花蓮縣土地開發不能只看「土地有幾坪、價格多少」，尤其花蓮市以外的吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，以及秀林、萬榮、卓溪等地，大量案件涉及非都市土地、農業區、山坡地、森林區、河川區、原住民保留地及其他特殊土地條件。

如果地主準備將土地規劃為長照、醫療、宗教、社福、旅遊、產業、加工、殯葬或其他特殊事業，真正要先確認的是：

土地使用分區 → 使用地類別 → 預定事業 → 目的事業主管機關 → 興辦事業計畫 → 使用分區／使用地變更 → 建築規劃 → 建照 → 使用執照 → 合法營運。

現行《非都市土地使用管制規則》已於2026年5月27日修正，規則明定非都市土地依使用分區及使用地類別進行管制；其中「特定目的事業用地」是使用地類別之一，而辦理非都市土地變更編定時，原則上須擬具興辦事業計畫。法規資料庫

因此，花蓮非都市土地最重要的工作，不是先畫建築圖，而是先判斷土地與事業是否能合法銜接。

一、花蓮非都市土地開發，第一步不是畫圖，而是確認「土地能做什麼」

很多地主拿到一筆花蓮土地後，第一個問題是：

「這塊地有幾坪，可以蓋多少？」

但非都市土地更重要的問題其實是：

「這塊土地依法可以做什麼？」

依現行《非都市土地使用管制規則》，非都市土地會依性質劃定使用分區，並依使用分區性質編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、交通、水利、遊憩、殯葬、特定目的事業等使用地類別。土地後續使用原則上須依其編定類別及容許使用項目辦理。法規資料庫

花蓮土地評估因此應先確認：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地面積
• 土地謄本
• 地籍圖
• 使用分區
• 使用地類別
• 是否位於農業區
• 是否位於山坡地
• 是否涉及森林區、河川區或其他敏感條件
• 臨路及道路條件
• 地形、坡度及基地可利用範圍
• 既有建築物
• 原核准用途
• 預定事業種類
• 是否需要目的事業主管機關核准
• 是否需要興辦事業計畫
• 是否需要變更編定或使用分區

花蓮縣政府地政處目前設有完整的非都市土地專區，並提供變更編定申請程序、應備文件及相關土地使用資訊，可作為地主前期資料整理的重要依據。花蓮縣政府地政處

二、花蓮非都市土地的核心：使用分區與使用地類別不能混為一談

實務上最容易產生誤解的，就是把「使用分區」與「使用地類別」當成同一件事。

簡單來說，可以先理解為：

使用分區：土地所屬的大方向。

使用地類別：在該使用分區下，土地被編定的具體使用類別。

例如地主可能看到：

• 農業區
• 森林區
• 山坡地保育區
• 風景區
• 河川區

但真正進一步判斷建築及事業開發時，還要繼續確認土地編定為：

• 農牧用地
• 林業用地
• 甲種建築用地
• 丙種建築用地
• 殯葬用地
• 特定目的事業用地
• 其他使用地類別

因此，不能只看到「農業區」就直接說不能開發，也不能看到「特定目的事業用地」就認為什麼都可以做。

土地使用分區＋使用地類別＋預定事業＋個案法規，才是完整判斷基礎。

三、什麼是興辦事業計畫？為什麼花蓮特殊用途案件經常需要？

如果地主只是處理一般土地使用，與特殊事業開發相比，法規鏈可能相對單純。

但如果土地準備發展：

• 長照機構
• 醫療設施
• 宗教建築
• 社會福利設施
• 旅遊及休閒設施
• 產業及加工設施
• 殯葬設施
• 特殊公共服務設施
• 其他需要目的事業主管機關核准的項目

就可能進入興辦事業計畫的程序。

現行《非都市土地使用管制規則》第30條明定，辦理非都市土地變更編定時，原則上應擬具興辦事業計畫；經目的事業主管機關核准後，土地使用管制及開發建築應依核准的興辦事業計畫辦理，不能自行改作計畫以外的其他用途。法規資料庫

因此，興辦事業計畫不是單純「寫一份計畫書」，而是把：

事業目的 → 土地需求 → 土地配置 → 建築規模 → 公共設施 → 交通 → 環境條件 → 後續營運

整合成可以送審的開發架構。

四、長照、醫療、宗教、社福與產業，前期評估方式完全不同

花蓮土地開發不能用同一套答案套用所有用途。

這也是為什麼「土地面積夠不夠」只是第一層問題。

真正的問題是：

土地條件是否能支撐預定事業？

五、特定目的事業用地，不是「萬用建地」

「特定目的事業用地」是非都市土地使用地類別之一。

依現行《非都市土地使用管制規則》，特定目的事業用地原則上的建蔽率為60%、容積率180%，但如果有經核定的土地使用計畫，仍可能依核定計畫管制；因此不能只看到「特定目的事業用地」就直接套用固定數字。法規資料庫

