基隆非都市土地開發規劃建築師｜中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖土地評估、使用分區變更與興辦事業計畫完整整合｜周嘉源建築師事務所

基隆非都市土地開發，不能只看土地坪數、每坪價格或「有沒有道路」。從中正、仁愛、信義、安樂、中山，到七堵、暖暖，土地條件往往同時牽涉使用分區、使用地類別、容許使用、臨路與建築線、地形高差、山坡地、水土保持、交通、停車、消防、建築規模及目的事業主管機關。基隆市政府資料顯示，基隆非都市土地約6,161公頃，並涉及不同使用分區與19種使用地類別。基隆市政府

因此，真正完整的開發流程應從「土地能不能做」開始，再進一步確認「可以做什麼、需要哪些土地程序、建築怎麼配置、工程能不能落地」。周嘉源建築師事務所提供從土地開發可行性評估、使用分區與使用地檢查、興辦事業計畫、土地變更、基地規劃、建築設計、建照申請到工程整合的一體化建築規劃服務。

一、基隆非都市土地開發，第一步不是畫建築圖

很多地主拿到土地後，第一個想法是：

「這塊地可以蓋什麼？」

但專業建築規劃真正要先回答的是：

這塊土地依法屬於什麼？ → 現在能使用什麼？ → 預計用途是否合法？ → 是否需要變更？ → 建築基地是否成立？ → 最後才是怎麼蓋。

基隆市政府地政處目前說明，非都市土地是都市土地以外的土地，其使用依非都市土地使用管制規則管理；土地登記簿的標示部通常可以辨識非都市土地的使用分區及使用地類別。基隆市政府

因此，地主在購地前或開發前，最好先準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地面積
• 現況照片
• 周邊道路資料
• 預定開發用途
• 既有建築物資料
• 使用執照及原核准圖說
• 預計開發規模

如果是準備買地，更應先完成土地可建性判斷，而不是簽約後才發現用途或道路條件無法符合原本規劃。土地開發前，也可搭配基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查、建築規劃與開發可行性完整整合，建立從地號到建築方案的完整評估架構。

二、先分清楚「使用分區」與「使用地類別」

這是基隆非都市土地開發最容易被忽略、卻最重要的基本功。

基隆市政府資料指出，非都市土地依使用分區及使用地類別進行管制；目前相關資料列有11種使用分區及19種使用地類別。使用地類別包括甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，以及農牧、林業、遊憩、交通、水利、特定目的事業等用地。基隆市政府

也就是說：

「土地是自己的」不等於「任何用途都可以做」。

例如：

因此，不能只看到「建築用地」三個字，就直接推算可以蓋多少。

實務上應先利用基隆市政府非都市土地使用編定及管制專區確認相關制度，再依個別地號與預定用途進一步判斷。

三、土地使用分區確認後，還要檢查「能做什麼」

地主可能想做：

• 自地自建住宅
• 店面或商業空間
• 廠房
• 廠辦
• 倉儲
• 企業營業場所
• 長照機構
• 醫療空間
• 宗教設施
• 觀光休閒
• 農業相關設施
• 其他特殊事業

但地主想做的用途，與土地依法允許的用途，是兩個不同問題。

因此建築師需要把：

使用分區 → 使用地類別 → 容許使用 → 目的事業主管機關 → 建築使用 → 建築規模

串起來。

如果土地準備發展產業、廠房、廠辦或倉儲，還應同步考量貨車動線、裝卸、機電、消防與未來擴充；相關方向可參考基隆工業區建築師｜廠房、廠辦、倉儲新建、改建與產業空間完整規劃。

四、基隆非都市土地開發，臨路條件尤其重要

基隆最大的特色之一，就是地形與道路條件不能脫離基地單獨判斷。

土地看起來「有路」，不代表就一定具備完整建築條件。

應進一步檢查：

1. 臨接道路性質
2. 道路寬度
3. 現況通路
4. 建築線
5. 基地臨路長度
6. 車道出入口
7. 消防救災動線
8. 基地與鄰地關係
9. 是否涉及畸零地
10. 是否需要土地整合

基隆市建築管理自治條例對建築基地臨接道路及指定建築線有相關規定；申請建造執照時，也涉及土地權利文件、現況實測圖、配置圖、建築線及非都市土地通路相關文件。法規查詢系統

