基隆都市更新不是單純「房子老了就都更」，而是必須從土地地號、都市計畫、土地使用分區、更新地區、更新單元、建築線、道路、土地與建物權利、法定容積、容積獎勵、基地整合、建築量體、停車、消防、公共空間、財務及未來使用需求逐項檢查。從中正、仁愛、信義市區，到安樂、中山、七堵、暖暖等區域，每一筆土地的條件都可能不同，因此都市更新建築師的第一項工作，不是直接畫新大樓，而是先判斷「能不能更新、怎麼更新、更新後能形成什麼建築方案」。

目前基隆市都市更新政策仍持續推進，包含田寮河周邊更新地區、安樂區更新案件、七堵策略性更新地區，以及中正區忠義段等公辦或招商案件。基隆市政府最新公告顯示，2026年10月5日已核定實施七堵區大華段等150筆土地及舊站段土地策略性更新地區及都市更新計畫；田寮河周邊更新地區亦已於2026年1月核定。基隆市政府

因此，基隆地主若正在評估老屋都更、社區重建、基地整合或大型土地開發，應先從基地可行性評估 → 更新單元 → 建築量體 → 容積檢討 → 更新事業 → 建築設計 → 建照建立完整流程。

一、基隆都市更新第一步：不是畫大樓，而是先做基地評估

很多地主會直接問：

「我的房子已經五、六十年了，可以都更嗎？」

答案不能只看屋齡。

都市更新真正的前期判斷，至少要同步確認：

• 土地地段、地號及面積
• 土地使用分區
• 都市計畫
• 是否位於更新地區
• 更新單元條件
• 臨接道路與道路寬度
• 建築線
• 基地形狀
• 土地及建築物所有權
• 現有建築合法性
• 使用執照及原核准圖說
• 原建築容積
• 法定容積
• 容積獎勵可能性
• 停車需求
• 消防及避難條件
• 無障礙
• 建築量體
• 重建成本
• 更新後住宅、商業或其他使用需求

因此真正的問題應該從：

「房子老不老？」

提升到：

「這個基地是否具備更新條件？適合採都市更新、危老、一般重建、整建或維護？更新後又能形成什麼合理的建築量體？」

如果地主還處於土地開發初期，也可以先從基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查、建築規劃與開發可行性完整整合開始，把土地本身的開發條件先釐清，再進入都市更新判斷。

二、基隆都市更新單元，不能只看「附近有沒有都更」

都市更新單元是整個案件非常重要的基礎。

依現行《基隆市都市更新單元劃定標準》，在特定條件下，更新單元可能涉及完整計畫街廓、臨街道路或街廓內相連接土地達一定面積、跨道路及其他特殊整合條件；若所在地已經是政府劃定的都市更新地區，則還要依該地區都市更新計畫及相關規定判斷。法規查詢系統

同時要注意，基隆市政府在2026年3月已預告修正「基隆市都市更新單元劃定標準」，代表更新單元制度仍在調整發展中。地主不能只拿舊資料自行判斷，應以申請當時適用的法令及市府公告為準。基隆市政府

因此實務上應把：

地籍圖＋地號＋道路＋土地權利＋既有建築＋都市計畫＋更新地區

全部套疊後，再判斷合理的更新範圍。

三、基隆六大行政區，都市更新評估重點不同

1. 中正區｜市中心、港灣與公辦都更

中正區是基隆都市更新的重要核心區域，除了既有老舊建築更新，也涉及港灣、商業、市政及公共空間整合。

目前市府持續推動中正區忠義段都市更新事業公開評選實施者招商；截至2026年9月，相關招商文件仍有最新變更公告。基隆市政府

因此中正區基地評估不能只計算容積，還要同步考慮：

基地整合 → 公共空間 → 商業及住宅使用 → 交通 → 建築量體 → 都市設計。

2. 仁愛區｜高密度市區與老舊建築整合

仁愛區既有建築密度較高，常見老屋、商業空間與住宅混合使用情形。

如果地主希望推動都市更新，應先檢查：

產權是否完整、基地能否整合、道路及建築線條件、原建築合法性，以及更新後的住宅或商業產品是否具有合理坪效。

3. 信義區｜住宅社區與基地整合

信義區若涉及老公寓、住宅社區或多筆土地整合，通常不能只看單一建物。

建築師需要進一步分析：

• 土地所有權人數量
• 基地範圍
• 建築物現況
• 道路及建築線
• 停車
• 更新後戶數
• 公共空間
• 容積配置

也就是從「單棟老屋」提升到「整體基地」判斷。

4. 安樂區｜老舊社區與公私協力更新

安樂區目前是基隆都市更新發展的重要區域。基隆市政府2026年7月公布安樂一期6號基地都更公聽會資訊，更新後規劃為2棟地上24層、地下4層建築，並納入開放空間及公益設施；後續將進入都市設計及都市更新審議。基隆市政府

