宜蘭既有建築要從住宅、店面、商辦、旅館、廠房轉作診所、醫美、餐飲、辦公、長照、日照或其他營業用途，真正的第一步不是裝潢，而是確認原使用執照、土地使用條件、建築物使用類組、現況合法性，以及新用途涉及的消防、避難、無障礙、停車與機電條件。宜蘭縣政府目前將「使用執照（變更）」列入建築管理科業務，並設有變更使用執照申辦流程與應備文件。我的E政府
因此，宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳、大同等地的用途變更案件，都應先進行建築可行性評估，再決定是否租賃、購買、裝修或投入工程。
一、宜蘭變更使用執照，第一步不是裝修，而是確認「能不能合法使用」
很多業主會採取：
租下店面 → 找設計師 → 裝潢 → 開始營業
但比較完整的流程應該是：
地址與地號確認 → 原使用執照調查 → 土地使用條件 → 現況合法性 → 新用途判斷 → 建築法規 → 消防／避難／無障礙／停車 → 變更使用 → 室內裝修 → 施工 → 查驗 → 合法使用
依現行規定，建築物原則上應依核定使用類組使用；涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，可能需要申請變更使用執照，但一定規模以下案件仍須依地方規定判斷。我的E政府
如果想先了解不同用途變更的整體判斷方式，也可以參考「用途變更建築師推薦｜變更使用執照、室內裝修、消防申報完整指南」，再依宜蘭基地條件進一步檢討。
二、哪些宜蘭既有建築最常需要做用途變更？
實務上常見的方向包括：
| 原有建築 | 預計用途 | 前期重點 |
|---|---|---|
| 住宅 | 診所、辦公 | 使用類組、土地使用、消防 |
| 店面 | 餐廳、商業空間 | 消防、排煙、設備、用途 |
| 商辦 | 診所、醫美 | 使用類組、無障礙、消防 |
| 旅館 | 其他營業用途 | 原使用執照、客房及公共空間 |
| 廠房 | 廠辦、其他用途 | 土地使用、產業用途、消防 |
| 老屋 | 長照、日照 | 避難、無障礙、消防、機電 |
| 閒置建築 | 新營業用途 | 合法性、用途、工程可行性 |
宜蘭商業空間案件尤其不能只看店面位置與坪數。從宜蘭市、羅東到礁溪、頭城、五結、冬山，如果準備規劃餐廳、診所、醫美或辦公室，應先確認「這個地址能不能合法做預定用途」。相關商業空間的前期判斷，可延伸參考宜蘭商業空間建築師推薦。
三、宜蘭變更使用執照完整流程
① 現場調查
先確認建築物目前實際狀況，包括樓層、面積、隔間、樓梯、出入口、設備及實際使用方式。
② 調閱原始建築資料
宜蘭縣政府的變更使用申辦資料包括使用執照、原核准圖說、歷次變更文件、土地及建物權利資料、現況照片等。我的E政府
因此，業主最好先準備：
地址＋地段地號＋使用執照＋原核准圖說＋建物謄本＋現況照片＋預計用途。
若缺少使用執照資料，也可先了解宜蘭縣政府使用執照謄本申請服務，再進一步進行用途判斷。我的E政府
③ 確認土地使用條件
不能只看建築物本身，還要確認土地使用分區、使用管制及預計用途是否相容。
尤其宜蘭部分案件可能涉及都市計畫區、非都市土地、農業區、旅館、產業或特殊使用，應依地號逐案檢查。
④ 判斷是否需要變更使用
將：
原使用用途 × 新使用用途 × 建築物現況 × 法規條件
放在一起比較，才能判斷應辦理變更使用、免辦變更使用，或同時涉及其他建築程序。
宜蘭縣政府建設處目前也列有「宜蘭縣建築物免辦理變更使用執照辦法」及「建築物變更使用執照涉及違建部分處理原則」，因此不能用單一標準套用所有案件。宜蘭縣政府-建設處
⑤ 消防、避難、無障礙與停車同步檢討
用途改變後，可能牽動：
- 防火區劃
- 避難動線
- 直通樓梯
- 消防設備
- 排煙
- 無障礙出入口
- 電梯
- 無障礙廁所
- 法定停車
- 機電設備
這些項目如果等到裝修完成才發現問題，往往會增加修改成本。