因此，非都市土地的土地評估不能只拿地籍圖量一量就決定建築量體。

五、基隆山坡地開發，要把地形當成核心條件

基隆非都市土地相當一部分具有山坡地、丘陵及高低差地形特性，土地開發不能只套用平地基地的思考方式。

建築師前期應檢查：

原始地形 → 平均坡度 → 高程 → 整地範圍 → 擋土 → 排水 → 水土保持 → 建築配置 → 道路 → 工程成本。

基隆市政府現有法規及相關資料也針對山坡地建築基地、坡地開發及擋土設施設有相關規範；部分山坡地案件還可能涉及水土保持及特殊審查。基隆市政府

所以，位於安樂、中山、七堵、暖暖等具有坡地條件的土地，尤其不適合只以「土地有幾坪」判斷開發價值。

真正重要的是：可利用土地有多少、建築基地能成立多少，以及工程成本是否合理。

六、非都市土地要不要變更？關鍵在「預定用途＋開發條件」

如果土地目前的使用分區或使用地類別，與預定開發用途不一致，就不能直接進入建築設計。

基隆市政府說明，非都市土地變更編定涉及政府機關或興辦事業人因興辦事業需要，經核准事業計畫後辦理使用分區或使用地類別相關變更；不同案件的受理機關及程序也會有所不同。基隆市政府

因此，實務流程通常應先判斷：

土地資料
↓
使用分區／使用地類別
↓
預定事業用途
↓
容許使用判斷
↓
是否需要興辦事業計畫
↓
是否涉及使用分區變更
↓
是否涉及使用地變更編定
↓
水土保持及其他專業審查
↓
建築基地成立
↓
建築設計
↓
建造執照

內政部國土管理署對非都市土地變更編定的流程說明，也將興辦事業計畫、目的事業主管機關審查、變更編定及相關會辦程序納入整體架構。內政部國土管理署

這也是為什麼非都市土地案件需要建築師在前期就介入，而不是等土地變更完成後才開始思考建築。

七、興辦事業計畫不是單純「寫一份計畫書」

涉及特定產業、長照、醫療、觀光、宗教、企業設施或其他特殊用途時，興辦事業計畫的核心不是文字內容，而是：

事業需求能不能與土地條件、土地程序及建築方案互相成立。

因此應同步確認：

• 事業內容
• 土地使用需求
• 開發範圍
• 建築量體
• 人員及使用人口
• 交通需求
• 停車
• 消防
• 水電
• 排水
• 環境條件
• 水土保持
• 分期開發
• 未來營運需求

如果只做事業計畫，卻沒有同步檢討建築基地與建築量體，後面仍可能發生「計畫核准了，但建築做不出來」的問題。

八、中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖，開發重點各有不同

中正區

涉及港區、既有聚落及山海地形條件，土地開發應注意土地管制、交通、既有建築及基地周邊環境。

仁愛區、信義區

都市發展程度較高，若涉及都市邊緣或非都市土地，應特別確認土地管制界線與實際土地條件，不能以行政區名稱直接推論個別地號。

安樂區、中山區

部分土地具有坡地及高低差條件，應將道路、排水、擋土、水土保持及建築配置一起評估。

七堵區

具有交通、物流及產業發展條件，企業評估廠房、廠辦、倉儲等用途時，更應把土地使用、貨車動線、裝卸、停車及機電需求整合。

暖暖區

土地開發常需要同時檢查既有聚落、坡地、道路及土地使用條件，不能單純用土地面積推估建築價值。

同一行政區的不同地號，也可能產生完全不同的開發結果。

九、基隆非都市土地開發完整評估表

十、既有建築基地，更要檢查合法性

如果非都市土地上已經有房屋，不能只看「現場有一棟房子」。

還要比對：

• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 現況樓層
• 現況面積
• 頂樓加蓋
• 增建
• 夾層
• 陽台外推
• 實際使用用途
• 結構安全
• 消防避難
• 建築合法範圍

如果地主想保留既有建築，就要比較修繕、改建、增建、用途轉型、合法化與拆除重建等方案，而不是直接假設「重新裝修」即可。

相關既有建築活化方向，可參考基隆建築設計建築師｜新建、改建、增建、擴建與既有建築活化完整規劃，從既有建築合法性與未來用途一起評估。

十一、從土地評估進入建築設計後，還有完整的申照流程

當土地條件、土地程序及事業用途確認後，才進入真正的建築規劃：

土地評估
→ 法規檢查
→ 使用分區／使用地確認
→ 事業用途定位
→ 興辦事業計畫（如需）
→ 土地變更（如需）
→ 基地配置
→ 建築量體
→ 結構、機電、消防
→ 建築設計
→ 建造執照
→ 雜項執照（如需）
→ 工程施工
→ 竣工及使用管理

