台北市既有建築出現「使用執照不符」時，不能直接把它當成單純裝修問題。常見情況包括實際營業用途與使用執照不同、現況隔間與核准圖說不一致、增建或違建、原使用類組不符合現在需求，以及既有建築長期沿用舊用途卻沒有辦理相關變更。
依《建築法》第73條，建築物原則上應依核定使用類組使用；如果變更使用類組，或有主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上應申請變更使用執照。不過，一定規模以下的案件，則依台北市現行規定判斷是否免辦變更使用執照。(laws.gov.taipei)
因此，遇到使用執照與現況不符，第一步不是馬上拆除，也不是直接補辦，而是先調查原始合法資料、確認現況差異，再判斷適用的合法化或用途變更程序。
一、什麼叫「使用執照不符」？
實務上大致可以分成四種。
① 使用用途不符
例如：
原使用：辦公室 → 現況：診所
原使用：一般店面 → 現況：餐廳
原使用：辦公室 → 現況：補習班
原使用：其他用途 → 現況：商業營業空間
這種情況首先要判斷是否涉及建築物使用類組變更。
② 現況格局與核准圖說不符
例如原核准圖是：
辦公室＋會議室＋廁所
但現況變成：
多間診間＋候診區＋治療室
即使沒有增加建築面積，也可能涉及建築及室內裝修相關問題。
③ 建築物有增建或違建
例如：
- 頂樓加蓋
- 後方增建
- 外牆突出
- 未核准夾層
- 一樓騎樓或法定空間遭占用
這類問題與單純用途變更不同，必須另外判斷合法化、拆除或其他處理方式。
④ 原使用執照與現在營業需求不同
例如業主購買一棟既有商辦，原本合法作辦公室，但準備改成：
診所、餐廳、補習班、照護設施或其他營業用途。
這種情況不一定是「違建」，而可能是合法建築＋新用途需要重新確認。
二、台北使用執照不符，第一步先不要急著「補照」
這是最重要的觀念。
很多人看到「用途不符」，第一個反應是：
「我要不要補使用執照？」
但實務上應該先回答四個問題：
① 原本合法用途是什麼？
② 現況實際使用是什麼？
③ 建築物現況與核准圖說差在哪裡？
④ 現在要繼續維持現況，還是準備轉成新的用途？
不同答案，處理方式完全不同。
三、第一階段｜調查原使用執照與核准圖說
建築師通常會先整理：
- 原使用執照
- 使用執照謄本
- 建造執照
- 核准平面圖
- 建物登記資料
- 建築物測量成果圖
- 土地使用分區資料
- 歷次變更使用資料
- 現況照片及現場測量
台北市現行「一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」也將建築物使用證明文件、核准圖說、擬變更平面圖、建築師簽證及土地使用分區證明等列為相關程序的重要文件。(laws.gov.taipei)
所以，資料調查是合法化的起點。
四、第二階段｜把「合法範圍」與「現況」疊在一起
這一步非常重要。
建築師會將：
原核准圖說
與
現況測量圖
進行比對。
例如：
項目 | 原核准 | 現況 | 判斷 |
樓層用途 | 辦公室 | 診所 | 用途差異 |
室內隔間 | 2間 | 5間 | 需檢討 |
外牆 | 原核准 | 擴建 | 可能涉及違建 |
頂樓 | 原核准空間 | 加蓋 | 另案處理 |
消防 | 原設計 | 已改動 | 需重新檢討 |
樓梯 | 原位置 | 未變 | 持續檢討 |
使用面積 | 原核准 | 增加 | 確認是否涉及違建 |
這樣才能知道問題到底是：
用途問題、隔間問題、違建問題、消防問題，還是多項問題同時存在。
五、第三階段｜如果只是用途不符，怎麼辦？
如果建築物本身合法，只是使用用途與使用執照不同，通常就要進一步判斷是否涉及變更使用。
