基隆工業區立體化、舊廠都市更新建築師｜六堵、大武崙、七堵、暖暖產業用地活化、廠房更新與建築規劃｜周嘉源建築師事務所

基隆工業區立體化與舊廠更新，不能只問「可以增加多少容積」或「舊廠要不要拆掉」，而應從土地使用分區、都市計畫、原有廠房合法性、建築線、基地條件、基準容積、產業用途、投資計畫、能源管理、消防、停車、機電、貨車動線與未來產能一次評估。基隆目前的工業區立體化方案，適用於都市計畫乙種工業區及產業專用區、基準容積240%以下基地，並依新增投資、能源管理等條件提供容積獎勵；官方資料顯示，符合條件者整體獎勵上限可達基準容積50%。基隆市政府

但六堵、大武崙、七堵、北五堵與暖暖的土地發展條件並不完全相同。基隆市都市計畫工業區檢討策略，對大武崙工業核心、北五堵及河谷廊帶、八堵與暖暖等區域已有不同發展方向，因此工業區立體化、舊廠改建、都市更新、都市計畫變更與產業轉型必須逐案判斷。

一、基隆舊廠更新，第一步不是拆除，而是確認「這塊地到底能怎麼發展」

很多企業面對老廠房時，第一個念頭是：

「廠房太舊了，拆掉重蓋是不是比較快？」

但建築師真正應該先回答的是：

• 土地目前是什麼使用分區？
• 現有產業用途是否合法？
• 原廠房有沒有完整使用執照？
• 現況與原核准圖說是否一致？
• 基準容積是多少？
• 是否符合工業區立體化條件？
• 能增加多少有效樓地板？
• 增加的空間能否滿足生產、倉儲、研發及辦公需求？
• 是否需要地下室？
• 貨車與員工車輛怎麼進出？
• 消防與避難是否能成立？
• 舊廠應該整建、增建、改建、拆除重建，還是走都市更新？

因此，基隆工業區案件最合理的順序應是：

土地資料 → 都市計畫 → 建築合法性 → 產業需求 → 容積條件 → 更新方案 → 建築量體 → 成本評估 → 申請程序 → 工程

而不是直接進入設計。

如果企業正在購買舊廠或準備取得產業用地，前期也可先參考企業買地前的土地與建廠可行性評估，先把土地與建築價值釐清，再決定是否投入購地及工程成本。

二、基隆工業區立體化｜目前最重要的是「容積增加後能不能真正轉化成產能」

基隆市目前推動的工業區立體化方案，主要是為了解決產業用地有限及企業擴充空間不足問題。

官方方案適用範圍包括：

• 都市計畫乙種工業區
• 產業專用區
• 基準容積240%含以下
• 容積增量原則上供工業、產業及必要附屬設施使用

獎勵項目包括新增投資、能源管理；官方資料並載明，新增投資獎勵上限15%、能源管理獎勵上限5%，若企業仍有容積需求，另可依方案透過捐贈空間或相關方式取得獎勵，整體合併上限可達基準容積50%。實際額度仍須依個案條件及主管機關審查結果確認。基隆市政府

