南投的老屋、老店面、住宅、倉庫與閒置建築，如果要重新使用，真正的關鍵不是「重新裝潢就能不能開店」，而是先確認土地使用、原使用執照、建築物使用類組、現況合法性，以及消防、防火避難、無障礙、停車與機電條件。

南投縣現行建築管理制度已明確將變更使用執照、違章建築、供公眾使用營業場所、室內裝修、公共安全與無障礙列入使用管理範圍。已領使用執照的建築申請變更使用時，也須檢附原使用執照、土地與建物權利資料、土地使用分區證明、變更前後圖說及主要構造、防火避難、消防與停車等檢討資料。南投市政府全球資訊網

因此，埔里、草屯、南投市、竹山、名間甚至魚池等地的老屋再利用，應採取「先評估、後設計、再申請、最後施工」的方式，避免買下或租下老屋後才發現用途、消防或合法性無法符合。

一、南投老屋最常見的再利用需求

南投既有建築常見的轉型方向包括：

• 老住宅 → 辦公室
• 老店面 → 餐廳、咖啡廳
• 店面 → 零售或服務業
• 住宅 → 商業空間
• 辦公室 → 診所
• 老屋 → 民宿或旅館
• 倉庫 → 商業或產業用途
• 閒置建築 → 長照、日照等照護空間
• 老建築 → 展示、文化或地方產業空間

但**「建築物存在」不代表「任何用途都可以使用」**。

尤其老屋經過多年增改建，常會出現原使用執照與現況不一致、未登記增建、夾層、外牆改造、停車空間被占用等問題。因此，第一步不是畫室內設計，而是建立完整的「原核准狀態＋現況狀態」對照。

二、南投老屋變更使用，第一步先查三套資料

① 土地資料

先確認：

都市計畫／非都市土地 → 使用分區 → 使用地編定 → 目標用途是否允許。

如果土地本身不允許餐飲、住宿、商業或其他預計用途，就不能只靠建築裝修解決。

尤其竹山、名間、魚池、國姓等非都市土地案件，更應先查土地使用管制。

② 建築資料

再核對：

使用執照 → 使用類組 → 原竣工圖 → 建築面積 → 樓層 → 原核准用途。

南投縣自治條例對已領使用執照建築申請變更使用，明列原使用執照、建物權利證明、土地使用分區證明、變更前後圖說、現況圖、配置圖、面積計算及主要構造、防火避難、消防與停車檢討等資料。南投市政府全球資訊網

③ 現況資料

最後才是現場：

現況測量 → 照片 → 隔間 → 樓梯 → 出入口 → 廁所 → 消防 → 機電 → 違建。

老屋合法化不是把現況重新畫一張圖，而是確認：

哪些是合法的、哪些需要改善、哪些可能補照、哪些必須拆除或調整。

三、南投老屋改餐飲｜坪數不是唯一判斷標準

埔里、草屯、南投市的老店面若要改成餐廳或咖啡廳，除了用途本身，更要檢查：

廚房 → 排煙 → 通風 → 給排水 → 隔油 → 電力 → 瓦斯 → 消防 → 動線 → 廁所 → 無障礙。

如果是老屋，還應確認原有樑柱、樓板、管線及設備是否能支應新的營運需求。

例如一樓店面、二樓住宅的老建築，如果改成整棟餐飲空間，就可能牽涉樓層使用變化、防火區劃、避難動線及設備配置，不能因為「以前就是店面」就直接認定可以改成任何餐飲型態。

四、老屋改住宿｜民宿與旅館不能混在一起判斷

南投的埔里、魚池及其他觀光區域，老屋轉型住宿，是另一類需要高度前置評估的案件。

首先必須確認究竟要做：

民宿、一般旅館，或其他住宿型態。

再檢查：

• 土地使用條件
• 建築使用類組
• 房間配置
• 樓梯及逃生
• 防火區劃
• 消防設備
• 無障礙
• 機電
• 衛生設備
• 住宿相關登記

南投現行免辦變更使用執照標準特別排除「民宿」，因此不能看到老屋面積不大，就直接認定可以用一般小規模免辦方式處理。南投市政府全球資訊網

因此，埔里、魚池等地如果準備購買老屋做住宿，應在簽約前完成土地及建築可行性評估。

五、老屋改商業空間｜先處理合法性，再談設計

南投市、草屯、埔里老店面常見問題包括：

• 原核准用途與現在使用不同
• 頂樓增建
• 未登記夾層
• 隔間與竣工圖不同
• 出入口改造
• 消防設備老舊
• 法定停車空間被占用
• 公寓大廈共用部分遭改造
• 老屋沒有完整原始圖說

這時不能直接進入室內設計。

比較完整的順序應該是：

原使用執照 → 原竣工圖 → 現況測量 → 合法範圍 → 違建範圍 → 目標用途 → 法規改善 → 申請程序。

南投縣目前也有老舊建築補發使用執照的相關制度，特定歷史時期以前完成的建築，可依規定檢附基地、建築、權利及安全鑑定等資料申請補發，實際仍須逐案確認資格。南投市政府全球資訊網