這也說明安樂區都更不能只討論「重建幾層」，還要把：

開放空間、公益設施、交通、社區品質、建築量體及都市設計

一起納入。

5. 七堵區｜策略性更新與大型基地

七堵區的都市更新政策正在加速發展。基隆市政府已於2026年10月5日核定大華段等150筆土地及舊站段土地為策略性更新地區並訂定都市更新計畫。基隆市政府

因此七堵基地若涉及較大面積土地，不宜只用一般住宅都更模式思考，而應進一步分析：

基地規模、土地整合、交通、公共設施、住宅／商業配置、開放空間及分期開發。

6. 暖暖區｜社區更新與基地條件評估

暖暖的都市更新案件更需要回到個別地號判斷，包含道路、坡地、基地形狀、建築配置、停車及公共設施等。

不能因為同樣屬於基隆市，就直接套用中正或仁愛區的都市更新模型。

四、基隆都市更新基地評估矩陣

五、都市更新容積，不能直接等於「可以蓋的樓地板」

地主最常問：

「都更後可以增加多少容積？」

這個問題不能只用一個百分比回答。

實務上應建立：

法定容積 → 更新適用條件 → 容積獎勵項目 → 建築量體 → 停車及公共空間 → 實際可利用樓地板

的完整計算邏輯。

基隆市目前有《基隆市都市更新建築容積獎勵辦法》，最新地方規定於2025年11月發布，內容涉及容積獎勵項目、計算方式、額度與申請條件。法規查詢系統

因此，「容積獎勵」不能在還沒做基地分析前直接當成地主一定取得的樓地板面積。

建築師真正需要做的是把法定容積與可申請條件轉換成實際可建築的量體方案。

六、都市更新不只是重建，也要比較整建與維護

都市更新的核心不一定是「拆掉重蓋」。

依基地及建築現況，可以比較：

① 重建

適合建築老舊、空間效率低、結構或機能已不符合需求的基地。

② 整建

如果建築本體仍有使用價值，可以評估外牆、公共空間、設備、無障礙或其他建築機能改善。

③ 維護

部分基地不一定需要大規模重建，而是透過修繕及維護改善建築環境。

基隆市目前也受理中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業，內容涵蓋都市更新重建、整建或維護等方式。基隆市政府

因此，地主真正需要的不是「一定要都更」，而是先找出最適合這塊土地與這棟建築的更新方式。

若基地上已有老建築，也可搭配基隆建築設計建築師｜新建、改建、增建、擴建與既有建築活化完整規劃，比較保留、改建、用途轉型與拆除重建的不同路徑。

七、基隆都市更新完整流程

基隆都市更新建築規劃，建議依以下順序推進：

① 地號與土地資料確認
↓
② 土地使用分區與都市計畫檢查
↓
③ 是否位於更新地區確認
↓
④ 更新單元可行性評估
↓
⑤ 土地及建築物權利調查
↓
⑥ 建築合法性與現況調查
↓
⑦ 建築線、道路及基地條件分析
↓
⑧ 法定容積及容積獎勵檢討
↓
⑨ 更新後建築量體初步規劃
↓
⑩ 停車、消防、無障礙及公共空間檢討
↓
⑪ 開發成本與財務可行性分析
↓
⑫ 更新方向及整合策略確認
↓
⑬ 都市更新事業規劃
↓
⑭ 都市更新審議
↓
⑮ 建築設計
↓
⑯ 建造執照及相關申請
↓
⑰ 工程、竣工及後續使用

這也是為什麼都市更新案件不能把「土地整合」、「都更計畫」與「建築設計」完全切開處理。

基隆市政府目前持續公布更新地區、都市更新審議、招商及公聽會等資訊，地主可透過基隆市政府都市發展處掌握最新公告；正式案件則仍應由建築師依個別地號及申請時點確認適用法令。基隆市政府

八、基隆都市更新與危老重建，不能直接畫上等號

老屋要重建時，常見的選擇包括：

都市更新｜危老重建｜一般拆除重建｜改建｜整建｜維護

每一種方式的適用條件、土地整合方式、程序及建築規劃邏輯不同。

例如同一個老舊社區：

• 土地權利人很多，可能需要整體都市更新策略。
• 基地規模及條件符合其他重建方式，可能適合比較危老。
• 建築本身仍有價值，可能適合整建。
• 產權或基地條件不足，則需要先處理土地整合。

所以真正專業的都市更新建築師，不是先指定一條路，而是先做開發路徑比較。

九、基隆都市更新，真正困難的是「基地＋建築＋權利」整合

都市更新最容易被低估的部分，就是地主只看到自己的房子，卻沒有看到整個基地。

例如一塊土地可能涉及：

多筆地號＋多位地主＋不同建物＋不同樓層＋道路＋既有違建＋共有土地＋公共設施＋停車需求。

這些條件最後都會回到建築量體。

因此建築師在前期應該建立：

地籍 → 權利 → 都市計畫 → 更新單元 → 建築 → 容積 → 停車 → 公共空間 → 成本 → 更新後產品

的完整分析鏈。

這也是都市更新與一般單棟住宅設計最大的差異。

十、基隆都市更新相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所的都市更新與土地開發規劃，重點不是只替地主製作一套建築圖，而是從土地條件、都市計畫、建築法規到開發方案進行整合。

