桃園既有建築重新規劃，不只是重新隔間或室內裝修，而是重新確認一棟建築從土地、原使用執照、原核准圖說、現況合法性、使用類組、結構、消防、防火避難、無障礙、停車、機電到未來用途是否仍然具備發展條件。

桃園區、藝文特區、中路、小檜溪、青埔、中壢、八德、龜山、A7、蘆竹、大園、平鎮、楊梅、觀音及龍潭等地，既有建築型態與需求不同。商辦可能需要重新定位為企業總部，老店面可能轉型為商業空間，舊廠房可能改造為廠辦、長照或其他合法用途，閒置建築也可能透過用途調整重新活化。

桃園市建築管理處目前將建築物變更使用執照、室內裝修及一定規模以下免辦變更使用執照列為建築管理相關業務；因此，既有建築重新規劃的第一步，不是先找裝修公司，而是先確認「這棟建築現在合法做什麼，以及未來可以合法做什麼」。

一、桃園既有建築為什麼需要重新規劃？

一棟建築經過十年、二十年甚至更長時間使用後，原始用途可能已經不符合現在的企業、投資或營運需求。

桃園常見情境包括：

• 老辦公室重新規劃企業總部
• 商辦改造為專業服務空間
• 店面重新規劃商業用途
• 住宅評估轉作辦公
• 舊廠房重新規劃廠辦
• 廠房轉型長照
• 倉庫重新規劃產業空間
• 老屋合法化後重新利用
• 閒置建築重新活化
• 既有建築增建、改建或用途調整

真正需要解決的問題並不是「能不能重新裝潢」，而是：

土地允許什麼？
原使用執照核准什麼？
現況是否合法？
新用途是否允許？
建築條件是否符合？
消防、避難、無障礙與機電能否支撐？

因此，桃園既有建築用途調整，可先從桃園變更使用建築師與用途變更完整規劃了解，再進一步進行個案評估。

二、桃園既有建築重新規劃，建築師主要檢查什麼？

1. 原使用執照與現況是否一致

第一階段通常需要取得：

使用執照＋原核准竣工圖＋現況照片＋必要的現場測量資料。

接著進行：

原核准圖說 → 現場調查 → 現況比對 → 合法性確認。

如果過去曾經增建、加蓋、變更隔間、封閉空間或調整設備，就應先確認是否影響後續用途變更及申請。

2. 土地使用分區能不能支撐新用途

建築物可以做什麼，不是只由建築物本身決定。

還必須確認：

都市計畫／非都市土地 → 土地使用分區 → 使用管制 → 允許用途。

例如桃園區、藝文特區、中路及小檜溪，住宅、商辦與商業空間需求較集中；中壢、平鎮、八德常見住宅、店面、商辦與產業型建築；龜山、A7、蘆竹、大園則可能涉及企業、科技、廠辦及物流空間。

