花蓮都市更新建築師｜花蓮市、吉安都市更新、整建維護、危老重建、0403震災重建與權利變換完整規劃｜周嘉源建築師事務所

花蓮都市更新已逐步從單一「老屋拆除重建」，發展為都市更新重建、整建維護、危老重建、耐震改善、0403震災重建、基地整合與權利變換並行的多元更新模式。花蓮市北濱段、德安段，以及吉安鄉仁義段，目前都已有都市更新案件進入公開展覽或相關程序；其中花蓮縣政府於2026年9月24日公告花蓮市北濱段1304地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫公開展覽。政府資料開放平台

因此，花蓮市、吉安鄉及花東地區的老舊住宅、集合住宅、商業建築與0403震災受損建築，在決定都更之前，應先由建築師從土地、都市計畫、建築合法性、耐震、更新模式、建築量體、容積、權利關係及工程可行性全面評估，再決定究竟適合整建維護、耐震補強、危老重建或都市更新重建。

一、花蓮都市更新，第一步不是拆屋，而是先判斷「哪種更新方式最適合」

花蓮老舊建築的問題，並不是全部都必須拆除重建。

有些建築結構仍可使用，但外牆、防水、消防、無障礙、公共管線及設備老化，可能比較適合整建維護；有些建築耐震能力不足，應先進行結構安全與耐震評估；如果基地條件、屋齡、建築狀況及權利關係符合條件，才進一步評估危老重建或都市更新。

因此實務上的判斷順序應該是：

土地與建物資料 → 建築現況 → 合法性 → 耐震安全 → 都市計畫 → 更新資格 → 更新模式 → 建築量體 → 權利及成本 → 正式申請。

如果地主或住戶對既有建築是否值得保留還沒有答案，也可以先從[既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃]既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃的角度，比較「保留、整建、改建與重建」的不同價值。

二、花蓮市都市更新｜北濱、德安等案件已呈現不同更新路徑

目前花蓮縣政府公開資料可以看到，花蓮市已有不同類型的都市更新案件。

例如德安段1240地號屬於都市更新整建維護案件；北濱段1341地號部分土地則曾進入都市更新事業計畫及權利變換計畫程序。2026年9月24日，花蓮縣政府再公告北濱段1304地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫公開展覽，展覽期間為2026年9月24日至10月24日。政府資料開放平台

這代表花蓮都市更新已不是單一路徑，而是同時存在：

整建維護

以保留既有建築為前提，改善：

外牆、防水、屋頂、消防、無障礙、公共空間、設備及建築性能。

重建型都市更新

則可能進一步進入：

基地整合 → 都市更新事業計畫 → 建築規模 → 容積檢討 → 權利變換 → 建築設計 → 建照 → 工程。

所以花蓮市老公寓或集合住宅，不應只因為「屋齡高」就直接決定拆除。

三、吉安都市更新｜仁義段整建維護提供另一種更新選擇

花蓮都市更新也已延伸至吉安鄉。

花蓮縣政府於2026年6月公告吉安鄉仁義段755地號都市更新整建維護事業計畫公開展覽，並辦理公聽會。政府資料開放平台

對吉安既有住宅及集合住宅而言，如果建築仍具使用價值，但存在：

• 外牆老化
• 屋頂漏水
• 防水失效
• 公共管線老舊
• 消防設備不足
• 無障礙條件不足
• 公共空間品質下降
• 建築機能不符現代需求

就可以先評估整建維護，而不是直接進入拆除重建。

四、花蓮都市更新、整建維護、危老與震災重建怎麼選？

花蓮縣政府目前也提供都市更新權利變換相關資訊與專業估價者建議名單，因此涉及權利變換的案件，建築規劃不能只處理建築設計，也必須與估價、地政及其他專業共同整合。政府資料開放平台

