花蓮土地開發找建築師，真正要比較的不是單純「會不會畫建築圖」，而是能不能在買地前就把土地使用分區、使用地類別、農地條件、道路、地形、山坡地、水土保持、興辦事業計畫、變更編定、建築量體、建照、消防、使用執照與後續合法使用完整串起來。

花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、光復鄉、瑞穗鄉、玉里鎮，以及秀林鄉、萬榮鄉、卓溪鄉等地，土地條件差異明顯。尤其非都市土地如果要作不同於原使用地類別的用途，可能涉及變更編定；花蓮縣政府公開資料也明列，相關申請可能需要興辦事業計畫核准文件、土地使用計畫配置圖及位置圖等資料。花蓮縣政府地政處

因此，花蓮土地開發真正正確的順序，不是「先買地、再畫圖」，而是：

土地地號 → 土地條件 → 使用分區／使用地類別 → 預定用途 → 開發可行性 → 興辦事業計畫 → 土地變更 → 建築規劃 → 建照 → 工程 → 使用執照與合法營運。

一、花蓮土地開發找建築師，第一步不是畫圖，而是確認土地能不能做

很多地主拿到土地後，第一個問題是：

「這塊地可以蓋幾坪？」

但對花蓮土地開發而言，更重要的第一組問題其實是：

• 這筆土地屬於都市土地還是非都市土地？
• 使用分區是什麼？
• 使用地類別是什麼？
• 預定用途是否允許？
• 是否需要變更編定？
• 是否涉及興辦事業計畫？
• 有沒有道路及建築使用條件？
• 是否涉及山坡地、水土保持或其他開發限制？
• 土地最後能不能形成合法建築基地？

花蓮縣政府地政處的非都市土地專區明確說明，非都市土地完成使用分區及使用地編定後，原則上應依其容許使用項目及許可使用細目使用；若要作其他用途，則可能需要依規定辦理變更編定。花蓮縣政府地政處

因此，真正適合土地開發案件的建築師，應該在設計之前就協助地主回答：

這塊土地能不能開發？可以做什麼？需要走什麼程序？最後能不能合法蓋、合法使用？

如果是準備買花蓮土地，更可先從[土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估]土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估建立判斷架構。

二、第一次找花蓮土地開發建築師，要準備哪些資料？

土地開發前期不需要一開始就做完整建築設計，但資料越完整，基地判斷越準確。

建議地主至少準備：

如果一次持有多筆土地，更應將所有地號一併提供，避免只看其中一筆，卻忽略土地整合、道路、基地完整性或整體開發關係。

花蓮縣政府也提供非都市土地相關表格及使用管制資料，前期可先透過[花蓮縣政府地政處非都市土地專區]花蓮縣政府地政處非都市土地專區確認基本制度與申請資料。花蓮縣政府地政處

三、土地使用分區與使用地類別，是花蓮土地開發的第一道門檻

花蓮土地開發最容易產生誤判的地方，就是只看「農地」、「建地」或土地坪數。

實際上，非都市土地還要進一步確認：

使用分區＋使用地類別＋容許使用項目＋預定事業＋建築條件。

例如地主可能想做：

• 農舍
• 農業設施
• 農產品集貨
• 農產品加工
• 農業倉儲
• 觀光休閒
• 長照
• 醫療
• 宗教
• 社福
• 產業設施
• 廠房
• 特殊事業

但「地主想做什麼」與「土地依法可以做什麼」，是兩個不同問題。

因此花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里等地的土地，都不宜只用行政區名稱直接判斷，而應以實際地號進行個案檢查。

如果案件涉及非都市土地變更編定，花蓮縣政府目前公開的申請資料包括變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、土地使用計畫配置圖及位置圖等。花蓮縣政府地政處

四、農地不是看到「農地」就知道可以蓋什麼

花蓮土地開發案件中，農地是非常常見的前期評估類型。

吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里等地，都可能遇到不同類型的農地開發需求，但農地並不是單一答案。

可能涉及：

農舍｜農業設施｜農產加工｜集貨設施｜農業倉儲｜其他農業相關使用

也可能因地主規劃方向不同，而進一步涉及其他土地使用程序。

因此，地主不應只拿「土地有幾坪」詢問：

「可以蓋幾坪？」

而應一次提供：

地號＋面積＋使用分區＋使用地類別＋現況＋預定用途。

這樣建築師才能從土地身分開始判斷，而不是先假設「可以蓋」。

五、非都市土地要開發特殊用途，興辦事業計畫可能是關鍵

如果花蓮土地未來不是單純一般建築，而是準備發展特殊用途，就必須把「事業」與「土地」放在一起看。

例如：

• 長照機構
• 醫療設施
• 宗教建築
• 觀光休閒
• 社會福利
• 農業產業
• 農產加工
• 特定產業
• 殯葬相關設施
• 其他特殊事業

這時建築師不能只回答「建築物怎麼畫」，而應先確認：

預定事業 → 目的事業主管機關 → 興辦事業計畫 → 土地使用條件 → 變更編定 → 建築規劃。

花蓮縣政府非都市土地資料明列，變更編定申請文件包含「興辦事業計畫核准文件」；不同開發性質若達一定規模，也可能進一步涉及使用分區變更及開發許可。花蓮縣政府地政處

因此，如果地主詢問「農地能不能做某種特殊用途」，真正專業的第一步不是直接畫平面圖，而是先確認土地與事業計畫的可行性。

六、土地開發規模一大，就不能只看變更編定

非都市土地開發如果規模或性質達到一定條件，可能涉及土地使用分區變更。

花蓮縣政府公開的非都市土地開發許可資料指出，部分開發案件達到特定規模時，需辦理土地使用分區變更；同時，開發計畫、水土保持及環境影響評估等，也可能依個案條件納入程序。花蓮縣政府地政處