基隆市政府工業區立體化方案與申請資料

因此企業真正要計算的，不只是：

「容積增加幾％？」

而是：

「增加的樓地板能不能變成生產線、倉儲、研發、辦公、員工設施及未來擴廠空間？」

這才是工業區立體化最有價值的地方。

三、六堵科技園區｜基隆工業區立體化的重要產業基地

六堵科技園區是基隆重要產業聚落，也是市府推動工業區立體化的重要場域。

基隆市政府曾針對六堵工業區立體化與廠商進行座談，說明乙種工業區、產業專用區廠房可依新增投資、能源管理、捐贈產業空間或繳納回饋等方案條件取得容積獎勵。基隆市政府

基隆市政府六堵工業區立體化推動說明

因此六堵企業若遇到：

• 老廠房空間不足
• 生產設備增加
• 倉儲不足
• 辦公空間不足
• 企業準備擴廠
• 廠房老舊
• 土地利用效率偏低
• 未來需要增加研發或附屬空間

就值得進一步進行：

既有廠房調查 → 工業區立體化資格檢查 → 容積試算 → 建築量體 → 產能配置 → 投資計畫 → 建照

而不是直接拆廠。

四、大武崙工業區｜更新前要先判斷「產業升級」還是「土地轉型」

大武崙工業區是基隆另一個重要產業基地。基隆市政府資料指出，大武崙工業區位於基金三路一帶，並具有高速公路、台62甲線等交通條件。基隆市政府

對大武崙既有廠房而言，真正重要的是判斷：

維持工業使用＋廠房更新

還是：

土地轉型＋都市計畫調整

基隆市都市計畫工業區檢討策略，目前對大武崙工業核心原則上仍以維持工業使用為主；周遭部分零星區域則可能依都市發展條件檢討支援性設施與服務。基隆市政府

因此，大武崙舊廠不能看到「老廠」就直接套用都市更新模式。

應先確認：

土地分區 → 現況產業 → 建築合法性 → 基準容積 → 產能需求 → 更新方式 → 建築規劃

若企業仍有生產需求，工業區立體化與廠房更新往往比單純改變土地用途更值得優先研究。

五、七堵、北五堵｜企業擴廠與產業基地要從10至20年需求反推建築

七堵、北五堵及基隆河谷軸帶，是基隆產業發展與首都圈產業串聯的重要區域。

基隆市都市計畫工業區檢討策略指出，北五堵及河谷廊帶地區，可依政策需求朝產業使用為主的分區方向檢討，以承接首都圈產業東向發展。基隆市政府

這類基地若由企業持有或準備購地，不應只按照「現在有多少員工」規劃，而應從企業未來需求反推：

生產 → 倉儲 → 物流 → 研發 → 辦公 → 員工設施 → 機電 → 擴廠

例如企業目前只需要一層廠房，但五年後可能增加自動化設備、倉儲及研發部門，那麼建築師就應在前期量體分析時預留合理的發展方向。

這也是企業找建築師與單純找設計繪圖人員最大的差別。

六、暖暖、八堵舊廠｜不能一律認定為工業區立體化案件

暖暖與八堵的產業土地，尤其需要注意都市計畫發展方向。

基隆市工業區檢討策略指出，八堵及暖暖既有工業區涉及產業轉型方向，部分區域可依都市發展條件檢討適當分區；對於面積較小、鄰近密集建成區且已不適合工業或倉儲使用的基地，也可能評估公共設施、鄰接分區整合或都市再生、都市更新等方向。基隆市政府

因此暖暖舊廠應先回答：

1. 現行土地使用分區是什麼？
2. 原有工廠是否合法？
3. 現在是否仍有產業需求？
4. 基地是否適合繼續作工業使用？
5. 是否涉及都市計畫變更？
6. 是否適合整建或改建？
7. 是否適合拆除重建？
8. 是否有都市更新或都市再生可能？
9. 未來最適合的土地與建築用途是什麼？