五、0403震災後，花蓮重建更需要提早進行建築師評估

花蓮都市更新與其他縣市最大的不同之一，就是0403震災重建需求仍持續存在。

對受損建築而言，真正需要確認的是：

原建築是否合法 → 受損程度 → 是否拆除 → 土地及建物權利 → 是否涉及更新地區 → 適用何種重建制度 → 新建築規模 → 補助與申請程序。

花蓮縣政府目前仍提供0403震災重建補助及相關住宅補貼資訊；對於依法強制拆除的受災危險建築，也有後續依都市更新條例或危老條例辦理重建的相關措施。政府資料開放平台

因此，震災建築不能直接套用一般新建住宅流程，而應先確認個案的受災、土地、建築與權利條件。

六、花蓮都市更新建築師，前期應完成八大檢查

真正完整的都更評估，至少應從以下八個方向同步進行：

① 土地與都市計畫

確認地號、面積、使用分區、都市計畫及更新地區條件。

② 建築合法性

調查建照、使照、原核准圖說、建物謄本及現況是否一致。

③ 結構與耐震

確認建築結構狀況、耐震能力及是否需要補強。

④ 0403震災條件

確認是否屬於受災建築、紅黃單建築及相關重建適用條件。

⑤ 所有權與基地整合

釐清土地、建物所有權、持分、共有及基地整合問題。

⑥ 更新模式

比較整建維護、耐震補強、危老與都市更新重建。

⑦ 建築量體

檢討建蔽率、容積、樓層、停車、公共空間及新建築配置。

⑧ 更新後效益

比較更新前後的居住品質、建築機能、公共設施、停車及權利價值。

七、都市更新不是只做事業計畫，建築量體必須同步成立

許多住戶以為都市更新就是完成事業計畫，但真正影響最後成果的，仍然是土地條件與建築規劃。

建築師需要將：

基地 → 建築配置 → 樓層 → 容積 → 停車 → 電梯 → 樓梯 → 消防 → 無障礙 → 公共空間 → 建築成本

串成完整方案。

如果只看「更新後可以增加多少坪」，卻沒有同步檢討地下室、停車、結構、消防、避難及機電，最後可能出現理論容積很高、實際建築卻不好用的問題。

這也是都市更新與單純土地開發最大的差異之一。

八、權利變換不是單純「分房子」，建築師必須提早介入

花蓮已有案件進入都市更新事業計畫及權利變換計畫公開展覽，代表地主及住戶在參與都更時，不能只關心新建築外觀，也要理解更新前後的權利關係。政府資料開放平台

權利變換相關工作通常需要建築規劃、土地權利及估價等專業共同配合。

建築師前期應先協助釐清：

• 基地範圍
• 土地及建物現況
• 更新後建築量體
• 公共設施
• 停車配置
• 建築成本
• 可分配空間
• 建築使用效率

再與地政、估價及都市更新相關專業銜接。

九、花蓮都市更新流程｜從老屋調查到建築完成

完整案件可依序建立：

① 土地及建物資料整理
↓
② 都市計畫及更新條件調查
↓
③ 建築合法性及現況調查
↓
④ 結構、耐震及公共安全評估
↓
⑤ 整建／危老／都更／震災重建比較
↓
⑥ 基地整合及建築量體規劃
↓
⑦ 更新事業計畫
↓
⑧ 權利變換配合
↓
⑨ 建築設計
↓
⑩ 消防、無障礙及相關審查
↓
⑪ 建造執照
↓
⑫ 工程施工與竣工

如果案件最後並不適合都更，而是既有建築活化，也可以銜接[變更使用執照建築師推薦｜老飯店、商辦、廠房改建與用途轉型]變更使用執照建築師推薦｜老飯店、商辦、廠房改建與用途轉型，從原使用執照、用途、消防、無障礙及室內裝修重新評估建築價值。

