桃園舊廠房改建，真正的起點不是重新裝修，也不是先想「可以多蓋幾坪」，而是先確認土地使用條件、原建造執照、使用執照、核准圖說、現況合法性、建蔽率、容積率、建築線、結構安全、消防、機電、產線與未來擴廠需求。

桃園市建築管理處目前將建造執照、使用執照、用途變更、室內裝修、建築線及建築工程規劃設計查核納入建築管理業務；桃園市也明確將新建、增建、改建、修建列入建造執照管理範圍。桃園市政府開放資料平台

對桃園中壢、平鎮、八德、楊梅、龜山、蘆竹、大園、觀音、新屋等產業聚落而言，舊廠房可能面臨廠齡老化、產能增加、設備升級、樓板載重不足、機電容量不足、物流動線不佳及基地利用率不足等問題。

因此，企業真正需要的不是單純「舊廠翻修」，而是由建築師先判斷：

這棟廠房還能不能用？能不能改？能不能增建？能不能擴建？是否適合立體化？還是重建比較合理？

桃園舊廠房改建，為什麼要先找建築師？

使用多年的廠房，通常不只是建築物老舊而已。

實務上可能同時存在：

原始建築資料＋歷次增建＋鋼構棚架＋夾層＋設備平台＋辦公空間＋消防設備＋機電系統＋現況產線。

因此企業如果直接請設計公司重新畫平面圖，很容易忽略「原建築合法範圍」與「未來工程能不能申請」。

比較完整的前期程序應該是：

土地資料 → 原建照 → 使用執照 → 核准圖說 → 現況測繪 → 合法性盤點 → 土地及建築法規 → 結構 → 消防 → 機電 → 產線 → 擴廠需求 → 改建／增建／擴建方案。

