基隆廠辦建築規劃不能只問「可以蓋幾坪」，真正重要的是從土地使用分區、都市計畫、建築線、道路條件、建蔽率、容積率、基地高程、廠房用途、辦公空間、倉儲、貨車動線、停車、消防、機電、建照、使用執照及未來擴廠一起判斷。七堵、暖暖、中正、安樂各有不同產業與基地條件，尤其既有廠房更不能直接裝修或增建，而應先確認原建照、使用執照與現況合法性。

基隆市政府目前仍提供工業區立體化方案，並持續辦理都市計畫、建築線、建造執照、使用執照、變更使用及室內裝修等建築管理業務；2026年9月更公布建造執照首次掛號必備文件及建築師自主檢核資料，因此企業若準備購地建廠、舊廠改建或擴廠，更適合在設計初期就由建築師整合評估。

一、基隆企業找廠辦建築師，第一步不是畫圖

很多企業習慣：

買土地 → 找建築師 → 畫廠房 → 申請建照。

但完整的廠辦開發流程應該是：

企業需求 → 土地調查 → 都市計畫與使用分區 → 建築線與道路 → 建築可行性 → 廠辦量體 → 生產及物流配置 → 消防機電 → 成本評估 → 建築設計 → 建照 → 施工 → 使用執照。

因為企業買到土地，不代表就能按照原本想像蓋廠房。

同樣是基隆土地，七堵、暖暖、中正、安樂的都市計畫、道路、基地形狀、既有建築及產業條件都可能不同。基隆市都市計畫資料也包含工業區、倉儲區及不同細部計畫，實際開發必須回到個別地號判斷。基隆市政府

如果企業正在購地，也可以先參考企業買地前的土地與建廠可行性評估，先確認土地是否真的符合企業長期建廠需求。

二、基隆廠辦建築師前期要檢查哪些資料？

企業第一次找建築師，建議準備：

• 土地地址、地段、地號
• 土地謄本、地籍圖
• 土地使用分區
• 基地面積
• 現況照片
• 鄰接道路資料
• 原有建築物建照
• 使用執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 現況樓層與面積
• 生產設備需求
• 原料、成品及倉儲需求
• 貨車尺寸與進出頻率
• 員工人數
• 辦公及會議空間需求
• 未來擴廠需求

基隆市建築管理自治條例對建造執照申請所需的土地權利文件、現況實測圖、建築線、道路、配置圖及建築圖說等均有要求，因此前期資料越完整，越能降低後續反覆修改的風險。法規查詢系統

三、第一階段｜土地使用分區與產業用途確認

基隆廠辦規劃最重要的第一關，是確認：

土地在哪裡 → 使用分區是什麼 → 可以使用什麼用途 → 建築可以怎麼配置。

企業可能想做：

• 製造工廠
• 廠辦
• 倉儲
• 物流中心
• 辦公室
• 研發空間
• 廠房＋辦公
• 廠房＋倉儲
• 企業總部
• 產業附屬設施

但「企業想做什麼」與「土地依法可以做什麼」並不是同一件事。

基隆市政府都市計畫科目前辦理都市計畫使用分區證明、工業區相關土地使用申請、容積移轉及建築線指定等業務，因此廠辦規劃不能只看不動產仲介提供的土地用途名稱，而應進一步確認個別地號。基隆市政府

四、第二階段｜建築線、道路與基地條件

基隆很多基地受到既有街廓、山坡地形、道路及高程影響，因此「有路」不等於「可以直接蓋」。

建築師應檢查：

建築線｜道路寬度｜臨路長度｜基地深度｜基地寬度｜高程｜車道｜貨車進出｜畸零地｜鄰地關係

基隆市政府設有指定、指示建築線申請制度；都市計畫科也將建築線指定列為業務項目。基隆市政府

如果基地臨接尚未開闢道路，甚至可能進一步涉及道路高程規劃，因此廠辦基地不宜只靠地籍圖自行判斷。基隆市政府

五、第三階段｜建蔽率、容積率與廠辦量體

企業最常問：

「這塊地有多少坪，可以蓋多少坪？」

建築師真正需要回答的是：

「在法規、道路、停車、消防及企業需求共同限制下，最後能形成什麼樣的廠辦建築？」

需要同步檢查：

基隆工業區及倉儲區不同細部計畫的土地使用管制並非完全相同，官方計畫資料也可看到不同區域存在不同建蔽率、容積率及退縮條件，因此不能看到「工業區」三個字就直接套用固定公式。基隆市政府

