基隆用途變更建築師｜中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖既有建築用途變更、變更使用執照與合法化完整規劃｜周嘉源建築師事務所

基隆市既有住宅、店面、商辦、診所、廠房、倉儲及其他建築，當經營用途改變時，真正需要處理的往往不是室內裝潢，而是土地使用分區、原使用執照、建築物使用類組、現況合法性、消防避難、無障礙、停車、室內裝修與變更使用程序能否同時成立。

尤其基隆市中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖，各區建築型態與土地條件不同，老屋、山坡地、巷弄基地、產業及倉儲建築也各有不同限制。基隆市目前仍設有「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照」制度，且最新一版辦法於2025年1月20日修正部分條文；即使符合免辦條件，建築物使用仍須符合土地使用分區及其他相關規定。基隆市政府

因此，基隆用途變更的正確順序應該是：

原始資料 → 土地與都市計畫 → 原使用執照 → 使用類組 → 現況合法性 → 新用途可行性 → 消防／避難／無障礙 → 室內裝修 → 變更使用或免辦程序 → 目的事業主管機關 → 合法營運。

一、基隆用途變更，第一步不是裝潢，而是確認「能不能合法使用」

很多基隆地主或業者拿到既有建築後，第一個想法是：

「把裡面重新裝修，就可以開始營業。」

但建築用途調整真正需要回答的是：

• 原本使用執照核准什麼？
• 現在準備做什麼？
• 土地使用分區是否允許？
• 新用途屬於哪一使用類組？
• 是否需要變更使用執照？
• 是否符合基隆市免辦變更使用條件？
• 消防與避難是否需要改善？
• 是否涉及無障礙設施？
• 室內隔間、天花板及防火材料是否需要申請室內裝修？
• 是否還有目的事業主管機關的立案或營業許可？

例如住宅改辦公、店面改診所、商辦改補習班、既有建築改日照或長照、廠房改倉儲，都不能只從室內坪數判斷。

如果是第一次接觸用途變更，可先從用途變更建築師完整指南建立基本判斷架構，再回到基隆個案確認實際條件。

二、基隆用途變更完整流程：從原使用執照一路查到合法營運

一個比較完整的基隆用途變更案件，可以拆成以下十個階段：

① 建築地址與地號確認
↓
② 土地使用分區與都市計畫檢查
↓
③ 調閱原使用執照及核准圖說
↓
④ 確認原使用類組與建築現況
↓
⑤ 判斷預定新用途是否合法
↓
⑥ 檢查消防、避難、無障礙、停車及機電
↓
⑦ 判斷是否需要變更使用執照或適用免辦制度
↓
⑧ 同步檢討室內裝修及違建問題
↓
⑨ 辦理相關建築及目的事業主管機關程序
↓
⑩ 完成後合法使用及營運

這個流程的核心不是「送一份申請書」，而是先把土地、建築、用途與工程四件事情整合。

三、第一階段：先查土地使用分區，不要只看房屋現在怎麼使用

基隆市政府都市發展處負責都市計畫使用分區證明、都市計畫土地使用管理及建築線指定等相關業務，因此用途變更前，應先從基地本身開始確認。基隆市政府

地主或業者至少應準備：

• 建築地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地使用分區
• 建物謄本
• 原使用執照
• 原核准竣工圖
• 現況照片
• 建築物樓層及面積
• 預定營業或使用內容

尤其同樣叫「辦公室」，實際使用內容可能不同；同樣是「商業空間」，如果涉及餐飲、醫療、教育、照護或其他特殊使用，法規要求也可能完全不同。

所以真正的判斷順序應該是：

土地允許什麼 → 建築原本核准什麼 → 新用途需要什麼 → 現況能否符合。

四、第二階段：原使用執照與現況合法性，是基隆老屋案件的核心

基隆許多既有建築具有較長使用年限，用途變更時不能只看現在現場的樣子。

建築師應比對：

這也是為什麼「老屋用途變更」與「單純室內裝修」不能混為一談。

如果既有建築同時具有資產活化需求，可以自然銜接既有建築活化建築師完整規劃，先比較保留、改建、用途轉型與重建哪一種方向比較合理。

五、第三階段：基隆免辦變更使用執照，並不是「不用管法規」

這是基隆用途變更最容易被誤解的地方。

基隆市現行「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照辦法」規定，符合一定條件的建築物變更使用類組，可以免辦理變更使用執照；但免辦後的使用仍必須符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目及相關開發許可。基隆市政府

