宜蘭用途變更建築師推薦｜變更使用執照、室內裝修與既有建築合法化完整攻略｜周嘉源建築師事務所

在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳及大同，既有建築如果準備從住宅、店面、辦公室、商業空間、廠房、旅館等原有用途，轉為診所、醫美、長照、日照、補習班、餐飲、健身、企業辦公或其他營業與服務用途，第一步都不應直接進入裝修，而應先確認土地使用條件、原使用執照、建築物使用類組、現況合法性、新用途法規、消防、避難、無障礙、停車、機電及室內裝修條件。

宜蘭縣政府建設處目前將「使用執照（變更）」、「室內裝修（許可）證明」、「無障礙設施竣勘」及相關建築管理業務納入建築管理科辦理，並設有「使用執照及變更使用申請」專區。宜蘭縣政府-建設處

因此，宜蘭用途變更真正重要的不是「能不能裝潢」，而是先回答：

現在這棟建築合法嗎？ → 想做的新用途可以嗎？ → 需要辦什麼申請？ → 建築、消防及室內空間能不能配合？ → 最後能不能合法使用？

這也是建築師應在租屋、購屋、購廠、簽約或投入裝修工程之前介入的原因。

一、宜蘭用途變更，為什麼不能只從室內裝修開始？

很多業主拿到店面或既有建築後，第一個想法是找設計師、找裝潢公司，把空間重新整理。

但實際流程應該反過來：

原使用執照 → 土地及用途條件 → 現況合法性 → 預計新用途 → 使用類組 → 建築法規 → 消防／避難／無障礙／停車 → 室內裝修 → 申請程序 → 工程 → 合法使用

例如：

• 住宅改診所
• 辦公室改醫美
• 店面改餐廳
• 商辦改企業辦公
• 廠房改長照
• 既有建築改日照中心
• 辦公室改補習班
• 商業空間改健身房
• 旅館或其他既有建築轉型
• 老屋重新規劃商業用途

這些案件的法規條件都可能不同。

周嘉源建築師事務所整理的用途變更、變更使用執照與既有建築合法化完整規劃，核心就是先從原使用執照及建築現況判斷，再決定後續應走哪一種合法程序，而不是先施工再補文件。

二、宜蘭用途變更第一步：先調查原始建築資料

在宜蘭進行用途變更，建議地主、屋主或承租業者先準備：

宜蘭縣政府建設處目前由建築管理科辦理使用執照（變更）審查、室內裝修許可及無障礙設施竣勘等工作，而且不同鄉鎮市有對應承辦分工，因此實際案件仍應以建築地址與個案條件確認。宜蘭縣政府-建設處

三、第二步：先確認土地能不能做預定用途

「現在這棟房子是店面」不代表「任何商業用途都可以直接使用」。

建築師應先把：

土地使用分區 → 土地使用管制 → 建築用途 → 使用類組 → 預計營業內容

串起來判斷。

例如業主要在宜蘭市開診所，與在羅東開餐廳、礁溪規劃旅宿、五結規劃企業空間、蘇澳進行廠房轉型，適用條件都可能不同。

宜蘭縣政府建設處也將建築管理相關法規區分為建築許可、使用執照及變更使用、畸零地、農舍及農業設施、停車空間等不同類別，因此不能只查一項資料就直接判斷能否營業。宜蘭縣政府-建設處

如果案件涉及旅館、民宿或礁溪旅宿，土地與建築條件尤其需要前置確認；可進一步參考宜蘭旅館民宿建築師推薦｜礁溪、羅東、頭城旅宿新建、改建與用途變更規劃，從土地、建築、消防到旅宿使用條件整體判斷。

四、第三步：確認原使用執照與現況是不是一致

這是老屋用途變更最容易出問題的地方。

例如：

• 原核准住宅，現況卻作辦公室
• 原核准辦公室，現況已作商業使用
• 原本樓梯或隔間與核准圖不同
• 頂樓有加蓋
• 陽台外推
• 後側有增建
• 地下室實際使用方式改變
• 消防設備與原設計不同
• 建築面積與現況不一致

這些問題如果沒有先釐清，後面的用途變更與室內裝修可能都會受到影響。

宜蘭縣政府目前也設有「建築物擅自建造補辦建築執照申請辦法」及相關違章建築管理規範，因此既有違建或合法性疑義不能直接略過。宜蘭縣政府-建設處

若是老屋、閒置商辦、既有廠房等資產，還可以先從既有建築活化建築師｜老飯店、旅館、商辦、廠房轉型與用途變更的方向比較「保留、改建、用途轉型或重建」，不要一開始就認定只能裝修。

