新北市AI科技物流倉儲正逐步形成新的產業空間需求，尤其土城、新莊、林口分別連結智慧製造、數位科技、智慧物流及北北桃交通節點，企業需求也從傳統倉庫逐漸轉向AI智慧物流、電商倉儲、冷鏈物流、自動化倉儲、物流廠辦、配送中心及高階產業物流空間。

新北市政府目前將林口、淡水、八里定位為智慧物流發展區域，並以國道一號、臺61線、臺64線及臺北港等交通條件支撐物流產業；另一方面，土城、樹林則以智慧製造為主要產業方向，新莊、五股、泰山、三重、蘆洲及板橋則逐步朝金融與數位科技發展。

因此，新北AI科技物流倉儲的建築規劃，已不只是「蓋一棟倉庫」，而是要整合土地、產業使用、倉儲高度、物流動線、自動化設備、辦公空間、消防、機電、停車、裝卸貨及未來擴充能力。

一、新北AI科技物流倉儲，為什麼會集中在土城、新莊、林口？

新北市的產業發展並不是單一區域，而是形成不同產業分工。

其中，官方產業布局已將：

林口、淡水、八里 → 智慧物流

土城、樹林 → 智慧製造

板橋、新莊、五股、泰山、三重、蘆洲 → 金融與數位科技

作為重要發展方向。

這使得AI物流企業在尋找產業空間時，可能形成：

AI科技企業 → 新莊數位科技／企業服務 → 土城智慧製造供應鏈 → 林口智慧物流 → 北北桃配送與國際物流

的產業鏈結。

新北市國土計畫也將新店、林口、五股視為適宜的零售物流轉運區位，並將土城、樹林等地列為產業物流中心適宜區位。

二、土城｜AI科技園區＋智慧製造，帶動高階物流空間需求

土城不是單純的倉儲市場。

新北市目前已推動土城AI智慧產業園區，相關開發內容導入雲端、大數據、物聯網、自動化智慧管理及AI產業，並與工業區立體化及都市更新政策結合。

因此土城未來的物流建築需求，更容易出現：

• AI設備物流
• 電子零組件倉儲
• 智慧製造供應鏈倉儲
• 自動化倉儲
• 工廠＋倉儲
• 物流＋研發辦公
• 生產＋倉儲＋辦公複合廠辦
• 高價值零組件物流

這類建築不能只追求坪數，而要從樓高、樓板載重、貨梯、垂直物流、裝卸碼頭、車行動線及機電容量一起規劃。

三、新莊｜數位科技、企業服務與物流需求交會

新莊與板橋、五股、泰山、三重形成新北重要的數位科技及工商業區域。

新北市官方產業布局已將新莊納入金融與數位科技發展區域；同時新莊北側知識產業園區等產業空間開發，也使企業總部、科技服務及產業配套需求持續形成。

因此，新莊的AI物流建築可能更偏向：

企業物流中心＋辦公

電商物流＋配送

科技設備倉儲＋展示

企業總部＋物流後勤

數位科技企業＋供應鏈管理

與傳統純倉庫相比，這類案件更需要處理廠辦複合、員工空間、停車、貨車動線及都市環境相容性。

四、林口｜智慧物流與產業物流的重要承接區

林口是新北AI科技物流的重要區域之一。

新北市官方資料指出，林口、淡水、八里以智慧物流為主要產業方向，並利用國道一號、臺61線、臺64線等交通建設發展智慧物流。

林口目前也有新北國際AI＋智慧園區等產業空間。官方資料顯示，該區約107.91公頃，現況已有工廠、倉儲物流、製造等不同使用，並受到文化北路、台15線及國道一號等交通條件影響。

