花蓮農地要興建農舍、農業設施、農業產銷設施，或進一步規劃加工、集貨、倉儲及其他事業用途，第一步都不是直接畫建築圖，而是先確認土地使用分區、使用地類別、農業使用、農舍資格、土地面積、基地位置、臨路條件、地形排水、山坡地與既有建築合法性。

依現行《農業用地興建農舍辦法》，農舍申請涉及申請人資格、農業用地面積、農業使用、既有農舍、土地使用管制及建築法規等多重條件；申請建造執照時，也須提出土地使用分區、地籍圖、土地權利證明、工程圖樣及農業用地配置等資料。法規資料庫

花蓮更有自己的在地建築管理條件。花蓮縣政府公布的「農舍及農業設施以臨接通路或農路申請建築執照處理原則」，即針對基地未直接臨接建築線、以其他土地通路或農路臨接道路的案件訂定處理方式。高雄市政府衛生局

因此，從花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、光復鄉、瑞穗鄉、玉里鎮，到秀林鄉、萬榮鄉、卓溪鄉，農地規劃都應採取「先查土地、再判斷用途、再做基地規劃、最後進入建築申請」的完整流程。

一、花蓮農地可以蓋什麼？先確認土地究竟屬於哪一種條件

「農地」並不是一個可以直接套用相同答案的土地類型。

花蓮許多農地屬於非都市土地，而非都市土地還會依使用分區及使用地類別進一步區分，例如特定農業區、一般農業區、森林區、山坡地保育區、河川區等，以及農牧用地、林業用地、交通用地、水利用地等不同使用地類別。現行《非都市土地使用管制規則》即將非都市土地依使用分區及使用地類別進行管制。法規資料庫

因此地主拿到一筆花蓮農地，建築師首先應確認：

• 土地地址及地段地號
• 土地總面積
• 土地使用分區
• 使用地類別
• 是否屬特定農業區或一般農業區
• 是否屬山坡地
• 是否涉及河川、水利或環境敏感條件
• 是否有合法道路或農路
• 現況農業使用情形
• 是否已有農舍
• 是否曾經提供土地興建農舍
• 是否已有農業設施
• 預計興建農舍、農業設施或其他用途

這也是為什麼準備購買花蓮農地時，可以先從「土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估」建立前期判斷架構，而不是買地之後才發現預定用途無法成立。

二、花蓮農舍申請，核心不是畫圖，而是先確認申請資格

花蓮農舍最常見的錯誤，是地主看到農地就認為「只要找建築師就能申請農舍」。

實際上，《農業用地興建農舍辦法》對申請人有明確條件，例如成年、戶籍及土地取得年限、農業用地面積、是否已有自用農舍，以及農業用地是否確供農業使用等，都需要經主管機關核定。現行規定並要求農舍申請不得影響農業生產環境及農村發展。法規資料庫

此外，也有部分土地不得依該辦法申請農舍，例如非都市土地工業區、河川區，以及部分水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地等。法規資料庫

因此完整流程應是：

土地資格 → 申請人資格 → 農業使用 → 基地條件 → 農舍配置 → 建築設計 → 建造執照 → 施工 → 使用執照

而不是：

買農地 → 找人畫農舍 → 直接申請建照。

三、農舍與農業設施完全不同，不能混在一起規劃

這是花蓮農地案件非常重要的分流。

農舍

農舍是依農業用地興建農舍相關規定辦理，涉及農民資格、土地條件、農業經營及建築法規。

農業設施

農業設施則是配合農業生產、加工、儲運等農業經營需求設置，實際可申請的設施種類及程序仍須依土地使用管制與相關主管機關規定判斷。

例如地主可能希望規劃：

• 農產品集貨空間
• 農產品加工空間
• 包裝設施
• 農機具設施
• 農業資材設施
• 農產品儲藏
• 冷藏相關空間
• 其他農業生產設施

但取得農業設施容許使用，不代表之後就可以自行改成住宅、餐廳、民宿、商業空間或工廠。

《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》也明確涉及農舍、農業設施的合法文件及核准用途；如果農舍或農業設施超過核准面積或未依核定用途使用，可能無法認定為作農業使用。法規資料庫

因此花蓮農地案件一定要先分清楚：

農舍 ≠ 農業設施 ≠ 工廠 ≠ 餐廳 ≠ 民宿。

四、花蓮農地最容易忽略的問題：道路與農路

花蓮農地經常面積較大、位置較偏，現場可能看得到農路，但「現場有路」不等於「建築申請一定沒有問題」。

花蓮縣政府針對農舍及農業設施以通路或農路申請建築執照訂有專門處理原則。依該原則，若以其他土地通路或農路臨接道路，除特定情形外，可能需要取得土地所有權人的通行使用同意；相關通路寬度、退讓也仍須符合其他法令。高雄市政府衛生局