六、南投老屋「免辦變更使用」也不能直接開工

這是老屋案件非常重要的一點。

南投縣2025年10月14日修正的現行標準規定，部分一定規模以下建築可以免辦變更使用執照，但必須符合土地使用管制、使用類組、面積及建築條件。原供農舍、停車空間或防空避難室使用的建築物，使用變更仍應申請變更使用執照。南投市政府全球資訊網

而且即使屬於免辦範圍：

消防安全設備仍須依消防法規辦理；室內裝修仍須依室內裝修管理辦法辦理。南投市政府全球資訊網

供公眾使用建築物的免辦案件，也可能需要向南投縣政府辦理備查，提出權利證明、使用執照及原核准平面圖。南投市政府全球資訊網

所以：

免辦變更使用執照，不等於免辦所有程序，更不代表可以先裝修再補合法性。

七、南投老屋變更使用完整流程

第一階段｜土地與建築調查

土地使用分區＋使用地編定＋建物謄本＋使用執照＋竣工圖＋現況照片。

第二階段｜用途可行性評估

確認：

原用途 → 目標用途 → 使用類組 → 面積 → 樓層 → 土地管制。

第三階段｜現況合法性檢查

確認：

違建、增建、夾層、消防、樓梯、出口、停車、無障礙。

第四階段｜建築與空間規劃

依營運需求安排：

出入口、客流、工作動線、廚房、客房、廁所、設備、消防及機電。

第五階段｜申請程序

視個案辦理：

變更使用執照／免辦備查／室內裝修／消防改善／其他主管機關程序。

第六階段｜工程與竣工

依核准內容施工，完成必要查驗後，確認：

實際使用＝核准使用。

南投縣目前提供變更使用執照書面審查服務，官方資料列出的申請文件包括變更使用申請書、概要表、變更使用說明書、原使用執照、違建項目簽證表、建物與土地謄本、原竣工圖及設計圖說；官方列示處理期限約為收件後45日，實際仍視補正及案件內容而定。南投縣政府

八、實績與相關實務規劃經驗｜老屋再利用要處理整棟建築

周嘉源建築師事務所具備南投既有建築、廠房、長照、旅宿及殯葬設施等相關實務規劃經驗。

對老屋案件而言，真正重要的並不是單純「畫一套漂亮裝修圖」，而是把：

土地 → 原使用執照 → 現況合法性 → 用途 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 工程

串成同一套規劃。

例如既有建築再利用，可進一步參考南投既有建築改造建築師規劃；若老屋原本具有產業或廠房性質，則應依產業用途重新檢討，而不是直接套用住宅改造模式。

九、南投在地長期服務｜埔里服務據點

周嘉源建築師事務所南投服務據點
南投縣埔里鎮中山路三段224號
手機：0926-699485

以南投在地案件為核心，服務：

南投市、草屯、埔里、竹山、名間、魚池、鹿谷、集集、水里、國姓、中寮、仁愛、信義。

從前端：

土地評估 → 老屋現況調查 → 使用執照確認 → 合法性分析 → 用途可行性 → 建築規劃 → 變更使用 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 工程整合

一路協助。

南投縣政府目前的使用管理科本身即涵蓋變更使用執照、違章建築、供公眾使用營業場所、公共安全、室內裝修、停車及無障礙等業務，因此老屋複合案件尤其需要整體規劃。南投縣政府

十、FAQ｜南投老屋變更使用

Q1：南投老屋改餐廳一定要變更使用執照嗎？

不一定。要依原使用類組、目標用途、面積、建築條件及南投縣現行免辦標準逐案判斷。

Q2：老屋可以直接改民宿嗎？

不能直接認定。民宿有自己的土地、建築、消防及旅宿登記條件，而且南投現行免辦標準明列民宿除外。南投市政府全球資訊網

Q3：老屋有違建還能合法化嗎？

要先確認違建內容、形成時間、位置、面積及相關法規，再判斷補照、改善或拆除等可能方式，不能直接保證合法化。

Q4：變更使用可以跟室內裝修一起規劃嗎？

可以，而且老屋案件通常更適合整合規劃，避免裝修隔間與變更使用、消防及避難要求互相衝突。

Q5：老屋購買前可以請建築師評估嗎？

可以，而且這通常是最值得提前做的階段。應在簽約或投入裝修費之前確認土地、使用執照、現況合法性及預計用途。

南投老屋變更使用建築師｜先確認能不能用，再決定怎麼改

如果您在埔里、草屯、南投市、竹山、名間、魚池、國姓有老屋、老店面、住宅、倉庫或閒置建築，準備改成：

餐廳、咖啡廳、商業空間、辦公室、民宿、旅館、診所、長照或其他營業用途，

建議先準備：

建築地址＋土地地號＋原使用執照＋樓層坪數＋預計用途＋現況照片＋原竣工圖（如有）＋增改建資料。

由建築師先判斷：

土地能不能用 → 老屋是否合法 → 新用途能不能成立 → 是否需要變更使用 → 消防及無障礙要改善什麼 → 室內裝修如何銜接 → 最終如何合法使用。

如此才能真正做到南投老屋的合法再利用，而不是先花錢裝修，最後才發現用途或建築條件無法符合。

資料完整後，周嘉源建築師事務所可先進行初步案件判斷，24小時內回覆初步承辦方向。