宜蘭建築改建建築師推薦｜既有建築增建、改建、擴建與用途調整完整流程｜周嘉源建築師事務所

宜蘭老屋、透天、廠房、商辦、旅館、民宿及其他既有建築，準備進行增建、改建、擴建或用途調整時，真正重要的第一步不是直接找人畫裝修圖，而是先確認原建照、使用執照、土地使用條件、建築線、建蔽率、容積、結構安全、消防、無障礙、停車及現況合法性。

從宜蘭市、羅東、礁溪、頭城，到五結、冬山、蘇澳、員山、壯圍、三星、大同、南澳，不同基地的都市計畫、非都市土地、農業用地、道路及既有建築條件都可能不同。宜蘭縣政府建設處目前建築管理業務涵蓋建造執照、變更設計、拆照、雜照、使用執照、變更使用、室內裝修、無障礙設施竣勘及施工管理等，因此既有建築改建應從「現況調查 → 法規判斷 → 建築設計 → 申請許可 → 施工 → 竣工」完整規劃。宜蘭縣政府-建設處

一、宜蘭既有建築改建，第一步不是裝修，而是確認「到底要改什麼」

很多地主會說：

「老房子想整理一下。」
「透天想往上加一層。」
「廠房想增加使用空間。」
「民宿想重新規劃。」
「商辦想改成其他用途。」

但建築師首先必須把工程性質分清楚。

依宜蘭縣政府建設處公開說明，依《建築法》第9條，新建、增建、改建及修建有不同定義；例如增建涉及增加原建築物面積或高度，改建則是在原基地範圍內拆除一部分後重新改造而不增加高度或面積，修建則涉及基礎、樑柱、承重牆、樓地板、屋架或屋頂等主要構造的修理或變更。涉及建造行為時，應依規定申請建築許可。宜蘭縣政府-建設處

因此，「改建」不是一個單純的裝修名稱，而是必須先判斷建築法上的工程性質。

如果想進一步了解既有建築活化與用途轉型，可以延伸參考 既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，先判斷既有建築究竟適合保留、改建、擴建、用途調整，還是重新開發。

二、宜蘭老屋改建前，先把原始建築資料找完整

既有建築最怕的不是「房子老」，而是現況與合法核准資料不一致。

建築師進行前期評估時，建議地主準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地使用分區或使用地編定資料
• 原建造執照
• 使用執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 現況樓層及面積
• 現況照片
• 預計改建內容
• 預計使用用途