因此建築師在前期應檢查：

尤其壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里及山區案件，不能只靠地圖或現場目測判斷。

五、花蓮農舍的10％與90％，不能只看建築面積

依現行《農業用地興建農舍辦法》，個別農舍案件原則上涉及農舍用地面積及農業經營用地的比例要求，農舍用地面積不得超過農業用地面積10%，扣除農舍用地後的農業經營用地應形成完整區塊，且原則上不得低於農業用地90%。法規資料庫

這代表：

1000坪農地，不等於1000坪都可以拿來做建築基地。

建築師真正需要處理的是：

農地總面積
→ 農舍用地
→ 農業經營用地
→ 建築配置
→ 農業生產動線
→ 排水
→ 農業經營需求

而且農舍申請後還涉及列管及套繪等後續土地管理問題，因此購地前就應該把整體土地配置納入評估。法規資料庫

六、花蓮農地想做加工、集貨、倉儲，應先判斷是不是已經超出農業設施範圍

花蓮具有稻米、果樹、茶葉、蔬果及多元農業生產環境，因此地主常會提出：

「我想做農產品加工＋包裝＋冷藏＋集貨，可以嗎？」

這時不能只回答可以或不可以，而應先把實際營業及生產內容拆開。

例如：

農業生產 → 農產品集貨 → 農產品初級處理 → 包裝 → 儲存

與：

工廠生產線 → 大量加工 → 大型倉儲 → 大量員工 → 非農業產品製造

在土地使用及建築申請上的判斷可能完全不同。

如果實際需求已經接近工廠、產業加工或大量倉儲，就應重新檢查土地使用分區、使用地類別及相關產業法規，而不能只用「農業設施」三個字處理。

涉及非都市土地的案件，也應同步查核現行《非都市土地使用管制規則》及其附表的容許使用與許可使用項目。法規資料庫

七、既有鐵皮屋、資材室、農舍，要先做合法性盤點

如果花蓮農地上已經有建築物，建築師的工作就不只是「新建農舍」。

應先查：

• 原建造執照
• 使用執照
• 原核准圖說
• 建物謄本
• 地籍資料
• 農業設施容許使用文件
• 現況樓層
• 現況面積
• 現況用途
• 是否有增建
• 是否有鐵皮屋
• 是否有水泥鋪面
• 是否有貨櫃
• 是否有用途變更
• 是否與原核准內容一致

例如：

農舍改餐廳、資材室改住宅、農業設施改商業空間、菇寮改營業場所

都不能單純視為室內裝修。

這時可以沿著既有建築合法化、用途調整及建築申請方向，先做「既有建築活化」的前期判斷，再決定應採補照、改建、用途變更、拆除或重新申請等方案。

八、山坡地農地：面積大不代表可建範圍大

秀林、萬榮、卓溪，以及壽豐、鳳林、瑞穗、玉里部分區域的農地，如果涉及山坡地或特殊地形，評估內容應再增加：

坡度 → 地質 → 水土保持 → 排水 → 道路 → 可利用範圍 → 建築基地

因此一筆2萬平方公尺的農地，不能直接理解成「有2萬平方公尺可以規劃」。

真正重要的是：

土地總面積有多少？
依法可以使用的範圍有多少？
真正適合配置建築的基地有多少？

如果涉及山坡地、水土保持或其他環境條件，更應在購地前就進行專業判斷，而不是等設計完成後才發現基地條件不足。

九、花蓮農地建築師完整流程

一個完整的花蓮農地案件，建議按照以下順序：

① 土地資料調查
地號、面積、謄本、地籍圖、使用分區、使用地類別。

↓

② 土地可建性評估
農舍、農業設施或其他用途是否具有法規上的可能性。

↓

③ 農業使用與資格確認
確認農舍資格、農業經營及農業使用條件。

↓

④ 道路與基地檢查
建築線、道路、農路、通行權、車道、消防及施工條件。

↓

⑤ 地形與環境評估
坡度、排水、水利、水土保持及其他特殊條件。

↓

⑥ 建築配置
農舍、農業設施、農業經營用地、停車、動線及排水整合。

↓

⑦ 容許使用／相關土地程序
依案件性質辦理農業設施容許使用、相關計畫或其他土地程序。

↓

⑧ 建築設計與建造執照

↓

⑨ 工程施工

↓

⑩ 使用執照及合法使用

如果涉及既有違建、用途變更、增建、改建或特殊事業，更應在前期增加合法性及土地使用程序評估。

十、花蓮各地農地規劃，評估重點並不相同

花蓮市

應先釐清都市計畫範圍與非都市土地範圍，並確認土地實際使用管制。

吉安鄉

住宅、農業土地及既有建築交錯，若涉及農地轉型或既有建築使用，合法性盤點尤其重要。

壽豐鄉

農業、觀光及山坡地條件並存，應同時檢查土地使用、道路、地形與環境條件。

鳳林鎮、光復鄉

農業生產與農產利用需求較為重要，農舍、農業設施、集貨及加工應回到實際農業經營內容判斷。

瑞穗鄉、玉里鎮

農地面積可能較大，基地規劃除了建築外，更要把農業生產、道路、水利與土地地形一起考慮。

秀林鄉、萬榮鄉、卓溪鄉

若涉及山坡地及特殊地形，坡度、地質、水土保持、道路及實際可利用範圍更應提前確認。

十一、花蓮農地建築相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所處理農地與非都市土地案件時，核心並不是單獨查一張土地使用分區，而是將：