五、宜蘭用途變更六大核心檢查

① 土地使用條件

先確認土地使用分區、使用地類別及預計用途是否相容。

② 原使用執照

確認建築物原核准用途、樓層、面積及相關圖說。

③ 新用途與使用類組

確認預定用途是否涉及建築物使用類組變更，以及是否需要申請變更使用。

④ 消防與防火避難

檢查防火區劃、樓梯、避難動線、出口、排煙及消防設備。

⑤ 無障礙與停車

依案件用途及建築條件檢討出入口、坡道、電梯、無障礙廁所、通行空間與停車。

宜蘭縣政府建設處目前也負責無障礙設施竣勘，顯示無障礙條件並不是裝修完成後才需要考慮的事項。宜蘭縣政府-建設處

⑥ 室內裝修與設備

用途變更與室內裝修是不同概念，但同一案件可能同時涉及，因此應在前期整合，而不是等裝修完成才發現必須重新調整。

六、住宅、店面、商辦、廠房改用途，檢查重點不同

住宅 → 診所

應檢討醫療使用條件、無障礙、消防、避難、室內裝修及相關設立規定。

辦公室 → 醫美

除建築使用條件外，還要考慮醫療相關營業與空間需求。

店面 → 餐廳

應進一步檢查廚房、排煙、消防、排水、設備、瓦斯及營業用途。

辦公室 → 補習班

應檢討人數、避難、樓梯、走道、消防、廁所及相關立案條件。

廠房 → 長照

不能只把隔間重新配置，而應重新檢討使用類組、避難、防火區劃、消防、無障礙、機電及照護空間。

既有建築 → 旅館或旅宿

則應把土地、原使用執照、旅宿用途、消防、停車、無障礙及旅宿相關申請條件一起檢查。

七、宜蘭變更使用執照完整流程

實務上可以建立以下工作流程：

① 現場調查
↓
② 調閱原使用執照及核准圖說
↓
③ 土地使用條件確認
↓
④ 現況合法性檢查
↓
⑤ 原使用類組與預定用途比較
↓
⑥ 建築法規檢討
↓
⑦ 消防／防火避難檢討
↓
⑧ 無障礙檢討
↓
⑨ 停車與車道檢討
↓
⑩ 機電及設備檢討
↓
⑪ 建築及室內配置調整
↓
⑫ 判斷是否涉及變更使用及室內裝修程序
↓
⑬ 申請相關許可
↓
⑭ 工程施工
↓
⑮ 完成查驗及合法使用

宜蘭縣政府已將「B4－使用執照及變更使用申請」獨立列為建築管理法規分類，並由建設處建築管理科辦理使用執照（變更）審查。宜蘭縣政府-建設處

因此，業主若準備租用或購買既有建築，最好在簽約與施工前就讓建築師介入。

八、宜蘭市、羅東、礁溪、頭城用途變更，不能套同一個答案

宜蘭用途變更雖然看似都是「改用途」，但不同地區與建築類型，前期檢查重點可能不同。

宜蘭市
商業、辦公、診所及既有建築用途轉型案件，應重視原使用執照、都市計畫及既有建築條件。

羅東
商業空間、辦公及既有店面轉型，除了用途外，也應檢討消防、避難及建築現況。

礁溪
旅宿、溫泉相關建築與商業空間轉型較需重視土地、旅宿條件、消防及設備整合。

頭城
既有建築、旅宿、商業與地方型產業用途，仍須回到實際地號及原建築資料判斷。

五結、冬山、壯圍、員山、三星
如果案件涉及廠房、農業相關建築、企業使用或既有建築轉型，更要確認土地使用條件及適用法規。

蘇澳、南澳、大同
基地條件、土地類型及建築現況差異較大，應採個案評估。

宜蘭縣政府的建築管理科目前也依宜蘭市、三星、羅東、頭城、蘇澳、礁溪、五結、員山、冬山、壯圍、南澳、大同等區域分工辦理使用執照變更相關業務，更說明用途變更應以實際所在地確認。宜蘭縣政府-建設處

