都市更新危老重建建築師｜台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東、宜蘭老屋重建、海砂屋、權利變換與容積獎勵完整規劃｜周嘉源建築師事務所

台灣老舊公寓、華廈、透天及老舊商辦持續面臨耐震、消防、無障礙、管線、停車與居住品質問題，都市更新與危老重建也因此成為地主、社區與建築所有權人關注的土地再利用方式。都市更新通常著重一定範圍的整體更新；危老重建則以符合條件的危險或老舊建築為主要對象，兩者在適用條件、整合方式、申請程序及容積獎勵上有所不同。

台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東及宜蘭，都可能面臨不同程度的老屋更新需求。實務上應從基地條件、土地權屬、建築現況、耐震評估、都市計畫、容積、地主整合、權利變換、容積獎勵、建築設計到建照與使照整體評估，而不是只看「可以增加多少坪」。

都更與危老重建，到底怎麼判斷？

兩者並不是單純比較哪一種「比較快」或「獎勵比較高」，而是應先看基地及所有權人條件。

實際適用方式仍要由基地位置、土地權屬、建築條件及現行法規判斷。原案件所整理的基本架構也指出，都更可能採權利變換或協議合建，而危老則需先確認建物資格及相關條件。

若想從老屋直接進入重建評估，第一步不是估算新屋售價，而是先做都市計畫、土地權屬、建築現況及容積條件盤點。

台北都市更新｜大安、信義、中山、內湖、南港老屋更新

台北市老舊住宅、商辦及混合使用建築密度高，大安、信義、中山、內湖、南港等區域都有不同類型的老屋更新需求。

例如：

• 老舊公寓重建
• 老舊華廈整體更新
• 海砂屋重建
• 老舊商辦更新
• 企業總部改建
• 商住混合建築更新

如果基地位於台北市，除了建築容積，也應檢查都市計畫、道路條件、土地權屬、停車及公共設施等因素。

新北都市更新｜板橋、新莊、土城、三重、永和、汐止

新北市既有住宅與產業建築數量大，板橋、新莊、三重、永和、中和、土城、汐止、五股等區域，老屋重建與都市更新的需求類型不同。

密集住宅區可能需要處理：

多地主整合＋土地持分＋建築量體＋停車＋公共空間＋權利分配

如果是單棟老舊建築，則應進一步判斷是否符合危老相關條件。

原案件也列有新北板橋都市更新及永和危老重建等實務案例類型。

桃園都市更新｜桃園、中壢、龜山、八德、蘆竹老屋重建

桃園的老屋更新除了桃園、中壢舊市區，也包括龜山、八德、蘆竹等人口及產業發展區。

桃園案件經常需要同時思考：

• 住宅重建
• 商辦更新
• 工業區廠房更新
• 舊市區都市更新
• 老舊透天整合
• 企業資產活化

若是企業持有老舊廠房，則不應直接套用住宅都更思維，而要先檢查工業用地、建築用途、產業使用及未來廠房需求。

新竹、苗栗｜科技產業發展與老建築更新

新竹市、新竹縣及苗栗頭份、竹南等區域，一方面有科技產業發展，另一方面也存在既有住宅、商辦及老舊建築更新需求。

新竹若是科技企業辦公空間或老舊廠辦更新，可將企業總部、研發、廠辦及建築立體化一起評估。

苗栗則可依苗栗市、頭份、竹南等不同都市發展條件，判斷老屋重建、住宅更新及商業空間再利用方式。

若是科技產業廠房更新，也可搭配台積電供應鏈擴廠建築師｜桃園、新竹、台中、嘉義、台南、高雄半導體、CoWoS、AI資料中心與工業區立體化完整規劃一起評估產業建築的更新需求。

台中都市更新｜七期、水湳、舊市區與老舊商辦

台中除了七期、水湳等新興發展區，舊市區也有大量既有建築更新需求。

案件可能包括：

• 老舊公寓
• 透天厝整合
• 老舊商辦
• 商住混合建築
• 企業總部更新
• 危老重建
• 海砂屋或結構安全改善

如果是老舊商辦，除了都市更新，也可評估是否採建築改建、用途調整或其他更新模式。相關商辦更新可參考商辦設計改建、用途變更、變更使用完整規劃，先確認建築現況及未來使用需求。