地號 → 土地使用 → 農業資格 → 道路 → 基地 → 建築 → 申請 → 工程 → 合法使用

整合判斷。

對花蓮農地而言，最重要的是在真正投入建築設計與工程成本之前，把「土地可以做什麼」先確認。

如果是農舍，就從農舍資格與農業使用開始；如果是農業設施，就從容許使用及實際農業經營內容判斷；如果已經涉及加工、倉儲、商業、觀光或其他事業，就應重新檢討土地使用與相關申請制度。

因此，在尚未確認地號及預定用途以前，不應直接承諾「一定可以蓋」。

十二、花蓮在地服務｜從農地評估一路做到建築完成

花蓮農地案件最常見的問題，不是建築圖畫得不好，而是前期土地判斷做得太晚。

周嘉源建築師事務所可依個案條件整合：

土地可建性評估
→ 使用分區／使用地確認
→ 農舍資格與農業使用檢討
→ 農業設施規劃
→ 容許使用
→ 興辦事業計畫
→ 土地變更／變更編定
→ 建築設計
→ 建造執照
→ 消防及相關專業整合
→ 使用執照
→ 既有建築合法化
→ 用途變更／增建／改建
→ 室內裝修及工程

涉及非都市土地時，也可先透過全國法規資料庫《非都市土地使用管制規則》確認土地使用管制架構；農舍資格則可參考《農業用地興建農舍辦法》。花蓮縣在地道路與農路申請條件，則可直接查閱花蓮縣政府建設處建築管理科相關法令。政府資料開放平台

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點
花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

如果準備購買花蓮農地，建議先提供：

土地地號＋土地面積＋預定用途＋現況照片＋土地謄本／地籍圖（如有）

先做土地與建築條件判斷，再決定應採農舍、農業設施或其他申請方向，通常比先買地、先設計、先施工更能降低後續風險。

FAQ｜花蓮農地建築與申請

Q1：花蓮農地一定可以蓋農舍嗎？

不一定。必須先確認土地使用分區、使用地類別、申請人資格、農業使用及其他法定條件。法規資料庫

Q2：農地有一條農路就一定可以申請建照嗎？

不能直接這樣判斷。花蓮縣對農舍及農業設施以通路或農路臨接道路有專門處理原則，仍須檢查通路性質、權利關係、寬度、退讓及其他建築法規。高雄市政府衛生局

Q3：農地可以蓋資材室嗎？

必須先確認預定設施是否符合農業設施相關容許使用規定，取得核准後也應依核定用途使用，不能取得農業設施名義後自行轉為住宅或商業用途。

Q4：農地上的鐵皮屋可以直接改建嗎？

不能直接假設合法。應先查原有建築或設施的許可、核准用途、面積及現況，再判斷補照、改建、拆除或其他合法程序。

Q5：花蓮農地可以做農產品加工嗎？

要看加工內容、農業經營關係、設施性質及實際規模。如果已經涉及工廠生產、大型倉儲或非農業製造，就應重新檢討土地使用及產業用地條件。

Q6：買花蓮農地之前可以找建築師評估嗎？

可以，而且對高總價土地、用途特殊土地或已有明確開發計畫的案件，購地前評估尤其重要。最基本可以先提供地號、面積、預定用途及現況照片。

花蓮農地真正重要的第一步，是先確認「合法用途」

花蓮農地建築不是「有土地就能蓋」，而是：

土地能不能用 → 可以做什麼 → 需要什麼申請 → 建築怎麼配置 → 如何合法施工與使用。

如果是農舍，應先確認農業用地興建農舍條件；如果是農業設施，應確認容許使用及核准內容；如果涉及加工、倉儲、觀光或其他事業，則應進一步判斷是否已進入其他土地使用、興辦事業或建築申請程序。

真正專業的花蓮農地規劃，不是先畫一棟房子，而是先把土地、農業、道路、建築、法規與申請流程整合起來，再決定最合理的開發方案。

周嘉源建築師事務所花蓮分所｜花蓮市中美路91號｜0926-699485

提供土地地號、面積、預定用途與現況資料，可先進行案件初步評估；適合案件通常於24小時內回覆。