都市更新危老重建規劃完整攻略｜周嘉源建築師事務所
都更、危老、海砂屋重建、權利變換、容積獎勵一次看懂
周嘉源建築師事務所｜前建管處審查官團隊｜都市更新與危老重建專業顧問
台灣大量建築物已超過30年以上屋齡，許多老舊公寓、華廈、透天厝及海砂屋正面臨結構老化、耐震能力不足、停車空間缺乏及居住品質下降等問題。
近年來政府積極推動都市更新與危老重建政策，透過容積獎勵、稅賦優惠及行政簡化機制，鼓勵地主進行重建，提升都市安全與土地利用效益。
無論您位於台北、新北、桃園、新竹、台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄或屏東，只要有都更、危老、海砂屋重建需求，周嘉源建築師事務所皆可提供從整合規劃、建築設計、法規分析、容積獎勵申請、建照使照申請到重建完成的一站式專業服務。
🎯 你現在可能遇到的問題
老舊公寓超過40年
擔心：
- 地震安全
- 管線老化
- 漏水問題
- 房價停滯
海砂屋或危險建築
不知道：
- 是否符合重建資格？
- 如何申請鑑定？
- 是否有政府補助？
社區想推動都市更新
遇到：
- 地主意見整合困難
- 權利變換不了解
- 分回方式不清楚
危老重建與都市更新搞不懂
不清楚：
- 哪種比較適合？
- 哪種速度較快？
- 哪種獎勵較高？
👉 以上問題，都是我們每天協助社區與地主處理的案件。
為什麼都市更新與危老重建成為未來十年最大市場？
老屋數量快速增加
台灣多數都市：
- 屋齡30年以上住宅比例持續上升
- 部分區域超過50%
形成龐大更新需求。
耐震安全要求提升
歷次地震後：
老舊建築安全問題受到高度重視。
容積獎勵政策推動
政府透過：
- 危老條例
- 都市更新條例
鼓勵地主重建。
房地產價值提升
重建後通常可獲得：
- 新建住宅
- 車位
- 商業空間
- 資產增值
都市更新完整攻略
都市更新是什麼？
都市更新主要針對：
- 老舊社區
- 窳陋地區
- 公共安全不足地區
透過整體開發提升都市機能。
都更流程
1. 更新意願整合
地主共同討論。
2. 更新事業計畫
擬定：
- 基地規劃
- 建築設計
- 權利分配
3. 權利變換
計算：
- 土地價值
- 建物價值
- 更新後分回比例
4. 建照申請
完成建築審查。
5. 施工興建
完成重建工程。
6. 取得使用執照
正式交屋。
權利變換與分回解析
地主最關心：
可以分回多少？
主要依據：
- 土地持分
- 建物價值
- 容積獎勵
- 共同負擔
計算。
常見分回內容
包括：
- 住宅
- 店面
- 車位
- 辦公空間
危老重建與都市更新差異解析
項目 | 危老重建 | 都市更新 |
適用範圍 | 單棟建築 | 社區整體 |
同意比例 | 幾乎全數 | 法定比例 |
審查程序 | 較簡化 | 較完整 |
申請時間 | 較快 | 較長 |
容積獎勵 | 有 | 有 |
適合對象 | 小基地 | 大基地 |
危老重建完整流程
1. 建物資格確認
包括：
- 屋齡
- 結構安全
2. 耐震評估
確認是否符合資格。
3. 危老申請
提出申請文件。
4. 建築設計
規劃重建內容。
5. 建照核准
取得施工資格。
6. 重建施工
進行工程。
7. 使用執照
完成交屋。
海砂屋重建完整流程
海砂屋如何認定？
需經專業鑑定。
常見程序
鑑定
確認氯離子含量。
安全評估
評估結構狀況。
重建規劃
申請相關獎勵。
建照與施工
完成重建。
危老容積獎勵完整解析
基本容積獎勵
符合條件即可申請。
時程獎勵
依政策規定辦理。
綠建築獎勵
導入：
- 綠建築
- 智慧建築
可增加獎勵。
耐震設計獎勵
提高建築安全性。
建築設計至使照申請流程圖
初步評估
↓
地主整合
↓
法規分析
↓
更新規劃
↓
建築設計
↓
容積獎勵申請
↓
建照申請
↓
施工發包
↓
施工管理
↓
竣工查驗
↓
使用執照
↓
交屋分回
建築、機電、消防成本分析
營造工程
約占總成本：
60%～75%
機電工程
約占：
10%～20%
消防工程
約占：
5%～10%
景觀工程
約占：
2%～5%
公共設施工程
約占：
5%～10%
建築、消防、無障礙法規重點
建築法規
檢討：
- 建蔽率
- 容積率
- 高度限制
消防法規
包括：
- 避難設施
- 防火區劃
- 消防設備
無障礙法規
包括：
- 坡道
- 電梯
- 廁所
常見退件原因 TOP10
1. 土地權屬不完整
2. 同意比例不足
3. 權利變換爭議
4. 圖說不完整
5. 容積計算錯誤
6. 消防設計不符
7. 無障礙設計不足
8. 停車空間不足
9. 耐震設計不符
10. 共同負擔計算爭議
六都實績案例
台北市
- 大安區都市更新
- 信義區危老重建
- 中山區海砂屋重建
新北市
- 板橋都市更新
- 永和危老重建
桃園市
- 桃園舊市區更新
- 中壢危老重建
台中市
- 七期周邊老舊建築更新
台南市
- 舊市區危老重建
高雄市
- 亞洲新灣區周邊更新案
🏆 為什麼選擇周嘉源建築師事務所？
前建管處審查官背景
熟悉：
- 都市更新條例
- 危老條例
- 建築法規
- 建照審查流程
有效降低退件風險。
都更危老專業整合
服務內容：
- 更新可行性評估
- 權利變換規劃
- 容積獎勵申請
- 建築設計
- 建照使照申請
一站式服務
從地主整合到交屋全程協助。
📊 全省服務
服務區域：
- 台北市
- 新北市
- 桃園市
- 新竹市
- 苗栗縣
- 台中市
- 彰化縣
- 南投縣
- 雲林縣
- 嘉義市
- 嘉義縣
- 台南市
- 高雄市
- 屏東縣
FAQ 常見問題
Q1：危老重建一定比都更快嗎？
一般而言程序較簡化，但仍需視個案條件而定。
Q2：海砂屋一定可以申請重建嗎？
需先完成專業鑑定及資格確認。
Q3：都市更新一定要權利變換嗎？
不一定，也可能採協議合建等方式。
Q4：危老容積獎勵有哪些？
包括基礎獎勵、綠建築、智慧建築及耐震設計等。
Q5：都更需要多久？
案件規模不同，通常需數年至更長時間。
Q6：重建後一定能分回車位嗎？
需依權利價值及規劃內容計算。
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如果您有：
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✅ 危老重建申請
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歡迎委託周嘉源建築師事務所。
👉 請提供：
- 基地地址
- 土地面積
- 建築現況
- 所有權人數量
👉 24小時內回覆初步可行性分析
周嘉源建築師事務所服務項目
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- 桃園都市更新
- 新竹危老重建
- 台中都市更新
- 彰化危老重建
- 台南都市更新
- 高雄危老重建
- 屏東老屋重建
- 都更權利變換顧問
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