如果是廠房，還應補充設備、貨車動線、裝卸需求及未來擴建方向；如果是旅館、民宿、商業空間或其他供公眾使用性質的建築，則應進一步檢查用途、消防、避難及無障礙等條件。

宜蘭縣政府建設處目前也公開使用執照、建造執照及相關建築管理業務，可作為既有建築資料整理與後續申請的重要依據。宜蘭縣政府-建設處

三、宜蘭透天、老屋想增建，能不能蓋不能只看「還有空地」

這是宜蘭既有建築最常遇到的問題之一。

地主看到基地還有空地，可能直覺認為：

「既然還有土地，應該就可以再蓋。」

實際上仍須檢查：

土地使用條件 → 原核准建築面積 → 建蔽率 → 容積 → 建築線 → 法定空地 → 道路 → 停車 → 高度 → 結構 → 消防 → 其他管制

尤其宜蘭部分地區涉及都市計畫範圍、都市計畫以外土地、農業用地、農舍及其他特殊土地條件，開發判斷不能單純以土地坪數計算。

宜蘭縣政府建設處的建築管理法規專區也列有都市計畫以外地區建築管理、擅自建造補辦建築執照、舊有違章建築修繕、畸零地及農業設施等相關規範。宜蘭縣政府-建設處

因此，增建前先做基地與原建築合法性調查，比直接畫新增樓層更重要。

四、宜蘭建築線、道路與基地條件，是改建能否成立的重要關鍵

有些土地看起來面積很大，但真正可以配置建築物的範圍可能受到道路、建築線、退縮、法定空地或基地形狀限制。

前期應檢查：

宜蘭縣政府都市計畫科目前也公開建築線指定申請書及相關申請資料，建築線問題應依個案正式確認，而不是單純以地籍圖自行推估。宜蘭縣政府-建設處

五、宜蘭老屋改建最容易忽略：現況違建與歷史增建

既有建築經過十幾年、二十幾年甚至更久，常常會出現：

• 屋頂加蓋
• 陽台外推
• 夾層
• 後側增建
• 鐵皮空間
• 廠房自行擴建
• 一樓騎樓改造
• 原用途改變
• 未依核准圖說施工

如果地主直接進入新工程，卻沒有先處理原有問題，可能在申請、設計、施工或竣工階段才發現限制。

宜蘭縣政府目前將違章建築管理、擅自建造補辦建築執照及變更使用涉及違建部分的處理原則等列入建築管理相關法規。宜蘭縣政府-建設處

因此宜蘭老屋改建最重要的原則就是：

先確認原建築是否合法，再決定新增工程怎麼做。

如果涉及合法性問題，也可以將「既有建築合法性」與「後續改建」一起納入評估，而不是將兩件事情完全分開。

六、宜蘭廠房擴建，不能只增加建築坪數

宜蘭的廠房、倉庫及廠辦案件，和一般住宅改建不同。

企業真正需要的通常不是「多幾坪」，而是：

生產流程＋設備配置＋原料進出＋貨車動線＋裝卸空間＋機電＋消防＋人員動線＋停車＋未來擴廠。

例如既有廠房旁邊準備增加新建築，如果沒有同步檢查：

• 新舊建築關係
• 消防區劃
• 貨車迴轉
• 設備搬運
• 電力需求
• 空調及機電
• 結構荷載
• 生產動線
• 未來擴建

很容易出現「新建築完成了，但整座廠房反而不好使用」的情況。

因此企業擴建最好不是只做本次工程，而是建立：

既有廠房＋本次擴建＋未來擴廠

的整體基地規劃。

若屬於企業建廠或買地擴廠，也可以進一步參考 廠房建築師｜企業買地前的土地與建廠可行性評估，先從土地條件、建築規模與產業需求判斷基地是否適合長期使用。

七、宜蘭旅館、民宿、商辦改建，還要同步檢查「用途」

如果改建只是修繕外牆、更新設備，與改變建築使用方式，是完全不同的問題。

常見情況包括：

住宅 → 商業空間
住宅 → 民宿
商辦 → 診所
既有建築 → 長照用途
廠房 → 新產業用途

一旦涉及用途調整，就可能牽涉土地使用、建築物使用類組、消防、避難、無障礙、停車、機電及目的事業主管機關要求。

宜蘭縣政府建設處目前也設有「使用執照及變更使用申請」相關建築管理項目，並另有宜蘭縣建築物免辦理變更使用執照辦法等規範。宜蘭縣政府-建設處

因此，用途改變不能只用室內裝修思維處理。

若案件涉及用途變更，可再參考 宜蘭用途變更與變更使用執照建築規劃，將原使用執照、新用途、消防、避難與室內裝修一起檢討。

八、宜蘭不同地區，改建案件的重點也不完全相同

宜蘭市

市區既有住宅、店面、商辦及老屋案件較需要重視道路、建築線、既有建築合法性、用途及停車條件。

羅東

商業活動與既有建築密度較高，店面、商業空間、老屋改造及既有建築用途調整，通常要特別檢查原使用用途與現況。

礁溪、頭城

旅館、民宿、觀光相關建築及既有建築再利用案件，除了建築本身，也要注意土地使用及用途相關規定。

五結、冬山

農業、住宅、產業及既有建築混合情況較多，不能只用都市市區的改建邏輯判斷，應先確認土地性質與適用法規。

蘇澳

廠房、產業及既有建築案件，除建築量體外，還要重視物流、設備、機電與使用需求。

員山、三星、壯圍

涉及農業用地、農舍或都市計畫外土地時，應先釐清土地與建築管理條件，再決定是否適合改建或擴建。

大同、南澳

地形、道路、土地性質及個案條件可能對建築方案產生較大影響，更需要採取個案評估。

也就是說，「宜蘭縣」不是單一建築條件，同一鄉鎮不同地號也可能得到完全不同的改建答案。

九、宜蘭建築改建完整流程｜從現況調查到合法使用

完整案件可依以下順序進行：

① 現況調查
確認樓層、面積、用途、結構及現場實際狀況。

↓

② 調閱原始建築資料
確認建照、使照、核准圖說及建物資料。

↓

③ 土地法規檢查
確認土地使用、建蔽率、容積、建築線、道路及其他限制。

↓

④ 合法性檢查
比對現況與原核准圖說，確認是否存在增建、違建或用途不符。

↓

⑤ 判斷工程性質
確認屬於增建、改建、修建、室內裝修或用途變更。

↓

⑥ 建築與結構規劃
建立新增空間、樓層、動線、結構及設備方案。

↓

⑦ 消防、無障礙、停車與機電整合

↓

⑧ 申請相關建築許可

↓

⑨ 開工、施工與勘驗

↓

⑩ 竣工、使用及後續合法程序

宜蘭縣政府建設處目前將建造執照、使用執照、施工管理、無障礙設施竣勘及室內裝修等納入建築管理業務；近年也持續推動建造執照、變更設計及使用執照的無紙化審查。宜蘭縣政府-建設處

