基隆農地建築規劃，不能從「這塊農地可以蓋幾坪」開始，而應先確認土地使用分區、使用地類別、都市計畫或非都市土地身分、農業使用條件、臨路與建築線、坡地、水土保持、排水、既有建築合法性，以及預計興建的農舍或農業設施是否合法可行。

基隆市的非都市土地依使用分區及使用地類別進行管制，農牧用地主要供農牧生產及其設施使用；甲、乙、丙等建築用地則有不同的建築使用定位。基隆市政府 基隆市都市計畫體系亦涉及農業區、保護區及建築線指定等不同審查事項。基隆市政府

尤其基隆中正、安樂、中山、七堵、暖暖、信義、仁愛的土地條件差異明顯，部分基地還具有山坡地、巷道、坡度、水土保持或既有建築等複合問題。因此，地主真正需要的不是單純畫一棟房子，而是由建築師先完成：

地號確認 → 土地分區 → 用地類別 → 農業使用 → 建築條件 → 坡地／水保 → 農舍或農業設施判斷 → 基地配置 → 申請程序 → 建築設計

一、基隆農地建築規劃，第一步是確認「土地到底是什麼」

同樣稱為「農地」，在法規上可能完全不同。

基隆市政府資料指出，非都市土地有不同使用分區及19種使用地類別，其中農牧用地是供農牧生產及其設施使用；甲種建築用地則屬山坡地範圍外農業區內供建築使用的用地類別，丙種建築用地則涉及森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內農業區等建築使用。基隆市政府

因此地主提供一個地號後，建築師首先應確認：

• 土地坐落及地號
• 土地面積
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 都市土地或非都市土地
• 是否屬農業區
• 是否屬山坡地保育區
• 是否涉及國家公園或其他特殊管制
• 地上是否已有建築
• 建築物是否有使用執照
• 現況是否與核准圖說一致

這也是為什麼買基隆農地前，不能只看仲介提供的「農地坪數」或單價。

如果地主正在評估購地，也可先參考基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查、建築規劃與開發可行性完整整合，先建立土地可建性的判斷架礎。

二、農地不等於農舍，農舍也不等於一般住宅

基隆農地案件最常見的誤解，就是把「農地」直接等同於「可以蓋住宅」。

實際上，農舍具有特定法規條件，而且農舍與農業設施是不同的規劃類型。

基隆市政府目前設有申請興建農舍相關文件，包括農業用地興建農舍申請書、基隆市興建農舍經營計畫書、耕種切結書等資料。基隆市政府

因此，如果地主想興建農舍，建築師前期不能只畫住宅平面圖，而要同步檢查：

農業用地條件 → 農民／經營條件 → 農業經營計畫 → 農舍興建條件 → 基地配置 → 建築設計 → 建照 → 使用執照

更重要的是，農舍取得使用執照後仍涉及農業使用管理。基隆市政府設有農業用地及農舍稽查機制，包含農業使用認定、農舍違法使用查處，以及建築法規、都市計畫與土地使用管制等不同面向。法規查詢系統

所以農舍規劃不能只思考「房子要蓋得多漂亮」，而應從土地農業使用及長期合法使用一起規劃。

三、如果不是農舍，而是農業設施，判斷方式又不同

基隆農地常見另一類需求，是：

• 溫室
• 農機具室
• 農業資材室
• 育苗設施
• 農產品集貨空間
• 農產品加工相關設施
• 冷藏、冷凍相關設施
• 其他農業生產所需設施

這類案件不能直接套用農舍規則，而要依農業設施容許使用制度及設施種類判斷。

基隆市另有「申請興建農業設施高度及樓層審查基準」，針對不同農業設施的高度及樓層設有審查基準，例如部分育苗、菇類等設施原則上有樓層及高度限制；是否適用及是否有特殊條件，仍須依實際設施類型判斷。法規查詢系統

因此，地主第一次找建築師時，最好不要只說：

「我要在農地上蓋一間房子。」

而應說明：

「我的農業經營內容是什麼？需要什麼空間？人員如何使用？農機如何進出？產品如何集貨？是否需要冷藏或加工？」

建築師才能把農業需求與建築法規放在同一個方案裡。

四、基隆農地最重要的另一關卡：道路與建築線

基隆地形與都市發展條件特殊，很多土地不是單純「有一條路就可以蓋」。

基隆市建築管理自治條例對建築基地臨接計畫道路、市區道路、公路或符合規定的現有巷道，涉及指定建築線的申請及相關文件；申請指定建築線時，也涉及地籍套繪、基地位置、現況圖及地籍圖等資料。法規查詢系統

