宜蘭商業空間建築師推薦｜店面、餐廳、診所、醫美、辦公室用途變更與室內裝修完整規劃｜周嘉源建築師事務所

在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳、大同規劃店面、餐廳、診所、醫美、辦公室或其他商業空間，真正需要先確認的不是「裝潢要做什麼風格」，而是這個地址能不能合法做預定用途。

商業空間從租店面、買商辦到正式營業，應依序檢查土地與建築條件、原使用執照、使用類組、現況合法性、用途變更、消防、避難、無障礙、停車、機電及室內裝修。宜蘭縣政府建設處建築管理科目前業務涵蓋建造執照、使用執照、變更使用、室內裝修及無障礙等項目；宜蘭縣政府的變更使用執照申辦資訊也明列土地使用分區、原核准圖說、現況照片、消防及室內裝修等資料，顯示商業空間規劃本質上是建築、法規與營業需求的整合工程。我的E政府

因此，宜蘭開店最理想的順序不是「簽約 → 裝潢 → 發現問題」，而是：

選址 → 建築可行性評估 → 用途確認 → 法規檢查 → 申請判斷 → 設計 → 施工 → 查驗 → 合法營業

一、宜蘭開店，第一步不是找室內設計，而是先找建築師

很多業主找宜蘭店面時，首先比較的是：

地點、租金、坪數、人流、門面。

但真正影響能不能營業的條件，還包括：

• 原使用執照核准用途
• 建築物使用類組
• 土地使用分區及使用管制
• 預計營業用途
• 現況是否與原核准圖說一致
• 是否存在違建、夾層或增建
• 消防及避難條件
• 無障礙設施
• 停車條件
• 給排水、電力、空調及機電
• 餐飲排煙與廚房條件
• 室內裝修是否需要申請
• 是否涉及變更使用或其他目的事業主管機關程序

因此，如果準備在宜蘭市、羅東或礁溪承租店面，建築師介入的時間點最好在簽約之前。

這也是為什麼商業空間規劃不能只比較「裝潢一坪多少錢」，而應先確認「這個物件是否值得投入裝修成本」。

二、宜蘭租店面前，應先取得哪些資料？

第一次找建築師評估，不一定要已經完成室內設計，但資料越完整，前期判斷越精準。

建議準備：

宜蘭縣政府提供使用執照謄本申請服務，起造人或建物所有權人可以依規定申請相關資料。我的E政府

如果是老店面、老商辦或多年未整理的建築，更不能只看現況裝潢，而應把使用執照＋原核准圖說＋建物現況放在一起比較。

三、宜蘭店面可以直接改成餐廳嗎？不一定

這是商業空間案件最常見的問題。

例如：

辦公室 → 餐廳
店面 → 餐飲
商辦 → 診所
辦公室 → 醫美
住宅 → 商業使用
店面 → 健身空間

都不能單純因為「空間看起來可以使用」就認定可以合法營業。

宜蘭縣政府目前明確將「使用執照（變更）」與「室內裝修（許可）」列為建築管理業務；涉及使用類組或主要構造、防火區劃、防火避難、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，依法可能需要辦理變更使用執照，是否屬於一定規模以下免辦案件則須依個案判斷。我的E政府