十、花蓮市、吉安及花東地區，都更評估重點不完全相同

花蓮市

北濱、德安及市區既有住宅密集區，應重視基地整合、既有建築合法性、耐震、停車及更新後建築量體。

吉安鄉

既有住宅及集合住宅更新，除重建外，也應注意整建維護、公共空間改善及住戶共識。

新城、壽豐

若涉及較大基地、既有建築或特殊使用，應先檢查土地使用及都市計畫條件，再決定更新或改建方向。

其他花東地區

涉及震災重建、老舊建築或土地整合時，則應依個別地號、都市計畫、建築現況及適用制度逐案判斷。

因此不能只問「花蓮都更一坪可以分多少」，而應先確認自己的土地與建築到底適合哪一種更新方案。

十一、實務規劃經驗｜從既有建築合法性到更新整合

周嘉源建築師事務所具備既有建築改建、用途調整、建築合法化、變更使用、補照及建築規劃等相關實務規劃經驗。

花蓮都市更新案件的前期工作，也應延續這種整合思維，先處理：

土地 → 建築 → 合法性 → 結構 → 消防 → 無障礙 → 使用需求 → 都市更新 → 建築設計 → 申照 → 工程。

對於老舊集合住宅、商業建築、震災後建築及需要重新定位的既有資產，先判斷「能不能保留、如何改善、是否重建」，通常比直接進入設計更重要。

十二、花蓮在地服務｜都市更新、整建維護、震災重建完整整合

周嘉源建築師事務所花蓮服務，以花蓮市、吉安、新城、壽豐及花東地區為重要服務範圍，從前期土地與建築調查開始，依案件條件整合：

土地評估｜都市計畫｜建築合法性｜結構耐震｜整建維護｜危老重建｜都市更新｜0403震災重建｜容積及建築量體｜權利變換配合｜建築設計｜消防｜無障礙｜建照｜工程規劃

花蓮縣政府的都市更新專區也持續公開更新案件、權利變換及相關公告，可作為地主、管委會及所有權人了解案件程序的重要官方資訊。政府資料開放平台

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

十三、花蓮都市更新 FAQ

Q1：花蓮老公寓一定要辦都市更新嗎？

不一定。應先比較一般修繕、整建維護、耐震補強、危老重建及都市更新重建，再依建築狀況與土地條件決定。

Q2：0403震災建築可以辦都市更新嗎？

部分符合條件的受災合法建築，可能依都市更新或危老等制度辦理重建，仍須依個案受災狀況、土地及建築資料確認。花蓮縣政府目前持續提供相關重建及補助資訊。政府資料開放平台

Q3：吉安也可以辦都市更新嗎？

可以。花蓮縣政府已公告吉安鄉仁義段755地號都市更新整建維護事業計畫公開展覽，顯示吉安已有實際都市更新程序。政府資料開放平台

Q4：都市更新一定要做權利變換嗎？

不一定。實際實施方式應依案件條件、更新程序及權利人情況判斷；目前花蓮確實已有北濱段案件進入事業計畫及權利變換計畫公開展覽。政府資料開放平台

Q5：找花蓮都市更新建築師要準備哪些資料？

建議先準備建築地址、土地地號、土地及建物謄本、原建照／使照、原核准圖說、現況照片、所有權人資料及預計更新方向。如果屬0403震災案件，也應一併整理受災及拆除相關資料。

十四、花蓮都市更新，先做更新模式評估，再決定怎麼重建

花蓮目前已經形成都市更新重建、整建維護、危老重建、權利變換及0403震災重建多元並行的更新環境。北濱段、德安段及吉安仁義段的公開案件，正反映花蓮都市更新逐步從單一重建模式走向更完整的建築更新體系。政府資料開放平台

因此，花蓮老舊建築真正應該先問的，不是：

「我要不要都更？」

而是：

「這塊土地與這棟建築，最適合哪一種更新方式？」

從土地與都市計畫 → 建築合法性 → 結構耐震 → 0403震災條件 → 所有權 → 整建維護 → 危老 → 都市更新 → 建築量體 → 權利變換 → 建照與工程逐項確認，才能真正建立可執行的花蓮都市更新方案。

如果您位於花蓮市、吉安、新城、壽豐或其他花東地區，持有老舊公寓、集合住宅、商業建築、震災受損建築或準備整合的土地，可先準備地址、地號、土地及建物謄本、原建照／使照、現況照片與所有權概況，由建築師先判斷適合整建維護、耐震補強、危老或都市更新重建，再進入後續規劃。

周嘉源建築師事務所｜花蓮都市更新、整建維護、危老重建與0403震災重建完整建築規劃服務。