使已經存在，也不能單純靠室內裝修解決。

若案件位於竹山、名間、魚池、國姓等非都市土地區域，這一層尤其重要。

2. 原使用執照與竣工圖

應核對：

使用執照 → 使用類組 → 原核准圖說 → 建築面積 → 樓層 → 現況。

南投縣申請變更使用執照的官方資料，包括原使用執照、建物及土地權利文件、土地使用分區證明、變更前後圖說、配置圖、面積計算及主要構造、防火避難、消防、停車等檢討。南投市政府全球資訊網

因此不能只拿權狀上的「住家」兩個字判斷。

3. 現況有沒有違建或不符

例如：

• 頂樓加蓋
• 未登記增建
• 夾層
• 封閉陽台
• 隔間與竣工圖不同
• 原停車空間被占用
• 實際營業用途與核准用途不同

這些問題如果沒有先釐清，後面的用途變更、消防或竣工查驗都可能受到影響。

三、南投變更使用執照申請流程

第一階段｜土地與建築現況調查

取得：

土地謄本、地籍圖、土地使用分區、建物謄本、使用執照、原竣工圖、現況照片。

第二階段｜用途可行性評估

確認：

原用途 → 目標用途 → 使用類組 → 土地管制 → 面積 → 樓層 → 公眾使用性質。

第三階段｜建築與安全檢討

依個案檢查：

主要構造、防火區劃、樓梯、避難出口、消防、無障礙、停車、機電及室內裝修。

第四階段｜製作申請圖說

依案件需要製作：

• 變更使用說明書
• 變更前後平面圖
• 配置圖
• 面積計算
• 防火避難檢討
• 消防設備檢討
• 結構及安全相關文件
• 室內裝修圖說

供公眾使用建築物涉及結構、設備等專業工程時，南投縣規定亦可能需要相關專業技師共同簽證。南投市政府全球資訊網

第五階段｜送件、審查與補正

南投縣官方流程資料所列變更使用執照書面審查，處理期限約為收件後45日；實際案件仍可能因補正、專業審查及案件複雜程度而有所不同。南投縣政府

第六階段｜工程改善與竣工

依核准內容完成消防、防火區劃、隔間、無障礙、設備等工程，再進行相關竣工程序。

四、什麼情況可以免辦變更使用執照？

這是南投用途變更最容易誤判的地方。

南投縣現行「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照認定標準」於2025年10月14日修正。符合特定使用類組、面積及建築條件者，可以免辦變更使用執照，但仍須符合都市計畫或非都市土地容許使用。南投市政府全球資訊網

