宜蘭農地建築師推薦｜農舍、農地建築、資格審查與合法申請完整攻略｜周嘉源建築師事務所

宜蘭農地要興建農舍，真正的第一步不是畫農舍，而是先確認土地使用分區、使用地編定、申請人資格、農業經營條件、既有農舍、農業設施、聯外道路、基地配置與建築法規。宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳及大同等地的農地條件各有差異，同一筆農地即使面積相同，也可能因土地性質、道路、既有建築、地形與管制條件不同，而產生完全不同的開發結果。

中央《農業用地興建農舍辦法》明定，農舍用地面積不得超過農業用地面積10%，扣除農舍用地後，供農業生產使用的農業經營用地應維持完整區塊，且不得低於90%；同時農舍興建也涉及污水處理、排水及其他建築條件。農委會法規資訊網 因此，「有農地」與「可以合法興建農舍」是兩件不同的事情。

周嘉源建築師事務所從買地前評估、農舍資格、土地及既有建築調查、農業經營配置、建築規劃、建造執照、使用執照，到既有農舍改建、補照、用途調整及特殊農地建築條件，協助地主把土地條件轉化為真正可以執行的建築方案。

一、宜蘭農地可以蓋農舍嗎？先不要急著買地

「這塊農地可以蓋農舍嗎？」是宜蘭地主最常提出的問題，但答案不能只看土地面積。

農舍具有與農業經營不可分離的性質，並非只要持有農業用地，就當然取得興建農舍的資格。宜蘭縣政府農業處也提供「興建農舍資格」、經營計畫書、資格切結書及資格自我檢查表等資料，供申請人進行前期確認。農業電子地圖

因此，在宜蘭買農地前，建議先建立：

土地資料 → 農舍資格 → 農業經營 → 既有建築 → 建築配置 → 建照申請

的完整判斷架構。

尤其是準備購買礁溪、員山、壯圍、五結、冬山、三星等農地的地主，更不能只比較每坪價格，而應先確認土地買下來之後究竟能不能依預期使用。

二、宜蘭農地買地前，建築師應先查什麼？

第一次進行農地建築評估，建議地主準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 土地面積
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 現況照片
• 聯外道路及通路照片
• 鄰地使用狀況
• 既有農舍或農業設施資料
• 使用執照、建造執照
• 原核准圖說
• 預計興建農舍用途
• 農業經營內容
• 是否有既有農舍
• 是否有其他地號共同規劃

如果是多筆農地，更要把全部地號一起提供，避免只看其中一筆土地，卻忽略整體農業經營及建築配置。

宜蘭縣政府農業處目前將農舍資格與農業設施容許使用相關申請文件集中提供，地主可以先利用官方資料進行基本資料整理。農業電子地圖

三、宜蘭農舍資格不是「有農地就能蓋」

農舍申請最重要的問題之一，就是申請人資格及農業經營條件。

實務上應先確認：

申請人資格 → 農業經營事實 → 土地取得及持有條件 → 既有農舍 → 農業用地條件 → 農舍配置

宜蘭縣另訂有「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」，並有農業用地申請興建農舍審查作業要點。宜蘭市公所

因此，如果地主是準備購地，不建議只問仲介「這塊地能不能蓋農舍」，而應將地號與申請人條件一起交給建築師及農業相關專業人員檢核。

四、農舍10％與農業經營90％，為什麼是關鍵？

農地規劃最容易產生誤解的地方，就是把整塊農地想像成住宅基地。

中央法規明定，申請興建農舍的農業用地，其農舍用地面積不得超過農業用地面積10%；扣除農舍用地後，農業經營用地必須維持完整區塊，且面積不得低於90%。農委會法規資訊網