因此，應先建立：

原使用用途 → 預定用途 → 使用類組 → 建築條件 → 消防避難 → 無障礙 → 室內裝修 → 變更使用

這套判斷流程。

若想進一步了解全台用途變更的完整邏輯，也可參考用途變更建築師推薦｜變更使用執照、室內裝修、消防申報完整指南，再回到宜蘭個案依縣府規定進行檢討。

四、宜蘭餐廳規劃，真正困難的往往不是座位數

餐廳表面上是室內空間，但實際涉及：

廚房＋排煙＋給排水＋電力＋瓦斯＋消防＋空調＋垃圾＋油污＋後場物流＋避難。

如果是在羅東、宜蘭市成熟街區承租既有店面，尤其要注意原建築是否能容納新的設備需求。

例如餐廳想增加：

• 大型廚房
• 排油煙設備
• 排煙管
• 冷凍冷藏設備
• 大功率電器
• 瓦斯設備
• 洗滌區
• 截油及排水設施

就可能牽動建築、消防、機電甚至外牆及公共空間條件。

因此，餐廳裝潢不是單純選材與美學，而是營業設備能否合法、安全且實際施工的整合問題。

五、宜蘭診所、醫美，更應在租約前進行建築評估

診所與醫美空間比一般店面需要更完整的前期檢查。

例如：

候診區 → 櫃檯 → 診療空間 → 醫療作業區 → 衛生設備 → 無障礙 → 消防避難 → 機電 → 空調 → 室內裝修

都必須與既有建築條件整合。

如果是：

辦公室改診所
店面改診所
商辦改醫美
既有商業空間改醫療用途

就更不能直接交給室內設計師開始畫圖。

醫療用途還可能涉及目的事業主管機關的設立與申請要求，因此應先確認建築用途是否成立，再進入醫療空間設計。

對診所、醫美規劃而言，可以進一步參考醫美診所、牙醫診所設立建築師｜診所立案、變更使用與室內裝修完整規劃，再依宜蘭個案條件進行建築及申請整合。

六、宜蘭商業空間完整流程：從找店面到正式營業

一個較完整的商業空間案件，可以按照以下順序：

① 找到物件
↓
② 提供地址、地號及建築資料
↓
③ 土地及建築條件調查
↓
④ 調閱使用執照及原核准圖說
↓
⑤ 現場丈量及現況調查
↓
⑥ 確認預定營業用途
↓
⑦ 判斷是否涉及用途變更
↓
⑧ 消防、避難、無障礙、停車檢討
↓
⑨ 機電、給排水、廚房、排煙等工程評估
↓
⑩ 室內設計及建築圖說整合
↓
⑪ 相關申請及審查
↓
⑫ 施工
↓
⑬ 竣工、查驗及相關證明
↓
⑭ 正式營業

宜蘭縣政府的建築管理科本身即分別辦理建造執照、使用執照、變更使用、室內裝修、無障礙設施竣勘等建築管理事項。宜蘭縣政府-建設處

如果案件是新建、增建、改建或修建，還要進一步依案件性質判斷建造執照等程序；宜蘭縣政府的建造執照申辦資訊也明列新建、增建、改建及修建等建築行為涉及建造執照。我的E政府

七、老店面、老商辦，最重要的是先做「合法性檢查」

宜蘭市、羅東等成熟市區存在大量既有建築，若準備重新招商或轉換業態，建議先檢查：

• 使用執照
• 建物謄本
• 原核准圖說
• 現況樓層
• 現況隔間
• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 夾層
• 後側增建
• 騎樓使用
• 消防設備
• 避難動線
• 結構安全
• 無障礙
• 機電

如果現況與原核准圖說不同，就不應直接進入大筆裝修。

宜蘭縣政府目前也設有建築管理相關法規分類，包括「建築物擅自建造補辦建築執照申請辦法」及舊有違章建築修繕等規範，顯示既有建築合法性本身就是建築管理的重要環節。宜蘭縣政府-建設處

如果是閒置商辦、老建築或既有空間重新活化，也可以沿著既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃的思路，先比較「保留、改建、用途轉型、重建」哪一種方式最合理。

八、宜蘭不同地區，商業空間需求並不相同

宜蘭市

以既有商業、辦公、診所、店面及企業空間為主要規劃方向之一，老建築改造時尤其要確認原使用用途、消防、無障礙及室內裝修條件。

羅東

商業活動密度較高，店面、餐飲、診所及服務業空間常涉及既有建築再利用，因此應特別注意建築現況與實際營業需求是否匹配。

礁溪

觀光、餐飲及旅宿相關商業空間較常見，但不能因為位於觀光區就直接認定任何業態都能使用，仍須依土地及建築條件逐案判斷。

頭城

若涉及商業、觀光或既有建築活化，應把土地使用、建築用途、道路及停車條件一起檢討。

五結、冬山、壯圍、員山、三星

若案件涉及農地、農舍或農業相關土地，更不能直接套用一般市區店面的規劃邏輯，應先確認土地使用及相關開發條件。

蘇澳、南澳、大同

個別基地可能涉及不同的道路、地形或土地使用條件，商業開發更需要進行個案評估。

因此，「宜蘭商業空間」不是單一市場，而是不同鄉鎮、不同土地、不同建築用途所形成的個案市場。

九、宜蘭商業空間用途與前期檢查重點

因此，真正專業的商業空間建築師，不只是替業主「把店面畫漂亮」，而是先把合法使用與實際營業條件確認清楚。

十、宜蘭商業空間規劃，建築師真正的工作是什麼？

完整案件不應只停留在室內設計，而應從：

土地與建築調查
→ 使用執照及原核准圖說
→ 現況合法性
→ 預定用途
→ 變更使用判斷
→ 消防與避難
→ 無障礙
→ 停車
→ 機電與設備
→ 室內裝修
→ 相關申請
→ 施工及竣工