更重要的是，第30條也明定，依目的事業主管機關核准的興辦事業計畫辦理變更編定後，其土地使用管制及開發建築應依核准計畫辦理。法規資料庫

因此實務上應理解成：

原土地條件
↓
預定事業
↓
目的事業主管機關
↓
興辦事業計畫
↓
土地變更編定
↓
建築規劃
↓
建照
↓
使用執照
↓
合法營運

而不是：

農地 → 特定目的事業用地 → 想做什麼就做什麼。

六、花蓮農地想做長照、醫療、宗教或產業，應該怎麼開始？

例如土地位於吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，地主希望規劃長照；或者土地位於秀林、萬榮、卓溪，希望發展宗教、社福或其他特殊事業，都不應直接從建築設計開始。

建議依五層進行：

第一層｜土地條件

確認地號、面積、使用分區、使用地類別、臨路、地形、坡度及既有建築。

第二層｜開發限制

確認山坡地、水土保持、河川、環境敏感地區、保育及其他法定限制。

第三層｜事業合法性

確認預定事業是否需要目的事業主管機關核准及興辦事業計畫。

第四層｜建築可行性

將建築面積、樓層、停車、消防、避難、無障礙、機電及設備需求納入。

第五層｜後續營運

確認建照、使用執照、室內裝修、營業或事業登記及主管機關後續許可。

因此，花蓮非都市土地可建性與土地評估這類前期土地判讀，應該放在正式建築設計之前，而不是等土地買下後才開始確認。

七、花蓮山坡地案件，為什麼不能只看土地坪數？

花蓮的秀林、萬榮、卓溪，以及部分壽豐、鳳林、玉里等區域，土地條件可能涉及坡度、地形、水土保持或其他山坡地因素。

因此：

土地總面積 ≠ 實際可開發面積。

例如一筆土地即使面積很大，仍可能因：

• 坡度
• 地形
• 道路
• 水土保持
• 河川
• 環境敏感區
• 保育條件
• 建築配置
• 基地排水

而使實際可建築範圍受到限制。

花蓮縣政府地政處的非都市土地問答也明確說明，山坡地案件與一般非山坡地變更編定流程不同，涉及專案審查時，後續可能需要水土保持完工證明或雜項工程完工查驗相關文件。花蓮縣鳳林地政事務所全球資訊服務網

因此，山坡地案件應將土地、地形、水土保持與建築規劃放在同一個前期評估架構內。

八、非都市土地變更編定，花蓮實務上怎麼走？

花蓮縣政府地政處目前公布的非都市土地變更編定程序，要求申請人依案件條件準備變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖等資料。花蓮縣政府地政處

因此可以先用以下流程理解：

① 土地地號確認
↓
② 使用分區確認
↓
③ 使用地類別確認
↓
④ 預定事業確認
↓
⑤ 目的事業主管機關確認
↓
⑥ 興辦事業計畫
↓
⑦ 相關審查與核准
↓
⑧ 申請變更編定／必要時使用分區變更
↓
⑨ 建築基地及量體規劃
↓
⑩ 建照申請
↓
⑪ 消防、無障礙、機電等專業整合
↓
⑫ 使用執照及後續營運

但這不是每一筆花蓮土地都完全相同的固定流程；土地面積、分區、編定、山坡地條件、事業性質及適用法令都可能改變申請程序。

九、既有農舍、資材室、加工設施，更不能直接改成其他用途

花蓮許多非都市土地並不是空地，而是已經存在：

• 農舍
• 資材室
• 菇寮
• 農業生產設施
• 加工及包裝設施
• 既有住宅
• 其他既有建築物

這些建築物如果想改成餐廳、商業空間、住宿、社福或其他用途，不能只從室內裝修開始。

花蓮縣政府2026年公布的非都市土地違規使用注意事項明確列出，農舍若變更為超商、餐廳等其他用途，或資材室、菇寮、農業生產設施未依核准內容變更使用、增建或改建，必須依法處理；部分案件可依規定提出興辦事業計畫變更用途，否則可能涉及拆除或廢止原核准。花蓮縣政府地政處