也就是說，農舍規劃必須同時回答兩個問題：

農舍怎麼蓋？

以及：

剩餘農業經營土地怎麼合法、合理地使用？

這也是農舍與一般住宅自地自建最大的差異之一。

宜蘭縣政府亦提醒，已興建農舍的農業經營用地並不是可以任意轉作其他非農業用途；部分非農業設施不能直接配置在農業經營用地。農業電子地圖

因此，農舍設計不能只畫建築物，而要把農舍、農業經營、通路、排水及其他農業設施一起納入整體配置。

五、宜蘭農地不是只看土地坪數，還要看通路與建築條件

很多地主看到農地面積很大，就認為一定能規劃出理想農舍。

實際上還要檢查：

宜蘭縣政府建設處的建築管理業務，也包含農牧用地私設通路許可、建造執照、使用執照、農業設施及農舍等相關事項。宜蘭縣政府-建設處

因此，「有路」不等於「建築條件已經成立」。

六、宜蘭不同地區，農地建築評估重點也不同

宜蘭市、羅東

都市周邊農地往往受到既有建築、道路、都市計畫及周邊土地使用影響，不能單純用一般農地思維判斷。

礁溪

礁溪農地除了農舍需求，也可能涉及觀光、溫泉、休閒及既有建築活化等不同需求，因此更需要先確認土地及建築用途。

若涉及既有建築用途調整，也可進一步參考宜蘭用途變更與變更使用執照相關規劃，先確認原建築合法用途與未來使用方向。

頭城、五結、壯圍

農地範圍及農業經營型態多元，基地道路、排水、地形與農業經營配置應同步檢討。

冬山、員山、三星

部分地區農業環境明顯，農舍與農業經營用地的配置關係尤其重要。

蘇澳、南澳、大同

若涉及地形、山坡地或特殊土地條件，前期評估更不能省略。宜蘭縣建設處也列有山坡地興建農舍管理及設計審查相關規範。宜蘭縣政府-建設處

因此，同樣稱為「宜蘭農地」，實際建築條件仍應回到個別地號判斷。

七、宜蘭農舍申請流程：從資格到建照怎麼走？

一般案件可以依下列架構理解：

土地資料確認
↓
土地使用分區及使用地類別確認
↓
申請人資格檢查
↓
農業經營條件確認
↓
既有農舍／建築調查
↓
道路、通路及基地條件確認
↓
農舍及農業經營配置
↓
農舍資格審查
↓
建築設計
↓
建造執照申請
↓
開工及施工管理
↓
竣工檢查
↓
使用執照

宜蘭縣政府建設處目前的建築管理業務包括建造執照、施工管理、使用執照、室內裝修，以及農業設施、農舍等專項管理。宜蘭縣政府-建設處

所以農舍案件不是單一「農業申請」，而是農業主管機關＋建築主管機關＋基地條件＋建築設計的整合案件。

八、農地上已經有老農舍，先不要急著拆

如果地主買到的是老農舍、老屋、資材室或其他既有建築，第一件事不是裝修，而是查合法性。

建議依序確認：

使用執照 → 建造執照 → 原核准圖說 → 建物謄本 → 現況測量 → 現況用途 → 增建／加蓋 → 結構狀況 → 消防及避難 → 未來用途

如果現況與原核准圖說不同，就必須先釐清是否涉及違建、補照、合法化或其他建築管理程序。

宜蘭縣建設處目前也列有「擅自建造補辦建築執照」、「使用執照補發」及違建相關處理規範。宜蘭縣政府-建設處

因此，老農舍案件應先比較：

修繕｜改建｜增建｜用途調整｜補照合法化｜拆除重建

而不是直接決定拆掉重蓋。

九、農舍之外，農業設施也要分清楚

農地上常見資材室、農機具室、溫室或其他農業設施，但不同設施具有不同使用性質及申請程序。

宜蘭縣政府農業處目前另設有「農業設施容許使用」申請資料及自我檢查表；建設處也列有農業設施容許使用相關審查作業要點。農業電子地圖

因此：

農舍 ≠ 資材室 ≠ 農業設施 ≠ 一般住宅

不能因為建築物位於農地，就直接把所有空間都當作住宅、民宿、商業空間或其他用途使用。

若未來規劃的是休閒農場、農業展售、農業加工或其他特殊農業使用，則應進一步按照不同目的事業主管機關的制度判斷；例如休閒農場另有經營計畫、農業經營實績、土地規模及整體配置等要求。我的E政府

十、宜蘭農地建築師真正要做的，不只是畫農舍

完整的農地建築規劃，應該把：

土地 → 資格 → 農業經營 → 道路 → 基地 → 建築 → 農業設施 → 排水 → 法規 → 申照 → 施工

串在一起。

尤其地主如果準備購地，更應在簽約前先回答：

• 這塊地是否符合農舍申請條件？
• 申請人資格是否成立？
• 農業經營如何規劃？
• 農舍應該放在哪裡？
• 90％農業經營用地如何維持完整？
• 聯外道路是否足夠？
• 有沒有既有建築？
• 既有建築是否合法？
• 是否涉及山坡地或特殊管制？
• 農舍以外是否還有其他設施需求？
• 未來能不能依預期用途合法使用？

