桃園工廠用途變更，不能只理解成「把廠房換一個用途」，而應從原使用執照、原核准圖說、使用類組、土地使用條件、現況合法性、變更後實際營業內容、消防、避難、結構、停車及室內裝修整體判斷。

桃園從桃園區、中壢、平鎮、八德、龜山、蘆竹、大園、觀音、楊梅到新屋，既有廠房常見轉型包括工廠改倉儲、廠房改廠辦、工廠改物流中心、倉庫改工廠、食品加工及其他產業用途調整。但建築物「可以存在」，不代表新的營業用途就一定可以直接使用。

桃園市目前訂有「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照」的地方管理辦法，因此案件第一步應先判斷是否屬於免辦範圍，或仍須申請變更使用執照，而不是先裝修、進設備再補程序。桃園市政府開放資料平台

桃園工廠用途變更，第一步先確認「原來合法做什麼」

企業買下、承租或接手既有廠房後，最容易出現的問題，就是直接按照新的營業計畫進場施工。

實際上應先確認：

• 原使用執照核准用途
• 原使用類組
• 原核准樓層與面積
• 原核准圖說
• 土地使用分區及使用地類別
• 現況是否與核准圖一致
• 是否存在夾層、棚架、設備平台等既有增建
• 預計變更後的實際使用內容
• 消防、防火避難、無障礙、停車及結構條件

例如工廠改倉儲與工廠改物流中心看似接近，但貨物種類、堆置方式、樓地板荷重、車流、裝卸貨、人員數量及消防需求都可能不同。

如果再涉及食品加工、特殊製程或其他特殊使用，建築條件與目的事業主管機關要求也可能進一步增加。

因此，完整的工廠用途變更應先做：

原核准資料＋現況建築＋預計新用途

三方比對。

桃園廠房變更使用執照完整流程

① 調查原使用執照

先取得：

使用執照＋原核准圖說＋建築相關資料

確認原本核准的用途、樓層、面積及建築範圍。

② 建築師現場勘查

將現場逐項與核准資料比對，包括：

隔間、出入口、樓梯、夾層、增建、設備平台、棚架及其他既有設施。

③ 判斷變更後使用類組

確認企業實際要做的是：

工廠、倉儲、辦公、物流、商業或其他使用。

不能只看業主口中的名稱，而要看實際營業、空間、人員、設備及貨物使用方式。

④ 檢查土地使用條件

桃園不同都市計畫區、產業園區及土地使用分區，適用條件不完全相同。

因此應確認：

土地使用分區＋使用地類別＋土地允許使用＋建築使用條件。

建築物原本合法存在，也不代表新用途一定可以直接使用。

⑤ 檢討建築法規

依變更後用途檢查：

防火區劃 → 避難動線 → 出入口 → 樓梯 → 防火性能 → 無障礙 → 停車 → 結構 → 消防

必要時再配合室內裝修及其他專業檢討。

⑥ 判斷是否符合桃園免辦條件

桃園市有「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照」制度，但是否適用必須依個案的原用途、變更後用途、規模及相關條件判斷。桃園市政府開放資料平台

因此「免辦」不是業主自行認定，而應在施工前先確認。

⑦ 辦理變更使用或相關改善

如果屬於需要申請的案件，應依個案製作相關建築圖說與文件，並視案件同步處理：

消防＋室內裝修＋結構＋無障礙＋其他目的事業主管機關程序。

⑧ 完成合法程序後使用

完成應辦的變更、改善或相關核准程序後，再依核准內容正式使用，避免先營業、後補程序。

桃園工廠用途變更，最容易忽略「既有違建」

桃園許多既有廠房使用多年，可能曾經歷多次擴建，因此現場常見：

鐵皮增建、夾層、雨棚、設備平台、倉庫、辦公空間或其他未納入原核准圖說的設施。

如果這些問題直到變更使用送件時才發現，可能造成設計修改、拆除、改善甚至影響整體用途變更。

桃園市已訂定「建築物變更使用執照申請案違章建築處理原則」，針對涉及公共安全的變更使用案件，部分申請範圍內違建可能需要自行拆除或改善，例如影響地面層出入口或屋頂避難平台等情形。桃園市政府開放資料平台