因此既有建築應先做：

原核准文件 → 現況測量 → 使用合法性 → 結構 → 土地使用 → 預定用途 → 合法化／補照／用途調整

再決定要改建、增建、用途變更或重新規劃。

十、花蓮非都市土地「更正編定」與「變更編定」也不能混淆

如果土地所有人認為土地原本的編定與歷史合法使用狀況不一致，處理方式不一定是「變更編定」。

花蓮縣政府地政處說明，符合特定歷史條件且能提出公告編定前或建築管理前合法使用證明的土地，可能涉及更正編定；相關證明可以包括房屋謄本、建築執照、建物登記證明、戶籍、水電、稅捐等資料。花蓮縣政府地政處

這與現在因新事業需求而申請的「變更編定」是不同概念。

因此，地主如果手上是老房子、老建築或歷史合法使用土地，應先判斷：

到底是更正編定？變更編定？補照？合法化？用途變更？還是重新開發？

先判斷程序，往往比直接送件更重要。

十一、花蓮不同區域，非都市土地開發重點也不同

花蓮市、吉安

都市計畫區與非都市土地可能交錯，不能單純以「花蓮市」或「吉安」判斷土地條件；應以個別地號確認實際適用制度。

壽豐、鳳林、光復

農業、產業、長照及既有建築活化等案件，前期應特別重視土地使用、道路、排水及事業性質。

瑞穗、玉里

如果涉及長照、醫療、產業、農產加工或特殊事業，應將土地條件與事業計畫同步檢討。

秀林、萬榮、卓溪

山坡地、原住民土地、環境及地形條件更需要納入前期評估；不能以一般平地土地開發模式直接套用。

花蓮縣政府在2026年1月也公告，秀林、萬榮、鳳林、光復、玉里、卓溪共1,339筆非都市土地、合計224.969841公頃，進行第一次劃定及檢討變更使用分區與編定使用地。花蓮縣政府地政處

這也提醒地主：非都市土地的分區與編定資料必須以最新公告及地政資料為準。

十二、花蓮非都市土地開發最常見的五個錯誤

錯誤一｜先買地，再問能不能做

正確順序應是：

地號 → 分區 → 編定 → 預定用途 → 可行性 → 再決定是否購買。

錯誤二｜先畫建築圖，再處理土地

如果土地使用本身無法支撐預定事業，建築圖畫得越完整，後續修改成本越高。

錯誤三｜認為特定目的事業用地什麼都能做

特定目的事業用地仍受到核准事業計畫及土地使用管制約束。法規資料庫

錯誤四｜只看土地面積

山坡地、河川、道路、水土保持及環境條件，都可能影響實際開發範圍。

錯誤五｜既有建築直接改用途

花蓮縣政府目前對農舍、資材室、菇寮及農業設施的違規變更使用已有明確處理原則，因此應先確認合法性，再決定用途調整方式。花蓮縣政府地政處

十三、花蓮非都市土地開發前，地主應準備哪些資料？

第一次找建築師，不需要先畫完整設計圖。

建議先準備：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地謄本
• 地籍圖
• 土地面積
• 使用分區資料
• 使用地類別
• 現況照片
• 道路及臨路照片
• 既有建築物資料
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 預定用途
• 預計建築規模
• 是否自用、出租、營業或投資
• 是否已有目的事業主管機關規劃
• 是否涉及山坡地或水土保持

如果是多筆土地，更應把全部地號一起提供，避免只分析其中一筆而忽略整體基地關係。

十四、花蓮土地開發的完整判斷矩陣

十五、相關實務規劃經驗｜特殊用途土地不能只查一張分區圖

周嘉源建築師事務所的相關實務規劃工作，涵蓋土地開發、特殊用途建築、長照、醫療、宗教、既有建築活化及用途調整等不同類型。

在長照領域，具有桃園八德既有廠房改住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓、宜蘭長照中心等相關實務規劃經驗。若地主正在評估花蓮長照土地，可搭配長照土地評估與建築規劃理解土地、建築、消防、無障礙及營運需求如何整合。

宗教建築方面，具有新北市泰山區天主教教堂會館改建、用途變更、教會禮拜堂合法化、變更使用執照及補照等相關實務規劃經驗。花蓮若是宗教團體準備尋找土地或規劃道場、教堂，可參考宗教建築、寺廟與教會土地評估及設立規劃，先從土地合法性與事業需求判斷。

若既有宗教建築需要改建或合法化，也可以進一步了解教堂改建、用途變更、合法化與變更使用執照的整合方向。

上述經驗屬於相關實務規劃參考，花蓮每一筆土地仍必須依實際地號、分區、編定、地形、預定事業及主管機關要求逐案判斷。

十六、花蓮最新土地變化，更要重視「地號查核」

花蓮縣政府地政處近年持續辦理非都市土地使用分區及編定相關作業，2026年1月即公告秀林、萬榮、鳳林、光復、玉里、卓溪共1,339筆、224.969841公頃土地的第一次劃定及檢討變更使用分區與編定使用地。花蓮縣政府地政處