《建築法》第73條規定，建築物變更使用類組，原則上應申請變更使用執照；但一定規模以下使用變更不在此限。(laws.gov.taipei)
台北市目前有專門的免辦變更使用執照規定，且附表會依不同使用類組判斷適用條件。(laws.gov.taipei)
所以實務上會先判斷：
原用途 → 現況用途 → 使用類組 → 規模 → 建築條件 → 是否屬台北市免辦範圍
符合條件者，不一定需要申請正式變更使用執照；不符合者，就要進一步辦理相關變更程序。
六、如果現況還有違建，怎麼辦？
這時候就不能只辦用途變更。
例如：
合法一樓店面＋後方違建 → 想改成診所
必須先把問題拆開：
A. 合法建築部分
確認能否依預定用途使用。
B. 違建部分
確認：
- 是否屬既存違建
- 是否可以補辦
- 是否涉及結構
- 是否占用法定空間
- 是否影響消防及避難
- 是否必須拆除
C. 新用途
重新檢討變更使用條件。
也就是：
違建合法性問題 ≠ 用途變更問題。
兩者可以同時發生，但處理邏輯不同。
七、如果是「原本合法，但現在想轉型」，反而比較容易規劃
例如台北市：
辦公室 → 診所
要檢討用途、消防、無障礙、室內裝修及醫療機構相關條件。
店面 → 餐廳
要檢討用途、消防、排煙、廚房、機電及相關設備。
商辦 → 補習班
要檢討使用類組、人員數量、避難、消防及相關教育主管機關規定。
舊建築 → 其他服務用途
則必須依實際用途重新確認。
也就是說：
合法建築要轉型，重點是「用途轉換」；既有違規建築則還要增加「合法化」問題。
八、台北哪些地區特別常遇到既有建築用途不符？
大安區、中山區
老公寓、老商辦、既有店面密集，常見核准圖說與現況隔間不同。
萬華區、大同區
老舊建築比例較高，歷史使用情況複雜，調查原始資料尤其重要。
信義區、松山區
商辦及商業大樓多，常見辦公空間轉診所、商業服務等用途調整需求。
士林區、北投區
既有住宅、商業及其他使用混合，應同步確認土地使用分區及建築用途。
所以「台北市使用執照不符」不能只用一套方式處理，地址與建築物歷史資料都會影響判斷。
九、如果要辦變更使用執照，需要哪些資料？
依《建築法》第74條，申請變更使用執照原則上需檢附：
- 申請書
- 原使用執照或謄本
- 變更用途說明書
- 如涉及供公眾使用，還可能需要結構計算書
- 室內裝修及設備相關圖說
台北市實際申請時，還可能依案件增加：
土地使用分區證明、建物權利文件、變更平面圖、面積計算、現況圖、消防、防火避難、停車、結構等相關資料。
十、使用執照不符，消防要不要一起處理？
很多案件需要。
因為《建築法》第73條並不是只有「用途」問題，也包含：
- 防火區劃
- 防火避難設施
- 消防設備
- 停車空間
- 其他與原核定使用不合的變更
因此，如果既有建築已經多年改裝，不能只拿原使用執照確認用途，還要檢查：
現在的樓梯、走道、防火門、消防設備、隔間與避難動線是否與核准狀態一致。
十一、使用執照不符，可以「直接補照」嗎？
不能一概而論。
「補照」在民間常被用來概括不同案件，但實際上可能包含：
既有違建處理、用途變更、建築物合法化、補辦相關建築許可或其他程序。
因此，真正需要先確認的是：
到底是哪一個部分不合法？
如果是：
用途不符 → 可能走變更使用
如果是：
增建違建 → 另行檢討違建及合法化
如果是：
核准圖與現況隔間不同 → 檢討室內裝修及相關變更
如果是：
多項問題同時存在 → 需要整體合法化策略
十二、台北既有建築合法化完整流程
Step 1｜取得地址
先確定建築物位置。
Step 2｜調查原始資料
取得使用執照、建照及核准圖說。
Step 3｜現場測量
確認實際樓地板、隔間、樓梯、出入口及其他現況。
Step 4｜核准圖與現況比對
