花蓮找建築師，不能只比較設計風格或每坪設計費，更重要的是先確認土地能不能開發、可以做什麼、建築可以怎麼配置，以及既有建築能不能合法使用或轉型。從花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、光復鄉，到瑞穗鄉、玉里鎮、富里鄉、新城鄉、秀林鄉等地，不同土地的都市計畫、非都市土地使用管制、道路與建築線條件都可能不同。

花蓮縣建築管理資訊網目前提供建築法規、建築執照存根、使用執照、免辦理變更使用執照及相關申請書表等資訊；花蓮縣政府也設有建築線指（定）示申請制度。因此，地主、企業主或投資人若準備買地、蓋房子、改建老屋或轉換建築用途，最好先由建築師進行基地與法規評估，再進入正式設計。花蓮縣建築管理資訊網

周嘉源建築師事務所花蓮地區服務，從土地開發可行性、建築設計、建照申請、使用執照、用途變更、既有建築合法化、室內裝修、消防、無障礙、改建、增建到工程整合，以「先確認可行性，再決定建築方案」為核心。

一、花蓮找建築師，第一步不是畫圖，而是確認土地條件

很多地主的習慣是：

買地 → 找建築師 → 設計 → 申請建照。

但完整的花蓮土地開發流程，應該是：

土地資料 → 使用分區／使用地編定 → 建築線與道路 → 建築法規 → 基地條件 → 建築用途 → 建築量體 → 成本評估 → 建築設計 → 建照 → 工程。

同樣是100坪土地，位於花蓮市、吉安或玉里，實際能形成的建築產品可能完全不同。

尤其非都市土地案件，更不能只看土地坪數。花蓮縣政府地政處的非都市土地專區也明確區分土地使用分區、使用地編定及相關申請程序，因此買地前先確認土地身分非常重要。花蓮縣政府地政處

如果是準備購地，可以先從花蓮土地開發與建築可行性評估的概念出發，先確認土地的建築價值，再決定是否投入購地與設計成本。

二、花蓮建築師第一次評估，地主應準備哪些資料？

第一次找建築師，不必先完成完整設計圖，但建議盡可能提供：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地面積
• 土地使用分區
• 非都市土地使用地類別
• 現況照片
• 鄰接道路資料
• 既有建築物資料
• 建造執照
• 使用執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 預計用途
• 預計開發規模
• 自用、出租、出售或營業需求

如果是多筆土地，應將所有地號一起提供，避免只看單筆土地而忽略整體基地的開發關係。

如果基地上已有老屋，則應增加「合法範圍＋現況使用＋原核准圖說」的檢查。

三、花蓮土地使用分區與非都市土地，是基地評估核心

花蓮案件大致可先區分為都市土地與非都市土地。

花蓮市、部分吉安及其他都市計畫區域，通常需要檢查都市計畫土地使用分區、土地使用管制、建築線、建蔽率、容積率及相關都市計畫條件。

壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里、富里及部分山海地區，則可能涉及非都市土地使用分區與使用地編定，若有農業、觀光、長照、醫療、宗教或其他特殊用途，更需要進一步確認目的事業及土地使用程序。

花蓮縣政府都市計畫科目前也提供土地使用有無妨礙都市計畫、建築線指（定）示等相關業務資訊；因此實務上不能只看地籍圖，而應把土地身分與預定用途一起判斷。政府資料開放平台