而且部分用途，例如涉及目的事業主管機關許可的使用，仍須先取得相關許可後才能使用。法規查詢系統

因此實務判斷不能簡化成：

「坪數小，所以不用變更。」

正確應該是：

使用類組 → 變更後用途 → 建築規模 → 原核准條件 → 免辦附表條件 → 土地使用 → 消防與避難 → 目的事業主管機關

全部確認後，才能決定適用哪一種程序。

基隆市政府目前也將最新修正版本列於都市發展處法規查詢系統，可供申請前核對。基隆市政府

六、第四階段：消防、避難、無障礙，往往才是用途變更真正的關鍵

用途一改，建築物的人員數量、使用時間、空間配置與風險條件可能全部改變。

因此建築師應同步檢查：

消防

• 消防設備
• 防火區劃
• 防火門
• 排煙
• 緊急進口
• 消防動線

避難

• 直通樓梯
• 安全梯
• 避難層
• 走道
• 出入口
• 人員容量

無障礙

• 建築物入口
• 坡道
• 電梯
• 無障礙廁所
• 通行空間

停車與交通

• 法定停車
• 車道
• 出入口
• 裝卸
• 使用人員及車流

因此，若是診所、補習班、長照、日照或其他需要立案的空間，更應該在裝修前就進行整體檢討。

七、第五階段：室內裝修要與用途變更一起規劃

很多案件最常見的錯誤是：

先找裝潢公司 → 完成隔間 → 最後才問建築師能不能合法。

這種順序容易造成返工。

基隆市建築師公會依相關規定辦理室內裝修審核及查驗；官方資料也明確說明，一般室內裝修涉及圖說審核、施工、消防審查及竣工查驗等程序。基隆市政府

因此用途變更案件應該在設計初期就把：

用途 → 消防 → 防火區劃 → 避難 → 室內裝修 → 工程

一起整合。

這樣才能避免「用途可以，但裝修方案不符合」或「裝修做完，才發現需要重新調整」的問題。

八、第六階段：基隆違建遇到用途變更，不能直接忽略

既有建築常見的頂樓加蓋、夾層、陽台外推、騎樓封閉、出入口阻礙等問題，在用途變更時可能成為重要障礙。

基隆市目前有專門的「建築物使用執照變更案違章建築處理原則」。其中部分影響出入口、避難、騎樓、夾層、陽台等情況，可能需要在變更使用執照竣工勘驗前拆除或恢復符合規定的狀態；相關違建位置與面積等也須在設計圖說中明確標示。基隆市政府