找出：
用途差異＋面積差異＋隔間差異＋違建＋消防差異
Step 5｜確認土地使用分區
判斷現況及預定用途是否符合都市計畫。
Step 6｜判斷處理方式
可能包括：
維持現況改善／變更使用／室內裝修／合法化／部分拆除／綜合處理
Step 7｜建築法規檢討
包含：
防火＋避難＋消防＋無障礙＋停車＋結構
Step 8｜製作申請圖說
依實際程序製作相關文件。
Step 9｜送審與補正
依主管機關審查意見修正。
Step 10｜施工與查驗
如涉及工程，依核准內容施工並辦理相關查驗。
Step 11｜取得合法使用條件
完成後，才能依核准用途合法使用。
十三、最重要：不要先拆、也不要先裝修
如果發現台北既有建築使用執照與現況不符，最不建議的方式就是：
看到問題 → 自己拆 → 自己改 → 再想辦法申請。
因為有些問題拆掉之後反而破壞原本可以合法處理的條件。
比較合理的是：
資料調查 → 現況測量 → 法規判斷 → 合法化策略 → 圖說 → 申請 → 必要工程 → 查驗
尤其準備買賣、租賃或重新招商的既有建築，更應該在交易前完成初步評估。
十四、實務規劃經驗｜既有建築「用途不符」不是只有拆除一條路
台北既有建築的實際問題通常不是單一項目。
可能同時存在：
使用用途不符＋現況隔間不符＋違建＋消防問題＋室內裝修問題。
因此建築師的工作不是看到不符就直接說「不能用」，而是要先把合法範圍、違規範圍、可以改善的部分、必須拆除的部分及可以申請的程序分開判斷。
周嘉源建築師事務所可從既有建築調查、土地使用、使用執照、用途變更、變更使用執照、室內裝修、建築合法化、消防及工程整合進行整體規劃。
相關用途變更可參考變更使用執照建築師完整實務，既有建築活化則可參考既有建築活化建築師相關規劃。
十五、台北在地建築師服務
周嘉源建築師事務所長期服務台北市信義、大安、中山、松山、萬華、大同、士林、北投及其他行政區既有建築案件。
服務內容包括：
使用執照不符｜用途變更｜變更使用執照｜既有建築合法化｜違建合法性評估｜室內裝修｜建照｜消防｜無障礙｜既有建築活化
台北分所
台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
如果您目前有一棟台北既有建築，發現「使用執照與現況不符」，建議先準備：
① 建築物地址
② 使用執照
③ 原核准圖說
④ 現況照片
⑤ 現在實際使用方式
⑥ 未來準備使用的用途
先由建築師判斷到底是用途問題、現況問題、違建問題，還是多項問題同時存在，再決定合法化及後續申請方向。
FAQ｜台北既有建築使用執照不符
Q1：使用執照用途跟現在營業內容不同，一定違法嗎？
不宜直接下結論，必須確認原核定使用類組、現況用途、規模及實際變更內容，再判斷是否需要辦理變更使用或其他程序。
Q2：使用執照不符可以補辦嗎？
要看不符的原因。有些屬用途變更，有些涉及違建、室內裝修或其他建築問題，處理方式不同。
Q3：有違建還可以辦用途變更嗎？
要先確認違建位置、範圍及對建築安全與用途變更的影響，不能假設所有違建都能直接併案處理。
Q4：台北一定要申請變更使用執照嗎？
不一定。符合台北市一定規模以下免辦規定的案件，可以依現行規定判斷；但仍可能需要其他審查或相關文件。(laws.gov.taipei)
Q5：老房子找不到原始圖說怎麼辦？
可以先從現有建築資料、使用執照、建物測量成果及主管機關留存資料進行調查，再決定後續處理方式。
Q6：使用執照不符，第一步應該做什麼？
不要先裝修，也不要先自行拆除。
最重要的是先做：
「原核准資料＋現況測量＋土地使用＋預定用途」四項整合評估。
把問題找清楚，才知道究竟應該變更使用、補辦、合法化、改善，還是部分拆除。