例如：

• 社區型開發
• 大面積工業使用
• 遊憩設施
• 學校
• 殯葬設施
• 其他大面積特殊開發

都不能單純以「土地目前是什麼使用地」判斷最終開發方式。

所以，土地面積越大、用途越特殊，越應該提早找建築師做完整基地可行性評估。

七、秀林、萬榮、卓溪等山坡地，更要把地形與水土保持放在前面

花蓮土地與一般都市型土地最大的不同之一，就是山坡地與自然環境條件。

秀林、萬榮、卓溪，以及花蓮其他具有坡地條件的土地，若要進行開發，至少應同步檢查：

• 地形
• 坡度
• 地質
• 道路
• 排水
• 水土保持
• 建築基地配置
• 開發規模
• 環境敏感條件
• 其他相關法規

因此：

土地總面積很大，不代表實際可開發面積也很大。

花蓮縣政府的非都市土地開發許可資料也明確指出，涉及水土保持法令時，應依相關規定檢附水土保持規劃書等資料。花蓮縣政府地政處

如果案件涉及水利、排水等專業條件，也可同步參考[花蓮縣政府建設處水利科相關法令]花蓮縣政府建設處水利科相關法令，讓土地開發前期不只看建築，也把水利條件納入整體判斷。

八、土地上已經有老屋、農舍、鐵皮屋，更要先做合法性調查

花蓮不少土地不是完全空地，而是已經存在：

• 老屋
• 農舍
• 鐵皮建築
• 資材室
• 農業設施
• 廠房
• 倉庫
• 其他既有建築

這時不能直接進入「改建」。

應先確認：

原建照 → 原使用執照 → 原核准圖說 → 建築面積 → 現況 → 增建 → 改建 → 現況用途。

如果現況與原核准資料不一致，還要進一步判斷：

合法範圍｜補照｜更正編定｜用途變更｜改建｜增建｜拆除重建。

花蓮縣政府地政處對非都市土地更正編定也有專門說明，部分案件可依合法房屋相關證明文件辦理更正編定，因此老建築的「土地身分」與「建築合法性」應分開調查。花蓮縣政府地政處

如果地主希望活化既有建築，也可從[既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃]既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃先比較保留、改建、用途轉型與重建的不同方向。

九、花蓮土地開發建築師真正應該完成的評估矩陣

這套判斷比單純詢問「建築師設計費多少」更重要。

十、花蓮土地開發完整流程：從地號一路做到合法使用

真正完整的土地開發，可以依案件條件形成以下流程：

① 土地地號確認
↓
② 使用分區／使用地類別調查
↓
③ 預定用途與土地使用管制檢查
↓
④ 道路、地形、排水及基地條件分析
↓
⑤ 農地／山坡地／特殊土地條件確認
↓
⑥ 興辦事業計畫評估
↓
⑦ 土地變更編定或使用分區變更
↓
⑧ 建築基地與建築量體規劃
↓
⑨ 建照、消防、結構、機電等申請
↓
⑩ 工程施工
↓
⑪ 使用執照
↓
⑫ 用途變更、室內裝修、補照或合法化等後續程序

花蓮縣政府目前公開的非都市土地制度資料，也將變更編定、興辦事業計畫、土地使用計畫及開發許可等程序分別列出，因此實務上不能把「土地變更」與「建築申請」視為同一件事。花蓮縣政府地政處

十一、花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、瑞穗、玉里，土地評估重點不完全相同

花蓮市、吉安鄉

較常遇到都市周邊、既有建築、農地及住宅或商業需求交錯的情況，土地評估應特別注意土地身分、道路、既有建築合法性與預定用途。

壽豐鄉

若涉及農業、休閒、觀光或大面積土地，更需要把土地使用管制、事業計畫及環境條件一起檢查。

鳳林鎮、光復鄉

農業土地、既有建築及產業發展需求可能交織，不能單看土地面積決定開發方案。

瑞穗鄉、玉里鎮

若涉及大面積農地、產業、特殊用途或既有建築，應先釐清土地身分、用途與開發程序，再進行建築量體規劃。

秀林鄉、萬榮鄉、卓溪鄉

若涉及山坡地或特殊自然環境條件，更應將地形、水土保持、道路及環境限制提前納入。

而且同一個鄉鎮內，不同地號仍可能有完全不同的答案。花蓮縣政府近年也持續公告部分非都市土地使用分區及使用地編定檢討變更案件，因此土地評估仍應回到「實際地號」確認。花蓮縣政府地政處

