桃園商辦空間改建，不只是重新隔間、換地板或做辦公室裝潢。無論是既有辦公室、住宅、店面、廠辦、倉庫或其他建築要轉為企業辦公、共享辦公、診所、補習班、商業空間或其他營業用途，都應先確認原使用執照、原核准圖說、使用類組、土地使用管制、現況合法性，以及變更後的消防、防火避難、無障礙、停車、機電與室內裝修條件。

桃園市政府明確說明，建築物原則上應依核定使用類組使用；涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上須申請變更使用執照；一定規模以下且符合相關條件的案件，則可能適用免辦規定。桃園市政府開放資料平台

更重要的是，室內裝修與用途變更是兩個不同層次的問題。桃園市室內裝修審查規範也明定，若室內裝修涉及建築物用途變更，應先取得使用執照變更許可函。桃園市政府開放資料平台

一、桃園商辦改建，第一步不是裝潢，而是確認「能不能合法使用」

企業取得商辦後，通常會立即規劃：

主管辦公室＋員工區＋會議室＋接待區＋茶水間＋機房＋儲藏空間。

但在拆隔間以前，應先確認：

原使用執照 → 原核准圖說 → 建築現況 → 預計用途 → 使用類組 → 土地使用管制 → 消防防火 → 室內裝修 → 是否需要變更使用。

桃園市建築管理處目前將「建築物變更使用執照」與「建築物室內裝修」分別列為建築物管理業務，並由建築管理處負責用途變更及室內裝修許可等相關業務。桃園市政府開放資料平台

因此，買商辦、租商辦、企業搬遷或既有辦公室重新定位時，都應先做建築可行性評估。

二、桃園不同區域，商辦改建需求也不同

桃園區、藝文特區、中路、小檜溪

桃園市中心及新興發展區域的商辦需求，常見企業辦公、專業服務、診所及商業空間。

這類案件通常比較重視：

• 辦公效率
• 接待空間
• 會議室
• 員工動線
• 公共區域
• 消防與避難
• 無障礙
• 大樓管理規約

如果是既有住宅或其他用途轉作辦公，更應先確認土地使用與使用類組。

青埔、A18、A19周邊

青埔地區的新興商業與企業服務需求，可能涉及企業辦公、展示、會議、商業服務及複合型空間。

如果是既有商辦，應先確認原使用條件；如果是買地或新建商辦，則應在土地開發及建築設計階段，就先檢討：

土地 → 建築量體 → 容積 → 停車 → 機電 → 辦公需求 → 未來擴充。

不要等到室內設計階段才發現原本規劃的企業功能無法落實。

中壢、平鎮、八德

這些區域既有辦公、店面、廠辦及產業型建築較多，容易出現：

店面 → 辦公室
住宅 → 公司辦公
廠辦 → 企業辦公
既有商辦 → 診所
既有辦公 → 其他專業用途

這類案件最重要的是先釐清原核准用途與現在實際使用狀況。

龜山、A7、蘆竹、大園

龜山、A7、蘆竹及大園的企業、科技、物流與產業需求，使商辦與廠辦型空間的功能更加多元。

如果企業規劃：

企業總部＋研發辦公＋展示＋廠辦＋倉儲

就不能只考慮辦公桌數量，而應同步評估：

停車＋消防＋機電＋垂直動線＋設備空間＋物流動線＋未來擴充。

尤其是企業購入既有廠辦後重新定位，更需要在投資前確認建築本身是否適合企業營運。

三、桃園商辦改建常見五大問題

1. 原使用用途與企業新需求不同

例如：

住宅 → 公司辦公
店面 → 辦公室
辦公室 → 診所
辦公室 → 補習班
廠辦 → 企業總部

是否需要變更使用，不能只看「辦公室」這個名稱，而應依原使用類組、變更後用途、樓地板面積、樓層及相關規定判斷。

桃園市政府目前也以實際使用條件說明，住宅區、商業區的部分辦公使用，在符合土地使用管制及一定規模等條件時，可能適用免辦變更使用執照的規定。桃園市政府開放資料平台

2. 消防與防火避難不能等裝修完成才處理

商辦重新隔間可能影響：

• 防火區劃
• 防火門
• 直通樓梯
• 安全梯
• 避難動線
• 出入口
• 排煙
• 消防設備
• 容留人數

如果隔間、門的位置或裝修方式影響防火避難設施，原本看似簡單的商辦裝修，就可能變成需要重新檢討的建築案件。

因此，平面配置應與消防及建築法規同步設計。

3. 室內裝修不等於用途變更

這是商辦改建非常容易混淆的地方。

室內裝修可能涉及：

分間牆＋天花板＋固定裝修＋防火材料＋防火門。

但用途變更則是建築物「使用方式」本身發生變化。

桃園市室內裝修審查規範要求，涉及用途變更的室內裝修，應先取得使用執照變更許可函；竣工查驗也會涉及消防安全設備等文件。桃園市政府開放資料平台

所以正確順序通常是：

先確認用途 → 判斷變更程序 → 建築及消防檢討 → 室內裝修設計 → 施工 → 竣工查驗。

4. 現況與原竣工圖不一致

很多老商辦使用多年後，會出現：

增建、違建、隔間變更、設備變更、封閉開口或現況與原竣工圖不一致。

因此申請前應進行：

原核准圖說 → 現場測量 → 現況比對 → 違建確認 → 法規檢討。

桃園市針對部分變更使用案件的既有違章建築，已有相應處理原則；涉及出入口、直通樓梯、防火間隔、防火巷及避難逃生等公共安全問題時，可能要求拆除或改善。桃園市政府開放資料平台