四、花蓮建築線與道路條件，會直接影響能不能蓋

「土地有路」不代表一定能依地主想像的方式建築。

建築師需要進一步檢查：

建築線｜臨接道路｜道路寬度｜現有巷道｜基地臨路長度｜指定建築線｜車道出入口｜退縮｜鄰地關係。

花蓮縣政府目前設有建築線指（定）示申請制度，相關申請資料包含地籍圖、土地登記簿謄本、現況照片及建築線指（定）示描繪圖等文件。政府資料開放平台

因此，若地主準備自地自建、興建廠房、商業空間或特殊用途建築，建築線應在前期就納入基地分析，而不是等到建築設計完成才發現基地配置需要大幅修改。

五、花蓮建築設計真正要計算的，不只是土地坪數

地主最常問：

「我這塊地有幾坪，可以蓋幾坪？」

但建築師實際上需要同時檢查：

所以：

土地坪數 ≠ 實際可使用建築面積。

真正有價值的基地評估，是把土地條件轉換成「實際可以執行的建築方案」。

六、花蓮市、吉安、壽豐、玉里，不同地區需求不能用同一套答案

花蓮市

住宅、店面、商業空間、辦公、醫療及既有建築活化需求較集中。既有建築案件尤其要注意使用執照、現況合法性、道路、停車及用途轉換。

吉安鄉

住宅、商業、農業與土地開發需求並存，應依個別地號確認都市計畫或非都市土地條件。

壽豐鄉

除住宅外，若涉及觀光、旅宿、農業及休閒使用，更應先確認土地身分與允許使用。

鳳林、光復

土地開發可能涉及住宅、產業、農業及既有建築再利用，基地本身的道路與土地使用條件需要個案判斷。

瑞穗、玉里、富里

若涉及旅宿、農業、商業、長照或其他特殊事業，建議先做土地與用途可行性評估，再決定建築規模。

新城、秀林

土地可能受到地形、道路、非都市土地及特殊管制條件影響，更不能只用「土地幾坪」直接估算開發量。

七、既有建築、老屋改建，先查合法性再談設計

花蓮既有建築案件，尤其經歷老化或災後修復需求，更應先確認：

原使用執照 → 原核准圖說 → 建物謄本 → 現況調查 → 合法範圍 → 結構 → 消防 → 預定用途。

常見問題包括：

• 頂樓增建
• 陽台外推
• 夾層
• 後方增建
• 騎樓使用
• 現況隔間與原圖不同
• 使用用途與使用執照不一致
• 老舊結構
• 消防及避難條件不足

因此老屋不能一開始就直接裝修。

如果希望評估「保留、改建、用途轉型或重建」，可以進一步參考既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，先從既有建築條件判斷最合理的方向。

八、花蓮用途變更建築師｜裝修之前先確認建築用途

花蓮市、吉安、壽豐等地的既有建築，如果準備轉換營業或服務用途，不能只找室內設計師重新隔間。

例如：

店面 → 餐飲

住宅 → 辦公

商業空間 → 診所

辦公 → 健身房

旅館 → 長照

既有建築 → 宗教使用

都可能需要檢討原使用執照、建築物使用類組、消防、避難、無障礙及室內裝修等條件。

花蓮縣建築管理資訊網目前提供「免辦理變更使用執照」相關辦法、流程及申請文件，因此是否需要辦理變更使用，應依個案條件判斷，而不能一律認定。政府資料開放平台

完整程序也可參考花蓮用途變更建築師｜變更使用執照、室內裝修與消防完整規劃，從原使用執照一路檢查到預定用途。

九、花蓮旅館、民宿與觀光建築，重點不是只有房間數

花蓮具備觀光、山海景觀與旅遊需求，因此旅館、民宿及既有旅宿活化都是常見的建築規劃方向。

但旅宿開發應整合：

土地使用 → 建築用途 → 建築量體 → 客房 → 公共空間 → 停車 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 機電 → 相關設立程序。

如果是既有旅館或民宿改建，更應先查原使用執照與核准圖說，再決定改建、增建或用途調整。

十、花蓮長照、醫療與特殊用途建築，更需要前期評估

長照、醫療、宗教等案件，不能只用土地坪數判斷。

例如長照案件需要進一步檢討：

土地使用｜建築用途｜無障礙｜消防｜避難｜電梯｜照護空間｜機電｜停車｜設立條件。

如果是既有旅館、商辦或其他建築轉型，更應先確認土地及原建築條件。

周嘉源建築師事務所具備長照及醫療建築相關實務規劃經驗，包括桃園八德既有廠房轉住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓、宜蘭長照中心等相關規劃經驗；花蓮個案仍應依實際基地與主管機關條件重新評估，不能直接套用其他地區答案。

宗教、長照等特殊用途若涉及既有基地轉型，也可參考宗教基地轉型長照中心｜寺廟、宮廟、佛堂改日照與住宿式長照，了解土地、建築用途、消防與無障礙整合的思考方式。

十一、花蓮建築師完整服務流程

花蓮土地或既有建築案件，可以依以下順序推進：

① 土地資料與地號確認
↓
② 都市計畫／非都市土地檢查
↓
③ 土地使用與預定用途判斷
↓
④ 建築線與道路分析
↓
⑤ 建蔽率／容積率／退縮
↓
⑥ 基地與既有建築調查
↓
⑦ 停車／消防／無障礙
↓
⑧ 建築量體與空間規劃
↓
⑨ 成本與開發方案評估
↓
⑩ 正式建築設計
↓
⑪ 建照／變更使用／室內裝修等申請
↓
⑫ 工程與竣工使用