因此林口AI物流建築可進一步發展：

智慧倉儲

自動化物流中心

電商配送中心

科技設備倉庫

冷鏈及食品物流

物流＋辦公廠辦

北北桃配送中心

企業如果要在林口取得土地或既有建築改造，也必須先確認土地使用與建築用途，而不能只因「附近很多物流倉庫」就直接判定可以使用。

五、新北AI物流倉儲建築規劃，最重要的八大檢查

① 土地條件

確認：

都市計畫／土地使用分區／使用地編定／建築使用限制／產業用途。

② 建築用途

確認土地及建築物是否適合：

倉儲、物流、廠辦、製造、辦公或複合使用。

③ 車流與裝卸

AI物流中心往往不是一般辦公建築，必須預留：

大型貨車 → 進場 → 倒車 → 裝卸 → 暫存 → 出貨

完整動線。

④ 自動化設備

自動倉儲可能涉及：

• 高架貨架
• 自動搬運設備
• 輸送系統
• AGV／AMR
• 貨梯
• 垂直物流
• 分揀系統

建築設計必須與設備需求同步。

⑤ 樓板與結構

高密度貨物及自動化設備會影響樓板載重、結構柱網、震動控制及設備配置。

⑥ 消防

倉儲類型不同，消防需求也可能不同，應依實際儲存物、樓層、高度、面積及使用方式進行整體檢討。

⑦ 機電

AI物流不等於傳統倉庫，還可能需要更高的：

電力、網路、伺服器、冷卻、空調、備援及智慧控制系統。

⑧ 未來擴充

如果企業預計五到十年後增加自動化設備，最好在第一期建築規劃時就保留：

設備空間、機電容量、物流動線及擴建彈性。

六、新北AI科技物流倉儲案件需求矩陣

七、實績與相關實務規劃經驗｜AI產業、科技廠房與物流建築整合

周嘉源建築師事務所具備科技廠房、產業園區、工業區立體化及既有產業建築再規劃相關實務規劃經驗。

在科技廠房案件中，建築規劃不只是外觀設計，而是必須同步處理：

產業需求 → 土地條件 → 建築量體 → 生產／倉儲 → 無塵及環境需求 → 機電 → 消防 → 物流 → 辦公 → 未來擴充。

相關科技產業規劃內容，也涵蓋AI資料中心、半導體、AI Server、GPU超算中心、無塵室、科技廠辦及工業土地開發等方向，可延伸參考AI與科技廠房產業規劃。

在工業區立體化方面，亦有台中工業區、大甲幼獅產業園區立體化都市更新無塵室廠房設計等科技廠房規劃經驗，可作為高階產業建築從土地、結構、機電到生產空間整合的實務參考。

八、新北AI物流建築，從「買地」開始就要找建築師

AI物流企業最容易犯的錯誤，就是先看到土地價格，再思考建築怎麼蓋。

實際上應該倒過來：

企業需求

→ 土地篩選

→ 土地使用合法性

→ 可建規模

→ 建蔽率／容積率

→ 樓高

→ 倉儲量體

→ 貨車與裝卸

→ 消防

→ 機電

→ 自動化設備

→ 建照

→ 施工

→ 使用執照

如果是既有廠房或倉庫轉型，還需要增加：

原使用執照 → 現況調查 → 用途確認 → 違建／合法性 → 變更使用 → 消防 → 改建。

因此，新北工業區立體化與既有產業建築升級也是AI物流企業評估舊廠改造及產業空間升級時的重要規劃方向。

九、新北在地服務｜土城、新莊、林口AI物流產業建築完整規劃

周嘉源建築師事務所新北分所

新北市板橋區中山路一段10號9樓
手機：0926-699485

服務範圍涵蓋新北市各行政區，針對土城、新莊、林口、五股、泰山、樹林、三重、板橋、八里等產業區域，可依企業需求進行：

土地開發評估
→ 產業用地可建性分析
→ 都市計畫與土地使用檢討
→ 物流／倉儲用途評估
→ 廠房與廠辦規劃
→ AI智慧物流建築設計
→ 工業區立體化
→ 建照申請
→ 消防與機電整合
→ 變更使用
→ 既有廠房改建
→ 補照／合法化
→ 使用執照
→ 後續擴建與產業升級

新北市目前仍持續透過土地招商與媒合機制提供產業空間資訊，2026年8月的招商說明會也將新北國際AI＋智慧園區、臺北港物流倉儲區及廠辦等列為重點招商項目。

對企業而言，真正重要的是把產業需求、土地條件與建築量體放在同一張規劃圖上。

十、新北AI科技物流倉儲 FAQ

Q1：土城適合蓋AI物流倉儲嗎？

土城目前以智慧製造及AI產業發展為重要方向，實際基地是否適合物流用途，仍須依個別土地使用分區、都市計畫、建築及產業規定確認。

Q2：林口為什麼適合智慧物流？

新北市官方產業布局將林口、淡水、八里定位為智慧物流發展區域，並具國道一號、臺61線、臺64線等交通條件。

Q3：新莊比較適合哪一種AI物流空間？

新莊位於數位科技及工商業發展區域，可依企業需求規劃物流中心、企業後勤、科技設備倉儲或物流＋辦公複合型空間，但仍須個案確認土地與建築條件。

Q4：既有工廠可以改成AI物流倉庫嗎？

不能直接以現況判斷。應先確認原使用執照、土地使用、現況建築、消防、結構及預計物流用途，再判斷是否需要變更使用、改建或其他建築程序。

Q5：AI物流倉儲和一般倉庫最大的建築差異是什麼？

除了儲存空間，AI物流通常還需要整合自動化設備、機電、資訊系統、樓板載重、垂直物流、裝卸及未來擴充，因此建築設計最好與物流設備及營運模式同步規劃。

新北AI科技物流倉儲｜土城、新莊、林口企業建廠與產業空間規劃

如果企業準備在土城、新莊、林口尋找AI物流、智慧倉儲、科技廠辦或產業用地，建議在購地、租地或簽約前先提供：

① 土地地址／地號
② 土地面積
③ 預計用途
④ 倉儲或物流類型
⑤ 預估樓地板面積
⑥ 貨車與裝卸需求
⑦ 自動化設備需求
⑧ 是否已有既有廠房或倉庫

由建築師先從：

土地 → 使用 → 可建規模 → 物流動線 → 建築量體 → 消防 → 機電 → 自動化 → 建照 → 工程

完整評估。

周嘉源建築師事務所｜新北分所
新北市板橋區中山路一段10號9樓
手機：0926-699485

從土城智慧製造、新莊數位科技，到林口智慧物流，AI產業空間的下一階段競爭，不只是「有沒有倉庫」，而是能不能把土地、建築、物流設備與科技產業需求整合成真正可落地的產業空間。