因此遇到老屋案件，不能只問：

「這個違建以前存在很久了，可不可以不管？」

真正應該問的是：

「這個現況會不會影響這一次用途變更、消防、避難及申請？」

這才是建築師前期評估的價值。

九、基隆七個行政區，用途變更的實務重點不同

中正區、仁愛區

市區既有建築密度較高，店面、商辦、醫療及老屋用途調整，通常需要特別注意原使照、現況合法性、消防及避難。

信義區

住宅、商業與社區型服務用途並存，案件應從土地使用、原核准用途、停車及公共安全一起判斷。

安樂區

住宅、店面、醫療及照護需求可能交錯，若涉及特殊用途，更需要提前檢討無障礙、消防及使用類組。

中山區

除了住宅與商業建築，也可能遇到產業型既有建築，因此應確認土地使用、建築用途與實際營業內容是否一致。

七堵區

若涉及廠房、倉儲、商辦或產業空間，用途變更不能只看室內面積，還要注意貨車動線、消防、機電及土地使用條件。

暖暖區

既有住宅及建築活化案件，常需要先確認基地條件、原建築合法性與預定用途，再判斷改建或用途調整方式。

因此，「基隆用途變更」不是一套表格套到底，而是要回到地號＋建築物＋用途＋現況逐案判斷。

十、基隆用途變更需求矩陣

如果用途涉及產業、廠房或企業空間，也可沿著基隆土地開發建築師｜土地評估、法規檢查與建築規劃的土地開發脈絡，先從基地與土地條件判斷，再進入用途規劃。

若案件進一步涉及新建、改建、增建或擴建，則可銜接基隆建築設計建築師｜新建、改建、增建、擴建與既有建築活化，把用途調整與後續建築設計整合處理。

十一、基隆用途變更建築師實務規劃，重點不是只會送件

用途變更案件真正困難的地方，通常不是填一份申請表，而是要先判斷：

這棟建築有沒有資格轉型？

周嘉源建築師事務所的相關實務規劃，會依案件條件從：

土地使用 → 原使用執照 → 建築現況 → 使用類組 → 用途需求 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 室內裝修 → 違建處理 → 申照 → 後續使用

逐項檢查。

如果案件不是單純用途變更，而是同時涉及土地開發、老屋改建、增建、擴建或產業使用，則應把建築設計與用途申請放在同一套開發架構中，而不是分成彼此獨立的工作。

十二、基隆用途變更完整服務｜從合法性評估到正式使用

周嘉源建築師事務所針對基隆市中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖等行政區，提供既有建築用途變更與建築合法化相關規劃。

服務內容包括：

• 土地使用分區檢查
• 建築物原使用執照調查
• 建物謄本及核准圖說整理
• 現況測量與合法性檢查
• 使用類組判斷
• 變更使用執照評估
• 一定規模以下免辦變更使用檢討
• 違建及既有建築問題分析
• 消防與防火區劃
• 避難逃生
• 無障礙
• 停車與車道
• 室內裝修
• 建築設計
• 建照及相關申請
• 特殊用途之目的事業主管機關協調
• 後續合法使用規劃

基隆市政府目前也提供建築管理相關案件查詢系統，可查詢建照及室內裝修等申請案件資訊；實際個案仍應依最新法規與核准條件確認。基隆市政府建築管理資訊系統

周嘉源建築師事務所｜基隆分所服務據點
基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

十三、基隆用途變更 FAQ

Q1：基隆所有用途變更都要申請變更使用執照嗎？

不一定。基隆市目前有一定規模以下建築物免辦變更使用執照制度，但必須符合相關條件，且免辦並不代表可以不管土地使用、建築安全及其他法規。基隆市政府

Q2：已經有使用執照，為什麼還要重新檢查？

因為業者準備使用的新用途可能與原核准用途不同，還可能牽動使用類組、消防、避難、無障礙、室內裝修及目的事業主管機關許可。

Q3：可以先裝潢再辦用途變更嗎？

不建議。應先確認用途與建築條件，再設計室內空間。否則可能發生已完成的隔間、樓梯、消防或設備配置需要重新修改的情況。

Q4：基隆老屋有違建，還可以做用途變更嗎？

要個案判斷。基隆市有專門的違建處理原則，部分影響出入口、避難、騎樓、夾層及陽台等情況可能需要處理，不能直接假設既存違建可以全部保留。法規查詢系統

Q5：診所、長照、日照或補習班也可以用同一套流程嗎？

不能完全相同。這些用途除了建築法規，還可能涉及各自的目的事業主管機關、消防、無障礙、人員容量及設備要求，因此應在建築前期就同步檢討。

十四、基隆用途變更，真正重要的是「先確認能不能合法轉型」

一棟基隆既有建築真正的價值，不只是現在「有幾坪」，而是：

能不能合法使用 → 能不能轉換用途 → 能不能完成消防與避難 → 能不能完成室內裝修 → 能不能取得必要許可 → 最後能不能真正營運。

因此，無論案件位於中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵或暖暖，都不建議只拿「建築面積」直接詢問裝修費用或申請費用。

建議先準備：

建築地址／地段地號＋原使用用途＋預計新用途＋建築面積與樓層＋使用執照或建物謄本＋現況照片。

由建築師依序進行：

土地 → 原使照 → 現況合法性 → 使用類組 → 用途可行性 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 室內裝修 → 變更使用／免辦程序 → 後續合法營運。

這樣才能真正降低「先租下來、先買下來、先裝修，最後才發現用途無法合法使用」的風險。

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