此外，花蓮縣政府地政處目前也提供非都市土地變更編定進度、更正編定、河川區範圍及相關土地圖資查詢服務。花蓮縣鳳林地政事務所全球資訊服務網

因此地主不要只依賴：

• 多年前仲介資料
• 舊土地謄本
• 舊使用分區資料
• 網路文章
• 鄰地經驗

判斷土地能不能開發。

真正進入投資或設計前，應重新確認最新地號、最新分區、最新編定及主管機關公告。

十七、花蓮在地服務｜從非都市土地評估一路做到建築落地

花蓮非都市土地案件真正困難的地方，通常不是「建築物怎麼畫」，而是要把整條行政與建築鏈接起來：

土地評估 → 使用分區 → 使用地類別 → 預定事業 → 興辦事業計畫 → 變更編定 → 建築規劃 → 建照 → 消防 → 無障礙 → 使用執照 → 合法營運

周嘉源建築師事務所可依花蓮個案提供：

土地可建性評估｜非都市土地規劃｜興辦事業計畫｜特定目的事業用地｜變更編定｜建築設計｜建造執照｜使用執照｜用途變更｜既有建築合法化｜補照｜消防｜室內裝修｜工程整合

服務範圍涵蓋花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、光復鄉、瑞穗鄉、玉里鎮，以及秀林鄉、萬榮鄉、卓溪鄉等地。

尤其花蓮非都市土地案件，建議地主不要只問「一坪可以蓋多少」，而是直接提供地號＋面積＋預定用途＋現況照片＋既有建築資料，先判斷土地與事業能否銜接，再決定是否投入後續規劃。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點

花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

FAQ｜花蓮非都市土地、興辦事業計畫與特定目的事業用地

Q1：花蓮農地可以申請特定目的事業用地嗎？

不能只用「農地」兩個字判斷。必須先確認使用分區、使用地類別、預定事業、目的事業法規及土地開發條件，再判斷是否具有申請可能。

Q2：興辦事業計畫核准後，就可以直接蓋房子嗎？

不一定。興辦事業計畫、土地變更編定及建築許可屬於不同階段。土地完成必要程序後，仍須依建築及其他相關法規辦理建照等程序。

Q3：特定目的事業用地是不是就可以自由變更用途？

不是。依現行《非都市土地使用管制規則》，依核准興辦事業計畫辦理變更編定後，其使用管制及開發建築應依核准計畫辦理，不能任意改作其他用途。法規資料庫

Q4：花蓮山坡地可以辦理興辦事業計畫嗎？

要依個案判斷。山坡地可能涉及開發規模、水土保持及專案審查等要求，不能只以土地面積判斷。花蓮縣政府也明確說明山坡地變更編定與一般非山坡地案件有不同程序。花蓮縣鳳林地政事務所全球資訊服務網

Q5：已有農舍可以直接改成餐廳或其他商業用途嗎？

不能直接視為合法。應先確認原核准用途、土地使用條件及建築合法性，再判斷是否可依法辦理用途變更或興辦事業計畫等程序。花蓮縣政府目前對農舍及農業設施變更使用已有明確處理規範。花蓮縣政府地政處

Q6：花蓮非都市土地要先找建築師還是先找地政士？

如果問題是「這塊土地能不能做某種事業、最後可以蓋什麼」，建築師應及早加入，因為需要把土地法規、事業需求、建築量體、消防、停車及後續申照一起判斷；地政士則可依案件需要協助地籍、登記及相關地政程序。

花蓮非都市土地開發，真正重要的是「先判斷，再投資」

花蓮土地開發無論位於花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，或秀林、萬榮、卓溪，如果涉及非都市土地，就不能只看土地價格與面積。

真正應該先回答的是：

這塊土地目前是什麼使用分區？
使用地類別是什麼？
預定事業是否合法可行？
需要哪一個目的事業主管機關？
是否需要興辦事業計畫？
能否辦理變更編定？
是否涉及山坡地、水土保持或環境敏感條件？
最後能不能合法完成建築並營運？

當這些問題釐清後，再進入土地變更、建築規劃、建照、消防、使用執照及工程，才能真正把花蓮一筆非都市土地轉化為可以執行的開發方案。

如果您正在評估花蓮土地，可準備：

土地地號＋土地面積＋預定用途＋現況照片＋既有建築資料

由建築師先從土地條件、事業合法性及建築可行性開始判斷，再決定後續申請路徑。

周嘉源建築師事務所花蓮分所｜花蓮市中美路91號｜0926-699485

適合案件可提供基本資料進行初步評估，通常可於24小時內回覆。