六、七堵、暖暖、中正、安樂，廠辦需求各有重點

七堵｜廠房、物流與企業辦公

七堵具有重要交通及產業區位，企業若規劃廠辦，通常需要同步處理生產、倉儲、物流、辦公及貨車動線。

基地較大時，更應提前檢討貨車迴轉、裝卸區、員工停車與未來擴廠。

暖暖｜既有廠房活化與產業空間

暖暖部分基地可能存在既有廠房或產業空間。企業若準備購買老廠，不能只看土地價格，而要先確認：

原建照 → 使用執照 → 合法建築範圍 → 現況 → 未來用途。

若現況與核准內容不一致，再判斷是否需要補照、改建、增建或變更使用。

中正｜港區、產業與既有都市環境

中正區與基隆港及既有都市發展關係密切，廠辦開發除建築本身，也要注意都市計畫與土地使用條件。

基隆市工業區及倉儲區相關計畫即是針對產業用地與倉儲空間進行整體檢討，企業應以個別基地適用的計畫內容為準。基隆市政府

安樂｜既有廠房改建與企業轉型

安樂若涉及既有廠房、倉儲或產業空間再利用，建議先判斷原建築是否合法，再決定：

保留 → 改建 → 增建 → 用途調整 → 拆除重建。

七、廠房＋辦公，應該從企業營運流程反推建築

廠辦不是把一間辦公室「塞進廠房」就完成。

常見模式包括：

① 生產＋樓上辦公

將生產、管理與辦公機能垂直整合。

② 廠房＋獨立辦公棟

適合需要接待、會議、研發及企業管理空間的公司。

③ 生產＋倉儲＋辦公

必須特別處理人車分流、貨車、裝卸、消防及物流動線。

④ 舊廠改現代廠辦

先確認原建築合法範圍，再檢討結構、機電、消防及增建可能。

⑤ 企業擴廠

除了新增樓地板，更要檢查原有建築使用、容積、停車及消防條件。

如果是科技、製造或高設備需求企業，也可以進一步參考台中工業區無塵室廠房與產業建築規劃實務，從生產設備、高載重、機電及未來擴充等角度建立廠房規劃思維。

八、基隆廠辦增建，不能只看「還有沒有空間」

既有企業空間不足時，常見問題是：

「原本廠房旁邊還有空地，可以直接蓋嗎？」

答案不能只看現場有沒有空地。

應重新檢查：

• 原核准建築面積
• 原容積使用
• 建蔽率
• 法定空地
• 建築線
• 增建合法性
• 停車
• 消防
• 結構
• 機電
• 生產動線
• 未來擴廠

基隆市政府目前仍有「工業區立體化」方案，適用範圍包括部分乙種工業區及產業專用區，目的在於透過容積獎勵提升產業、工業用地使用效率；但實際適用仍須依基地、產業及申請條件逐案確認。基隆市政府

因此，企業擴廠前可先從「既有廠房還能不能有效利用」開始評估，而不是直接重新買地。

九、既有廠房合法化，是基隆企業不能忽略的關鍵

老廠房最常見的問題包括：

增建、夾層、用途不符、原核准圖說與現況不一致、使用執照資料不足、消防條件不足。

建議按照：

土地謄本
↓
土地使用分區
↓
原建造執照
↓
使用執照
↓
建物謄本
↓
原核准圖說
↓
現況測量
↓
現況用途
↓
增建及改建部分
↓
消防與避難

逐項確認。

基隆市建築管理科目前辦理建造執照、使用執照、拆除執照、變更使用執照及室內裝修許可等業務；對於涉及違建的變更使用案件，市府也有專門處理原則。法規查詢系統

因此老廠房不宜直接進場裝修，應先把合法性問題釐清。

十、廠辦用途變更，也要先確認是否真的需要變更使用執照

企業將廠房改成辦公、倉儲、展示、研發或其他用途時，不能只看室內裝修。

基隆市目前有「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照」的管理辦法，但即使符合免辦理條件，仍須符合土地使用分區管制及其他原核定條件；部分用途還可能涉及目的事業主管機關許可。基隆市政府

因此應由建築師先判斷：

原用途 → 新用途 → 使用類組 → 建築條件 → 消防 → 室內裝修 → 目的事業許可

而不是工程做完才補程序。

十一、基隆廠辦建照申請，現在更需要完整前期整合

建造執照並不是單純送幾張建築圖。

基隆市建築管理自治條例要求建照申請包含土地權利證明、基地位置、現況實測、建築線、道路、配置、平面、立面、剖面及相關結構、設備資料。法規查詢系統

而基隆市政府都市發展處在2026年7月28日公布建造執照或雜項執照首次掛號必備文件檢核表，並於2026年9月14日公布建築師自主檢核相關資料，代表企業在送照前把文件與設計條件整合好更加重要。基隆市政府