5. 商辦轉成特殊營業用途

如果企業不是單純辦公，而是準備改成：

診所、餐廳、補習班、長照、展示空間、商業空間或其他特殊用途，

就不能只處理室內裝修。

應先確認：

土地 → 建築用途 → 使用類組 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 室內裝修 → 目的事業設立條件。

用途越特殊，前期可行性評估越重要。

四、桃園商辦改建需求判斷表

五、桃園商辦改建完整流程

周嘉源建築師事務所進行桃園商辦改建案件，可依下列流程逐層判斷：

① 地址／地號確認

↓

② 土地使用分區檢查

↓

③ 原使用執照及竣工圖調查

↓

④ 現況測量與合法性比對

↓

⑤ 確認原使用類組

↓

⑥ 確認企業預計使用方式

↓

⑦ 判斷是否需要變更使用執照

↓

⑧ 消防、防火避難、無障礙及停車檢討

↓

⑨ 結構、機電、給排水及空調檢討

↓

⑩ 室內裝修設計

↓

⑪ 申請相關許可及施工

↓

⑫ 竣工查驗與合法使用

這樣的流程可以避免企業先花大量費用完成裝修，最後才發現用途、消防或建築條件需要重新調整。

六、桃園商辦改建實務經驗｜既有建築轉型整合

周嘉源建築師事務所具有桃園既有建築用途轉型、商辦空間規劃、變更使用、室內裝修、廠房改建及既有建築合法化等相關實務規劃經驗。

其中桃園八德既有廠房改長照、住宿式長照200床的實務規劃情境，呈現的就是既有建築重新定位所需要的整合思維：從原有建築條件，到土地、使用類組、消防、防火避難、無障礙、機電與實際營運需求，都必須一起檢討。

因此，企業如果準備將既有廠辦或商辦轉成新的營運型態，也可以先從既有建築可行性開始評估，而不是直接進入裝修。

七、桃園商辦建築師服務｜從土地、建築到合法營運

周嘉源建築師事務所桃園服務據點，提供桃園地區：

商辦改建｜用途變更｜變更使用執照｜室內裝修｜消防規劃｜無障礙｜停車｜結構｜機電｜既有建築合法化｜廠辦轉型

服務範圍包括：

桃園區、中壢、八德、龜山、蘆竹、大園、平鎮、楊梅、龍潭、觀音、大溪、新屋，以及青埔、中路、A7、桃園航空城周邊。

桃園商辦案件的服務重點，不只是畫一套漂亮的辦公室平面圖，而是先確認：

這塊土地能不能使用？
這棟建築是否合法？
這個用途能不能成立？
需要不要變更使用？
消防能不能符合？
室內裝修能不能申請？
最後能不能合法營運？

桃園服務據點

桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
手機：0926-699485

如果是購入或承租既有商辦，建議在簽約、裝修及設備採購前，先提供：

地址／地號＋原使用執照＋原核准圖說＋現況照片＋建築面積＋預計用途

進行前期建築可行性判斷。

八、桃園商辦改建常見問題

Q1：商辦重新隔間一定要辦變更使用執照嗎？

不一定。若單純屬符合規定的室內裝修，與用途變更的判斷不同；但若涉及使用類組、主要構造、防火避難、消防或停車等與原核定使用不合的變更，就必須進一步檢討變更使用程序。桃園市政府開放資料平台

Q2：住宅可以改成公司辦公室嗎？

不能只看坪數。應先確認土地使用管制、原使用類組、辦公用途、樓層及面積等條件；符合桃園相關規定的案件，才可能適用免辦變更使用執照。桃園市政府開放資料平台

Q3：商辦改診所可以直接找裝修公司施工嗎？

建議先由建築師確認用途、建築及消防條件，再進入室內裝修設計。因為涉及用途變更時，桃園市室內裝修審查規範要求先取得相關使用執照變更許可。桃園市政府開放資料平台

Q4：商辦現況有違建怎麼辦？

先做現況與原核准圖說比對，再判斷違建的位置與性質。若涉及出入口、樓梯、防火間隔或避難逃生等公共安全問題，可能需要先拆除或改善。桃園市政府開放資料平台

Q5：企業租商辦也需要找建築師嗎？

如果只是一般辦公家具配置，未必涉及建築許可；但若涉及用途變更、室內裝修、消防、隔間、防火避難、無障礙或現況合法性，建議在簽約及施工前先確認。

**桃園商辦改建真正重要的，不是先決定裝潢風格，而是先確認建築能否支撐企業未來的使用需求。**從土地、原使用執照、使用類組，到消防、防火避難、無障礙、機電、室內裝修與合法營運，前期一次整合，才能降低企業後續重新設計與施工的風險。

相關桃園土地與既有建築規劃，可延伸參考桃園土地可建性與建築規劃及桃園變更使用建築師與用途變更規劃，依「土地條件 → 建築用途 → 變更程序 → 消防裝修 → 合法營運」的順序進行判斷。