九、宜蘭用途變更最常見的五個錯誤

錯誤一：先租店面，再問能不能營業
正確方式是簽約前先做基本用途可行性評估。

錯誤二：把室內裝修當成用途變更
裝修與用途變更不是完全相同程序。

錯誤三：只看房屋現在怎麼使用
真正應確認的是原使用執照及核准圖說。

錯誤四：消防最後才處理
消防會影響樓梯、隔間、避難動線、防火區劃及機電，因此應在前期同步檢討。

錯誤五：忽略既有違建
既有增建、頂樓加蓋、陽台外推或其他現況差異，可能直接影響後續合法使用。

十、宜蘭用途變更建築師應該提供什麼？

真正完整的用途變更服務，不只是代替業主送一份申請書，而應該把：

土地 → 建築 → 使用執照 → 現況合法性 → 用途 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 機電 → 室內裝修 → 變更使用 → 工程

完整串起來。

周嘉源建築師事務所長期處理既有建築用途調整、變更使用、室內裝修及建築合法性相關規劃，並以建築法規與建築管理實務為基礎，協助業主先判斷「能不能做」，再決定「怎麼做」。

相關完整的變更使用執照建築師推薦｜老飯店、旅館、商辦、廠房改建與用途轉型，也可作為業主理解既有建築用途轉型流程的延伸參考。

十一、宜蘭用途變更建築師推薦｜周嘉源建築師事務所

周嘉源建築師事務所具30年建築實務經驗及前建管處審查背景，協助地主、企業主、屋主、投資人及營業業者處理既有建築用途轉型。

服務範圍包括：

變更使用執照｜建照｜室內裝修｜既有建築合法性｜消防｜防火避難｜無障礙｜停車｜機電｜建築設計｜工程規劃

對宜蘭業主而言，最重要的不是「能不能把空間裝漂亮」，而是：

能不能合法使用 → 能不能通過相關審查 → 能不能符合營業需求 → 能不能真正開始營運。

因此，不論是宜蘭市店面、羅東商辦、礁溪旅宿、頭城既有建築、五結或冬山廠房，都建議先提供實際地址與地號進行評估。

宜蘭在地服務據點

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

從土地、建築、用途、申照到工程，依案件條件提供整合式建築規劃。

十二、宜蘭用途變更 FAQ

Q1：宜蘭住宅改診所一定要申請變更使用嗎？

不一定能直接以一句話判斷，必須比較原使用執照、預定用途、使用類組、建築條件及相關規定，再確認應採取的申請程序。

Q2：重新裝潢就可以解決用途問題嗎？

不能。室內裝修與用途變更是不同的建築管理事項；如果用途本身涉及變更，就必須先確認是否合法及需要哪些程序。

Q3：老房子沒有完整原始圖說怎麼辦？

可以先從使用執照、建造執照、建物資料及主管機關檔案開始調查，再進行現況測繪與合法性比對。

Q4：宜蘭廠房可以直接改長照嗎？

不能直接認定可以。應先檢查土地使用條件、原使用用途、使用類組、避難、消防、無障礙、機電及長照相關設立條件。

Q5：礁溪住宅可以直接改旅館嗎？

不能只看建築物本身。旅宿用途涉及土地、建築、消防、停車及旅宿相關規範，應在購買或投入裝修前先做完整可行性評估。

Q6：什麼時候找建築師最好？

租屋、買屋、買廠房、購買商辦或開始裝修之前最適合。越早確認，越能避免已投入租金、設備與裝修費後才發現用途無法依原構想使用。

宜蘭既有建築用途轉型，先確認「能不能合法使用」

宜蘭用途變更真正重要的，不是先問裝潢多少錢，而是先把以下問題釐清：

原建築合法嗎？
土地可以做預定用途嗎？
原使用執照與現況一致嗎？
新用途是否涉及使用類組變更？
消防、防火避難、無障礙及停車能不能符合？
需要變更使用、室內裝修或其他申請嗎？
工程完成後能不能合法營運？

宜蘭縣政府建設處已將建築許可、使用執照及變更使用、室內裝修、無障礙、停車空間等納入建築管理體系，實務上更應將這些條件在設計初期一起處理。宜蘭縣政府-建設處

如果您準備在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳、大同進行住宅、店面、商辦、廠房、旅宿、診所、醫美、長照、日照、補習班、餐飲或其他既有建築用途變更，可先提供：

地址＋土地地號＋原使用用途＋預計新用途＋樓層及面積＋現況照片＋既有使用執照資料

由周嘉源建築師事務所協助進行初步建築可行性與用途變更方向判斷，24小時內回覆，再依案件條件進一步規劃變更使用、室內裝修、消防、無障礙及工程申請路徑。