彰化、雲林、嘉義｜地方型老屋重建不能只看容積

彰化、雲林及嘉義的老屋更新，基地條件與台北、新北等大都市不同。

除了都市更新及危老條件外，更應注意：

• 基地規模
• 土地持分
• 臨路寬度
• 都市計畫
• 建築線
• 建蔽率
• 容積率
• 停車需求
• 重建後產品定位
• 地主整合意願

例如彰化市、員林、斗六、虎尾、嘉義市等區域，應依基地所在都市計畫區及建築現況個案評估，不能單純以「屋齡幾年」判斷一定可以採用哪種重建方式。

台南、高雄｜舊市區與產業發展帶動更新需求

台南的舊市區、永康、東區及南科周邊，高雄的舊市區、前鎮、苓雅、左營、楠梓、橋頭及亞灣等區域，都可能出現不同類型的老建築更新。

高雄案件尤其可能同時涉及：

住宅更新＋商辦更新＋科技產業＋企業總部＋舊廠改建

因此應先判斷土地及建築用途，再選擇適合的更新策略。

屏東、宜蘭｜老屋重建也要看地方條件

屏東的屏東市、潮州、東港等區域，老舊住宅及商業建築可依都市計畫、基地規模與人口需求評估更新方式。

宜蘭則涵蓋宜蘭市、羅東、礁溪等地，除了住宅及商業建築更新，也可能涉及觀光、旅宿及既有建築活化。

宜蘭案件尤其需要確認都市計畫、土地使用、建築高度、停車及地方建築條件，再判斷採重建或其他改善方式。

海砂屋重建：先鑑定，再談重建

海砂屋不能單靠屋齡或外觀判斷。

實務上應經專業鑑定，確認氯離子等相關結構狀況，再進一步進行安全評估及後續重建規劃。

因此流程可概括為：

專業鑑定 → 結構安全評估 → 重建資格及法規確認 → 基地規劃 → 容積及獎勵檢討 → 建築設計 → 建照 → 施工 → 使用執照

如果尚未完成鑑定，就不宜直接把「海砂屋」當成一定可以採用某種重建方式。

容積獎勵怎麼看？

容積獎勵不是單一固定數字，而要依案件所適用的法令、基地條件及申請項目逐項檢討。

可能涉及：

• 基礎容積獎勵
• 時程相關獎勵
• 綠建築
• 智慧建築
• 耐震設計
• 其他依法可適用的獎勵項目

原案件亦將綠建築、智慧建築與耐震設計列為容積獎勵評估方向。

因此，地主不應只問「最多可以增加多少容積」，而應先計算：

法定容積＋可適用獎勵＋建築成本＋共同負擔＋土地及建物權利價值＋更新後產品配置

這樣才能形成比較完整的重建財務與建築規劃架構。

都更權利變換怎麼算？

權利變換涉及土地權利、建物價值、更新後價值、共同負擔及相關權利分配。

地主關心的通常是：

• 可以分回多少？
• 可以選住宅還是店面？
• 車位如何分配？
• 需要負擔多少成本？
• 更新後價值如何計算？

原案件所列的權利變換核心，也包含土地價值、建物價值、容積獎勵與共同負擔等因素。

因此，權利變換不是單純用「土地坪數 × 容積」即可算出分回結果，而需要依實際估價、更新規劃及法定程序進行。

都更、危老完整流程

都市更新

地主意願整合 → 更新可行性評估 → 更新事業計畫 → 建築規劃 → 權利變換／協議合建 → 容積及相關獎勵 → 建照 → 施工 → 使用執照 → 產權及分回

危老重建

建物資格確認 → 結構／耐震評估 → 危老申請 → 建築設計 → 容積及獎勵檢討 → 建照 → 施工 → 使用執照

原案件整理的流程也將地主整合、法規分析、更新規劃、容積獎勵、建照、施工及使照列為主要階段。

老屋重建常見問題

Q1：屋齡40年以上就一定可以危老重建嗎？
不一定。仍須依現行危老相關規定及建築物實際條件確認資格。

Q2：海砂屋一定可以重建嗎？
不能直接這樣判斷，通常應先經專業鑑定及資格確認。

Q3：都市更新一定要採權利變換嗎？
不一定，依案件條件可能採權利變換或協議合建等方式。

Q4：危老一定比都市更新快嗎？
程序架構通常不同，實際時間仍取決於基地條件、整合、設計、審查及施工等因素，不能只用單一時間判斷。

Q5：重建後一定可以分回一個車位嗎？
不一定。車位配置及分回方式需要依更新後建築規劃、權利價值及相關分配方式計算。

相關實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所具備都市更新、危老重建、老屋重建、海砂屋、權利變換、容積獎勵、建築設計、建照與使用執照等整合規劃能力。

實務上可依不同基地條件，從「能不能重建」開始，逐步檢查土地權屬、都市計畫、容積、建築現況、地主整合及重建後產品配置。

原案件列有台北大安都市更新、信義危老、中山海砂屋、新北板橋都市更新、永和危老、桃園舊市區更新、中壢危老、台中七期周邊老舊建築更新、台南舊市區危老及高雄亞洲新灣區周邊更新等案例類型。

在地服務｜全台都市更新、危老與老屋重建

周嘉源建築師事務所提供台北、新北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、雲林、嘉義、南投、台南、高雄、屏東、宜蘭等地的老屋更新與重建規劃服務。

服務內容包含：

都市更新｜危老重建｜老屋重建｜海砂屋重建｜耐震評估整合｜權利變換｜容積獎勵｜地主整合｜建築設計｜建照申請｜使用執照｜商辦更新｜住宅重建｜舊廠更新

針對不同區域，可依基地所在都市計畫及建築條件進行個案分析，而不是直接套用同一套重建模式。

台中在地服務據點
周嘉源建築師事務所台中分所
台中市北屯區文心路三段447號4樓
服務電話：0926-699485

若基地位於台北、新北、桃園、新竹、苗栗、彰化、雲林、嘉義、南投、台南、高雄、屏東或宜蘭，也可依基地所在地進行對應的都市更新與危老重建評估。

老屋重建前，建議先準備四項資料

如果社區、地主或建築所有權人準備評估都更或危老，可先整理：

① 基地地址
② 土地面積與地號
③ 建築物屋齡、樓層及現況
④ 土地及建物所有權人數量

再進一步確認都市計畫、土地權屬、建築條件、耐震及重建資格。

對地主而言，真正重要的不是先決定「都更還是危老」，而是先把基地條件、合法容積、可適用獎勵、整合難度、建築成本及更新後配置一次盤清楚，再選擇適合的重建路徑。