因此農地基地評估應確認：

所以不能拿地籍圖自己量一量，就直接畫農舍。

五、基隆山坡地農地，更要把坡度、水土保持與地質放進前期評估

這是基隆農地與一般平原地區非常不同的地方。

如果基地涉及山坡地，建築規劃可能不只涉及建築法規，還可能牽涉：

坡度 → 地形 → 地質 → 水土保持 → 排水 → 擋土 → 基礎 → 建築配置 → 雜項工程

基隆市相關農業區及保護區土地使用審查規定，也要求部分案件檢附建築線指示（定）核准圖、地籍資料、土地使用分區證明、原始地形坡度分析圖、計畫書、平面配置圖及立面圖等資料。法規查詢系統

基隆市實際建築執照案例也可看到，部分農舍基地涉及山坡地、水土保持計畫、地質調查及相關專業技師協作。master.klcg.gov.tw

因此，若地主持有七堵、暖暖、中山一帶的坡地農地，更不能只問「可以蓋幾坪」，而應先問：

基地是否適合開發？開發範圍在哪裡？土方及排水怎麼處理？水土保持是否成立？

六、基隆七大行政區，農地建築評估重點並不一樣

七堵區｜農地、坡地與既有建築綜合判斷

七堵部分區域具有較明顯的農地及山坡地條件，若涉及農舍，除了農業使用及建築條件，也要檢查坡度、道路、水保與地質。

實務上不能只用「農地坪數」判斷開發量。

暖暖區｜農地利用、坡地與排水條件

暖暖的土地案件可能同時涉及農業使用、山坡地、既有建築與道路條件，因此基地排水及地形分析尤其重要。

中山區｜都市計畫與坡地條件並存

中山區部分土地需要先釐清都市土地或非都市土地身分，再判斷農業區、保護區或其他土地使用條件。

安樂區｜既有建築與土地使用合法性

安樂部分案件若土地上已經有房屋，建築師應先查使用執照、原核准圖說與現況，而不是直接進入裝修或增建。

中正區｜土地分區與都市計畫條件優先

中正區部分土地較接近成熟都市環境，若地主提出農業使用、既有建築或土地活化需求，應先確認都市計畫與土地使用管制。

信義區｜個別土地條件與既有建築檢查

信義區農地案件相對少見，但若涉及個別特殊土地，仍須依地號確認使用分區、山坡地及建築條件，不能以行政區名稱直接推論。

仁愛區｜都市土地條件與既有建築再利用

仁愛區若涉及特殊土地或既有建築，應以個案地號確認土地身分及使用合法性，再決定是否進行改建或其他利用。

同一行政區內，不同地號的法規答案也可能完全不同。

七、基隆農地建築規劃完整流程

完整案件建議按照以下順序進行：

Step 1｜取得地號與土地資料

準備：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 地號
• 土地面積
• 使用分區
• 使用地類別
• 現況照片

基隆市地政處也說明，非都市土地會依使用分區及使用地類別進行土地使用管制。基隆市政府

Step 2｜確認土地可以做什麼

先回答：

農舍？農業設施？農業經營？既有建築活化？

不要先畫房子。

Step 3｜確認道路與建築線

檢查臨路、道路寬度、建築線、私設通路、基地寬度與車輛進出。

Step 4｜檢查坡地、水保與排水

涉及山坡地時，進一步檢查坡度、地質、水土保持、排水及基地工程條件。

Step 5｜建立農業使用與建築配置

把農業經營內容轉換成實際空間需求，包括農舍、農業設施、農機、產品、工作動線及必要設備。

Step 6｜進行建築量體規劃

確認：

建築位置 → 建築面積 → 樓層 → 高度 → 動線 → 停車 → 排水 → 農業設施配置

Step 7｜銜接主管機關程序

依案件性質處理農業主管機關、都市計畫、土地使用、建築及水土保持等程序。

Step 8｜正式建築設計與申照

完成必要專業整合後，再進入建築設計、建造執照、雜項執照及後續使用執照程序。

八、基隆農地買地前，最值得先做的是「建築可行性評估」

如果地主準備購買七堵、暖暖、中山或其他基隆農地，建議不要只比較：

一坪多少錢？

而應比較：

土地買進價格＋合法可使用範圍＋建築可行性＋坡地工程＋水保成本＋建築成本＋未來使用價值。

例如兩塊都是100坪農地，其中一塊道路條件良好、坡度較低、農業使用條件明確；另一塊雖然單價較低，但道路、坡度、水保或既有建築合法性存在問題，最後的實際開發價值可能完全不同。

如果已經確定要進行土地開發，可進一步參考基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查、建築規劃與開發可行性完整整合；若土地已有建築，則可銜接基隆建築設計建築師｜新建、改建、增建、擴建與既有建築活化完整規劃，依既有建築狀況比較保留、改建、增建或重新規劃的可能性。