這類案件若只看「舊廠」兩個字，很容易做出錯誤判斷。

七、舊廠更新前，最容易被忽略的是「合法性」

基隆許多既有廠房可能經歷多年擴建、設備更換及使用調整，因此真正困難的地方往往不是設計，而是原始資料與現況是否一致。

建築師應先調查：

基隆市建築管理自治條例對指定建築線也有相關規定，申請時涉及地籍套繪圖、基地位置圖、現況圖及地籍圖謄本等資料，因此舊廠更新不能只看土地謄本或廠房坪數。法規查詢系統

基隆市建築管理自治條例

八、工業區立體化、舊廠改建與都市更新，到底怎麼選？

基隆舊廠最重要的判斷，可以先整理成：

工業區立體化 ≠ 都市更新。

兩者的法規依據、申請條件、規劃目的及開發邏輯都不同。

目前基隆市也已訂有都市更新建築容積獎勵辦法，2025年11月發布現行版本，都市更新案件應依更新制度逐案檢查適用條件。法規查詢系統

基隆市都市更新建築容積獎勵辦法

九、基隆舊廠都市更新，現在更要注意「更新地區」與個案條件

都市更新不是只要房子老就能直接申請。

基隆市政府目前持續公告都市更新地區及策略性更新地區，例如2026年10月已公告核定七堵區大華段等土地為策略性更新地區並訂定都市更新計畫。基隆市政府

因此企業或地主若位於七堵、安樂、暖暖等區域，應先確認基地是否涉及：

都市更新地區 → 策略性更新地區 → 都市更新計畫 → 更新單元 → 個別建築開發條件

而不是直接把「都市更新」當成通用答案。

基隆市都市更新地區劃定公告

十、基隆工業區立體化的完整評估流程

企業若準備進行舊廠更新，可以依照以下順序：

① 土地地號確認
↓
② 土地使用分區確認
↓
③ 都市計畫條件調查
↓
④ 建築線與道路條件
↓
⑤ 原廠房合法性調查
↓
⑥ 使用執照與現況比對
↓
⑦ 基準容積與立體化資格檢查
↓
⑧ 企業產能與空間需求
↓
⑨ 生產、倉儲、辦公及物流動線
↓
⑩ 消防、停車、機電與設備需求
↓
⑪ 初步建築量體
↓
⑫ 容積獎勵與開發方案
↓
⑬ 工程成本初估
↓
⑭ 建築設計與申請
↓
⑮ 建照／相關審查
↓
⑯ 工程與使用階段

這套流程的核心，就是先確認**「土地與建築能做到什麼」**，再決定「企業要投資多少」。

十一、基隆工業區立體化最容易犯的六個錯誤

錯誤一：看到50%就認為一定可以增加50%

官方方案的50%是整體獎勵上限，不代表每個基地都可以直接取得50%；仍須符合方案條件並經個案審查。基隆市政府

錯誤二：只計算容積，不做量體

容積增加後，仍要處理樓梯、電梯、消防、停車、機電、貨車及設備空間。

錯誤三：舊廠直接拆除

如果原廠房仍有可利用價值，可能存在整建、增建或改建方案。

錯誤四：把工業區立體化當都市更新

兩者制度不同，必須先判斷案件適用哪個制度。

錯誤五：只看目前產能

企業廠房應該同時考慮未來設備、員工、倉儲、物流與擴廠。

錯誤六：先施工再處理合法性

如果原使用執照、增建、用途或消防存在問題，後續申請可能大幅增加難度。

十二、周嘉源建築師事務所｜基隆舊廠更新的實務規劃

周嘉源建築師事務所針對產業建築與既有建築更新案件，會從土地、都市計畫、建築合法性、產業需求及建築量體一起評估，而不是先預設一定要立體化或都市更新。

相關實務規劃工作可涵蓋：

土地開發評估 → 工業區條件 → 舊廠合法性 → 建築量體 → 廠房配置 → 廠辦整合 → 增建 → 改建 → 拆除重建 → 用途調整 → 消防 → 建照 → 使用執照 → 工程

如果企業是購買既有廠房，更應在交易前把「土地＋建物＋產業用途」一起檢查。

例如企業原本只看到「土地面積很大」，但實際進一步檢討後，可能發現建築線、道路、既有合法建築、停車、消防或產業用途才是決定開發價值的關鍵。

若是企業準備建廠，也可進一步參考工業區建廠與企業土地開發規劃，從企業生產需求、建築量體與產業設施整合的角度思考，而不是單純追求最大樓地板面積。

十三、基隆不同區域，舊廠更新的判斷重點不同

六堵

重點放在工業區立體化、企業擴廠、產能提升、廠房更新及容積使用效率。市府過去也持續推動六堵工業區立體化。基隆市政府

大武崙

應優先檢查產業使用、廠房更新、工業區立體化及企業擴充需求，核心工業區仍以產業使用為重要方向。基隆市政府

七堵、北五堵

應從產業基地、廠辦、企業總部、物流、研發與首都圈產業串聯思考未來開發。

暖暖、八堵

應更加注意產業轉型、都市計畫、土地用途與周邊都市發展，不能直接套用六堵或大武崙的工業區立體化模式。基隆市政府

安樂及其他既有產業區域

則應依個別地號確認土地使用分區、建築合法性、道路、坡地與都市計畫條件，再決定更新方式。

十四、基隆在地服務｜從舊廠調查一路做到建築完成

周嘉源建築師事務所提供基隆地區長期建築規劃服務，針對六堵、大武崙、七堵、北五堵、暖暖、八堵、安樂及其他產業基地，可依企業實際需求進行前期評估。

服務內容包括：

土地可行性評估
→ 都市計畫與使用分區
→ 舊廠合法性調查
→ 建築線與基地分析
→ 工業區立體化評估
→ 都市更新／改建方案比較
→ 建築量體規劃
→ 廠房／廠辦設計
→ 消防與機電整合
→ 建照申請
→ 使用執照
→ 工程規劃