一路整合。

宜蘭縣政府的變更使用申請資料中，甚至明列使用執照、歷次變更文件、土地使用分區證明、消防設備檢查合格文件、室內裝修合格證明、原核准圖說、現況照片等資料。我的E政府

這也代表用途變更案件的核心從來不是「最後補文件」，而是一開始就要把建築條件查清楚。

十一、宜蘭商業空間實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所長期處理既有建築、商業空間、用途變更及建築法規整合案件。

宜蘭案件的實務判斷，重點不是單純套用其他縣市的設計，而是依宜蘭實際地號、建築物、使用執照與預定營業內容逐案檢查。

尤其是：

店面租賃前評估、餐廳用途規劃、診所及醫美空間、辦公室轉型、老屋活化、商業空間用途變更、室內裝修及消防整合

都應在投入裝修工程前先釐清。

若案件進一步涉及變更使用，可延伸參考宜蘭用途變更、變更使用執照與既有建築合法化完整規劃，再依實際基地條件進行專案判斷。

十二、宜蘭在地服務｜從選址評估一路做到合法營業

周嘉源建築師事務所宜蘭服務，不只是提供室內空間規劃，而是從商業物件能不能使用開始協助業主判斷。

服務內容包括：

租店面前建築可行性評估
土地及建築條件調查
使用執照與原核准圖說檢查
商業用途規劃
變更使用評估
變更使用執照
室內裝修申請
消防與避難檢討
無障礙規劃
老屋合法化
診所、醫美建築規劃
餐廳及商業空間規劃
建築設計與相關申請
施工及竣工整合

對宜蘭地主、房東、企業主及承租業者而言，最重要的不是先決定「怎麼裝潢」，而是先回答：

這個地址能不能做？
需要申請什麼？
需要改善哪些條件？
工程大約會做到什麼程度？
最後能不能合法營業？

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點

宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

十三、宜蘭商業空間建築師 FAQ

Q1：宜蘭租店面前一定要找建築師嗎？

如果只是一般低度裝修，未必需要完整建築師評估；但若準備經營餐廳、診所、醫美、健身、補習或其他有特殊建築條件的用途，建議在簽約前先確認。

Q2：辦公室可以直接改成診所嗎？

不能直接認定。應檢查原使用執照、使用類組、土地使用條件、消防、避難、無障礙、室內裝修及醫療機構相關要求。

Q3：餐廳裝潢一定需要申請嗎？

要依建築物性質、工程內容及使用情況判斷。涉及室內裝修、用途調整或其他建築及消防事項時，可能需要相關申請。

Q4：老店面有違建，可以直接重新裝修嗎？

不建議直接施工。應先確認合法建築範圍、違建狀況及原核准圖說，再決定修繕、合法化、用途轉型或其他方案。

Q5：宜蘭市與羅東的商業空間可以用同一套方式規劃嗎？

不能完全套用。即使同樣是餐廳或診所，不同地號的土地使用、建築物、道路、消防及現況條件都可能不同。

Q6：可以只提供店面地址請建築師先判斷嗎？

可以作為初步資料。若能再提供地號、坪數、樓層、原使用用途、使用執照及現況照片，評估會更完整。

十四、宜蘭開店真正重要的第一步：先確認「能不能合法做」

宜蘭商業空間建築師的核心工作，不只是設計一個漂亮的店面，而是協助業主把：

地址 → 土地 → 建築 → 使用執照 → 預定用途 → 變更使用 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 施工 → 營業

完整串起來。

尤其宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山及其他鄉鎮的既有建築條件各不相同，不能只看到「店面」兩個字，就認定可以直接開餐廳、診所或其他商業用途。

宜蘭縣政府建設處目前同時辦理建築執照、使用執照、變更使用、室內裝修及無障礙等業務；因此，商業空間越早進行建築可行性判斷，越能避免租約簽下、裝修完成後才發現用途或建築條件不成立。宜蘭縣政府-建設處

如果您準備在宜蘭租店面、買商辦、開餐廳、診所、醫美、辦公室或規劃其他商業空間，建議先準備：

地址／地段地號＋建築面積＋樓層＋原使用用途＋現況照片＋預計營業項目

由周嘉源建築師事務所協助從建築合法性、用途、消防、無障礙、室內裝修到申請路徑進行初步判斷，降低買錯、租錯及裝修後才發現無法合法營業的風險。

宜蘭商業空間，先確認能不能合法經營，再開始設計。