九、既有農舍、老屋或農業建築，更要先查合法性

如果土地上已經有房屋，評估就不能只看土地。

應同步檢查：

• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 現況樓層
• 現況面積
• 使用類組
• 頂樓增建
• 外推
• 夾層
• 後續增建
• 農舍實際使用
• 是否有用途變更
• 是否涉及違規使用

基隆市政府對農業用地及農舍設有稽查制度，農舍不僅有建築合法性的問題，也涉及農業使用及違規使用管理。法規查詢系統

因此，已有老屋的地主，不應直接認定「以前就有房子，所以一定可以繼續改」。

應先確認合法範圍＋核准用途＋現況，再決定下一步。

十、實務規劃經驗：農地案件最重要的是跨領域整合

基隆農地建築案件真正困難的地方，往往不是畫平面圖，而是要把：

土地 → 農業 → 都市計畫 → 建築 → 道路 → 坡地 → 水保 → 排水 → 結構 → 申照

串在同一個開發流程中。

周嘉源建築師事務所進行農地及土地建築規劃時，會先從地號與土地條件判讀開始，再依地主真正需求建立農舍、農業設施或既有建築活化方案。

尤其是基隆七堵、暖暖、中山等可能涉及坡地條件的案件，更應避免先畫建築、最後才發現基地工程或土地使用條件無法成立。

十一、基隆農地建築規劃，地主第一次找建築師要準備什麼？

建議至少準備：

資料越完整，越能在正式投入設計之前找出真正的限制。

十二、基隆在地建築師服務｜從農地評估一路做到建築申請

周嘉源建築師事務所提供基隆市中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等區域的土地與建築規劃服務。

服務不只是農舍畫圖，而是從前期開始協助地主釐清：

買地前評估 → 地號調查 → 土地使用分區 → 使用地類別 → 農業使用 → 道路／建築線 → 坡度 → 水土保持 → 基地配置 → 農舍／農業設施 → 建築設計 → 建照申請 → 使用執照 → 既有建築合法性與後續使用規劃

基隆市政府目前由都市發展處辦理都市計畫使用分區證明、都市計畫農業區及保護區使用審查、建築線指定等相關業務；基隆市政府 地政處則提供非都市土地使用分區與使用地類別等相關資訊。基隆市政府 因此實務上應依個別地號向主管機關確認，而不是用「附近土地」的經驗直接套用。

周嘉源建築師事務所｜基隆分所服務據點：基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

十三、基隆農地建築規劃 FAQ

Q1：基隆農地可以直接蓋農舍嗎？

不一定。應先確認土地使用分區、使用地類別、農業用地條件、農舍相關規定、道路及基地條件，再判斷是否具備申請可能。

Q2：農牧用地可以蓋農業設施嗎？

部分農業設施可依相關規定申請容許使用，但必須依設施種類、土地條件、農業需求及適用法規個案判斷。基隆市也有農業設施高度及樓層審查基準。法規查詢系統

Q3：基隆農地有道路就代表可以蓋嗎？

不代表。仍應確認道路性質、建築線、基地臨路、通行權、排水及其他建築條件。基隆市建築管理規定對建築線及現有巷道有相關要求。法規查詢系統

Q4：七堵、暖暖的農地為什麼要特別注意坡地？

部分基地可能涉及山坡地、水土保持、地質及排水等問題，因此不能只用土地面積推算建築量體。

Q5：已經有農舍或老房子，可以直接增建嗎？

不建議直接施工。應先查使用執照、原核准圖說、建物謄本及現況，確認合法範圍後，再判斷增建、改建、修建或其他用途規劃。

Q6：買基隆農地前可以找建築師嗎？

可以，而且對高總價、坡地、道路條件複雜或有明確建築需求的土地，更建議在簽約前進行建築可行性評估。

基隆農地建築規劃，真正重要的是「先確認土地，再決定建築」

基隆農地開發最容易出現的錯誤，就是先看到「農地」兩個字，就直接思考要蓋什麼。

正確順序應該是：

地號 → 土地分區 → 使用地類別 → 農業使用 → 道路／建築線 → 坡地／水保 → 既有建築合法性 → 農舍或農業設施條件 → 建築量體 → 申請程序 → 建築設計

如果您準備在基隆中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖購買農地，或已持有農地準備興建農舍、農業設施，建議先提供：

土地地號＋土地面積＋現況照片＋預計用途＋既有建築資料

由建築師先確認土地能做什麼、基地能不能成立，再進一步決定建築怎麼做，才能降低買地後才發現無法依原構想開發的風險，讓農地真正轉化為合法、可申請、可施工、符合農業需求的建築規劃方案。