十二、花蓮土地開發建築師怎麼比較？不要只看設計費

地主可以直接拿以下問題詢問建築師：

土地開發最昂貴的錯誤，通常不是多花一點設計費，而是土地買錯、用途判斷錯、開發規模估錯、程序順序走錯。

十三、相關實務規劃經驗｜土地開發應從「土地」而不是「圖面」開始

周嘉源建築師事務所的土地建築規劃工作，重點是將：

土地身分 → 法規條件 → 預定事業 → 建築可行性 → 興辦事業計畫 → 土地變更 → 建築設計 → 建照 → 使用執照

串成完整規劃鏈。

相關實務規劃經驗涵蓋非都市土地、土地可建性、特殊用途、興辦事業計畫、既有建築活化、建築合法化、用途變更及建築申請等不同類型。

例如長照領域具有桃園八德既有廠房改住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓、宜蘭長照中心等相關實務規劃經驗；宗教建築則具有新北市泰山區天主教教堂會館改建、用途變更、教會禮拜堂合法化及變更使用執照等相關實務規劃經驗。這些經驗可作為特殊用途土地在前期評估時，從「土地條件」一路銜接到「建築使用」的實務參考。

如果是花蓮非都市土地、興辦事業計畫或特定目的事業用地，更重要的是先建立正確的土地開發順序，而不是直接進入建築設計。

十四、花蓮在地服務｜從土地評估一路做到建築完成

周嘉源建築師事務所提供花蓮地區土地與建築整合服務，服務範圍涵蓋花蓮市、吉安、壽豐、鳳林、光復、瑞穗、玉里，以及秀林、萬榮、卓溪等地。

依案件條件，可從：

土地評估 → 使用分區 → 使用地類別 → 農地規劃 → 非都市土地 → 興辦事業計畫 → 特定目的事業用地 → 土地變更 → 建築規劃 → 建照 → 消防 → 使用執照 → 用途變更 → 合法化 → 補照 → 室內裝修 → 工程

逐階段整合。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點
花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

如果正在購買花蓮土地，建議第一次諮詢就準備：

土地地號＋土地面積＋預定用途＋土地謄本／地籍圖＋現況照片＋既有建築資料。

尤其非都市土地案件，可先參考[花蓮縣政府地政處非都市土地相關申請與管制資料]花蓮縣政府地政處非都市土地相關申請與管制資料，再由建築師依實際地號與開發用途進行個案判斷。花蓮縣政府地政處

十五、花蓮土地開發建築師 FAQ

Q1：花蓮土地開發一定要先找建築師嗎？

不一定每一項土地程序都只能由建築師辦理，但如果案件同時涉及土地可建性、建築配置、興辦事業計畫、建照或既有建築合法化，建築師越早介入，越能把土地與建築兩端一起判斷。

Q2：我只有一個地號，可以先評估嗎？

可以。地號就是土地前期評估非常重要的起點，可先確認使用分區、使用地類別、土地基本條件及預定用途。

Q3：花蓮農地可以直接蓋房子嗎？

不能只用「農地」兩個字回答。應先確認土地身分、農業使用需求、法定條件、預定建築用途及相關程序。

Q4：非都市土地做特殊事業，為什麼要先談興辦事業計畫？

因為特殊用途可能涉及目的事業主管機關及土地使用變更程序。花蓮縣政府公開的非都市土地變更編定資料，也將興辦事業計畫核准文件列為重要申請文件之一。花蓮縣政府地政處

Q5：土地很大，是不是就代表可以開發很多？

不是。土地總面積與實際可開發面積是兩個不同概念，還要檢查使用管制、道路、地形、水土保持、開發規模及其他法令。

Q6：土地上有老屋，可以直接改建嗎？

應先調查原建照、使用執照、核准圖說與現況，再判斷合法範圍及適合採取補照、合法化、改建、用途變更或拆除重建。

Q7：找花蓮土地開發建築師，最重要的是問什麼？

建議直接問三件事：

「這筆地能不能做？」
「如果可以，需要走哪些程序？」
「最後可以合法蓋到什麼程度？」

如果這三個問題在設計開始前都能被清楚回答，才是真正有價值的土地開發前期評估。

花蓮土地開發，先確認土地可行性，再決定投資方向

花蓮土地開發建築師的價值，不只是把一筆土地畫成建築，而是協助地主在投入購地、設計及工程成本之前，先釐清：

土地是否合法？
用途是否可行？
需要興辦事業計畫嗎？
是否需要變更編定？
山坡地與水土保持怎麼處理？
實際可開發面積是多少？
可以配置什麼建築？
最後能不能取得建照及合法使用？

尤其是花蓮農地、非都市土地、山坡地、既有建築及特殊用途案件，真正重要的順序永遠是：

先看土地 → 再看事業 → 再看法規 → 再看建築 → 最後才是工程。

周嘉源建築師事務所｜花蓮分所
花蓮市中美路91號
手機｜0926-699485

準備土地地號＋面積＋預定用途＋現況資料即可進行初步案件評估；適合案件通常於24小時內回覆。