對於基隆的中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等區域，若涉及老屋重建、社區整合、基地開發或既有建築活化，前期都應先回答：

這個基地能不能更新？

更新範圍怎麼劃？

地主應該採都市更新、危老、重建還是整建？

更新後可以形成多少合理建築量體？

容積如何配置？

停車與公共空間是否成立？

最後的開發成本與使用需求是否合理？

這些問題確認後，才進入後續都市更新事業計畫、建築設計及建照程序。

十一、基隆都市更新建築師服務｜從基地評估一路做到建築完成

周嘉源建築師事務所提供基隆地區長期建築與土地開發規劃服務，涵蓋：

中正區｜仁愛區｜信義區｜安樂區｜中山區｜七堵區｜暖暖區

服務內容包括：

• 都市更新基地可行性評估
• 更新地區判讀
• 更新單元檢討
• 土地使用分區分析
• 都市計畫檢查
• 建築線與道路條件分析
• 土地及建築物權利資料整理
• 既有建築合法性調查
• 法定容積檢討
• 容積獎勵條件分析
• 更新後建築量體規劃
• 停車及車道規劃
• 消防及無障礙整合
• 公共空間與開放空間規劃
• 都市更新事業規劃
• 建築設計
• 建照申請
• 老屋改建、增建、擴建
• 重建及既有建築活化
• 土地開發可行性評估

基隆的都市更新政策仍持續推進，從田寮河周邊、中正區，到安樂及七堵策略性更新地區，都有不同的政策背景與基地條件，因此不能用同一套建築量體或更新模式套用所有案件。基隆市政府

周嘉源建築師事務所｜基隆分所服務據點

基隆市中正區義一路99號

建築師諮詢｜0926-699485

十二、基隆都市更新基地評估，地主應準備哪些資料？

第一次與建築師討論時，建議先準備：

土地資料

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地面積
• 土地謄本
• 地籍圖

建築資料

• 建物謄本
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 現況照片
• 現有樓層及面積

權利資料

• 土地所有權人
• 建築物所有權人
• 共有情形
• 已知地主整合狀況

開發需求

• 想重建或整建
• 是否準備自住
• 是否出租
• 是否出售
• 預計住宅、商業或其他用途
• 是否已有其他地主參與

資料越完整，越容易在前期快速判斷基地是否值得進一步投入都市更新規劃。

十三、FAQ｜基隆都市更新建築師常見問題

Q1：房子很老就一定可以都市更新嗎？

不一定。屋齡只是判斷因素之一，還要檢查土地、建築、都市計畫、更新單元、權利關係及其他法定條件。

Q2：基隆都市更新一定要整個街廓一起做嗎？

不一定。現行基隆市都市更新單元劃定標準對完整街廓、相連土地面積及特殊條件有相關規定，實際仍應依所在地及申請時適用規定判斷。法規查詢系統

Q3：都市更新後一定可以增加很多容積嗎？

不能直接保證。應先確認法定容積，再依適用的容積獎勵規定及個案條件計算，最後還要回到實際建築量體、停車及公共空間檢討。法規查詢系統

Q4：老公寓要都更，第一步應該找誰？

建議先找能夠整合土地、都市計畫、更新單元與建築規劃的建築師進行前期評估，而不是一開始就只討論建築外觀。

Q5：基隆目前有哪些都市更新發展區域？

目前市府公告資訊可見田寮河周邊、中正區、安樂區及七堵區等更新地區或案件持續推進；實際是否涉及個別土地，仍應依地號查核最新公告。基隆市政府

Q6：地主只有一間老屋，也可以找建築師評估嗎？

可以。即使尚未形成大型社區都更，也可以先從地號、土地使用、建築合法性、更新單元及重建條件開始評估，再比較都市更新、危老或一般重建等方式。

基隆都市更新，先做對基地評估，才能做對後面的建築

基隆都市更新真正重要的第一步，不是先畫一棟漂亮的大樓，而是先把：

土地 → 都市計畫 → 更新地區 → 更新單元 → 土地權利 → 建築現況 → 容積 → 建築量體 → 停車 → 公共空間 → 開發成本

完整串起來。

從中正、仁愛、信義的市區老舊建築，到安樂、中山、七堵、暖暖的住宅社區及較大基地，每一筆土地都有自己的都市計畫、道路、產權及建築條件。尤其目前基隆更新地區及策略性更新案件持續增加，地主更應以最新公告與個別地號條件作為判斷基礎。基隆市政府

如果您正在評估基隆都市更新、老屋都更、社區重建、基地整合、危老重建或土地開發，建議先準備：

土地地址／地段地號／土地面積／建物資料／現況照片／所有權人狀況／預計用途

再由建築師依序進行：

基地評估 → 更新單元 → 都市計畫 → 容積檢討 → 建築量體 → 開發方案 → 都市更新程序 → 建築設計 → 建照申請 → 工程

如此才能真正把「一筆土地」轉化成可以判斷、可以規劃、可以申請、可以執行的都市更新建築開發方案。