桃園市建築管理處也將使用執照、建築物變更使用、室內裝修及建築工程相關管理納入建築管理體系。桃園市政府開放資料平台

尤其舊廠曾經歷多次擴建時，更要把原核准圖說與現況逐項比對。

桃園舊廠房改建、增建、擴建怎麼選？

一、舊廠房改建

如果基地位置、土地條件及主要結構仍具使用價值，但原廠房配置已不符合現在的生產需求，可以評估改建。

例如：

傳統工廠 → 智慧製造廠房
舊生產線 → 新製程空間
舊倉庫 → 生產／研發空間
廠房＋辦公室 → 廠辦整合

改建不能只處理隔間，而應同步檢討：

結構＋消防＋防火區劃＋機電＋設備動線＋人車分流＋生產流程。

二、廠房增建

如果原廠仍具有使用價值，而基地還有可開發空間，可以評估增建。

常見增加項目包括：

生產空間、倉儲、辦公室、研發空間、機房、設備空間及員工設施。

但：

基地有空地，不代表一定可以直接蓋。

仍要確認土地使用分區、建蔽率、容積率、建築線、法定空地、停車、消防及其他土地使用管制。

不同都市計畫區的建蔽率、容積率及允許使用也可能不同，因此不能直接套用其他工業區的數字。桃園市各都市計畫土地使用分區管制規定本身就可能有所差異。桃園市城市規劃處

三、廠房擴建

企業如果需要將：

舊廠＋新廠＋倉儲＋辦公＋物流

整體整合，就不是單純增加建築面積，而是完整的擴廠規劃。

應重新安排：

人流＋車流＋物流＋原料＋半成品＋成品＋設備維修＋消防避難。

例如大園、蘆竹、龜山等企業基地若有大型貨車、物流車及裝卸需求，車道寬度、轉彎半徑、裝卸區及廠內物流動線都應在建築設計初期處理。

桃園舊廠改建前必做的8項檢查

1. 原建造執照與使用執照

先確認：

樓層、面積、用途、結構、建築範圍及核准內容。

桃園市建築管理處將建造執照及使用執照分別納入建築工程與竣工、使用管理。桃園市政府開放資料平台

2. 現況合法性

將現場與原核准圖說比對，確認是否存在：

違建、夾層、棚架、設備平台、歷次增建或用途不符。

桃園市對申請變更使用執照案件的既有違章建築訂有專門處理原則；特定影響避難、消防及公共安全的違建，可能必須拆除或改善。桃園市政府開放資料平台

3. 土地與建築條件

確認：

土地使用分區、使用地類別、建蔽率、容積率、建築線、法定空地及相關土地管制。

4. 結構安全

舊廠如果要增加樓層、大型機械或重型設備，必須檢討：

柱梁、樓板、基礎、載重、耐震及結構安全。

尤其新設備重量遠高於原設計條件時，不能只看廠房「目前還站得住」。

5. 消防與防火避難

改建後應檢討：

防火區劃、避難動線、消防設備、排煙、防火門及防火性能。

如果原有違建阻礙避難或消防救災，也可能直接影響後續申請。桃園市政府開放資料平台

6. 機電與廠務

舊廠常見：

電力容量不足、空調不足、給排水不足、消防管線老化、機房不足。

如果是精密製造、電子製造或無塵室，還要同步考量：

HVAC、潔淨度、溫濕度、壓差、電力、給排水及廠務系統。

7. 生產流程與物流

不能只規劃建築面積，還要把：

原料進貨 → 生產 → 半成品 → 品質檢查 → 成品 → 倉儲 → 出貨

放進整體動線。

8. 未來擴廠

如果企業預計持續增加產線，這次改建就應預留：

電力容量、設備空間、機房、物流動線、樓板載重及後續增建可能性。

這也是「舊廠改建」與一般室內裝修最大的差異。

桃園各區舊廠房改建需求

桃園區、八德

既有產業與都市發展交織，舊廠改造可能同時涉及廠辦整合、既有建築利用及土地使用條件。

中壢、平鎮

產業聚落成熟，企業常需要在既有基地內處理廠房升級、增建、設備更新與廠辦整合。

龜山、蘆竹

企業、科技製造及產業空間需求較多，舊廠升級時通常需要同步考量：

廠房＋辦公＋機電＋物流＋消防。

大園

大型基地及物流需求使廠房規劃不能只看建築物本體，還要重視：

大型車輛、裝卸、倉儲、車道及廠內物流。

楊梅、觀音、新屋

若屬較大尺度產業基地，企業擴廠前更應提早檢討：

土地使用效率＋建築量體＋產線＋物流＋未來發展空間。

桃園舊廠改建沒有一套答案可以套用所有行政區，必須從：

地點＋土地＋原建築＋產業類型＋設備需求

一起判斷。

桃園舊廠房改建實務規劃｜從合法性到擴廠整合

周嘉源建築師事務所具有既有廠房改建、增建、擴建、廠房合法化、違建處理及產業空間重新規劃等相關實務規劃經驗。

舊廠案件前期通常依：

土地條件 → 原建築資料 → 現況調查 → 合法性盤點 → 結構 → 消防 → 機電 → 產線 → 擴廠需求

逐項檢討，再比較：

改建／增建／擴建／立體化／拆除重建

哪一種方案符合企業的實際需求與基地條件。

如果既有廠房存在鋼構增建、夾層、雨棚、設備平台或其他歷次增建，也應先釐清合法建築範圍。桃園市對涉及變更使用的案件，已有既有違章建築處理原則，部分影響避難、防火及消防安全的違規部分須先改善。桃園市政府開放資料平台

對科技製造企業而言，舊廠升級也可能進一步整合：

無塵室＋智慧製造＋AI設備＋高載重＋HVAC＋電力＋消防＋廠務系統。

若企業希望將舊廠整合為廠房＋辦公＋企業營運空間，也可以在改建初期同步處理廠辦動線、辦公空間、停車、機電及未來擴廠。

桃園在地服務｜舊廠改建、增建、擴廠一次整合

周嘉源建築師事務所桃園服務據點

地址：桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
手機：0926-699485

服務桃園：

桃園區、中壢、平鎮、八德、龜山、蘆竹、大園、楊梅、龍潭、觀音、新屋、大溪等地企業與工業地主。

服務內容包括：

舊廠房改建｜廠房增建｜廠房擴建｜廠房重建｜工業區立體化｜廠辦整合｜科技廠房｜智慧製造｜物流倉儲｜建造執照｜使用執照｜用途變更｜室內裝修｜既有建築合法化｜違建處理｜消防｜結構｜機電

企業準備啟動舊廠改建時，可先準備：

土地地號＋土地面積＋廠房地址＋原建照＋使用執照＋既有圖說＋現場照片＋目前產線＋設備資料＋預計增加的設備與產能。

由建築師先回答：

能不能改？能不能增建？能不能擴建？需要多少建築量體？既有違建如何處理？結構能否承受新設備？重建是否比改建合理？

如果案件同時涉及用途調整，可銜接桃園變更使用建築師與用途變更完整規劃；若涉及既有廠房再利用，也可進一步從廠房合法化與建築規劃角度整合處理。

桃園舊廠房改建 FAQ

Q1：桃園舊廠房可以直接增建嗎？

不一定。應先確認土地使用條件、建蔽率、容積率、建築線、原建照、使用執照、現況合法性及結構條件。

Q2：舊廠房有違建，可以直接改建嗎？

應先盤點違建位置、性質及合法建築範圍。若涉及變更使用或公共安全，桃園市有相關處理原則，部分違規部分可能需要拆除或改善。桃園市政府開放資料平台

Q3：舊廠房改建一定要重新申請建照嗎？

應依實際工程內容判斷。桃園市建築管理處將新建、增建、改建、修建列為建造執照管理範圍，因此不能只以「舊廠翻修」概括判斷。桃園市政府開放資料平台

Q4：舊廠房只重新隔間，也要辦理程序嗎？

如果涉及法定室內裝修、用途調整、防火區劃或消防條件，就應先確認適用程序。桃園市室內裝修審查規範也要求檢視分間牆、防火材料、防火避難設施、消防設備及防火區劃；若室內裝修涉及用途變更，應先取得使用執照變更許可。桃園市政府開放資料平台

Q5：舊廠改建最先應準備什麼？

建議準備：

土地地號、土地資料、原建照、使用執照、核准圖說、現況照片、廠房面積、產線資料、設備需求及未來擴廠計畫。

桃園舊廠房改建的核心

舊廠房真正需要的不是單純「重新裝修」，而是重新檢查：

土地 → 建築 → 合法性 → 結構 → 消防 → 機電 → 產線 → 物流 → 未來擴廠

再判斷企業究竟適合：

改建、增建、擴建、立體化，還是拆除重建。

越早把原建築資料、土地條件與未來產能需求整合，越能避免先投入大量工程費用，最後才發現建築量體、結構、消防或合法使用條件不足。

桃園服務據點｜桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓｜0926-699485