完整流程可以整理成：

企業需求
↓
土地與地號確認
↓
使用分區
↓
建築線／道路
↓
建蔽率／容積率
↓
廠房用途
↓
建築量體
↓
生產／物流／辦公配置
↓
停車／消防／機電
↓
成本評估
↓
正式設計
↓
建造執照
↓
施工
↓
使用執照
↓
營運

十二、基隆廠辦建築師的完整服務，不只是「畫廠房」

周嘉源建築師事務所針對基隆企業廠辦案件，可依個案從前期土地判斷一路整合到建築完成：

土地評估｜使用分區｜建築線｜基地分析｜建築量體｜廠房設計｜辦公空間｜倉儲｜貨車動線｜停車｜消防｜機電｜建照｜使用執照｜增建｜改建｜用途變更｜合法化｜室內裝修｜工程規劃

如果是企業購地，更應把建築師介入時間提前到簽約前。

如果已經持有老廠，則應在增建、改建、裝修或設備大量投入之前先確認合法性與可行性。

若是企業有產業擴廠需求，也可以延伸參考工業區立體化與舊廠升級規劃，從既有土地效率與產業升級角度重新檢討廠房價值。

十三、實務規劃經驗｜從物流廠房經驗延伸基隆廠辦需求

周嘉源建築師事務所具備桃園航空城物流中心廠房等產業建築與物流空間規劃實務經驗。

廠辦規劃真正重要的不是複製某一棟標準廠房，而是把企業實際需求轉換成建築條件，包括：

生產流程 → 設備配置 → 原料進貨 → 倉儲 → 製品出貨 → 貨車 → 人員 → 辦公 → 消防 → 機電 → 未來擴廠。

這種規劃方式同樣適用於基隆七堵、暖暖、中正、安樂的企業廠辦案件。

尤其當企業準備投入大量土地、建築及設備成本時，更應先確認「建築方案是否真正支援企業營運」，而不是只追求最大樓地板面積。

十四、基隆不同區域，廠辦規劃應注意什麼？

這些只是區域性的規劃方向，真正的建築答案仍必須回到個別地號、都市計畫及現況建築判斷。

十五、周嘉源建築師事務所｜基隆在地廠辦建築服務

周嘉源建築師事務所長期提供基隆企業與地主建築規劃服務，從購地前土地評估、廠房新建、廠辦規劃、舊廠改建、廠房增建、企業擴廠、用途變更、合法化、建照、使用執照到工程規劃，依基地與企業需求整合。

周嘉源建築師事務所基隆分所服務據點：基隆市中正區義一路99號

基隆企業若準備購地、建廠或擴廠，建議先準備：

土地地址／地段地號＋土地面積＋現況照片＋原有建築資料＋預計用途＋設備需求＋員工規模＋未來擴廠需求

再進行基地與廠辦可行性評估，才能避免先買地、先施工，最後才發現建築用途、消防、停車、容積或合法性出現問題。

十六、FAQ｜基隆廠辦建築師常見問題

Q1：基隆工業區可以直接蓋廠房＋辦公室嗎？

不能只看「工業區」名稱。仍須確認個別土地使用分區、都市計畫、產業用途、建築條件及相關附屬使用規定。

Q2：購買基隆老廠房前需要找建築師嗎？

建議需要。尤其應先確認原建照、使用執照、合法建築範圍、現況用途及未來增建或改建可能性。

Q3：既有廠房可以直接增建嗎？

不能直接假設可以。應檢查原核准建築面積、建蔽率、容積、法定空地、建築線、停車、消防及結構等條件。

Q4：廠房改辦公室需要辦變更使用嗎？

視個案用途、使用類組、規模及基隆市相關規定判斷。部分符合條件的案件可能適用免辦理變更使用執照規定，但仍須符合土地使用及其他法規。基隆市政府

Q5：基隆企業準備買地建廠，什麼時候找建築師最好？

**購地前最好。**至少應在簽約前確認土地使用、建築線、道路、建蔽率、容積、廠辦量體、停車、消防及企業實際使用需求。

Q6：廠辦建築師是否可以處理合法化？

可以依案件條件進行既有建築調查、原核准資料比對、現況檢討，再判斷補照、變更使用、改建、增建或其他合法化方向；實際程序須依個案及主管機關規定辦理。

基隆企業建廠與廠辦開發，先把土地與建築條件看清楚

基隆廠辦真正的核心，不只是「廠房設計得漂亮」，而是先回答企業最重要的問題：

這塊土地能不能建？

可以做什麼用途？

可以蓋多少？

廠房、倉儲、辦公怎麼配置？

貨車與員工動線能不能成立？

消防、機電與停車能不能整合？

既有廠房能不能改、能不能增建？

未來企業擴廠還有沒有空間？

當這些問題先釐清，再進入建築設計、建照申請與工程，才能真正把基隆的土地轉化成合法、可申請、可施工，而且符合企業營運需求的廠辦建築。

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