⑥ 建築師製作圖說並辦理申請
宜蘭縣政府變更使用執照申請資料包括申請書、變更使用執照概要表、使用執照、地號表、土地及建物謄本、委託建築師文件、建築師簽證、原核准圖說、變更範圍圖說及現況照片等；依案件性質，也可能需要消防、室內裝修、無障礙或結構相關文件。我的E政府
⑦ 施工與竣工查驗
如果案件不需要施工，審查合格後可依規定核發變更使用執照或核准變更使用文件；如果需要施工，則會涉及同意變更文件、施工期限及完工後竣工查驗。宜蘭縣政府目前說明，須施工案件核定施工期限最長不得超過二年，完工後須申請竣工查驗。我的E政府
四、宜蘭變更使用執照費用怎麼估？
「宜蘭變更使用執照建築師費用多少？」沒有一個所有案件都適用的固定數字。
建築師費用通常要依下列工作量判斷：
建築面積＋樓層＋原用途＋新用途＋現況合法性＋圖說完整程度＋消防＋無障礙＋室內裝修＋結構＋機電＋申請複雜度。
因此應將費用拆解成實際工作內容，例如：
- 現場調查與建築可行性評估
- 原使用執照及核准圖說調查
- 土地及用途法規檢討
- 變更使用圖說
- 建築師簽證及申請
- 消防法規檢討
- 無障礙檢討
- 室內裝修設計與申請
- 結構或機電專業整合
- 竣工查驗及後續程序
所以業主真正應比較的，不只是「申請一張變更使用執照多少錢」，而是整個案件需要建築師處理到什麼程度。
五、宜蘭老屋要特別注意「現況與原核准圖說不一致」
老屋案件往往比新建案複雜。
常見問題包括：
- 頂樓加蓋
- 陽台外推
- 未申請增建
- 夾層
- 隔間與原圖說不同
- 後方增建
- 騎樓占用
- 使用用途與使用執照不符
這類案件不能直接認定「房子存在很久就是合法」，也不能看到違建就直接判定整棟無法使用，而是要依歷史資料、原核准圖說、現況測量及個案法規逐項判斷。
若涉及既有建築合法化，也可延伸參考合法房屋證明建築師｜變更使用、室內裝修與老屋合法化完整規劃。
六、宜蘭「用途變更＋室內裝修」不能混為一談
這是業主最容易誤解的地方。
變更使用主要處理建築物使用用途及相關建築法規條件；
室內裝修則涉及室內天花板、牆面、隔間、固定裝修及防火避難等相關規範。
一個案件可能只有其中一項，也可能兩者同時發生。
例如：
辦公室 → 診所
可能同時涉及用途變更、無障礙、消防、室內裝修與醫療空間條件。
因此不宜先找室內設計、先拆牆，再回頭詢問能不能合法申請。完整的室內裝修申請，也可以參考室內裝修建築師推薦｜室內裝修許可、消防防火與竣工查驗。
七、宜蘭不同地區，變更使用需求也不相同
宜蘭市：辦公、診所、商業空間及既有建築用途調整需求較值得從原使用執照與都市計畫條件切入。
羅東：商業、店面、辦公及既有建築活化案件，應特別重視用途、消防與建築現況。
礁溪、頭城：旅宿及觀光相關建築用途較常需要從原核准用途、土地條件、消防及旅宿營運條件整體檢討。旅宿案件可進一步參考宜蘭旅館民宿建築師推薦｜礁溪、羅東、頭城旅宿新建、改建與用途變更。
五結、冬山、壯圍、員山、三星：若涉及較大基地、農業區或非都市土地，更應先確認土地使用及建築合法條件。
蘇澳、南澳、大同：部分基地具有特殊地形、土地使用或交通條件，應採個案方式評估。
宜蘭縣政府建築管理科目前也依鄉鎮市進行案件承辦分工，因此實際申請窗口仍應依建築物所在地確認。宜蘭縣政府-建設處
八、建築線與土地條件也可能影響用途變更
用途變更並不只是「換一個用途名稱」。
若案件涉及增建、改建、出入口、基地調整或其他建築行為，還可能需要重新檢討基地與道路關係。
宜蘭縣政府提供建築線指示（定）申請制度，並要求依案件準備地籍圖、臨接道路資料、現況照片及由建築師或測量技師簽章的相關圖件。我的E政府
因此，若用途變更同時伴隨建築改造，不應把原有建築資料與基地條件分開處理。
九、宜蘭變更使用執照的實務判斷表
| 業主目前狀況 | 第一個應做的工作 |
|---|---|
| 準備租店面 | 先查原使用用途與預計用途 |
| 準備購買老屋 | 使用執照＋現況合法性 |