這些問題釐清後，再進入建築設計，才不會發生「圖畫好了，土地條件卻不成立」的問題。

十一、相關實務規劃經驗｜宜蘭農地與特殊用途建築整合

周嘉源建築師事務所具有宜蘭地區建築規劃及土地法規整合經驗，實務上面對農地案件，會依地號、土地使用條件、既有建築、農業經營及未來使用需求逐項檢討。

如果案件並非單純農舍，而是涉及長照、醫療、宗教、社會福利、特定目的事業或其他特殊用途，更不能只以農舍方式處理，而應重新確認土地及目的事業主管機關的審查條件。

宜蘭地區若涉及土地用途轉型，也可以搭配宜蘭建築師核心規劃內容一起了解土地評估、建築規劃與申請程序的整體關係。

十二、宜蘭農地建築師推薦｜從買地前評估一路做到建築完成

周嘉源建築師事務所服務宜蘭地主、土地所有權人、企業主及特殊用途開發案件，工作重點不是單純繪製農舍外觀，而是先確認：

土地能不能做 → 農舍資格是否成立 → 農業經營如何配置 → 建築怎麼放 → 法規是否符合 → 申請程序怎麼走 → 最後如何合法完成。

服務內容包括：

買地前土地評估｜農舍資格檢查｜土地使用分區｜農業經營配置｜既有建築合法性｜農業設施｜基地分析｜道路及通路｜農舍建築設計｜建造執照｜使用執照｜既有農舍改建｜增建｜補照合法化｜用途調整｜特殊用途建築規劃

宜蘭縣政府目前將農舍、農業設施、建造執照、使用執照及相關建築管理分別納入農業與建築管理體系，因此案件最好在前期就進行跨法規整合。農業電子地圖

周嘉源建築師事務所 宜蘭服務據點

宜蘭服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

如果地主還在「準備買地」階段，建議不要只提供土地坪數，而應直接提供地段地號＋土地面積＋土地位置＋現況照片＋預計用途，才能進一步判斷農舍與建築開發條件。

十三、宜蘭農地建築常見問題 FAQ

Q1：宜蘭有農地就一定可以蓋農舍嗎？

不一定。農舍屬於具有特殊條件的農地建築，仍須確認申請人資格、農業經營條件、土地條件及相關法規。農業電子地圖

Q2：農舍是不是最多只能使用農地10％？

中央《農業用地興建農舍辦法》規定，農舍用地面積不得超過農業用地面積10%，剩餘農業經營用地應維持完整區塊，且不得低於90%。農委會法規資訊網

Q3：農地上的資材室可以直接改成住宅嗎？

不能直接把農業設施視為一般住宅。應先確認原核准用途、合法性及是否符合未來使用需求，再判斷是否需要相關建築管理程序。

Q4：買宜蘭農地前需要找建築師嗎？

如果未來有興建農舍、改建老農舍或其他建築使用計畫，購地前評估是最重要的時間點之一。先確認土地條件，通常比買地後才發現問題更有效率。

Q5：宜蘭老農舍可以直接拆掉重建嗎？

不建議直接決定。應先確認既有農舍合法性、使用執照、現況、土地條件及未來規劃，再比較修繕、改建、增建、補照或重建方案。

Q6：如果農地想做休閒、農業加工或其他特殊用途呢？

就不能只用一般農舍的方式判斷。不同用途可能涉及農業設施容許使用、目的事業主管機關、經營計畫及其他土地與建築審查條件。宜蘭縣政府也針對農業設施及休閒農場設有不同審查制度。農業電子地圖

宜蘭農地開發，先確認資格與土地條件，再畫農舍

宜蘭農地真正值得做的第一步，不是先找一個漂亮的農舍造型，而是把最重要的問題一次釐清：

這塊農地能不能申請農舍？
申請人資格是否成立？
農業經營如何配置？
農舍10％與農業經營90％怎麼安排？
道路、通路、排水及基地條件是否成立？
既有建築是否合法？
未來要自住、農業經營，還是有其他特殊用途？

只有土地、農業、建築及申請程序全部串接起來，才能真正把宜蘭的一筆農地轉化成合法、可申請、可施工、符合實際需求的農地建築方案。

如果您準備在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳或大同購買農地、興建農舍、改建老農舍，建議準備：

土地地號＋土地面積＋地址＋現況照片＋既有建築資料＋預計用途

交由建築師先進行土地及建築條件整理，再進入農舍資格、農業經營及建築規劃。初步資料完整者，可進行案件評估，24小時內回覆。