因此，不能因為一棟建築「現在是辦公室」，就直接認定未來可以改成任何商業用途。

三、使用類組與變更使用，是重新規劃的核心

建築物應依核定使用類組使用。

如果重新規劃涉及：

住宅 → 辦公室
辦公室 → 診所
店面 → 餐廳
廠房 → 長照
倉庫 → 工廠
既有建築 → 商業空間

就必須進一步判斷是否涉及使用類組變更，以及是否符合桃園市一定規模以下免辦變更使用執照的條件。

桃園市政府對建築物變更使用的規定，是依原核定使用與實際變更內容判斷，並非所有用途調整都可以直接以「室內裝修」處理。

因此，真正的流程應該是：

原使用類組 → 預計用途 → 法規判斷 → 是否需要變更使用 → 建築及消防檢討。

四、消防與防火避難，是老建築重新規劃的關鍵

老建築重新規劃時，常見問題包括：

• 防火區劃不完整
• 防火門不符合
• 樓梯及避難動線需要調整
• 排煙條件不足
• 消防設備需要更新
• 容留人數增加
• 出入口或避難動線被重新隔間影響

因此，平面配置不能只追求「使用面積最大化」。

應同步檢討：

防火區劃＋防火門＋樓梯＋安全梯＋避難動線＋排煙＋消防設備＋容留人數。

尤其當老屋準備改成診所、補習班、餐廳、長照或其他公共性較高的用途時，更應在設計初期就整合。

五、無障礙、停車、結構與機電也要重新檢查

既有建築重新規劃，經常不是室內隔間問題，而是建築本體條件限制。

應依個案檢查：

無障礙出入口
無障礙廁所
電梯
停車空間
結構安全
給排水
電力容量
空調
通風
弱電
消防機電

例如廠房改長照，就必須把無障礙、照護空間、消防、機電與營運需求一起納入，而不能只用原廠房坪數判斷可行性。

六、老屋活化最重要的是「合法性盤點」

桃園許多既有建築並非不能使用，而是多年使用後，現況已經與原核准內容產生差異。

常見情況包括：

增建＋加蓋＋隔間改造＋用途改變＋設備變更＋現況與竣工圖不一致。

因此，老屋活化應先進行：

使用執照調查 → 原圖說調查 → 現場測量 → 現況比對 → 違建確認 → 土地檢討 → 新用途評估。

若直接裝修，後續才發現既有問題涉及樓梯、防火、避難或其他建築條件，往往需要重新修改設計。

七、桃園不同類型既有建築，重新規劃方向不同

八、桃園既有建築重新規劃完整流程

周嘉源建築師事務所進行既有建築評估，可依下列順序整合：

① 地址／地號確認

↓

② 土地使用分區調查

↓

③ 使用執照與原核准圖說調查

↓

④ 現場測量與現況盤點

↓

⑤ 合法性及違建檢查

↓

⑥ 原使用類組確認

↓

⑦ 預計新用途確認

↓

⑧ 土地與建築法規檢討

↓

⑨ 是否需要變更使用執照判斷

↓

⑩ 消防、防火避難、無障礙、停車檢討

↓

⑪ 結構、機電、給排水及空調檢討

↓

⑫ 建築／室內設計

↓

⑬ 相關申請與施工

↓

⑭ 竣工查驗及合法使用

這個流程的核心，就是把**「建築現況」與「未來用途」放在同一張圖上檢查**。

九、桃園既有建築重新規劃實務經驗

周嘉源建築師事務所具備桃園既有建築活化、用途變更、室內裝修、廠房改建、建築合法化及長照用途轉型等相關實務規劃經驗。

其中桃園八德既有廠房改長照、住宿式長照200床的實務規劃情境，就是既有建築重新定位的典型案例。這類案件不能只看「原本有多少坪」，而必須重新確認土地條件、原使用類組、建築現況、消防、防火避難、無障礙、機電與長照空間需求。

如果是廠房、物流倉儲或企業廠辦，也可以結合桃園廠房建築師與既有廠房改建、合法化完整規劃，從現況盤點延伸到增建、改建、消防、結構、機電、建照與使用執照。

對於已持有老屋、商辦、廠房或閒置資產的地主，也可參考既有建築活化與資產重新規劃，先判斷既有建築仍有哪些合法發展方向，再決定修繕、改建或用途轉型。

十、桃園在地建築師服務｜既有建築從現況到合法使用一次整合

周嘉源建築師事務所桃園服務據點，長期提供地主、企業主、投資人及建築物所有人：

既有建築評估｜建築重新規劃｜土地可行性｜用途變更｜變更使用執照｜室內裝修｜消防整合｜無障礙｜建築合法化｜廠房改建｜商辦活化｜長照建築規劃

服務範圍涵蓋：

桃園區、中壢、八德、龜山、蘆竹、大園、觀音、楊梅、平鎮、龍潭、大溪、新屋，以及青埔、中路、A7、桃園航空城周邊。

建築師介入的時間，不應只是在最後畫施工圖，而是從最前面的問題開始：

這棟建築目前合法做什麼？

進一步判斷：

土地允許做什麼？
→ 建築可以改成什麼？
→ 是否需要變更使用？
→ 消防與避難能否符合？
→ 無障礙及機電能否支撐？
→ 室內如何重新配置？
→ 最後如何合法使用？

桃園服務據點

桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
手機：0926-699485

如果已經持有或準備購入桃園既有建築，建議在裝修、簽約或投入改建工程前，先準備：

地址／地號＋使用執照＋原核准圖＋現況照片＋建築面積＋預計新用途

先進行建築可行性評估。

桃園既有建築重新規劃 FAQ

Q1：既有建築重新規劃一定要申請變更使用執照嗎？

不一定。要依原使用類組、變更後用途、規模，以及是否涉及主要構造、防火避難、消防、停車等條件判斷；符合桃園市相關免辦條件的案件，才可能免辦變更使用執照。

Q2：老屋可以重新規劃成商辦嗎？

可以進行可行性評估，但必須先確認土地使用、原使用執照、現況合法性、使用類組及辦公用途相關條件。

Q3：既有廠房可以改成其他用途嗎？

可以評估，但不能只看建築面積。土地使用、使用類組、消防、避難、無障礙、結構及機電都需要逐項檢查。

Q4：老屋活化為什麼要先確認原核准圖？

因為現況可能與原竣工圖不同。若先裝修後才發現增建、隔間或其他現況問題，可能導致設計必須重新調整。

Q5：為什麼既有建築重新規劃要先找建築師？

因為真正的第一個問題不是「怎麼裝潢」，而是**「這棟建築能不能合法轉成想要的用途」**。先完成土地、建築、消防及合法性判斷，再進入設計與施工，可以降低後續拆改及重工風險。

**桃園既有建築重新規劃的核心，不是把舊空間重新裝漂亮，而是重新找出「土地、建築、法規與未來使用需求」之間可以合法成立的方案。**從商辦、廠房、店面、倉庫到老屋與閒置建築，先做現況盤點與可行性評估，再決定用途變更、合法化、改建或活化方向，才能讓既有資產真正重新產生使用價值。