例如現行標準列有部分：

C-2、D-5、E、F-2、F-3、G-2、G-3、H-1、H-2（民宿除外）

的特定面積條件。

但免辦並不等於「完全不用處理」。

南投縣現行規定明確要求，免辦案件仍應依消防法規辦理消防安全設備，室內裝修也要依相關規定辦理；供公眾使用建築物另可能需要向縣府備查。南投市政府全球資訊網

因此：

「免辦變更使用執照」≠「可以直接裝修營業」。

尤其原本是農舍、停車空間或防空避難室的建築物，使用變更仍有特別限制。南投市政府全球資訊網

五、埔里、草屯、南投市、竹山、名間的案件差異

埔里｜既有建築再利用與服務型空間

埔里可能涉及住宅、商業、醫療、照護、餐飲、觀光及既有建築再利用。

如果住宅或店面要改成診所、辦公、照護或其他營業空間，應先查原使用執照，再檢討消防、無障礙、動線與裝修。

草屯｜店面、辦公、教育與服務用途

草屯既有店面及住宅型建築用途較多元，若規劃補習班、診所、辦公或商業空間，應特別注意避難、消防、無障礙及使用類組。

南投市｜商業、行政、醫療與企業服務

南投市既有建築可能涉及辦公、診所、商業、教育及服務性空間。若建築屋齡較高，更應先核對原竣工圖與現況。

竹山、名間｜非都市土地案件先看土地

若案件位於非都市土地，應先處理：

使用分區 → 使用地編定 → 容許使用 → 建築合法性 → 目標用途。

不能直接把都市計畫區內的用途變更模式套用到非都市土地。

六、用途變更遇到違建，應該怎麼處理？

如果既有建築有違建，不代表所有案件都完全不能處理；但也不能假設可以「先變更、之後再處理」。

比較完整的方式是：

現況測量 → 原竣工圖比對 → 合法範圍確認 → 違建範圍確認 → 判斷補照／改善／拆除 → 再判斷目標用途。

南投縣使用管理科本身即負責變更使用執照及違章建築管理，官方變更使用申請資料也包含違建項目簽證表及現況照片。南投縣政府

因此，合法化與用途變更應該整體規劃，而不是分開處理。

七、用途變更與室內裝修不能混為一談

例如：

住宅 → 診所
住宅 → 補習班
辦公室 → 長照相關用途
倉庫 → 產業用途

重點不是「隔間有沒有做好」，而是建築物依法能不能作這種使用。

因此正確流程應該是：

土地確認 → 建築現況 → 使用類組 → 用途可行性 → 變更使用／免辦判斷 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 工程。

如果是既有建築再利用，也可以搭配南投既有建築改造規劃一起評估，先確認建築合法性與改造條件，再決定用途。

八、相關實務規劃經驗｜從用途判斷到建築合法使用

周嘉源建築師事務所具備既有建築再利用、用途調整、建築合法化、廠房、長照、旅宿及其他特殊用途建築的相關實務規劃經驗。

南投案件若涉及廠房、倉庫或既有產業建築，不宜直接套用住宅用途變更模式；可以進一步參考南投廠房建築規劃，從土地、原核准用途、建築現況及後續營運需求一起判斷。

如果是老建築重新利用，核心也不是單純「重新裝潢」，而是：

土地合法 → 建築合法 → 用途合法 → 消防安全 → 無障礙 → 工程合法 → 後續營運。

這也是用途變更案件最需要建築師前端介入的地方。

九、南投在地長期服務｜埔里服務據點

周嘉源建築師事務所南投服務據點
南投縣埔里鎮中山路三段224號
手機：0926-699485

服務以南投在地案件為核心，涵蓋：

南投市、草屯、埔里、竹山、名間、魚池、鹿谷、集集、水里、國姓、中寮、仁愛、信義。

從前端的：

土地與建築現況評估 → 使用執照調查 → 用途可行性 → 合法化／補照 → 建築規劃 → 變更使用執照 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 工程整合

一路協助。

南投縣政府目前也將變更使用執照、室內裝修、公共安全、違章建築及無障礙等業務納入使用管理科職掌，因此複合型案件更需要把不同程序整合考量。南投縣政府

十、FAQ｜南投變更使用執照

Q1：南投變更使用執照一定要建築師嗎？

應依案件性質及申請內容判斷。涉及變更使用圖說、建築師簽證或專業工程時，建築師通常是前端整合的重要角色。

Q2：小坪數就一定不用變更使用執照嗎？

**不是。**南投現行標準是依使用類組、面積及建築條件判斷，並非單純以坪數決定。南投市政府全球資訊網

Q3：有違建還能辦用途變更嗎？

應先調查違建內容、合法範圍及可改善方式，再判斷後續申請，不能直接保證核准。

Q4：免辦變更使用執照還要做消防嗎？

要。南投現行標準明定，免辦案件的消防安全設備仍應依消防法規辦理；室內裝修也須依相關規定處理。南投市政府全球資訊網

Q5：用途變更前可以先裝修嗎？

不建議在用途與申請路徑尚未確認前就投入大筆裝修費。應先確認土地、使用執照、用途、消防、無障礙及合法性。

南投變更使用執照建築師｜先確認能不能用，再決定怎麼改

如果您在埔里、草屯、南投市、竹山、名間、魚池或南投其他地區準備進行住宅改辦公、店面改診所、辦公室改補習班、既有建築改長照、廠房用途調整、倉庫再利用或建築合法化，建議先準備：

• 建築物地址
• 土地地號
• 土地使用分區／使用地編定
• 原使用執照
• 建築樓層及面積
• 預計變更用途
• 現況照片
• 原核准圖說
• 是否有增建、夾層或其他違建

由建築師先完成：

土地檢查 → 使用執照調查 → 現況合法性 → 用途可行性 → 變更使用／免辦判斷 → 消防與無障礙 → 圖說申請 → 工程改善 → 竣工。

如此才能在購買、承租或裝修之前，先知道這棟建築能不能合法轉型，以及需要投入哪些改善與申請工作。

如資料完整，周嘉源建築師事務所可先進行案件初步判斷，24小時內回覆初步承辦方向。