基隆市政府都市發展處目前也提供建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照、變更使用及室內裝修等建築管理業務；2026年更公布建造及雜項執照首次掛號必備文件檢核表與建築師自主檢核表。基隆市政府

因此，建築師的角色不是只負責畫圖，而是把前期土地條件一路銜接到合法建築。

十二、基隆非都市土地開發最常見的五個錯誤

錯誤一：只看土地坪數

土地100坪不代表就能按照100坪的想像開發，坡度、道路、建築線、法規及工程條件都可能改變結果。

錯誤二：只看「建築用地」

甲、乙、丙、丁種建築用地的使用條件不同，仍應回到使用分區及實際容許使用判斷。

錯誤三：先買地，再問能不能做

如果用途特殊或土地價格高，應盡量在購地前進行可行性評估。

錯誤四：把土地變更與建築設計分開

土地變更若沒有同步考慮建築量體，後續可能出現土地程序與建築方案不一致的問題。

錯誤五：只處理土地，不處理事業

長照、醫療、廠房、宗教、觀光等案件，都必須讓土地、事業計畫與建築空間同步成立。

十三、周嘉源建築師事務所｜基隆非都市土地整合服務

周嘉源建築師事務所針對基隆中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等區域，提供非都市土地及建築開發的整合規劃。

服務不是單純替地主查一張分區資料，而是從：

地號 → 使用分區 → 使用地類別 → 容許用途 → 道路 → 建築基地 → 地形 → 水土保持 → 興辦事業計畫 → 土地變更 → 建築量體 → 建照 → 工程

逐階段判斷。

對於企業購地、地主自建、產業用地、廠房廠辦、既有建築活化、特殊用途、土地變更及需要興辦事業計畫的案件，更應在投入大量設計與工程成本前先確認整體可行性。

基隆在地服務據點

周嘉源建築師事務所｜基隆分所服務據點：基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

如果是基隆非都市土地案件，也可先透過基隆市政府非都市土地使用編定及管制專區整理土地基本資料，再由建築師依個別地號與預定用途進行實務判斷。

十四、基隆非都市土地開發 FAQ

Q1：基隆非都市土地可以直接蓋房子嗎？

不一定。必須先確認使用分區、使用地類別、容許使用、道路及建築條件，再判斷是否需要其他土地程序及建築許可。

Q2：土地謄本可以看出是不是非都市土地嗎？

基隆市政府地政處說明，非都市土地的使用分區及使用地類別會記載於土地登記簿標示部，可作為前期辨識的重要資料。基隆市政府

Q3：非都市土地一定要辦使用分區變更嗎？

不一定。是否需要變更，要依土地現況、預定用途、開發規模及適用法規判斷。有些案件可能涉及興辦事業計畫與使用地變更編定，有些則可能依原有管制直接進行後續規劃。基隆市政府

Q4：基隆山坡地開發為什麼要特別找建築師評估？

因為除了土地使用管制，還可能同時牽涉坡度、地形、排水、擋土、水土保持、道路及建築配置，工程成本也可能受到地形直接影響。

Q5：買基隆非都市土地前可以請建築師評估嗎？

可以，而且越早越有價值。建議至少提供地號、土地面積、位置、現況照片及預計用途，先確認土地是否符合投資與開發目標。

Q6：土地變更完成後是不是就一定可以蓋？

也不代表。土地程序完成後，仍須依建築法規及個案條件進行基地、道路、建築線、建築設計、消防、停車、結構及建造執照等後續程序。

基隆非都市土地開發，真正要先確認的是「土地能不能完整落地」

基隆非都市土地開發，最重要的從來不是先畫一張建築圖，而是先把土地合法性、使用分區、使用地類別、預定用途、道路、地形、水土保持、事業計畫、建築量體與工程條件全部串起來。

尤其在中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖，不同地號可能因地形、道路、使用管制及既有建築條件產生完全不同的開發結果。

因此，地主或企業在購地、投資或啟動大型開發前，建議準備：

土地地址／地段地號＋土地面積＋土地謄本＋地籍圖＋現況照片＋既有建築資料＋預定用途＋預計開發規模。

再依序進行：

土地評估 → 使用分區 → 使用地類別 → 容許使用 → 道路與基地 → 山坡地及水土保持 → 興辦事業計畫 → 土地變更 → 建築規劃 → 建照申請 → 工程執行。

如此才能真正把一筆基隆非都市土地，從「看得到的土地資產」，轉化成法規可行、建築可行、工程可行，而且真正能落地執行的開發方案。