| 辦公室改診所 | 用途＋消防＋無障礙 |
| 店面改餐飲 | 用途＋消防＋機電 |
| 商辦改醫美 | 使用類組＋消防＋室內裝修 |
| 廠房改其他用途 | 土地使用＋用途＋消防 |
| 老屋改長照 | 建築、避難、無障礙、消防整合 |
| 旅館轉型 | 原用途＋土地＋旅宿及新用途條件 |
| 已經裝修完成 | 先確認現況與合法性，再決定補正方向 |
十、相關實務規劃經驗｜先評估，再決定申請方式
周嘉源建築師事務所處理既有建築用途調整時，核心並不是單純代送一份申請書，而是從：
原使用執照 → 現況調查 → 土地條件 → 預計用途 → 建築法規 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 機電 → 室內裝修 → 申請 → 施工 → 查驗
逐階段整合。
在宜蘭地區，若是既有建築轉型、長照、商業空間、旅宿或其他特殊用途，更應先做完整可行性評估。周嘉源建築師事務所亦有宜蘭長照中心等相關實務規劃經驗，遇到不同用途案件，仍會依實際基地與建築條件逐案檢討，而不是直接套用既有案例。
十一、宜蘭在地服務｜變更使用從評估一路做到合法使用
周嘉源建築師事務所長期提供宜蘭地區建築法規與既有建築規劃服務，服務範圍涵蓋：
宜蘭市｜羅東｜礁溪｜頭城｜五結｜冬山｜壯圍｜員山｜三星｜蘇澳｜南澳｜大同
服務內容包括：
用途變更｜變更使用執照｜既有建築合法性｜老屋改建｜建築設計｜室內裝修｜消防整合｜無障礙｜停車檢討｜建照申請｜使用執照｜工程規劃
周嘉源建築師事務所宜蘭分所服務據點：
宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485
如果準備在宜蘭租屋、買房、購買店面、投資旅館、改造廠房或將既有建築轉作新用途，建議先準備地址、地號、原使用用途、預計新用途、建築面積及現況照片，再進行前期判斷。
十二、宜蘭變更使用執照 FAQ
Q1：宜蘭變更使用執照一定要找建築師嗎？
如果案件涉及依法應由建築師辦理的建築設計、圖說、簽證或申請工作，就應依案件性質由建築師處理。宜蘭縣政府的變更使用申請文件本身也列有委託建築師文件及建築師簽證相關資料。我的E政府
Q2：宜蘭變更使用執照建築師費用多少？
沒有單一固定價格。應依建築面積、樓層、用途變更內容、現況合法性、消防、無障礙、室內裝修、結構及申請工作量個別報價。
Q3：只做室內裝修就不用辦變更使用嗎？
不一定。用途變更與室內裝修屬於不同建築管理事項，應先比較原使用執照與預計使用方式，再判斷應辦程序。
Q4：老屋有違建還能不能申請？
不能直接用「可以」或「不可以」回答。應先確認違建位置、合法建築範圍、原核准圖說及預計變更範圍，再依宜蘭相關規定判斷處理方式。宜蘭縣政府目前也設有涉及違建的變更使用處理規範。宜蘭縣政府-建設處
Q5：什麼時候找建築師最適合？
最理想是在簽租約、購買建築物、確定投資或開始裝修以前。先確認能不能合法使用，通常比工程開始後才修改更有效率。
宜蘭用途變更，真正重要的是先確認「合法可行性」
變更使用執照不是單純把使用名稱改掉，而是要回答：
原本是什麼？ → 現在想做什麼？ → 土地能不能做？ → 建築能不能改？ → 消防能不能符合？ → 無障礙能不能處理？ → 室內裝修是否需要申請？ → 最後能不能合法營運？
如果您準備在宜蘭辦理變更使用執照、用途變更、老屋合法化、商辦轉型、店面用途調整、診所、醫美、餐廳、長照、日照、旅宿或其他既有建築用途調整，建議先提供：
建築地址＋土地地號＋原使用用途＋預計新用途＋建築面積＋樓層＋現況照片＋既有使用執照資料
由周嘉源建築師事務所先協助判斷是否需要變更使用、需要哪些專業檢討、申請範圍與後續工程方向，再進一步確認建築師服務費用，避免先裝修、先簽約後才發現用途或建築條件不符。
宜蘭變更使用執照，不只是申請一張執照，而是從土地、建築、用途、消防、室內裝修到合法營運的完整建築規劃。