花蓮縣建築管理資訊網目前也提供建築執照存根、使用執照書表、建築執照書表及無障礙等相關資料，可作為前期資料整理與申請準備的重要官方窗口。花蓮縣建築管理資訊網

十二、花蓮建築師推薦，應該比較哪些能力？

地主不要只問「建築師一坪多少錢」，更應比較：

土地判讀能力

能不能在設計前確認土地使用、基地條件及開發限制？

法規整合能力

能不能把土地、都市計畫、建築、消防、無障礙與用途需求一起判斷？

申照能力

是否熟悉建照、使用執照、用途變更及相關申請流程？

既有建築能力

面對老屋、違建、現況與原圖不符時，能不能先找出問題？

工程整合能力

設計完成後能不能銜接施工、機電、消防及竣工？

真正適合地主的建築師，不只是「畫圖的人」，而是能夠從土地前端一路處理到建築落地的人。

十三、花蓮相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所長期處理土地開發、既有建築、用途變更及特殊用途建築相關規劃，服務思維不是單純查一項法規，而是將：

地號 → 土地條件 → 使用規定 → 建築用途 → 建築量體 → 消防 → 無障礙 → 申照 → 工程

整合成一套完整的建築規劃流程。

對花蓮地主而言，尤其是買地、自地自建、老屋改建、既有建築活化、旅宿、長照、醫療、宗教及商業空間，越早確認土地與建築可行性，越能降低後續設計反覆修改與申請風險。

十四、花蓮在地建築服務｜從花蓮市一路服務到玉里、瑞穗

周嘉源建築師事務所花蓮地區服務涵蓋：

花蓮市｜新城鄉｜吉安鄉｜壽豐鄉｜鳳林鎮｜光復鄉｜豐濱鄉｜瑞穗鄉｜玉里鎮｜富里鄉｜秀林鄉｜萬榮鄉｜卓溪鄉

服務內容包括：

土地開發可行性評估｜基地分析｜建築設計｜自地自建｜建照申請｜使用執照｜用途變更｜變更使用執照｜室內裝修｜消防｜無障礙｜既有建築合法化｜補照｜老屋改建｜增建｜工程規劃。

花蓮縣政府目前也提供建築線指（定）示申請及相關都市計畫業務資訊；如果基地涉及建築線問題，建議在建築量體確定前先完成確認。政府資料開放平台

周嘉源建築師事務所 花蓮分所服務據點｜花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

十五、花蓮建築師 FAQ

Q1：花蓮買土地前需要找建築師嗎？

如果涉及非都市土地、農業土地、旅宿、長照、醫療、宗教、廠房或其他特殊用途，建議購地前先做土地與建築可行性評估。

Q2：花蓮土地可以蓋什麼？

不能只看土地坪數，還要確認使用分區、使用地編定、道路、建築線、建蔽率、容積率及預定用途。

Q3：花蓮老屋可以直接裝修嗎？

不建議直接施工。應先確認原使用執照、核准圖說、現況合法性及預定用途，再判斷是否涉及用途變更、室內裝修或其他申請。

Q4：花蓮既有建築可以改長照或醫療嗎？

可以先做可行性評估，但必須同步檢查土地、建築用途、消防、避難、無障礙及相關設立條件。

Q5：非都市土地可以直接蓋房子嗎？

不能一概而論。應先確認土地使用分區與使用地編定，再依預定用途檢查相關土地及建築法規。

Q6：花蓮建築師主要可以協助哪些工作？

從土地開發前期評估、基地規劃、建築設計、建照、使用執照，到用途變更、室內裝修、消防、無障礙、改建、增建及既有建築合法化，都可以依案件需求整合。

花蓮土地開發與建築規劃，先把「能不能做」確認清楚

花蓮找建築師，真正重要的不是先問「效果圖長什麼樣子」，也不只是比較設計費，而是先把地主最關心的問題一次釐清：

這塊土地能不能開發？

可以做什麼用途？

建築可以怎麼配置？

既有建築是否合法？

需要辦理哪些土地或建築程序？

最後應該新建、改建、增建、用途轉型還是重建？

因此，無論土地位於花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里、富里、新城或秀林，都建議先準備：

基地地址或地號＋土地面積＋現況照片＋既有建築資料＋使用執照＋預計用途＋開發需求。

再由建築師依序進行：

土地評估 → 法規確認 → 基地分析 → 建築規劃 → 開發方案 → 申照 → 工程執行。

如此才能真正把花蓮的一筆土地或一棟既有建築，從「目前的資產」，轉化成可以合法申請、可以施工、可以使用，也符合地主實際需求的建築開發方案。