周嘉源建築師事務所 基隆分所服務據點｜基隆市中正區義一路99號
手機｜0926-699485

企業若準備購買基隆舊廠、更新六堵廠房、擴建大武崙工廠、規劃七堵企業基地，或評估暖暖舊廠轉型，建議先準備土地地址／地號、土地面積、既有廠房面積、使用執照、原核准圖說、現況照片及預計產業用途。

基隆市政府也提供工業區立體化方案、申請流程與相關文件，可作為企業整理前期資料的重要官方依據。基隆市政府

基隆市政府工業區投資優惠與立體化申請資料

十五、基隆工業區立體化與舊廠更新 FAQ

Q1：基隆所有工業區都可以申請立體化嗎？

不是。現行基隆工業區立體化方案有適用範圍與條件，包含都市計畫乙種工業區、產業專用區及基準容積等條件，仍須逐案確認。基隆市政府

Q2：基隆工業區立體化最高可以增加多少容積？

官方方案目前載有新增投資15%、能源管理5%，另有其他取得獎勵方式；合併最高獎勵可達基準容積50%，但並非所有案件都能直接取得最高額度。基隆市政府

Q3：六堵舊廠適合做工業區立體化嗎？

六堵是基隆市政府持續推動工業區立體化的重要區域之一，但個別廠房仍須確認土地分區、基準容積、合法建築、產業用途、投資及建築條件。

Q4：大武崙舊廠一定要做都市更新嗎？

不一定。應比較整建、增建、改建、拆除重建、工業區立體化及都市更新等不同方案。

Q5：暖暖舊廠可以直接套用六堵的立體化模式嗎？

不能直接套用。八堵、暖暖在基隆市都市計畫工業區檢討策略中具有產業轉型方向，因此應先確認個別地號的都市計畫及土地使用條件。基隆市政府

Q6：舊廠房有違建或增建，還能做更新嗎？

可以評估，但必須先釐清合法建築範圍、違建或增建狀況、使用執照及現況，才能判斷哪些部分可以保留、改善、合法化或拆除。

Q7：企業準備買基隆舊廠，可以請建築師先看嗎？

可以，而且越早評估越有價值。建議購買前就提供地號、土地面積、廠房面積、使用執照、建築圖說及預計用途，先判斷土地與建築的開發可行性。

基隆舊廠更新，真正重要的不是先決定「拆不拆」

基隆工業區立體化、舊廠改建與都市更新，真正的第一步不是畫設計圖，也不是先決定拆除，而是把以下問題全部釐清：

土地能做什麼？
原廠房是否合法？
基準容積是多少？
能不能申請工業區立體化？
增加的樓地板能不能真正服務企業產能？
應該整建、增建、改建還是拆除重建？
是否涉及都市更新或都市計畫變更？
新的廠房能不能支撐企業未來10至20年？

對六堵、大武崙、七堵、北五堵、暖暖及其他基隆產業基地而言，**「土地＋都市計畫＋舊廠合法性＋產業需求＋建築量體＋申請制度」**才是完整的更新判斷架構。

如果您正在規劃基隆工業區立體化、六堵廠房更新、大武崙舊廠改建、七堵企業基地、北五堵產業開發、暖暖舊廠轉型、廠辦重建、企業擴廠或既有廠房活化，可提供基地地址／地號、土地面積、既有廠房資料、使用執照、原核准圖說、現場照片及預計用途，由周嘉源建築師事務所協助進行前期建築與開發可行性判斷，並依案件條件銜接後續建築規劃、申照及工程程序，24小時內回覆初步案件需求。