因此，建築師的工作並不是「畫完圖就結束」，而是要讓設計、申請、施工及使用階段彼此銜接。

十、宜蘭改建案件的前期檢查表

這份檢查表的目的，就是避免地主只看「能不能加蓋」，卻忽略真正決定工程能否完成的其他條件。

十一、實務規劃經驗｜既有建築改建應先做整體判斷

周嘉源建築師事務所長期處理既有建築、土地開發、用途調整及建築法規整合，實務上不會只從單一「增建坪數」判斷，而是將：

土地 → 原建築 → 合法性 → 建築法規 → 結構 → 用途 → 消防 → 機電 → 申請 → 工程

串成完整流程。

例如既有廠房改造為長照用途的案件，核心並不是單純重新隔間，而是必須重新處理既有建築條件、用途需求、消防、無障礙、動線及相關法規整合。

因此宜蘭老屋、廠房、商辦、旅館或其他既有建築，即使最初看起來只是「改一下」，也應先做完整的建築可行性判斷。

十二、宜蘭建築改建建築師服務｜從老屋評估一路做到申請與工程

周嘉源建築師事務所提供宜蘭地區既有建築整合規劃，服務範圍涵蓋：

老屋改建｜透天增建｜既有建築擴建｜廠房擴建｜商辦改建｜旅館改建｜民宿空間調整｜用途變更｜合法性檢查｜建築設計｜建照申請｜使用執照｜室內裝修｜消防｜無障礙｜工程規劃

服務地區包含：

宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、蘇澳、員山、壯圍、三星、大同、南澳。

宜蘭縣政府建設處目前也提供建築執照申請進度、都市計畫書圖、建築線、違章建築、危老建物、無障礙及建築管理相關資訊，地主可以先整理基本資料，再由建築師進一步進行個案判讀。宜蘭縣政府-建設處

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號

手機｜0926-699485

如果是購買老屋後準備改建，建議甚至在簽約前就先進行評估；若已經持有土地，則應在正式設計前先確認原建築資料、土地條件及預計工程內容。

十三、宜蘭建築改建 FAQ

Q1：宜蘭老屋改建一定要申請建照嗎？

要看實際工程內容。若涉及建築法所稱的新建、增建、改建或修建等建造行為，就不能單純以一般裝修看待，應依規定辦理相關建築許可。宜蘭縣政府-建設處

Q2：宜蘭透天可以直接往上加蓋嗎？

不能看到屋頂還有空間就直接施工。應先檢查原使用執照、核准圖說、土地條件、建蔽率、容積、建築線、結構及其他相關限制。

Q3：宜蘭廠房想擴建，應該先找建築師嗎？

建議先評估。除了新增坪數，還要把生產流程、貨車動線、消防、機電、設備、停車及未來擴廠一起納入。

Q4：宜蘭老屋有違建，還能不能改建？

要依違建位置、型態、形成時間、原建築資料及預計工程內容個案判斷。宜蘭縣目前有擅自建造補辦建築執照及違章建築相關管理規範，因此應先釐清合法性，再決定後續方案。宜蘭縣政府-建設處

Q5：買宜蘭老屋後才想改建，會不會太晚？

不一定，但購買前評估通常更有價值。如果還沒有簽約，應先確認「能不能改、可以增加多少、用途能不能調整、工程是否合理」，再決定是否購買。

Q6：宜蘭民宿或旅館改建，只做室內裝修可以嗎？

如果同時涉及用途調整、建築面積、消防、避難或其他建築條件，就不能只從室內裝修判斷，應先確認原使用執照及預計用途所需的申請程序。

宜蘭既有建築改建，先確認「能不能改」，再決定「怎麼改」

宜蘭老屋、透天、廠房、商辦、旅館、民宿及其他既有建築，真正專業的改建規劃，不是先決定要拆哪一面牆，而是先回答：

原建築合法嗎？
土地還有多少開發空間？
能不能增建或擴建？
改建後可以使用什麼用途？
結構能不能承受？
消防、無障礙、停車及機電能不能成立？
需要申請哪一種建築許可？
最後能不能合法完成並使用？

因此，宜蘭建築改建應建立：

現況調查 → 原始資料 → 土地法規 → 合法性 → 增改建判斷 → 建築設計 → 消防／結構／無障礙 → 建築申請 → 施工 → 竣工使用

的完整流程。

如果您目前有宜蘭老屋、透天、廠房、商辦、旅館、民宿或其他既有建築，建議準備：

地址／地段地號＋土地面積＋建築面積＋原使用用途＋使用執照＋現況照片＋預計改建內容

即可先從基地與建築現況開始判斷。

周嘉源建築師事務所｜宜蘭建築改建建築師｜增建＋改建＋擴建＋用途變更＋建照申請＋既有建築合法化完整規劃。