因此比較完整的方式是：

先盤點合法範圍 → 確認違建位置 → 判斷能否改善／拆除／另案處理 → 再規劃用途變更。

工廠改倉儲、廠房改廠辦，要注意什麼？

工廠 → 倉儲

應檢討：

貨物性質＋堆置方式＋樓地板荷重＋貨架＋消防＋避難＋裝卸動線。

如果是大型倉儲，還要把貨車進出、月台及物流動線納入建築規劃。

工廠 → 廠辦

不能只增加幾間辦公室，還要檢查：

辦公人員＋樓層配置＋無障礙＋消防＋避難＋停車＋機電。

如果同一基地同時存在生產與辦公，還要處理人員與生產物流動線。

工廠 → 物流中心

更需要整合：

貨車＋裝卸貨＋倉儲＋貨架＋消防＋設備＋人員動線。

尤其大園、航空城、蘆竹及龜山等區域，若涉及物流型使用，建築規劃應從企業實際物流流程開始，而不是只看建築坪數。

舊廠 → 新產業用途

如果企業準備將舊廠轉型為新的產業用途，則應重新檢查：

土地＋建築＋電力＋給排水＋消防＋設備＋產線＋營運需求。

桃園工廠用途變更需求判斷表

桃園不同地區的工廠用途變更需求

龜山、蘆竹

既有產業與科技、廠辦及企業營運空間需求較多，用途轉型時應同步檢查機電、消防、辦公與生產動線。

大園、桃園航空城

物流與產業型建築需求受到重視，若工廠轉物流或倉儲，應提早處理大型車流、裝卸貨、倉儲及消防。

觀音、楊梅、新屋

較大尺度產業基地的用途調整，應特別檢查土地使用效率、建築量體、產線及未來擴廠空間。

中壢、平鎮

既有產業聚落成熟，舊廠轉型常涉及廠房升級、廠辦整合、倉儲及產業用途調整。

八德、桃園區

若既有廠房與都市發展環境交織，更需要把土地條件、建築現況、用途及未來營運模式一起檢討。

桃園工廠用途變更實務規劃

周嘉源建築師事務所具備桃園既有廠房改建、增建、合法性盤點及產業型建築規劃等相關實務規劃經驗。

針對工廠用途變更案件，可依：

土地條件 → 原使用執照 → 原核准圖說 → 現況調查 → 使用類組 → 違建盤點 → 新用途 → 消防 → 結構 → 機電 → 室內裝修 → 變更使用

逐步判斷。

桃園廠房相關規劃服務，也涵蓋新建、增建、改建、既有廠房合法性評估、消防、結構、機電及使用執照等整合內容。光騰國際科技

若工廠改為物流或倉儲型使用，還可以從物流量、貨車、裝卸月台、倉儲設備、消防與機電重新檢討；周嘉源建築師事務所目前也有桃園物流中心、既有廠房改造與智慧物流相關規劃內容。光騰國際科技

桃園在地服務｜工廠用途變更建築師

周嘉源建築師事務所桃園服務據點

地址：桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
手機：0926-699485

長期服務：

桃園區、中壢、平鎮、八德、龜山、蘆竹、大園、觀音、楊梅、龍潭、新屋、大溪等地企業與工業地主。

服務內容包括：

工廠用途變更｜變更使用執照｜工廠改倉儲｜廠房改廠辦｜工廠改物流｜既有廠房合法化｜廠房改建｜廠房增建｜廠房擴建｜建造執照｜使用執照｜室內裝修｜消防｜結構｜機電｜無障礙｜建築法規評估

如果案件同時涉及既有廠房改建，可自然銜接桃園廠房建築師、廠房新建增建改建與合法化規劃；若用途轉型後涉及物流倉儲，則可進一步參考桃園物流中心與智慧物流建築規劃。

企業洽詢時，建議先提供：

廠房地址＋土地地號＋原使用執照＋原核准圖說＋現況照片＋建築面積＋目前用途＋預計新用途＋營業內容＋主要設備。

由建築師先協助判斷：

能不能變更？需不需要變更使用執照？是否符合免辦條件？既有違建怎麼處理？消防是否需要改善？是否需要室內裝修？

桃園工廠用途變更 FAQ

Q1：桃園工廠改倉庫一定要辦變更使用執照嗎？

**不一定。**應比較原使用用途、變更後實際用途、建築規模、樓層及桃園市免辦變更使用執照管理辦法的適用條件後判斷。桃園市政府開放資料平台

Q2：廠房有違建還可以辦用途變更嗎？

要先確認違建的位置、性質及對公共安全的影響。桃園市對變更使用案件已有既有違章建築處理原則，部分案件須先拆除或改善。桃園市政府開放資料平台

Q3：工廠用途變更可以先裝修再申請嗎？

不建議。應先確認用途、使用類組、消防、防火避難及室內裝修條件，再決定工程內容，避免完成裝修後才發現需要重新拆改。

Q4：工廠改物流中心最需要注意什麼？

除了用途及消防外，還要從：

貨車動線＋裝卸貨＋倉儲＋貨架＋樓板荷重＋人流＋消防＋機電

一起規劃。

Q5：申請桃園工廠用途變更要準備哪些資料？

建議先準備：

土地地號、廠房地址、使用執照、原核准圖說、現況照片、建築面積、目前用途、預計用途及營業內容。

桃園工廠用途變更的完整判斷順序

真正完整的流程不是：

買廠房 → 裝修 → 開始營業

而應該是：

原使用執照 → 現場調查 → 使用類組判定 → 土地使用檢討 → 現況合法性 → 免辦條件判斷 → 建築法規 → 消防 → 結構 → 無障礙 → 停車 → 室內裝修 → 變更使用／相關核准 → 合法營運

對桃園既有工廠而言，先確認「原來可以做什麼、現在準備做什麼、土地是否允許、建築是否符合、到底需不需要變更使用執照」，再投入裝修、設備與產線成本，才能降低後續補件、拆改及營運受阻的風險。

桃園服務據點｜桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓｜0926-699485